﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-85515/2019

15 декабря 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     03 декабря 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 декабря 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии: 

от истца: представитель Гусаров Д.А. (по доверенности от 12.11.2020), 

от ответчика: представитель Подольский С.В. (по доверенности от 31.08.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-24916/2020) общества с ограниченной ответственностью «Спортивный клуб «Петроградец» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2020 по делу № А56-85515/2019, принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Спортивный клуб «Петроградец» (197101, город Санкт-Петербург, улица Льва Толстого, дом 8, литер А, помещение №6, ОГРН: 1047855115934, ИНН: 7813308933)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Импульс» (197101, город Санкт-Петербург, улица Рентгена, дом 19, строение 1, помещение 1-Н, ОГРН: 1067847724196, ИНН: 7813343462)

о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску о взыскании убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Спортивный клуб «Петроградец» (далее – Истец, ООО «СК «Петроградец») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Импульс» (далее – Ответчик, ООО «СтройИмпульс») о взыскании 9 894 778 руб. задолженности по инвестиционному договору от 03.12.2012 № 12/12-03, 2 478 044 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.10.2016 по 30.04.2019 с последующим начислением процентов с 01.05.2019 по день фактического исполнения обязательства. 

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным иском определением от 03.02.2020 судом принято встречное исковое заявление ООО «Строй-Импульс» о взыскании с ООО «Спортивный клуб «Петроградец» 33 045 300 руб. убытков.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «СтройИмпульс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спортивный клуб «Петроградец» 1 486 391 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по инвестиционному договору от 03.12.2012 № 12/12-03, 687 507 руб. 65 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 30.04.2019, проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01.05.2019 по дату фактического исполнения обязательства; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречных исковых требований отказано. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «СК «Петроградец» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить в части отказа в полном удовлетворении первоначальных исковых требований, первоначальный иск удовлетворить полностью, в остальной части решение оставить без изменения. По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о неисполнении инвестором обязательства по передачи части земельного участка не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. 

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал полностью.

Представитель Ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу; не возражал против пересмотра решения суда только в обжалуемой Истцом части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее. 

03.12.2012 между ООО «Строй-Импульс» (застройщик) и ООО «СК «Петроградец» (инвестор) заключен Договор №12/12-03 инвестиционной аренды от 03.12.2012 (далее - Договор), по условиям которого  инвестор обязался передать застройщику в аренду три части земельного участка с кадастровым номером 78:07:0307701:4, находящегося по адресу Санкт-Петербург, ул. Льва Толстого, д. 8, литера А: а) площадью 1042 кв. м. (отмечен на кадастровой выписке о земельном участке как учтенный номер части 78:07:0307701:4/14); б) площадью 1080 кв. м. (отмечен на кадастровой выписке о земельном участке как учетный номер части 78:07:0307701:4/11); в) площадью 105 кв. м. (отмечен на кадастровой выписке о земельном участке как учетный номер части 78:07:0307701:4/10), принадлежащие инвестору на праве собственности, с целью осуществления застройщиком на переданных ему частях земельного участка строительства нового жилого дома со встроенным паркингом, жилыми и служебными помещениями, пристроенного к зданию спортивного комплекса «Петроградец». 

Согласно п. 1.2. Договора в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016 застройщик обязуется принять от инвестора указанные в п. 1.1 Договора части земельного участка на правах их аренды, выполнить в установленный Договором срок работы по строительству Объекта, уплатить инвестору в качестве арендной платы за весь срок пользования частями земельного участка сумму в размере 19 144 778 руб. и дополнительно, передать инвестору в качестве арендной платы за пользование частями земельного участка права собственности на жилую площадь (квартиры), нежилые помещения и парковочные места (машиноместа) на встроенной автостоянке. Перечень квартир, нежилых помещений, а также машиномест, право собственности на которые подлежит передаче инвестору в соответствии с настоящим пунктом, согласован и определен сторонами в приложении № 1 к Договору. 

В соответствии с п. 2.1.1. Договора инвестор обязан передать застройщику в аренду части земельного участка, указанные в п. 1.1. Договора, на период строительства объекта и до его завершения по акту приема-передачи не позднее 5-ти рабочих дней с момента заключения договора. Инвестор гарантирует отсутствие обременений и притязаний третьих лиц на передаваемые в аренду земельные участки

Согласно пункту 3.1. Договора инвестор передает застройщику земельные участки в аренду на срок 5 лет. После истечения срока аренды часть земельного участка, занятая возведенным в соответствии с настоящим договором объектом, используется собственниками объекта, не являющимися собственниками земельного участка, безвозмездно  на праве пользования в соответствии со ст. 271  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 4.1. Договора в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016 платой за использование переданных инвестором в аренду застройщику земельных участков под строительство является уплата застройщиком 19 144 778 руб. и передача за пользование частями земельного участка права собственности на жилую площадь (квартиры), нежилые помещения и парковочные места (машиноместа) на встроенной автостоянке.

Обязательства застройщика по оплате арендной платы за предоставленный ему инвестором земельный участок считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартир, нежилых помещений и машиномест в соответствии с условиями договора, и при условии уплаты указанной в п. 4.1. договора денежной суммы.

В соответствии с пунктом 4.2. Договора в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016 сторонами установлен следующий порядок внесения 19 144 778 руб. арендной платы: 

- 7 000 000 руб. – не позднее 30.09.2016; 

- 6 500 171 руб. – не позднее 30.10.2016; 

- 5 644 607 руб. – не позднее 23.12.2016. 

Ответчик произвел частичную оплату по Договору в размере 9 250 000 руб.: 7 000 000 руб. платежными поручениями №260 от 29.09.2016, 1 000 000 руб. №58 от 18.10.2018, 1 250 000 руб. №46 от 05.04.2019.

25.12.2015 Ответчику выдано разрешение № 78-013-0186.2-2013 на строительство жилого дома, пристроенного к спортивно-оздоровительному комплексу, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Льва Толстого, д. 8, лит.А, с указанием в п.3 частей земельного участка в пределах которых планируется расположить объект капитального строительства, а именно: 78:07:0307701:4 (учетный номер части 10); 78:07:0307701:4 (учетный номер части 11); 78:07:0307701:4 (учетный номер части 14).

03.04.2018 Ответчику было выдано разрешение №78-13-12-2018 на ввод в эксплуатацию объекта, в отношении которого было выдано разрешение на строительство № 78-013-0186.2-2013 от 25.12.2015.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательств по внесению арендной платы, Истец направил ему претензию,  оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «СК «Петроградец» с настоящим иском в арбитражный суд. 

Возражая против удовлетворения иска, Ответчик сослался на то, что Истец не передал ему всю часть земельного участка а) площадью 1042 кв. м. (отмечен на кадастровой выписке о земельном участке как учтенный номер части 78:07:0307701:4/14), в связи с чем, по мнению Ответчика, размер арендной платы подлежал уменьшению до 10 736 391 руб. 50 коп. (56,08%) от предусмотренной Договором денежной составляющей арендной платы, следовательно, размер долга не может превышать 1 486 391 руб. 50 коп., процентов – 687 507 руб. 65 коп. 

Кроме того, ООО «Строй-Импульс», ссылаясь на то, что ввиду неисполнения ООО «СК «Петроградец» обязательств по передаче в полном объеме указанной части земельного участка, он не смог построить ни зону отдыха, ни детскую площадку, что повлияло на инвестиционную привлекательность квартир в построенном жилом доме и на его доходы, ООО «Строй-Импульс» предъявил встречный иск о взыскании с ООО «СК «Петроградец» 33 045 300 руб. упущенной выгоды, определенной путем умножения потери стоимости одного квадратного метра на площади квартир в многоквартирном доме.

Суд первой инстанции, исходя из отсутствия подписанного сторонами акта приема-передачи частей земельного участка, согласился с доводами Ответчика о передаче частей земельного участка в размере 56,08 % от установленной Договором  площади,   и   удовлетворил  исковые   требования  частично,   взыскав  1 486 391 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате  и 687 507 руб. 65 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 30.04.2019 и проценты за пользование чужими денежными средствами с 01.05.2019 по дату фактического исполнения обязательства. 

При этом суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречных исковых требований, не установив совокупности условий, необходимых для взыскания для взыскания упущенной выгоды в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Решение суда обжалуется ООО «СК «Петроградец» только в части отказа во взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами в полном размере по первоначальному иску, в остальной части решение суда не  обжаловано, в отзыве Ответчика на апелляционную жалобу возражения на решение суда в остальной части также не содержатся. 

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Согласно положениям  статьи 606  ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с правилами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст. 611 ГК РФ).

Согласно условиям Договора части земельного участка предоставлялись Ответчику в аренду для выполнения работ по строительству жилого дома со встроенным паркингом, жилыми и служебными помещениями.

Как следует из пояснений сторон, акт приема-передачи частей земельного участка сторонами не составлялся и не подписывался. 

Вместе с тем, исходя из п. 1 ст. 55, п. п. 1, 2 ст. 55.24 ГрК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, разрешение на строительство жилого дома от 25.12.2015, в котором указаны все части земельного участка: 78:07:0307701:4 (учетный номер части 10); 78:07:0307701:4 (учетный номер части 11); 78:07:0307701:4 (учетный номер части 14), во взаимосвязи с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2018 №78-13-12-2018 свидетельствуют о том, что инвестором (Истцом) было исполнено обязательство по передаче всех предусмотренных Договором частей земельного участка, и цель аренды была достигнута.

При этом на протяжении семи лет (с даты заключения Договора до обращения Истца с настоящим иском в суд),  Ответчик не заявлял о том, что какая-либо часть земельного участка ему не передана, никаких требований и претензий к инвестору не предъявлял.

Из акта передачи площадки отдыха от 15.11.2018 следует, что застройщиком была использована часть земельного участка, отмеченного на кадастровой выписке о земельном участке как учтенный номер части 78:07:0307701:4/14. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Доказательств невозможности использования всех частей земельного участка при проведении строительных работ Ответчик согласно требованиям ст. 65 АПК РФ не представил.

Заключение кадастрового инженера от 10.07.2020, вопреки доводам Ответчика, не подтверждает невозможность использования спорной части участка в период строительства дома. 

Расположение в настоящее время на указанной части земельного участка стоянки для легковых автомобилей не противоречит п.3.1 Договора и не свидетельствует о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы за пользование участком в период строительства.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1). Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениям Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу части первой статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Оценив в совокупности условия заключенного сторонами Договора и обстоятельства дела, апелляционный суд считает, что отсутствуют основания для освобождения Ответчика от уплаты части предусмотренной Договором арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчет процентов за период с 31.10.2016 по 30.04.2019 произведен Истцом на основании условий Договора, судом проверен, Ответчиком не оспорен, документально не опровергнут, контррасчет не представлен.

В пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит изменению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2020 по делу № А56-85515/2019 изменить, изложив первый, второй и третий абзацы резолютивной части решения в следующей редакции: 

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй-Импульс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спортивный клуб «Петроградец» 9 894 778 руб. задолженности, 2 478 044 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, проценты за пользование чужими денежными средствами с 01.05.2019 по дату фактического исполнения обязательства по оплате задолженности, а также 84 864 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.». 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй-Импульс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спортивный клуб «Петроградец» 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина