АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-21995/2017

22.08.2019

 

Резолютивная часть решения объявлена 18.07.2019. Полный текст решения изготовлен 22.08.2019.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ШАРМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «РЖД-здоровье» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)о расторжении договора от 11.07.2011 № 4900006856 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70 общей площадью 360 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи,Центральный район, ул. Приморская,

при участии в заседании представителей ответчиков ФИО1, ФИО2, установил следующее.

 

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация города Сочи (далее – администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ШАРМ» (далее – общество, ООО «Шарм») к акционерному обществу «РЖД-здоровье» (далее – акционерное общество, АО «РЖД-Здоровье») о расторжении договора от 11.07.2011 № 4900006856 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70 общей площадью 360 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2018 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку не исследованы сведения о нахождении участка в пляжной зоне общего пользования и включении в состав участка площади, представляющей собой проход общего пользования.

В соответствии со статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции при новом рассмотрении дела выполнил указания, изложенные в постановлении кассационного суда, исследовал вопросы, не получившие правовой оценки при предыдущем рассмотрении дела.

При повторном рассмотрении дела, арбитражным судом, по собственной инициативе привлечено к участию в деле в качестве третьего лица – ООО «Альтаир-93».

В судебном заседании представитель истца настаивал на исковых требованиях и просил удовлетворить их.

Представители ответчиков в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требованиях, по основаниям, изложенным в дополнительно представленных отзывах на иск.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителя третьего лица, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Видно из материалов дела и установлено судами, что администрация (арендодатель), ОАО «РЖД-Здоровье» и ООО «Шарм» 11.07.2011 заключили договор № 4900006856 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендаторы принять земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 2 447 кв. м, в том числе земельный участок площадью 360 кв. м – проход общего пользования, с кадастровым номером 23:49:0204029:70, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3, в территориальной зоне Р-1, с видом разрешенного использования "для эксплуатации пляжного комплекса и здания кафе "Шарм" (т. 1, л. д. 23 – 30).

Закреплено в вышеназванном договоре аренды, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендаторам (пункт 1.2), срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 06.04.2036 (пункт 2.1), возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается (пункт 1.3), арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенных нарушениях его условий, в том числе при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора (пункт 4.1.1).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 01.01.2017 – Едином государственном реестре недвижимости (статья 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), 27.09.2012, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:70 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, соответствующая запись также внесена в ЕГРП 12.05.2009 (т. 1, л. д. 61 – 63).

17 января 2017 года земельный участок осмотрен ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации, в составленном акте отражено, что на части участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70 (с выходом за границы данного участка) расположены кафе "Шарм" с летней верандой и летняя веранда кафе "Континент", разрешение на строительство (реконструкцию) которых администрацией не выдавалось (т. 1, л. д. 36).

Ссылаясь на акт осмотра земельного участка от 17.01.2017, как на доказательство возведения ответчиками на участке объектов без разрешения на строительство (реконструкцию), и на неустранение в претензионном порядке (т. 1, л. д. 11 – 13, 14, 19, 20) арендаторами допущенных нарушений условий договора аренды от 11.07.2011 № 4900006856, на рассмотрение арбитражным судом в деле N А32-8329/2017 иска администрации к ООО "Шарм" и ОАО "РЖД-Здоровье" о сносе самовольных построек, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:70, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66) разъяснено, что право требовать расторжения договора аренды (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса, в применимой к договору аренды от 11.07.2011 редакции).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление Пленума № 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Суд, по результатам исследования и оценки имеющихся в материалах дела доказательств, с учётом преюдициальных фактов, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-8329/2017,  отклоняет соответствующие доводы администрации о реконструкции арендаторами здания лит. А на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:70 и наступления оснований для досрочного расторжения по требованию арендодателя договора аренды земельного участка от 11.07.2011. Указанные доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, связанным с неизменностью площади застройки здания с момента признания на него права решением арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2008 по делу № А32-5518/2007 г. и до момента обращения администрации с соответствующим иском в суд, а также выявленной  ошибкой при формировании в 2011 году границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70, в результате которой часть здания оказалась за пределами вновь образованного земельного участка.  

В пункте 3 совместного постановления пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в пункте 9 постановления пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что  суд не связан правовыми основаниями иска и юридической оценкой, предложенной сторонами и самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют существенное значение для дела и подлежат выяснению и какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, а также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

 Аналогичные правовые подходы приведены в постановлениях Президиума ВАС РФ от 24.07.2012 N 5761/12, от 09.10.2012 N 5377/12, от 10.12.2013 N 9139/13, согласно которым при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска, определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, а также нормы законодательства, подлежащие применению. При юридической оценке сторонами фактов, противоречащей нормативным положениям, суд вправе решить спор, исходя из иной правовой квалификации отношений. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления постановление Пленума № 57 к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения спора, возникшего из договора, относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.

Таким образом, выяснение арбитражным судом вопроса о правовой возможности исполнения и расторжения договора аренды земельного участка от 11.07.2011, помимо прочего поставлено в зависимость от его оценки на предмет действительности или недействительности. 

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:70 расположен в территориальной зоне Р-1 (пляжная зона общего пользования).

Правилами части 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.

Пунктом 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (утратил силу с 01.03.2015) предусматривалось, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. 

В соответствии с  пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Данная норма не содержит указания на заключение договора аренды такого земельного участка непосредственно с пользователем водным объектом для целей, названных в пункте 2 части 1 статьи 11 Водного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, предусмотренному в статье 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, территория общего пользования не может быть предоставлена в пользование конкретному лицу.

В то же время с учетом правил пункта 2 статьи 39.6 и пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, является исключением из общего правила.

Определяющим условием нахождения земельных участков, включающих в себя пляжную зону примыкающую к водному объекту, в аренде у конкретного лица, является обеспечение беспрепятственного доступа граждан на береговую полосу общего пользования шириной 20 метров от уреза воды водного объекта, в данном случае Чёрного моря. 

Аналогичные правовые выводы о возможности нахождения в аренде у хозяйствующих субъектов земельных участков, с включением в них береговой полосы общего пользования при условии обеспечения беспрепятственного доступа граждан на береговую полосу общего пользования, сделаны в Постановлении АС Поволожского округа от 14 июня 2017 г. по делу № А55-16258/2016, Определении ВС РФ от 6 декабря 2016 г. N 306-ЭС16-15938, Постановлении АС Северо-Кавказского округа от 17 декабря 2018 г. по делу N А32-54140/2017

В процессе рассмотрения спора, суд предложил сторонам предоставить доказательства использования земельного участка в соответствии с требованиями Водного кодекса Российской Федерации, подтверждающими наличие пляжной зоны, беспрепятственного доступа граждан на территорию пляжа в границах полосы общего пользования, расположения здания лит. А в границах пляжной зоны общего пользования либо за её пределами.

Ответчики представили в материалы дела заключение ООО «Центр Экономических и Правовых Экспертиз» от 06.05.2019 № 023, подготовленного по результатам проведённого комплексного землеустроительного и  строительно-технического исследования зданий и сооружений, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70, а так же границ самого земельного участка.  

В соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

Оценив указанное заключение, арбитражный суд признаёт его допустимым доказательством. Исследование выполнены специалистами в области строительства и землеустройства, использовавшими поверенное оборудование, имеющими необходимое базовое образование, учёную степень, экспертный стаж и стаж работы по специальности, являющимися сертифицированными экспертами. Исследовательская часть заключения является полной, позволяющей проверить способы и методы исследования и съёмки, не противоречит выводам, изложенным в заключении, а так же согласуется с материалами дела.

Из материалов дела и заключения специалиста видно, что в собственности ОАО «РЖД-Здоровье» находится буна общего пользования площадью 309 кв. м, а так же волноотбойная стена протяженностью 82, 7 п. м., здание лит. А находится в собственности ОАО «РЖД-Здоровье» и ООО «ШАРМ», первый ярус здания используется ОАО «РЖД-Здоровье» и предназначен для обеспечения эксплуатации пляжной зоны санатория, второй ярус здания используется ООО «ШАРМ» и предназначен для эксплуатации здания кафе. 

Согласно выводу специалиста по пятому вопросу (стр. 29 Заключения), минимальное расстояние от уреза воды Черного моря, до здания литер А, площадью 326,5 кв. м. составляет 32,50 м., максимальное 42,5 м.

Указанный вывод основан на натурных измерениях и съёмке, проведённой с использованием специального оборудования инженером-геодезистом. 

Таким образом, здание лит. А. находится за пределами береговой полосы общего пользования и не занимает её.     

В соответствии с выводом специалиста по десятому вопросу, буна общей площадью 309 кв. м, и волноотбойная стена, протяженностью 82,7 п. м., принадлежащие на праве собственности ОАО «РЖД-Здоровье», расположенные в границах земельного участка, находящегося в аренде у ООО «Шарм» и комплекса сан. «Черноморье» в районе городской набережной по ул. Приморская, 3 Центрального района г. Сочи, относятся к гидротехническим сооружениям, т.е. объектам вспомогательного назначения, обеспечивающим сохранение пляжной полосы.

Из выводов специалиста по одиннадцатому вопросу (стр. 32 Заключения), здания пляжного комплекса, находящиеся в собственности ОАО «РЖД-Здоровье», и ООО «Шарм» препятствий для эксплуатации пляжной полосы третьими лицами не создают.

В процессе рассмотрения дела, администрация против приобщения заключения специалистов не возражала, выводы специалистов не оспаривала, доказательства, опровергающие указанные выводы, не представляла.

При указанных обстоятельствах, предоставление ответчикам земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70 для обеспечения эксплуатаций зданий и сооружений пляжного комплекса и здания кафе ООО «ШАРМ» не повлекло за собой ограничение доступа третьих лиц на пляжную полосу общего пользования, находящуюся в границах пляжа ОАО «РЖД-Здоровье». 

Оценивая включение в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70 прохода общего пользования площадью 341 кв. м, арбитражный суд руководствуется следующим.

Материалами дела подтверждается, что здания и сооружения пляжного комплекса включая здание лит. А построены ГУП «Дирекция по эксплуатации оздоровительных сооружений железнодорожного транспорта» в период с 1999 г. по 2000 г. и приняты  в установленном порядке в эксплуатацию. 

Обстоятельства введения указанных объектов в гражданский оборот исчерпывающе изложены в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2008 г. и постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.2007 г. по делу № А32-5518/2007.

Предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:70  в аренду ответчикам по договору со множественностью лиц на стороне арендатора произведено в 2011 году без проведения торгов, по основаниям, предусмотренным ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением в их собственности зданий и сооружений пляжного комплекса, т.е. для обеспечения эксплуатации указанных объектов, а так же пляжа ОАО «РЖД-Здоровье».  

До момента предоставления земельного участка от 11.07.2011 года в аренду, собственниками здания лит. А был организован проход для третьих лиц через территорию комплекса по эксплуатируемой кровле здания.

Возможность организации прохода или проезда по эксплуатируемой кровле здания, предусмотрена действующими техническими нормами и правилами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"

Так, в соответствии с п. 3.1.15.4 "СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76", утверждёнными Приказом Минстроя России от 31.05.2017 N 827/пр под эксплуатируемой кровлей следует понимать специально оборудованная защитным слоем кровлю, предназначенную для использования, например в качестве зоны для отдыха, размещения спортивных площадок, автостоянок, автомобильных дорог, транспорта над подземными паркингами, на стилобатах и т.п. и предусмотренная для пребывания людей, не связанных с периодическим обслуживанием инженерных систем здания.

Пунктами Д5, Д16 приложения Д «Элементы озеленения кровли и объекты благоустройства» к СП 17.13330.2017 предусмотрено, что на кровле кроме зеленых насаждений устраивают пешеходные дорожки и детские или спортивные площадки, зоны отдыха, допускается устройство эксплуатируемых крыш с благоустройством и озеленением (скверы, дороги, автостоянки, клумбы, детские и спортивные площадки, тротуары и т.п.) выполнение которых осуществляется в соответствии с действующими нормативными документами и требованиями правил безопасности.   

Возможность устройства проходов по эксплуатируемой кровле не противоречила ранее действовавшей, до 2018 года, редакции СНиП «II-26-76».

Как следует из вывода специалистов по второму вопросу (стр. 26 Заключения), в соответствии с распоряжением №04-04-1817С от 11.11.2005 года филиала территориального управления по Краснодарскому краю в городе Сочи Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом «О предоставлении негосударственному учреждению здравоохранения «Санаторий «Черноморье» ОАО «Российские железные дороги» и обществу с ограниченной ответственностью «Шарм» в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка для эксплуатации пляжного комплекса по улице Приморская, 3 в Центральном районе г. Сочи» был организован проход общего пользования по эксплуатируемой кровле здания литер А, и установлен сервитут (пешеходный проход общего пользования), площадью 341 кв.м. для обеспечения свободного прохода по городской набережной на верхнем уровне пляжного комплекса. Данный проход действует и на сегодняшний день. 

Согласно выводу специалиста по четвертому вопросу (стр.28 Заключения), организация прохода общего пользования по кровле здания литер А, являлась технически обоснованной и необходимой исходя из сложившегося порядка пользования прилегающей территорией, поскольку альтернативных вариантов обустройства прогулочной набережной после осуществления реконструкции пляжного комплекса ОАО «РЖД-Здоровье» не существовало.

Кроме того, в соответствии с выводом специалиста по десятому вопросу (стр. 31 Заключения), стена помещений здания пляжного комплекса, со стороны склона, является подпорной стеной, удерживающей склон, и выполняет противооползневые функции, а крыша первого уровня (пешеходный проход общего пользования) является продолжением существующего архитектурного ансамбля набережной гостиницы «Жемчужина», т.е., продолжением общественного прохода по крыше помещений пляжного комплекса гостиницы «Жемчужина», который существовал до строительства пляжного комплекса ОАО «РЖД-Здоровье».

Из выводов специалистов усматривается, что в результате реконструкции в 1999-2000 году пляжного комплекса ОАО «РЖД-Здоровье», и организации прохода общего пользования по эксплуатируемой кровле, произошло приведение приморской набережной  г. Сочи, к единому архитектурному облику.

В соответствии с выводом специалиста по седьмому вопросу (стр. 30 Заключения), образование земельного участка, без включения в него прохода общего пользования, площадью 341 кв. м. является невозможным и противоречило бы статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент формирования земельного участка. 

Согласно выводу специалиста по шестому вопросу (стр. 29 Заключения), поскольку

здание кафе «Шарм», общей площадью 326.5 кв.м, инвентарный номер: 9226, Литер: А, расположенное Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3 фактически является вторым этажом здания пляжного комплекса (Литер А) ОАО «РЖД-ЗДОРОВЬЕ», площадью 536.2 кв.м., инвентарный номер 14165, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, то образовать самостоятельный земельный участок для обеспечения эксплуатации исключительно здания кафе «Шарм» литер А не представляется возможным.

Таким образом, суд установил, что свободного от объекта недвижимости пустого земельного участка общего пользования   не существует, данный земельный участок  расположен под  объектом  принадлежащий ответчикам

Правилами части 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В ситуации, когда действующим законодательством РФ допускается организация прохода по кровле здания, а устройство альтернативного прохода в границах земельного участка, исходя из выводов специалистов, не представляется возможным, арбитражный суд приходит к выводу о том, что установление обременения в той части земельного участка, которая занята зданием, в виде прохода площадью 341 кв.м., не противоречит требованиям гражданского и земельного законодательства РФ, не нарушает права третьих лиц.

Из вышеизложенного следует, что, исходя из площади, необходимой для использования объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности АО «РЖД-ЗДОРОВЬЕ» ООО «Шарм», заключение договора от 11.07.2011 г., № 4900006856 о предоставлении в пользование, на условиях аренды, земельного участка, в том виде, в котором он существует на момент рассмотрения настоящего дела, было единственно возможным, юридически и технически правильным способом установления земельных правоотношений.

Таким образом, обстоятельства, которые могли бы повлиять на правовую, или фактическую возможность исполнения договора, отсутствуют, и судом не установлены, условия заключенного договора от 11.07.2011 № 4900006856 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка, а также, фактические действия сторон по его исполнению.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2013, на общество с ограниченной ответственностью «Альтаир-93», возложена обязанность, в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу, освободить земельный участок общей площадью 220, 7 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204029:70 по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, путем удаления своими силами, и за свой счет, сооружения летнего кафе.

В соответствии с Постановлением Центрального РОСП г. Сочи УФССП по Краснодарскому краю, об окончании исполнительного производства, от 17.05.2017 № 23072/17/629561, веранда кафе «Континент», с ориентировочной площадью застройки, 198 кв.м., полностью демонтирована.

В материалы дела представлено соглашение от 25.08.2013 о порядке пользования земельным участком (т. 1, л. д. 32 – 35), заключенное ООО «Шарм» и ОАО «РЖД-Здоровье» с обществом с ограниченной ответственностью «Альтаир-93» (далее – ООО «Альтаир-93»), как с собственником объекта недвижимости, также находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:70, и предусматривающее заключение с администрацией дополнительного соглашения к договору аренды от 11.07.2011 № 4900006856.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2017г., по делу № А32-7772/2017 оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2018 г. по иску Администрации г. Сочи  к ООО «Альтаир-93», Администрации г. Сочи, было отказано в удовлетворении иска о признании объекта кафе «Континент» ориентировочной площадью застройки: кухня – 206 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:53, площадью 630 кв.м., по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3, строение 1, самовольной постройкой и обязании ответчика осуществить снос объекта кафе «Континент».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018 года, по делу №А32-22211/2016, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 года  по иску Администрации г. Сочи к ООО «Альтаир-93», Администрации г. Сочи было отказано в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору №4900770852 от 04.05.2008 за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204029:53 за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 в размере 624 826 рублей 07 копеек, а также взыскании неустойки в размере 59 057 рублей 23 копейки и о расторжении договора аренды от 04.05.2008 №4900770852 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53.

Как следует из решения Арбитражного суда Краснодарского края 25.01.2018 г., по делу №А32-22211/2016, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинским филиалом) и ООО «Альтаир-93» согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 30.04.2008 года №405 заключен договор от 04.05.2008 №7700000852 о предоставлении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53 общей площадью 630 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3 стр.1, предоставленного для эксплуатации здания кафе «Континент».

Таким образом, на момент заключения соглашения от 25.08.2013 г., о порядке пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204029:70, ООО «Альтаир-93» уже состояло в арендных правоотношениях с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю. 

Собственность ООО «Альтаир-93» на земельным участке с кадастровым номером 23:49:0204029:70, не располагалась, указанное соглашение имело статус договора о намерениях, и в дальнейшем не было реализовано, что подтверждается материалами дела № А32-21995/2017.

Кроме того, ООО «Альтаир-93» решило продолжить арендные правоотношения по договору от 04.05.2008 г. №7700000852, и как следует из решения Арбитражного суда Краснодарского края 25.01.2018 г.,  по делу №А32-22211/2016, в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи договор аренды от 04.05.2008 №7700000852 стал считаться договором от 04.05.2008 за номером №4900770852.

Также, из вышеуказанного решения суда следует что ООО «Альтаир-93»,  заключило с администрацией г. Сочи дополнительное соглашение от 24.12.2014 г. к договору аренды, в котором арендодатель устанавливает новые параметры размера арендной платы с 13.01.2015 в соответствии с отчетом об определении размера годовой арендной платы, от 09.12.2014 г. №2-34/ОЗ-2014 которая составила 452 013 рублей в год.

При этом, как следует из решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2017г., по делу № А32-7772/2017, право собственности на здание кафе «Континент» общей площадью 179,4 кв.м. и ротонду литера А, общей площадью 53,7 кв.м. зарегистрировано за ООО «Альтаир-93», и этот объект расположен на земельном участке, с кадастровым номером 23:49:0204029:53.

Таким образом, ООО «Альтаир-93», является владельцем обособленного от собственности ответчиков, недвижимого имущества, расположенного на ином земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204029:53. 

Законность принадлежности ООО «Альтаир-93» права собственности на объект недвижимого имущества и права аренды на земельный участок, являлись предметом отдельных судебных разбирательств, вступившие в законную силу судебные акты по которым, носят для администрации г. Сочи обязательный характер, как для одного из участников спора. 

Представленное в материалы дела соглашение от 25.08.2013 о порядке пользования земельным участком, заключенное ООО «Шарм» и ОАО «РЖД-Здоровье» с обществом с ограниченной ответственностью «Альтаир-93», и предусматривающее заключение с администрацией дополнительного соглашения к договору аренды от 11.07.2011 № 4900006856, осталось не реализованным, и не повлекло правовых последствий.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд                            

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                             О.Б. Куликов