Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-5054/2021

г. Хабаровск

15 июня 2021 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена «08» июня 2021 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304270525200017, ИНН 

<

***>)

к  Комитету по управлению имуществом администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 

<

...>)

о признании договора расторгнутым с 02.02.2017

Третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Частный ЖЭК»

при участии

от истца: ИП ФИО2 (лично), ФИО3, доверенность от 19.05.2021, удовлетворение адвоката

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края  (далее – Комитет) о признании договора аренды земельного участка №07/285 от 17.12.2007 расторгнутым и утратившим юридическую силу с 02.02.2017.

Определением от 22.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Частный ЖЭК» (далее – ООО «Частный ЖЭК»).

Истец в судебном заседании  на требованиях настаивает, мотивируя их тем, что принадлежащее ему нежилое помещение I(1-32) является встроенным и входит в состав многоквартирного дома (МКД) по адресу: 

<

...>. В связи с чем, истец направил в адрес Комитета  уведомление  от 02.02.2017 об отсутствии намерения продлять действие договора аренды земельного участка.

Комитет, ООО «Частный ЖЭК», извещенные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, направили в суд ходатайства о рассмотрении спора в их отсутствие. 

Ответчик с иском не согласен, в возражениях ссылается на установленные вступившим в законную силу судебными актами по делу № А73-4195/2019 обстоятельства, дана оценка действительности договора аренды №07/285 от 17.12.2007. 

Третье лицо поддержало позицию истца по спору.

Суд рассмотрел спор в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании 01.06.2021 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 08.06.2021, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края в сети Интернет.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно выписке из ЕГРН от 02.06.2021 №КУВИ-002/2021-64912806, с 20.01.2006 ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества – функциональное (встроенное) помещение I(1-32),  кадастровый номер 27:20:0010132:224, площадью 434,6кв.м, назначением: нежилое, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>. 

Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, находится на земельном участке с кадастровым номером 27:20:0010132:133. Данный жилой дом находится на обслуживании управляющей организации ООО «Частный ЖЭК» на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в доме от 30.04.2010 №1.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.10.2015 по делу № А73-4195/2019, а также следует из материалов настоящего дела, 17.12.2007 между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 07/285, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора передан земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:20:010132:0133, находящийся по адресу: 

<

...>, для использования под существующее помещение магазина в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 664кв.м (далее – договор).

Передача участка арендатору оформлена актом приема-передачи от 17.12.2007.

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 24.11.2006 по 23.11.2016 на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Если по окончании срока аренды ни одна из сторон письменно не сообщила другой стороне о прекращении или изменении договора, договор считается возобновлённым на неопределенный срок (пункт 6.2 договора).

Письмом от 02.02.2017 ИП ФИО2 (получено Комитетом 02.02.2017) известил арендодателя об отсутствии намерений заключать договор на новый срок по истечении его срока действия 23.11.2016.

Полагая договор аренды расторгнутым с 02.02.2017, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2, арбитражный суд руководствуется следующим.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности вытекают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Заявленные требования истец мотивирует направлением уведомления от 02.02.2017 об отказе от пролонгации договора аренды после истечения установленного в нем срока действия. В тоже время, при рассмотрении требований о признании договора расторгнутым, подлежит оценке судом также действительность и заключенность спорного договора аренды.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ), а также имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1, 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.11.2019, техническому паспорту на жилой дом по адресу: 

<

...>, составленному по состоянию на 10.04.1991, помещение магазина I(1-32), принадлежащее ИП ФИО2, имеет общую площадь 434,6кв.м., является встроенным помещением многоквартирного жилого дома по указанному адресу.

Аналогичные характеристики помещения указаны в техническом паспорте на функциональное (встроенное) помещение по состоянию на 22.01.2019.

При этом, согласно акту обследования от 26.05.2021, составленному при совместном осмотре жилого дома и нежилого помещения по адресу: 

<

...>, представителями Администрации Николаевского муниципального района, ООО «Частный ЖЭК», в присутствии собственника нежилого помещения ИП ФИО2, отопление и горячее водоснабжение нежилого помещения подключены к элеваторному узлу многоквартирного жилого дома и соединены с нежилым помещением трубопроводом, проложенным в подвальном помещении; холодное водоснабжение и водоотведение имеют подключение к внутридомовым сетям; подключение электроэнергии предусмотрено индивидуальное от трансформаторной подстанции ТП-100.

Таким образом, из материалов настоящего дела, а также обстоятельств, установленных судом при рассмотрении дела № А73-4195/2019, следует, что нежилое помещение, принадлежащее ИП ФИО2, является встроенным помещением в жилом доме по адресу: 

<

...>, в помещении находятся общие с домом инженерные сети (отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации), чем подтверждается, что встроенно-пристроенное помещение не может существовать отдельно от общедомового имущества МКД. 

Земельный участок с кадастровым номером 27:22:0010132:133, площадью 664кв.м относится к категории земель – земли населенных пунктов. Согласно выписке из ЕГРН от 04.05.2021, в границах данного земельного участка расположены четыре объекта недвижимости, в том числе многоквартирный жилой дом №22 с кадастровым номером 27:20:0010132:160. 

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ), в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (статья 16).

Из частей 2-5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22), следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

Жилищный кодекс РФ введен в действие с 01.03.2005.

Если земельный участок под МКД сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Согласно пунктам 3, 4 указанной статьи в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В таком случае формирование земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, сформулированная в пункте 67 Постановления № 10/22, если земельный участок под жилым домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, то есть право общей долевой собственности на участок у собственников помещений в доме не возникло и участок находится в собственности соответствующего публично-правового образования, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, части 1 статьи 16 Вводного закона, статьи 36 Жилищного кодекса РФ, разъяснений, приведенных в пункте 66 совместного Постановления №10/22, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом, право общей долевой собственности на общее имущество в МКД возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права. Государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в МКД (земельный участок, помещения, участвующие в гражданском обороте), осуществляется по желанию правообладателей.

Помещение, принадлежащее истцу, входит в состав помещений в многоквартирном жилом доме, является встроенной частью жилого дома, имеющей с многоквартирным домом общие несущие конструкции и систему коммуникаций. 

В этой связи у Комитета отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком и, соответственно, отсутствовало право на заключение договора аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом.  ИП ФИО2, являясь собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, право на которое не оспорено, с момента регистрации права собственности на нежилое помещение в силу закона является участником общей долевой собственности на земельный участок под этим многоквартирным домом и не может быть одновременно арендатором по договору аренды данного земельного участка.

Поскольку договор №07/285 от 17.12.2007, ввиду распоряжения имуществом по нему Комитетом – лицом, не являющимся собственником земельного участка, противоречит статье 608 ГК РФ, нарушает права и законные интересы одного из собственников земельного участка в силу закона – ИП ФИО2, в силу статей 166, 168 ГК РФ договор является ничтожной сделкой.

Ссылка ответчика на взыскание судебными актами по делу № А73-4159/2019 с ИП ФИО2 в пользу Комитета задолженности по договору аренды №07/285 от 17.12.2007 и пени судом отклонена ввиду следующего.

Частью 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

В системе действующего правового регулирования предусмотренное частью 2 статьи 69 АПК РФ основание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями части 1 статьи 64 и части 4 статьи 170 АПК РФ означает, что только фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Вопросы применения норм материального права преюдициального значения не имеют.  (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2014 N 2528-О).

Арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и о толковании правовых норм. Правовая оценка, данная в судебных актах, не может являться основанием для освобождения от доказывания в рамках иного дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды №07/285 от 17.12.2007, о признании расторгнутым которого заявлен настоящий иск, основания для удовлетворения исковых требований ИП ФИО2 в силу статей 167, 168 ГК РФ отсутствуют, в иске следует отказать.

Доводов сторон относительно обстоятельств направления уведомления о расторжении договора, действительности одностороннего отказа от договора со стороны арендатора суд не оценивает в связи с отказом судом в удовлетворении иска по иным изложенным выше основаниям.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева