﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-24291/2018

г. Краснодар

22 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Алексеева С.С. (доверенность от 18.12.2020), от ответчиков: индивидуального предпринимателя Байракторяна Овсепа Аванесовича (ИНН 231703404363, ОГРН 311236703400026), индивидуального предпринимателя Балашовой Людмилы Валерьевны (ИНН 231703212189, ОГРН 304231736200503) – Вовк А.А. (доверенность от 13.07.2018), рассмотрев кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Байракторяна Овсепа Аванесовича и Балашовой Людмилы Валерьевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2021 по делу № А32-24291/2018, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Байракторяну О.А. и Балашовой Л.В. (далее – предприниматели) о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.02.2013 № 0000002958; возложении на ответчиков обязанности в десятидневный срок с момента вступления судебного решения в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 площадью 4098 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, в состояние, соответствующее целевому назначению, пригодное для сельскохозяйственного использования, путем выполнения за свой счет работ по рекультивации и восстановлению плодородия, а также путем сноса (демонтажа, удаления): автосервиса площадью застройки 499,4 кв. м, торгового павильона с навесом площадью застройки 61,2 кв. м, автосервиса площадью застройки 87 кв. м, павильона площадью застройки 102 кв. м; взыскании судебной неустойки в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления судебного акта в законную силу до момента полного исполнения; возврате арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 площадью 4098 кв. м.

Решением от 01.08.2019, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.09.2019, исковые требования удовлетворены частично: договор аренды от 08.02.2013 № 0000002958 расторгнут; на предпринимателей возложена обязанность в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 площадью 4098 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, путем сноса (демонтажа): автосервиса площадью застройки 499,4 кв. м, торгового павильона с навесом площадью застройки 61,2 кв. м, автосервиса площадью застройки 87 кв. м, павильона площадью застройки 102 кв. м; возвратить департаменту земельный участок в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства; в пользу истца с ответчиков взыскана судебная неустойка в размере 10 тыс. рублей за каждый день по истечении месячного срока с момента вступления судебного акта в законную силу до полного исполнения; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; в доход федерального бюджета с ответчиков взыскана государственная пошлина – по 6 тыс. рублей с каждого. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок арендаторы используют в нарушение цели предоставления, установленной договором аренды от 08.02.2013 № 0000002958, что подтверждено актами обследования земельного участка от 20.02.2017 № 122, от 22.05.2017 № 424, от 25.10.2017 № 1015. Размещение некапитальных объектов (строение автосервиса площадью 499,4 кв. м, торговый павильон с навесом площадью 61,2 кв. м, автосервис площадью 87 кв. м, павильон площадью 102 кв. м) подтверждено экспертным заключением от 11.03.2019 № 34/1 (т. 2, л. д. 129). Кроме того, уполномоченным органом ответчики привлекались к административной ответственности по части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Предприниматели не представили доказательств осуществления в период действия договора аренды деятельности в рамках гражданского оборота, получения прибыли, заключения соответствующих договоров с контрагентами и т.д. Представленный ответчиками расчет площади земельного участка не свидетельствует об осуществлении на нем деятельности в сельскохозяйственной сфере, совпадение площади достоверно данный факт не подтверждает. Предприниматели не пояснили, для чего предназначены некапитальные объекты, размещенные на земельном участке, указав вместе с тем, что здание птичника должно занимать почти весь арендуемый участок. По итогам разрешения спора судами сделан вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды согласно статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и возврата объекта аренды арендодателю.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2019 решение от 01.08.2019 и апелляционное постановление от 25.09.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа отметил, что судебные акты состоялись без учета нахождения на исследуемом земельном участке нежилого здания, принадлежащего предпринимателям на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому). Фактическая передача (возврат) департаменту спорного земельного участка с расположенным на нем недвижимым имуществом ответчиков невозможна, поскольку возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем объекта недвижимости. При этом требование о сносе здания, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиками, истец не заявил. Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) не может быть применена к рассматриваемым правоотношениям. Кроме того, со стороны арендаторов имело место обращение к арендодателю по вопросу изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, однако, эти обстоятельства суды не изучили, не проверили возможность осуществления сельскохозяйственной деятельности в функциональной зоне, к которой отнесен спорный объект. Суд округа также указал на необходимость исследования аргумента ответчиков относительно восстановления прав истца предъявленным иском, учитывая долгосрочный характер правоотношений и наличие на участке принадлежащего предпринимателям на праве собственности объекта недвижимости.

При новом рассмотрении решением от 05.11.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.01.2021, иск удовлетворен частично. Договор аренды от 08.02.2013 № 0000002958 расторгнут; предприниматели обязаны в месячный срок с момента вступления судебного решения в законную силу снести (демонтировать): автосервис площадью 499,4 кв. м, торговый павильон с навесом площадью 61,2 кв. м, автосервис площадью 87 кв. м, павильон площадью 102 кв. м; с ответчиков в пользу департамента взыскана судебная неустойка в размере 10 тыс. рублей за каждый день по истечении месячного срока с момента вступления решения суда в законную силу до момента полного исполнения судебного акта; распределены судебные расходы: в доход федерального бюджета с каждого ответчика взыскано по 6 тыс. рублей государственной пошлины; в удовлетворении остальной части требований отказано. Руководствуясь актами обследования земельного участка от 20.02.2017 № 122, от 22.05.2017 № 424, от 25.10.2017 № 1015, от 25.06.2020 № 531, экспертным заключением от 11.03.2019 № 34/19, суды признали подтвержденным факт нецелевого использования спорного земельного участка, указав, что предприниматели не ведут деятельность по разведению птицы. Письмом от 06.03.2018 № 52-10119/18-38-05 в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на «магазин, обслуживание автотранспорта» департамент отказал, мотивируя намерением предпринимателей приобрести права на спорный земельный участок в обход процедуры торгов. Использование некапитальных строений производилось в отрыве от назначения принадлежащего им нежилого здания (птичника), поэтому не свидетельствует о том, что птичник и некапитальные сооружения являются единым комплексом сельскохозяйственного производства. Судебные инстанции отклонили заявление предпринимателей о пропуске срока исковой давности (о нарушении прав истцу стало известно из акта осмотра от 20.02.2017 № 122, исковое заявление подано 21.08.2018) и об отсутствии восстановленного интереса департамента, поскольку после расторжения договора предприниматели продолжат пользоваться земельным участком. Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды земельного участка и прекращение его действия, в том числе в связи с расторжением не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Требование о выполнении ответчиками работ по рекультивации и восстановлению плодородия участка суды отклонили по мотиву отсутствия доказательств тому, что на момент предоставления имелся плодородный почвенный слой, целью восстановления которого являются испрашиваемые истцом мероприятия. Судами взыскана судебная неустойка в порядке статьи 308.3 Гражданского кодекса, уменьшенная до 10 тыс. рублей.

В кассационной жалобе ответчики просят решение от 05.11.2020 и апелляционное постановление от 13.01.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что суды не учли положения классификатора видов разрешенного использования земельных участков. Вывод судебных инстанций о нецелевом использовании земельного участка основан на ненадлежащих доказательствах (акты обследования). Размещение на предоставленном в аренду земельном участке объектов вспомогательного назначения, обеспечивающих функционирование основного объекта (птичника), не нарушает условия договора аренды от 08.02.2013 № 0000002958. Вывод специалиста о возможности использования некапитальных строений в целях сельскохозяйственного производства (выращивание птицы) подтверждает использование спорного земельного участка по целевому назначению, принимая во внимание, что арендатор вправе размещать на земельном участке любые объекты движимого имущества. Суды не дали оценки акту обследования от 01.10.2018 № 000579, который подтверждает целевое использование объекта аренды. В целях восстановления эксплуатационных свойств птичника предприниматели проводили капитальный ремонт здания, ввиду чего разведение птицы было временно невозможным, однако, по завершении работ здание будет использоваться по назначению. Являясь собственниками объекта недвижимости, предприниматели обладают исключительным правом на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта. Несоразмерность используемой площади департаментом документально не доказана, заявленные требования не восстановят нарушенное, по мнению истца, право, поскольку после расторжения договора аренды собственники объекта продолжат использование земельного участка. Документальных доказательств, подтверждающих привлечение предпринимателей к административной ответственности за нарушение вида разрешенного использования спорного земельного участка департамент не представил; факты не соблюдения ответчиками норм экологического и природоохранного законодательства не выявлены.

В отзыве департамент поддержал выводы, приведенные в обжалуемых судебных актах, опровергнув доводы кассационной жалобы.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители спорящих сторон пояснили позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению, судебные акты – отмене, исходя из следующего.

Согласно приказу департамента от 27.12.2012 № 2495 «О разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в городе Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 2» департамент (арендодатель) и Уразов П.В. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.02.2013 № 0000002958, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор – принять на условиях данного договора земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402033:1065, площадью 4094 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, предназначенный для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 1.2 фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Пунктом 3.2.4 закреплено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, не выполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора; использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В силу пункта 4.1.6 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанными в пункте 1.1 договора; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, если такое согласие необходимо по первому письменному требованию (предписанию) (пункт 4.1.9); на основании пункта 4.1.12 арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.03.2013 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), о чем сделана регистрационная запись № 23-23-22/041/2013-132.

По договору от 13.03.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.02.2013 № 0000002958 права и обязанности арендатора перешли к предпринимателям.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.06.2018 № 99/2018/120827470 на земельный участок (кадастровый номер 23:49:0402033:1065) зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края, о чем в ЕГРН имеется запись от 07.03.2013 № 23-23-22/041/2013-131; а также обременение в виде аренды в пользу предпринимателей с 07.03.2013 по 07.03.2052 (т. 1, л. д. 71 – 80).

В акте обследования земельного участка от 20.02.2017 № 122 государственного казенного учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль» зафиксировано, что земельный участок (23:49:0402033:1065) используется для размещения и эксплуатации административного здания для коммерческого использования и объектов автосервиса. На данном участке имеется нежилое здание общей площадью 2035,5 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402033:1077), принадлежащее на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) предпринимателям, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.12.2013 серии 23-АМ № 401574 и 401575, а также: сооружение –  автосервис площадью застройки 499,4 кв. м, в том числе: помещение охраны (11,96 кв. м), подсобное помещение (9,2 кв. м), техническое помещение (9,2 кв. м); павильон административного и складского помещений состоит из административного помещения (46,06 кв. м) и складского помещения (49 кв. м); остальную площадь занимают боксы автомойки и шиномонтажа; сооружение – торговый павильон с навесом площадью застройки 61,2 кв. м, сооружение – автосервис площадью застройки 87 кв. м, состоящее из бокса шиномонтажа и подъемника, сооружение – павильон площадью застройки 102 кв. м, трансформаторная подстанция размерами 2 x 1,5 м (т. 1, л. д. 62, 63).

Согласно техническим заключениям от 01.04.2015 № 48/2015, 49/2015, 50/2015, 51/2015 филиала государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по г. Сочи, указанные объекты имеют сборно-разборную конструкцию, не являются объектами недвижимого имущества.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес арендаторов арендодатель направил уведомление с предложением о принятии мер по прекращению осуществления деятельности в нарушение вида разрешенного использования, определенного условиями договора, освобождению участка от самостоятельно размещенных строений.

Актами обследования названного земельного участка от 22.05.2017 № 424, от 25.10.2017 № 1015 зафиксировано, что испрашиваемые мероприятия не проведены.

6 апреля 2017 года в адрес предпринимателей департамент направил письмо № 52-9716/17-38-05 с предложением о прекращении договорных правоотношений, подписании соглашения о расторжении договора.

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления департаментом иска в арбитражный суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

При этом переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств суды обеих инстанций пришли к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При повторном рассмотрении дела суды поддержали позицию департамента и расторгли долгосрочный договор аренды от 08.02.2013 № 0000002958 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 площадью 4098 кв. м по мотиву использования в нарушение цели предоставления, установленной договором, что подтверждается актами обследования от 20.02.2017 № 122, от 22.05.2017 № 424, от 25.10.2017 № 1015.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 имеется нежилое здание общей площадью 2035,5 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402033:1077), принадлежащее на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) предпринимателям, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.12.2013 серии 23-АМ № 401574 и 401575.

Фактическая передача (возврат) департаменту земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом невозможна, поскольку возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем объекта недвижимости. Возврат департаменту спорного участка без разрешения судьбы расположенного на нем объекта невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Аналогичная правовая позиция отражена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу № 308-ЭС15-8731 и от 23.03.2017 по делу № 308-ЭС15-18307.

Требование о сносе недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за предпринимателями, признании отсутствующим права собственности ответчиков или объекта (здания птичника) самовольной постройкой в рамках настоящего дела не заявлено.

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может служить основанием для освобождения (путем возврата) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1065.

В этой связи суды правомерно отказали в возврате земельного участка, осуществлении предпринимателями мероприятий по рекультивации и восстановлению плодородия почвы (поскольку факт предоставления участка в испрашиваемом состоянии на момент заключения договора аренды не доказан). Вместе с тем судебные акты состоялись без учета следующего.

Квалифицируя нарушение ответчиками условий договора аренды в качестве существенного, суды сослались на использование земли не по целевому назначению, в том числе после привлечения арендаторов к административной ответственности, однако, документальные доказательства данного факта в деле отсутствуют.

Согласно экспертному заключению от 11.03.2019 № 34/19 на момент проведения осмотра на земельном участке (23:49:0402033:1065) находится объект капитального строительства – нежилое здание (литера А), площадь застройки 1120,9 кв. м, общая 2035,5 кв. м (на этапе проведения восстановительных работ и реконструкции); а также здания и сооружения, которые в конструктивном и объемно-планировочном решении могут быть использованы в целях функционирования предприятия сельскохозяйственного производства.

Актом обследования ООО «Центральное бюро экспертиз, аналитики и юридического сопровождения» от 01.10.2018 № 1597 (т. 2, л. д. 1 – 3) подтверждено проведение капитального ремонта нежилого здания (более 80% восстановления).

Согласно расчету минимальной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости (здания птичника), подготовленного МУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана», площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации принадлежащего ответчикам на праве собственности здания, равна 3974 кв. м, что составляет 97% от общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 (4098 кв. м). Доказательства, опровергающие соразмерность площади исследуемого земельного участка, департамент не представил, соответствующие аргументы по данному вопросу не привел.

Следует отметить, что расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 площадью 4098 кв. м заключен на длительный срок и его расторжение, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, суд округа считает необходимым признать избранную истцом меру ответственности несоразмерной балансу интересов сторон.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение и (или) постановление апелляционного суда полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Поскольку все фактические обстоятельства дела установлены в полном объеме, учитывая, что дело рассматривается повторно, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в обжалуемой части. В части отказа в удовлетворении иска судебные акты не обжалуются и подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2021 по делу № А32-24291/2018 в части отказа в удовлетворении исковых требований о возврате земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 площадью 4098 кв. м (адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина) и выполнении работ по рекультивации и восстановлению плодородия земельного участка – оставить без изменения. В остальной части судебные акты отменить, в отмененной части принять по делу новый судебный акт – в удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Е.Г. Соловьев