Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

город Калининград                                                               Дело № А21-11011/2022

« 17 » августа 2023 года

 

Резолютивная часть решения оглашена « 10 » августа 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 17 » августа 2023 года

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Логистическое агентство «Балтимпэкс»

к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Калининградской области»

о расторжении контракта № К-157 от 02.08.2021, взыскании задолженности по контракту и неустойки

 

третье лицо с самостоятельными требованиями Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» 

к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Калининградской области» 

о взыскании задолженности по оплате арендных платежей за спорные помещения за период с 30.03.2022 по 10.02.2023 в размере 1 220 120 руб.

 

при участии в  судебном заседании: согласно протоколу 

 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Логистическое агентство «Балтимпэкс» (ОГРН117392601182, адрес регистрации: 236010, 

<

...>, пом. XVIII) (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области о взыскании Федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Калининградской области» (ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 236010, 

<

...>) (далее – Учреждение, ответчик) задолженности по контракту № К-157 на субаренду федерального недвижимого имущества(ИКЗ: 211390403282039060100100100270036820244)  в размере 1 148 558,71 руб. за период с 01.09.2021 по 01.10.2022 и неустойку по состоянию на 12.07.2022 в размере  113 429,34 руб.

  Кроме этого, истец просил суд расторгнуть  контракт № К-157 на субаренду федерального недвижимого имущества (ИКЗ: 211390403282039060100100100270036820244).

Определением от 15.12.2022 к  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности».

В ходе судебного разбирательства от Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Дирекция) поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора и просил взыскать с Учреждения задолженности по оплате арендных платежей за спорные помещения за период с 30.03.2022 по 10.02.2023 в размере 1 220 120 руб.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 удовлетворено ходатайство Дирекции о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.

Представитель дирекции требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований Общества, указав на то, что Общество являлось арендатором спорных помещений по договору № 633/Д/АР от 29.11.2020, заключенного между Обществом и Дирекцией, указанный  договор расторгнут в судебном порядке с 05.03.2022, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с ответчика (субарендатора) задолженности до октября 2022 года. Кроме этого, ответчик заявил о злоупотреблении правом со стороны истца, ссылаясь на то, что контракт субаренды не был зарегистрирован в установленном порядке.

Также представитель  Учреждения возражал против требований дирекции, ссылаясь на то, что отсутствуют основания для взыскания задолженности, исходя из размера арендной платы определенной в контракте на субаренду № К-157.

Заслушав представителей  сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил.

Как следует из материалов дела, Дирекция (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды федерального недвижимого имущества от 29.11.2020 № 633/Д/АР, в соответствии с которым Обществу во временное владение и пользование следующие объекты недвижимости:

- пом. № 1, 2, 3, 3а, 4, 23, 24 подвал,

- пом. № 5-11, 13-22 подвал,

- пом. № 1-5, 9, 10, 12а, 12-21, 23-26, 26а, 27-32, этаж 1,

- пом. № 11 этаж 1,

- пом. № 4, 5, 5а этаж 2,

- пом. № 17-19 этаж 2,

- пом. № 11, 11а, 12, 12а, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16а, 16б, 16в этаж 2,

- пом. № 2, 3, 5 мансарда,

расположенные в здании с кадастровым номером 39:15:121520:39, находящемся по адресу: Калининград, ул. Космонавта ФИО2, д. 18 (далее – нежилые помещения).

Нежилые помещения являются федеральной собственностью и предоставлены Дирекции на праве хозяйственного ведения на основании распоряжений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области от 08.02.2011 № 21-р, от 04.08.2011 № 280-р, акту приема-передачи государственного имущества от 11.02.2011.

Указанный договор расторгнут Дирекцией уведомлением от 01.02.2022 № Исх-237.

Полагая изложенный в уведомлении от 01.02.2022 № Исх-237 односторонний отказ арендодателя от договора недействительным, Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании указанного уведомления недействительным.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.12.2022 по делу № А56-94458/2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Между Обществом и Учреждением (субарендатор) 02.08.2021 подписан контракт № К-157 на субаренду федерального недвижимого имущества (далее – контракт), в соответствии с условиями которого в субаренду переданы помещения, расположенные на втором этаже здания, находящегося по адресу: Калининградская область, Калининград, ул. Космонавта ФИО2, д. 18 (помещения № 4, 5, 5а, 11, 11а, 12, 12а, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16а, 16б, 16в, 17, 18, 19), общей площадью 277,3 кв. м.

По акту приема-передачи от 02.08.2021 помещения переданы арендатору.

Срок действия контракта установлен до 28 ноября 2025 года.

В разделе 4 контракта определен размер ежемесячной арендной платы (400 руб. а одни квадратный метр помещений – 110 920 руб.), порядок расчетов за коммунальные платежи и установлены сроки оплаты по контракту

Согласно пункту 3.3.2 контракта субарендатор не позднее 10 дней с даты подписания контракта, совместно с арендатором, подать контракт на государственную регистрацию.

Несмотря на то, что в установленный контрактом срок он не был зарегистрирован в установленном порядке, помещения арендатором арендодателю не были возвращены.

Между тем, Учреждение обязательства по контракту в части внесения арендных платежей не исполнило.

Общество направило Учреждению претензию с требованием внесения арендной платы в размере 1 148 558,71 руб. за период с 01.09.2021 по 01.10.2022 и уплаты неустойки по состоянию на 12.07.2022 в размере 113 429,34 руб. 

Ввиду оставления претензии без удовлетворения Общество обратилось с исковым заявлением в суд.

Суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно  статье 606  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  по договору  аренды  (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель)  обязуется  предоставить арендатору (нанимателю)  имущество  за  плату во временное владение и пользование  или  во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Поскольку Общество и Учреждение при заключении контракта достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным его условиям, то, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, его стороны должны исполнять вытекающие из него и требований закона (норм главы 34 ГК РФ) обязательства, касающиеся внесения арендной платы, уплаты неустойки за просрочку ее внесения, соблюдения порядка возврата арендуемого помещений.

При этом суд установил, что у ответчика не имелось препятствий в использовании арендованного имущества в соответствии с условиями контракта.

Доказательства того, что помещения в установленном порядке были до переданы уполномоченному лицу истца в материалы дела не представлены. 

С учетом указанных норм права и разъяснений их применения, суд приходит к  выводу о том, что Учреждение обязано было вносить плату за пользование помещениями до момента их надлежащей сдачи арендодателю по акту приема-передачи.

Учреждение в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательства внесения им арендной платы за пользование помещениями, либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств.

Уважительных причин по несвоевременной оплате по контракту, судом также не выявлено, а ответчиком не представлено.

В соответствии с частью  1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Аналогичное условие содержится и в пункте 6.3 контракта.

Материалами дела подтверждено несвоевременное внесение арендной платы более двух раз подряд.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Досудебный  порядок  урегулирования  спора  с ответчиком   соблюден. 

В связи с чем, требования истца в части расторжения контракта подлежат удовлетворению.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по контракту в размере в размере 1 148 558,71 руб. за период с 01.09.2021 по 01.10.2022.

Между тем, как установлено судом контракт субаренды помещений заключен Обществом без согласования с Дирекцией (арендодателем по договору аренды № 633/Д/АР от 29.11.2020.

При этом договор аренды № 633/Д/АР от 29.11.2020 расторгнут с 30.03.2022.

В силу части 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, у истца отсутствуют основания для начисления арендной платы за период после 30.03.2022.

В связи с чем, размер арендной платы по контракту составил 665 520 руб. за период с сентября 2021 года по  март 2022 года.

Кроме взыскания основного долга истцом заявлено требование о взыскании  с ответчика неустойки в размере 113 429,34 руб.

Данный вид ответственности установлен в пункте 5.1 контракта, согласно которому за просрочку платежей по письменному требованию арендатора, субарендатор выплачивает неустойку в размере 1/300 двукратной ключевой ставки Центрального Банка РФ в день, а также законные проценты на сумму просроченного платежа в размере ключевой ставки Центрального Банка за период пользования денежными средствами.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи  329 ГК РФ является неустойка.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчиком не был соблюден согласованный сторонами порядок оплаты, то требование о применении меры ответственности за просрочку исполнения обязательства является допустимым. Лицо, подписавшее договор, должно осознавать последствия неисполнения добровольно принятого обязательства. 

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика неустойки обоснованно.

Между тем,  с учетом частичного удовлетворения требований о взыскании арендной платы, требование о взыскании неустойки также подлежит взысканию части. 

При этом, судом за основу взят расчет неустойки Общества в иске, из которого усматривается, что  неустойка рассчитана исходя из ставки 1/365.

Таким образом, размер неустойки составил 42 447,41 руб., исходя из следующего расчета:

Задолженность,руб.

Период просрочки

Увеличение долга

Процентнаяставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

c

по

дни  

сумма, руб.

дата

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[1]?[4]?[7]/[8]

110 920

11.09.2021

12.09.2021

2

0

-

6,50% х 2

365

79,01

110 920

13.09.2021

24.10.2021

42

0

-

6,75% х 2

365

1 723,06

110 920

25.10.2021

10.11.2021

17

0

-

7,50% х 2

365

774,92

221 840

11.11.2021

10.12.2021

30

110 920

11.11.2021

7,50% х 2

365

2 735,02

332 760

11.12.2021

19.12.2021

9

110 920

11.12.2021

7,50% х 2

365

1230,76

332 760

20.12.2021

10.01.2022

22

0

-

8,50% х 2

365

3 409,66

443 680

11.01.2022

10.02.2022

31

110 920

11.01.2022

8,50% х 2

365

6 406

554 600

11.02.2022

13.02.2022

3

110 920

11.02.2022

8,50% х 2

365

774,92

554 600

14.02.2022

27.02.2022

14

0

-

9,50% х 2

365

4 041,74

554 600

28.02.2022

10.03.2022

11

0

-

20% х 2

365

6 685,58

665 520

11.03.2022

30.03.2022

20

110 920

11.03.2022

20% х 2

365

14 586,74

Сумма основного долга: 665 520 руб.

Сумма неустойки: 42 447,41 руб.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований (56,10%) в размере 14 373 руб. (за имущественное требование) и 6 000 руб.  (за неимущественное требование).

Также суд находит обоснованным требование Дирекции о взыскании с Учреждения задолженность по арендной плате в размере 1 220 120 руб. за период с 30.03.2022 по 10.02.2023.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в третьем абзаце пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из абзаца четвертого пункта 12 указанного постановления следует, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Факт заключения контракта субаренды в отношении спорных помещений подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается. При определении размера арендной платы суд исходил из условий контракта субаренды.

Избранный Дирекцией способ защиты соответствует положениям статьи 303 ГК РФ, пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в связи с чем, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и удовлетворению иска в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы Дирекции по уплате государственной пошлины также относятся на Учреждение. 

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р   Е   Ш   И   Л:

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Калининградской области» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Логистическое агентство «Балтимпэкс» задолженность  по арендной плате по контракту № К-157 от 02.08.2021 за период с сентября 2021 года по март 2023 года в размере 665 520 руб., неустойку по состоянию на 31.03.2022 в размере 42 447,41 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 373 руб.

Расторгнуть контракт № К-157 от 02.08.2021 на субаренду федерального недвижимого имуществ (ИКЗ:211390403282039060100100100270036820244).

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Калининградской области» в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» задолженность по арендной плате в размере 1 220 120 руб. за период с 30.03.2022 по 10.02.2023 и расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 201 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                 С.Ю. Любимова