Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А81-6428/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена  27 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                                      Демидовой Е.Ю.,

судей                                                                                     Донцовой А.Ю.,

                                                                                      Хлебникова А.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе на решение от 30.01.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 07.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-6428/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Югория-Дент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным отчета об оценке имущества и определении рыночной стоимости имущества.

В заседании приняли участие представители: межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе – ФИО1 по доверенности от 27.06.2024; общества с ограниченной ответственностью «Югория-Дент» - ФИО2 по доверенности от 20.06.2024.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Югория-Дент» (далее – общество «Югория-Дент») обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимущества) о признании недостоверным (недействительным) отчета от 18.10.2022 № 3-ТНО/2022 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № 1-57, 67, I, II, общей площадью 912,0 кв.м, кадастровый номер: 89:13:010103:1595, РНФИ П13720003504; нежилых помещений № 68-77, 101-103, VI, VII, общей площадью 121,6 кв.м., кадастровый номер: 89:13:010103:1602, РНФИ П13720003511, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> (далее – отчет), определении достоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, обязательной для совершения сделки – договора купли-продажи имущества, обязании в течение 30 календарных дней направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи данного имущества по рыночной цене.

Решением от 30.01.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 07.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, признан недостоверным отчет; величина рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилых помещений № 1-57, 67, I, II, общей площадью 912,0 кв.м, кадастровый номер: 89:13.010103:1595, РНФИ П13720003504; нежилых помещений № 68-77, 101-103, VI, VII, общей площадью 121,6 кв.м, кадастровый номер: 89:13:010103:1602, РНФИ П13720003511, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> обязательная для совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, определена в размере 16 300 000 руб. Суд обязал МТУ Росимущества в течение 30 календарных дней направить обществу «Югория-Дент» подписанный со своей стороны договор купли-продажи нежилых помещений по цене, соответствующей указанной стоимости, со всеми необходимыми приложениями. С МТУ Росимущества в пользу истца взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

МТУ Росимущества обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Мотивируя данную позицию, податель жалобы указывает, что процедура приватизации спорного имущества проводится в соответствии с установленным порядком, обществом «Югория-Дент» в адрес МТУ Росимущества не представлен подписанный им договор купли-продажи с протоколом разногласий в установленный тридцатидневный срок; спорный отчет об оценке получил положительное экспертное заключение (от 03.11.2022 № 20804), доказательств не соответствия данного отчета законодательно установленным стандартам оценки в материалы дела не представлено.

Ссылаясь на несостоятельность изложенных доводов, общество «Югория-Дент» в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом представленного на нее отзыва, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по условиям заключенного между МТУ Росимущества (арендодатель) и обществом «Югория-Дент» (арендатор) договора аренды от 17.10.2018 № 11-89/2018 последнему во временное владение и пользование передано недвижимое имущество - часть нежилого здания - 1 этаж здания, находящегося в казне Российской Федерации, общей площадью 1 033,7 кв.м, расположенного по адресу: ЯНАО, 

<

...>, мкр. 3, с реестровым номером федерального имущества П12870001452, с кадастровым (условным) номером 89:13:010103:273, а также право пользования земельным участком, который занят имуществом и необходим для его использования (пункт 1.1).

Письмом от 25.07.2022 № 55 общество «Югория-Дент» обратилось к МТУ Росимущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

МТУ Росимущества 20.03.2023 истцу направлен проект договора купли-продажи от 20.03.2023 № 01/03/23 спорных нежилых помещений для рассмотрения и подписания.

Согласно пункту 1.1 договора предметом купли-продажи по договору являются: нежилые помещения № 1-57, 67, I, II, общей площадью 912,0 кв. м, кадастровый номер: 89:13:010103:1595, РНФИ П13720003504; нежилые помещения № 68-77, 101-103, VI, VII, общей площадью 121,6 кв.м, кадастровый номер: 89:13:010103:1602, РНФИ П13720003511, расположенные по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации.

Выкупная (продажная, рыночная) стоимость имущества составила 27 256 470 руб. без учета НДС (пункт 3.1 договора).

В пункте 3.1 проекта договора указано, что рыночная стоимость объектов определена в соответствии с отчетом, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО3, дата оценки 23.09.2022, дата составления отчёта - 18.10.2022, экспертным заключением от 03.11.2022 № 20804, выданным некоммерческим партнерством СРО «Деловой союз оценщиков», протоколом продавца «заседания Комиссии по определению условий приватизации федерального имущества, подлежащего продаже в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества» от 25.01.2023 № 72-85.

Общество «Югория-Дент» с выкупной стоимостью не согласилось, полагая, что таковая не учитывает произведенные им в период действия договора аренды мероприятия по производству неотделимых улучшений, стоимость которых (услуг, неотделимых улучшений) составила 13 419 793, 62 руб. 

В соответствии с информацией (заключением) общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «Эксперт» от 29.03.2023 рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 23.09.2022 составляет 15 095 000 руб. без учета неотделимых улучшений, произведенных арендаторами за период с 2018 по 2022 годы.

В претензии от 04.04.2023 общество «Югория-Дент» предложило:

- внести соответствующие изменения в распорядительные и иные документы, а также в проект договора купли-продажи и в прилагаемые к нему документы – в части определения рыночной (продажной) стоимости объектов в размере 15 095 000 руб.;

- представить в срок не позднее 30 календарных дней измененный проект договора купли-продажи с приложениями;

- заключить с истцом договор купли-продажи вышеуказанных объектов на условиях предложенных МТУ Росимущества, но при определении продажной (рыночной) стоимости объектов - 15 095 000 руб. 

Ответчик в письме от 15.05.2023 № 72-05/6461 отказал истцу в удовлетворении его претензии, что и явилось основанием для обращения общества «Югория-Дент» в арбитражный суд с иском.

В целях устранения разногласий в стоимости выкупного имущества и определении достоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 29.07.2022 (дату поступления заявления истца в МТУ Росимущества) и в настоящее время без учета неотделимых улучшений, произведенных истцом за свой счет, определением от 13.09.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ЭКО-Н сервис» ФИО4.

По итогам исследования в материалы дела представлено заключение от 24.11.2023 № 81/23 в котором изложено, что рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 29.07.2022 составляет 16 300 000 руб., по состоянию на 24.11.2023 составляет 18 000 000 руб.

Руководствуясь при разрешении спора положениями статей 8, 217, 432, 445, 446, 555, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 3, 4, 5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), статей 3, 11, 12, 13, 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), разъяснениями, данными в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», правовой позицией, изложенной в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности факта произведения истцом в период аренды выкупаемого имущества неотделимых улучшений по согласованию с арендодателем - МТУ Росимущества, необходимости учета их стоимости при определении выкупной цены помещений и, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, отраженные в заключении от 23.11.2023, признанном надлежащим доказательством по делу и не оспоренным МТУ Росимущества, установили выкупную стоимость помещений на основании заключения от 23.11.2023 в сумме 16 300 000 руб.

Соглашаясь с приведенными выводами судебных инстанций, суд округа находит их сделанными при верном применении норм права.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности их участия в приватизации арендуемого имущества регулируются положениями Закона № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Условия реализации такого преимущественного права определены в статье 3 Закона № 159-ФЗ, порядок реализации данного права - в статье 4.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны, в том числе, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления.

В соответствии с частью второй статьи 3 Закона № 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из статьи 11 Закона № 135-ФЗ следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (заявление общества получено МТУ Росимущества – 29.07.2022). В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Спор между сторонами возник по вопросу выкупной стоимости имущества, общество «Югория-Дент» считает, что таковая определена в предложенном МТУ Росимущества проекте договора без произведенных в период арендных отношений неотделимых улучшений с согласия арендодателя.

Выкупная стоимость определена МТУ Росимущества на основании отчета об оценке № 3-тно/2022 рыночной стоимости (по состоянию на 23.09.2022) нежилых помещений, расположенных по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, кадастровые номера: 89:13:010103:1602; 89:13:010103:1602, согласно которому 15 950 950 руб. – стоимость помещений без учета неотделимых улучшений, 11 305 520 руб. - стоимость неотделимых улучшений; 27 256 470 руб. – итоговая стоимость помещений.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

По смыслу указанной нормы решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные дело доказательства, установив, что истцом в период с 2018 по 2022 годы в помещениях произведены ремонтно-строительные работы по согласию с арендодателем, что не отрицается МТУ Росимущества, суды верно исходили из необходимости учета таких затрат при определении выкупной стоимости имущества, правомерно разрешив возникшие разногласия путем определения выкупной стоимости, учитывающей стоимость неотделимых улучшений, на основании результатов судебной экспертизы, отраженных в отчете от 23.11.2023, что составило по состоянию на 29.07.2022  16 300 000 руб., обязав МТУ Росимущества направить обществу «Югория Дент» подписанный договор купли-продажи помещений по указанной цене.

Не оспаривая факт произведения истцом в спорных помещениях неотделимых улучшений в порядке, позволяющем учитывать затраты на них при определении выкупной стоимости объекта (с уведомлением арендодателя), МТУ Росимущества сущность своей позиции сводит к несоблюдению обществом «Югория Дент» порядка заявления возражений относительно условий договора купли-продажи, что выразилось в ненаправлении в адрес ответчика подписанного договора с протоколом разногласий.

Вместе с тем, положения Закона № 159-ФЗ об уменьшении цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность муниципального органа по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.

Следовательно, стоимость не отделимых улучшений в выкупной цене имущества должна была быть учтена вне зависимости от направления обществом «Югория Дент» соответствующих возражений, кроме того, несогласие с выкупной стоимостью истец выразил в претензии от 04.04.2023, таким образом, доводы МТУ Росимущества не принимаются судом округа как носящие формальный характер.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 30.01.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 07.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-6428/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                               Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                                             А.Ю. Донцова

 

  А.В. Хлебников