РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-290504/21-77-2062

г. Москва

28 сентября 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2023года

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителей:

от истца: ФИО2 (доверенность № 77 АД 2316265 от 09.02.2023., предъявлен паспорт и документ о ВЮО), ФИО3 (лично, предъявлен паспорт),

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.02.2007)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1,  ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды купли-продажи, 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась  Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ,   к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив:

Пункт 2.1.7: «По соглашению Сторон постоянный публичный сервитут, ограничивающий права Покупателя на владение и пользование помещением не устанавливается ввиду отсутствия инженерных коммуникаций, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме».

Пункт 2.2.: «Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога, на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав). Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, выдаче электронной закладной на Объект несет Покупатель.»,

Пункт 3.1:  «Цена Объекта составляет 5 390 482 (Пять миллионов триста девяносто тысяч четыреста восемьдесят два) рубля 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта от 08.08.2023г., выполненным ООО «КВТЕХ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4.: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу)  даты  заключения Договора.   Все платежи  состоят  из оплаты  в счет основного  долга, составляющей не менее 64 172 (Шестьдесят четыре тысячи сто семьдесят два) руб. 40 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты  процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Пункт 5.3.: «В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановление.» Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект (п. 2.1.2 Договора), по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект. При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект:

- несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин;

- неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога, и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу);

- неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что   истец обратился в службу «одного окна»  Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения, 

<

...>.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо  с приложением Проекта договора купли-продажи нежилого помещения, 

<

...>.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в  отчете Департамента, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.08.2022 судом урегулированы разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пункты договора изложены в следующей редакции:

Пункт 2.1.7: "По соглашению Сторон постоянный публичный сервитут, ограничивающий права Покупателя на владение и пользование помещением, не устанавливается ввиду отсутствия инженерных коммуникаций, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме".

Пункт 2.2.: "Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога, на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав). Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, выдаче электронной закладной на Объект несет Покупатель".

Пункт 3.1: "Цена Объекта составляет 15 833 000 (пятнадцать миллионов восемьсот тридцать три тысячи) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта N 45 от 30.05.2022, выполненным ООО "Агентство судебных экспертов", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.4.: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 188 488 (сто восемьдесят восемь тысяч четыреста восемьдесят восемь) руб. 10 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за 6 предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга".

Пункт 5.3.: "В случае утонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы", за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект (п. 2.1.2 Договора), по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект. При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект:

- несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин;

- неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога, и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу);

- неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2022 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2023г.  решение Арбитражного суда города Москвы от 19.08.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2022 по делу № А40-290504/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции дело рассматривается повторно.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, уточнил исковые требования в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах http://www.msk.arbitr.ru/ и http://www.arbitr.ru/, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направил,  отзыв на иск не представил, в связи  с чем, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом показаний эксперта, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению  исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, Индивидуальный предприниматель ФИО3 (истец) является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001046:2860 расположенного по адресу 

<

...>, находящегося в собственности Города Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец,  он обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с заявление о выкупе арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу:  

<

...>, зарегистрировано за № 33-5-90432/21-(0)-0 от 19.09.2021 г.

Письмом от 24.11.2021 г. № 33-5-90432/21-(0)-7 ответчик направил истцу  проект договора  купли-продажи  по цене, установленной на основании Отчета об оценке от 20.10.2021 г. № М1003-21 (исполнитель Оценка и Консалтинг), а также экспертного заключения от 08.11.2021 г. №460/697-21 Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков»  в размере 19 576 000 рублей.

Не согласившись с указанной Департаментом ценой, истец  направил ответчику Протокол разногласий к договору купли-продажи.  В соответствии  с Отчетом Д-840-0061/16 от 01 апреля 2016 г. (оценщик ЗАО «Международный бизнес центр: консультации, инвестиции, оценка») рыночная стоимость объекта оценки составила 1 425 617 рублей (без НДС) или 1 682 228 рублей с НДС.

Истцом проведена актуализация выкупной стоимости, оформленная отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.12.2021 № 12/2021-50К - по итогу Цена Объекта составляет 5 124 167  руб. 00 коп.

Также истец  указывает на то, что вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда г. Москвы от 29.05.2017 г. по делу № 02-2408/2017 установлено, что в подлежащем выкупу помещении отсутствуют инженерные коммуникации, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме по адресу: 

<

...>.

Уведомлением ответчика от 22.12.2021 г. № 33-5-90432/21-(0)-9 в соответствии с пунктом 2.10.1.2 Административного регламента, принято решение об отказе в предоставлении Государственной услуги - протокол разногласий был отклонен.

Поскольку ответчик Протокол разногласий истца  в установленный законом срок рассмотрел,  отказал в предоставлении государственной услуги,  истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд  в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда  от 07.04.2022г. удовлетворено ходатайство истца о назначении  строительно-технической экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-290504/21-77-2062.  Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов», эксперту ФИО4.  На разрешение экспертам поставлен следующий вопрос:  Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01.0001046:2860, по состоянию на 19 сентября 2021г.?

Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов» № 45 от 30.05.2022г. рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01.0001046:2860, по состоянию на 19 сентября 2021г. составляет 15 833 000  рублей 00 копеек.

Протокольным определением от 26.07.2022г. заявленное ходатайство  истца о назначении повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения, поскольку суд не усмотрел предусмотренных в статье 87  Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для проведения повторной экспертизы, считая, что заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта.  Кроме того, судом перед экспертом не ставился вопрос о стоимости неотделимых улучшений.

При новом рассмотрении дела определением суда от 08.06.2023г. назначена  судебная оценочная экспертиза по делу № А40-290504/21-77-2062,  проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМПЛЕКСНОЕ ВНЕДРЕНИЕ ТЕХНОЛОГИЙ", эксперту ФИО5.  На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Какова рыночная стоимость рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01.0001046:2860, по состоянию на 19 сентября 2021 г.? 2. Какова стоимость неотделимых улучшений и произведенных Арендатором ремонтных работ произведенных с согласия Арендодателя в помещении по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01.0001046:2860? 3. Какова стоимость нежилого помещения по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01.0001046:2860 без учета проведенных ремонтных работ и неотделимых улучшений?

Согласно Заключению эксперта от 08.08.2023г. рыночная стоимость объекта исследования - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001046:2860, по состоянию на 19.09.2021 г. составляет: 10 258 333  рубля без учета НДС.

В рамках проведённых исследований и расчётов эксперт пришёл к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений и произведенных Арендатором ремонтных работ произведенных с согласия Арендодателя в помещении по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001046:2860 составляет: 6 300 422 рубля.

В рамках проведённых исследований и расчётов эксперт пришёл к выводу о том, что стоимость нежилого помещения по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001046:2860 без учета проведенных ремонтных работ и неотделимых улучшений составляет: 5 390 482  рубля без учета НДС.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

Порядок согласования неотделимых улучшений с собственником установлен Положением «Об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы», утвержденным Постановлением Правительства Москвы  29.06.2010 № 540-ПП.

В соответствии с  п. 2.5.12 данного положения, согласие Департамента городского имущества г. Москвы на производство неотделимых улучшений подлежит оформлению дополнительным соглашением к соответствующему договору аренды или решением собственника в отношении объектов, переданным государственным унитарным предприятиям и учреждения города Москвы.

Указанная позиция подтверждается  судебной практикой (определением Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС21-17163 по делу № А40-103266/19).

Таким образом, единственным документом, которым может быть согласовано производство неотделимых улучшений, согласно вышеприведенному нормативно-правовому акту, является дополнительное соглашение к договору аренды. Однако доказательств заключения такого дополнительного соглашения между истцом и ответчиком в материалы дела не представлено, следовательно, оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений не имеется.

Исходя из объяснений сторон, пояснений эксперта, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом  без учета проведенных ремонтных работ и неотделимых улучшений составляет 5 390 482  руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом суд исходит из того, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий по договору.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении  договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи  подлежат удовлетворению .

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы по госпошлине  по иску и  расходы на проведение судебных экспертиз в размере 45 000 руб. 00 коп. и 60 000 руб. 00 коп.  относится на ответчика, поскольку исковые требования заявлены обоснованно.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 41, 49, 65, 71, 75, 102, 104, 110, 112, 123, 156, 167-173, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив:

Пункт 2.1.7: «По соглашению Сторон постоянный публичный сервитут, ограничивающий права Покупателя на владение и пользование помещением не устанавливается ввиду отсутствия инженерных коммуникаций, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме».

Пункт 2.2.: «Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога, на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав). Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, выдаче электронной закладной на Объект несет Покупатель.»,

Пункт 3.1:  «Цена Объекта составляет 5 390 482 (Пять миллионов триста девяносто тысяч четыреста восемьдесят два) рубля 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта от 08.08.2023г., выполненным ООО «КВТЕХ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4.: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу)  даты  заключения Договора.   Все платежи  состоят  из оплаты  в счет основного  долга, составляющей не менее 64 172 (Шестьдесят четыре тысячи сто семьдесят два) руб. 40 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты  процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Пункт 5.3.: «В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановление.» Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект (п. 2.1.2 Договора), по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект. При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект:

- несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин;

- неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога, и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу);

- неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)  в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.02.2007) расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп., расходы на проведение судебных экспертиз по настоящему делу в размере 45 000 (сорок пять тысяч) руб. 00 коп. и 60 000 (Шестьдесят тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья:

С.В. Романенкова