АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045,  г.Самара,  ул. Авроры, 148, тел. (846) 207-55-15, факс (846) 226-55-26

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

02 апреля 2019 года       Дело №А55-27041/2018

Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 02 апреля 2019 года 

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Копункина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовым Н.А., 

рассмотрев в судебном заседании 27 марта 2019 года дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "КапиталСтройНедвижимость" 

к обществу с ограниченной ответственностью "ФудМастер Плюс" 

о взыскании 331 650 руб. 35 коп.

при участии в заседании представителей:

от истца - ФИО1, директор, паспорт,

от ответчика - не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КапиталСтройНедвижимость" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФудМастер Плюс" о взыскании 283 029 руб. 56 коп.., в том числе 231 829 руб.56 коп. задолженности по арендной плате по договору от 12.08.2013 № б/н и 51 200 руб. убытки.  

Определением от 21.09.2018 исковое заявление принято к производству.

Определением от 16.11.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 22.01.2019 суд принял заявление истца об увеличении размера иска в части взыскании до суммы 321 711 руб. 92 коп. Ценой иска считать сумму 321 711 руб. 92 коп., в том числе 130 207 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате, 115 493 руб. 57 коп. пени по постоянной части арендной платы, 15 225 руб. 04 коп. пени по переменной части арендной плате, 51 200 руб. убытки, 3 083 руб. 05 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами.

Определением от 27.02.2019 суд принял заявление истца об увеличении размера иска до суммы 331 650 руб. 35 коп. Исковыми требованиями следует считать 331 650 руб. 35 коп., в том числе 130 200 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.08.2013 за период июль 2018 года, 6 503,25 руб. задолженности по переменной части арендной платы за период июль 2018 года, 124 609,82 руб. пени за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы за период с 21.12.2014 по 30.09.2018, 15 225,04 руб. пени за несвоевременную оплату переменной части арендной платы за период с 23.06.2015 по 23.07.2018, 3 912,24 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2018 по 21.02.2019, 51 200 руб. убытков.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы истца, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Обществом с ограниченной ответственностью "КапиталСтройНедвижимость" (далее – ООО "КапиталСтройНедвижимость", истец, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ФудМастер Плюс" (далее – ООО "ФудМастер Плюс", арендатор, ответчик) 12.08.2013 был заключен договор аренды недвижимого имущества.

Согласно п.п. 1.1 – 1.5 договора от 12.08.2013, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование имущество, указанное в п. 1.2. настоящего договора, использовать арендуемое имущество в соответствии с его назначением в указанных в настоящем договоре целях и своевременно вносить арендную плату за пользование указанным имуществом. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 73,4 кв.м. (далее по тексту - «Помещение»), на 1-м этаже нежилого здания, кадастровый номер 63:01:0904002:2461, находящегося по адресу: 

<

...> в районе жилого дома № 143; 1/3 часть помещения № 1 площадью 20 кв.м. без учета лестниц (далее по тексту настоящего Договора аренды также - «1/3 часть помещения № 1»), на первом этаже нежилого здания кадастровый номер 63:01:0904002:2461, находящегося по адресу: 

<

...> в районе жилого дома № 143. Характеристика Помещения, размещение Помещения в здании указана в Приложение №1, а 1/3 части помещения № 1 - в Приложении № 2, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора аренды. Всего общая арендуемая площадь составляет 79 (Семьдесят девять) квадратных метров. Арендатор использует указанное Помещение для размещения ресторана быстрого питания и для целей, связанных с такой деятельностью. Арендодатель является собственником здания, в котором располагается арендуемое недвижимое имущество на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 01.04.2013, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «04» июня 2013 года сделана запись регистрации № 63-63-01/400/2013-819, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АЛ № 062610 от «04» июня 2013 года, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

В соответствии с п.п. 2.1 – 2.3 договора от 12.08.2013, арендодатель передает арендуемое недвижимое имущество арендатору 12 августа 2013 года по акту приема-передачи (Приложение № 3), подписываемого обеими Сторонами. Акт должен быть подписан в день передачи помещения арендатору. С момента подписания указанный акт становится неотъемлемой частью настоящего договора. Обязанности арендатора по уплате постоянной части арендной платы, в соответствии с п. 4.1. настоящего договора аренды возникают у арендатора с моменты передачи ему арендуемого недвижимого имущества. После подписания акта приёма-передачи арендуемого недвижимого имущества (Приложение № 3) и до возврата арендуемого недвижимого имущества арендодателю арендатор обязуется принять все необходимые меры для сохранения переданного ему арендованного недвижимого имущества, в том числе от действий любых третьих лиц, которые могут привести к ухудшению состояния арендованного имущества.

Согласно п.п. 4.1 – 4.5 договора от 12.08.2013, арендная плата состоит из постоянной и переменной части. Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование помещением и оплату за отопление, и составляет 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей 00 коп. за 1 (Один) квадратный метр в месяц, что составляет 118 500 (Сто восемнадцать тысяч пятьсот) рублей 00 коп. в месяц. Арендатор также дополнительно уплачивает арендодателю плату за размещение на фасаде здания рекламных конструкций ежемесячно в размере 5% от стоимости арендной платы арендуемого помещения, что на момент подписания настоящего договора составляет 5 925 (Пять тысяч девятьсот двадцать пять) рублей в месяц. При увеличении размера арендной платы в соответствии с положениями п. 4.5. настоящего договора, размер платы за размещение на фасаде здания рекламных конструкций также подлежит пропорциональному увеличению. Переменная часть арендной платы состоит из возмещения затрат по оплате электроэнергии, водоотведения и холодного водоснабжения согласно показаниям соответствующих приборов учета и по вывозу ТБО. Оплата постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 4.1. настоящего договора аренды производится в форме предоплаты не позднее 20 (Двадцатого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу аренды. Оплата переменной части арендной платы производится арендатором в течение 3-х дней после выставления арендодателем счетов на оплаты соответствующего коммунального ресурса. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Указанная в настоящем договоре арендная плата, состоящая из постоянной и переменной части, является исчерпывающей. По настоящему договору арендодатель не вправе требовать с арендатора каких-либо иных платежей, а равно не имеет права требовать заключения арендатором каких-либо договоров, соглашений с третьими лицами или устанавливать дискриминационные условия для арендатора в случае не заключения таковых. Арендная плата оплачивается в безналичной форме на расчетный счет арендодателя с указанием назначения платежа, и иными способами в соответствии с законодательством РФ. Размер постоянной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, о чем он предупреждает арендатора за 30 (Тридцать) календарных дней. Увеличение арендной платы по не может быть произведено более, чем на величину индекса инфляции по г. Самаре по данным Самарского областного комитета государственной статистики. При этом право на увеличение размера постоянной арендной платы в соответствии с настоящим пунктом у арендатора возникает не ранее 01 января 2014 года.

Как следует из представленных в материалы дела документов и не оспаривается сторонами, задолженность ответчика перед истцом по договору аренды недвижимого имущества от 12.08.2013, по арендной плате за период июль 2018 года составила 130 200 руб., а  по переменной части арендной платы за период июль 2018 года задолженность составила 6 503,25 руб.

Истец 18.08.2018 направлял ответчику претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность, однако ответчик задолженность в полном объеме не оплатил (л.д. 23).

Ответчик факт оказания услуг не оспорил, доказательств полной оплаты задолженности долга не представил. 

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оспоренные ответчиком обстоятельства, на которые сослался истец в обоснование своих требований, считаются ответчиком признанными. 

Анализ условий договора позволяет квалифицировать его в качестве договора аренды, к которому подлежат применению нормы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Нормами действующего гражданского законодательства установлен принцип возмездного перехода ценностей в гражданском обороте между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, согласно которому приобретатель, получивший в свою собственность имущество (работы, услуги), обязан предоставить прежнему собственнику встречное исполнение в виде оплаты стоимости перешедшего к нему имущества (работ, услуг). Уклонение от предоставления встречного исполнения влечет обогащение одного лица за счет другого, что является недопустимым.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 12.08.2013, по арендной плате за период июль 2018 года в размере 130 200 руб. и по переменной части арендной платы за период июль 2018 года в размере 6 503,25 руб., суд признает обоснованным и на основании статей 309, 310, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащим удовлетворению. 

Согласно п.п. 4.9 - 4.10 договора, при несвоевременной оплате арендатором арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором аренды, начисляются пени в размере 0,2 % от подлежащей к оплате суммы, за каждый день просрочки. При просрочке оплаты арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором аренды, свыше 2-х недель, начисляются пени в размере 0,5% от подлежащей к оплате суммы, за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом истца размер пени за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы за период с 21.12.2014 по 30.09.2018 составил 124 609,82 руб., а пени за несвоевременную оплату переменной части арендной платы за период с 23.06.2015 по 23.07.2018 составили 15 225,04 руб.

Расчет пеней, представленный истцом, судом проверен и является обоснованным.

Помимо этого, истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2018 по 21.02.2019  в размере 3 912,24 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Суд проверил расчет процентов  и пришел к выводу, что правильный. Суд, не выходя за пределы требования истца, считает, что требование о взыскании процентов на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанном размере соответствует обстоятельствам спора и подлежит удовлетворению.

Кроме этого, в период с 01.08.2018 по 07.08.2018 ООО «ФудМастер Плюс» производились работы по демонтажу оборудования, установленного в арендуемом помещении.

В связи с указанными работами, ответчиком были выполнены работы, которые привели к причинению существенного ущерба имуществу ООО «КапиталСтройНедвижимость», а именно - был расширен дверной проем (вход в служебное помещение), частично демонтирован потолок типа Армстронг, демонтированы светильники, сняты обои, в помещении оставлен строительный мусор.

Указанные действия причинили ООО «КапиталСтройНедвижимость» ущерб, как собственнику помещения. Все выполненные ООО «ФудМастер Плюс» работы по демонтажу и вывозу оборудования нарушают положения заключенного договора аренды и действующего законодательства в связи со следующим.

Согласно п. 6.4. договора аренды, при прекращении или досрочном расторжении настоящего Договора арендованное недвижимое имущество должно быть передано Арендатором Арендодателю по Акту приемки-возврата в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа. Произведенные Арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.

Согласно п. 3. ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В то же время, помещение в настоящее время находится в разрушенном состоянии, как указывалось ранее, частично демонтированы потолок типа Армстронг, отсутствуют обои, дверной проем разрушен, отсутствуют осветительные приборы.

Кроме того, ответчиком также демонтирована система приточно-вытяжной вентиляции, что в соответствии с действующим законодательством недопустимо, поскольку к неотделимым улучшениям относятся такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для объекта аренды, в том числе, встроенная система вентиляции и кондиционирования воздуха.

В таком состоянии помещение не может быть принято Арендодателем, как помещение с учетом нормального износа, поскольку при выполнении указанных работ, ООО «ФудМастер Плюс» был причинен существенный ущерб нашему имуществу. Стоимость восстановительного ремонта указанного помещения составит 51 200 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика 51 200 руб. 75 коп. убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта указанного помещения.

В соответствии с ч. 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 ГК РФ).

Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств: наличия самого факта причинения вреда, противоправность действий причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями причинителя вреда и наступившими негативными последствиями, а также размер подлежащих возмещению убытков. Недоказанность хотя бы одного из указанных обстоятельств исключает возможность удовлетворения требований.

Из пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Кодекса).

По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Кодекса).

Бремя доказывания невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных по делу доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64 (часть 1), 65 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования в части взыскания с ответчика 51 200 руб. убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта указанного помещения подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФудМастер Плюс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "КапиталСтройНедвижимость" 331 650 руб. 35 коп., в том числе 130 200 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.08.2013 за период июль 2018 года, 6 503,25 руб. задолженности по переменной части арендной платы за период июль 2018 года, 124 609,82 руб. пени за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы за период с 21.12.2014 по 30.09.2018, 15 225,04 руб. пени за несвоевременную оплату переменной части арендной платы за период с 23.06.2015 по 23.07.2018, 3 912,24 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2018 по 21.02.2019, 51 200 руб. убытков, а также 7637 руб. расходов по государственной пошлине.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФудМастер Плюс" в доход федерального бюджета 1996 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья              В.А. Копункин