АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-14755/2019

23 сентября 2019 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2019 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.М. Килиной при ведении аудиопротокола заседания помощником судьи А.С.Садрихановой, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-14755/2019 

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ВЕРТИКАЛЬ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным решений внеочередного общего собрания собственников помещений и незаконными действия ООО "Вертикаль" по его созыву

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора

общество с ограниченной ответственностью "КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания  "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), закрытое акционерное общество "ЭЙ-СИ-ЭС" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7,  ФИО8, ФИО9 Oлег Aндреевич, ФИО10, ООО "Деловые метры" ИНН 

<

***>, ООО "Открытие" ИНН 

<

***>, ФИО11,  ООО "Вектра" ИНН 

<

***>, ООО "РСУ Уралстройгаз" ИНН 

<

***>, ФИО12 Aйшат Шуайбовна, ООО "Панорама" ИНН 

<

***>, ООО "Мегаз" ИНН 

<

***>, ООО "Кваттро" ИНН 

<

***>, АО "Оптим" ИН 6659209397, ООО "НГМА" ИНН 

<

***>, ООО "Арамильский завод "СтройДорМаш" ИНН 

<

***>, ООО "ТД "Бархотка" ИНН 

<

***>, ФИО13, ООО "Альфа-Недвижимость" ИНН 

<

***>, ООО "Квартал", ФИО14, ООО "Милори" ИНН 

<

***>, ФИО15,  (ИП) ФИО16 ОГРНИП 304662532300058, ООО "Старт" ИНН 

<

***>, АО "АН "Альянс" ИНН 

<

***>, ОАО "Екатеринбургская электросетевая компания" ИНН 

<

***>, ООО "РГК-Групп" ИНН 

<

***>, ООО "УТД "Ситиснаб" ИНН 

<

***>, ФИО17, ФИО18, ФИО19,  ООО "ЮК "Защитник", ФИО20, ФИО21, ООО "Экор-Плюс" ИНН 

<

***>, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ООО "Лидер-Индустрия" ИНН 

<

***>, ФИО32, ФИО33, ООО «НГМА-ИК» ИНН 

<

***>, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37 Pуслан Mагомедович,  АО "СК Девелопмент" ИНН 

<

***>, ФИО38, ООО "Дельта-План", ООО "Коммуникационное агентство Эд Mapк" ИНН 

<

***>, ФИО39, ФИО40, ООО "Скаут" ИНН 

<

***>, ООО "Парковочный сервис" ИНН 

<

***>,  ООО "Красивые метры" ИНН 

<

***>, ФИО41,  ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ООО "Фредовент" ИНН 

<

***>, ФИО46, ФИО47,  ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ООО "НРИ-Финанс" ИНН 

<

***>, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ЗАО "Манчестер" ИНН 

<

***>, ООО "Актив" ИНН 

<

***>, ООО "Водоканал проект" ИНН 

<

***>, ООО "СК "Флатирон" ИНН 

<

***>,  ФИО71, ФИО72 Bалентина Cергеевна, ФИО73, ФИО40, ПСПК "Пироговский" ИНН 

<

***>, ООО "Научно-технический центр градостроительной экологии» ИНН 

<

***>, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ООО «ИКОМ» ИНН 

<

***>, ООО «Торговая компания «МИДА» ИНН 

<

***>, ООО «Железная Логика» ИНН 

<

***>, ООО «АЙ-ТИ-ДЖИ Инвест» ИНН 

<

***>, ООО «Индастриал Трейд Солюшнс» ИНН 

<

***>, ООО «Астер-Строй» ИНН 

<

***>, ООО «Перспектива» ИНН 

<

***>, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81,  ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85,  ФИО86, ФИО54, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, 

 

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО91, представитель по доверенности, Жарко Е.И., представитель по доверенности,

от ответчика ФИО92, представитель по доверенности,

 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Судебное заседание проведено с использованием средств аудиозаписи. 

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику о признании недействительным решений внеочередного общего собрания собственников помещений и незаконными действия ООО "Вертикаль" по его созыву.

Определением от 19.03.2019 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

25.03.2019 от истца поступил оригинал документа об оплате госпошлины, который приобщен к материалам дела.

В предварительном судебном заседании истец иск поддержал в полном объеме.

Ответчик, в удовлетворении исковых требований просит отказать, доводы изложил в письменном отзыве, поступившем в суд 24.04.2019, который с поименованными в отзыве документами приобщен к материалам дела в порядке ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В предварительном судебном заседании ответчик представил уточнения к отзыву, которые также приобщены к материалам дела.

Определением от 26.04.2019 судебное заседание назначено на 06.06.2019.

03.06.2019 от ответчика поступили дополнения к отзыву, которые приобщены к материалам дела.

В судебном заседании истец представил бюллетени голосования, которые приобщены к материалам дела.

В материалы дела поступили ходатайства о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора ООО УК «Клевер парк», ЗАО «Эй-Си-Эс», ООО «КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП».

Определением от 06.06.2019 суд отложил судебное заседание на 04.07.2019.

Третьи лица ООО «КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП», ЗАО «Эй-Си-Эс» представили отзывы на иск, которые приобщены к материалам дела.

Определением от 04.07.2019 судебное заседание отложено на 06.08.2019.

10.07.2019 от ООО УК «Клевер-Парк» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела списка собственников помещений по ул. Ткачей, 

<

...>. Документ приобщен к материалам дела вместе с приложенным CD диском.

В судебном заседании истец представил копию договора об оказании услуг по управлению № 11У от 1303.2015. Документ приобщен к материалам дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

О вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, либо о привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение.

Изучив материалы дела, суд полагает необходимым привлечь в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора собственников помещений по ул. Ткачей, 

<

...> на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку принятое решение может повлиять на их права и обязанности.

В связи с этим, суд привлек к участию в деле третьих лиц. 

Определением от 06.08.2019 судебное заседание отложено на 16.09.2109.

Истец представил пояснения по делу, скриншоты с электронной перепиской, которые приобщены к материалам дела. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд 

 

установил:

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 является собственником помещений № 5 на первом этаже и № 2,3 на 2-м этаже в объекте недвижимости - нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № 66 A3 129984 от 19.06.2015 г. и от 07.10.2015 г.

Ответчик ООО «Вертикаль» является собственником помещения (оф. 601) в объекте недвижимости - нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

Третье лицо ООО «Управляющая компания «Клевер-Парк» осуществляет управление объектами недвижимости, расположенными по адресам: 

<

...>

Все три указанных объекта недвижимости выполнены в едином архитектурном стиле с единым маркетинговым наименованием - Бизнес-центр Clever Park.

В период с 09.11.2018 по 22.11.2018 ответчиком было созвано и проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений в двух зданиях Бизнес центра Clever Park - по ул. Ткачей 23 и ул. Ткачей, 25.

На повестку дня общего собрания было вынесено шесть вопросов.

Вопросы №1, №2, №6 - о выборе секретаря и председателя собрания, счетной комиссии, определении места приема бюллетеней заочного голосования и места хранения протокола внеочередного общего собрания.

Вопросы №4 и №5 - избрание членов Совета Собственников Бизнес-Центра Clever Park. Решение по данным вопросам не принято.

Вопрос №3 (по которому было принято решение по существу)  - Создание представительного органа собственников - Совета Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу: 

<

...>. Утверждение редакции положения о Совете Собственников Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу: 

<

...>. Поручить создаваемому Совету Собственников представлять интересы всех собственников БЦ Clever Park, расположенного по адресу: 

<

...> перед ООО УК «Клевер-Парк».

По мнению истца, данное решение общего собрания является недействительным, а действия ответчика по созыву собрания незаконным. Все вопросы повестки дня данного общего собрания, за исключением процедурных вопросов №1, 2, 6, относятся к вопросам управления общим имуществом (общей долевой собственностью) собственников помещений каждого из двух объектов недвижимости, а потому не относятся к компетенции совместного (объединенного) общего собрания сразу двух объектов недвижимости в силу п. 1 ст. 181.5 ГК РФ.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований. В обоснование указал, что он является собственником помещения в здании по адресу Ткачей, 25. Поэтому в силу положений ЖК РФ вправе созывать собрания собственников. Сами по себе действия по созыву собрания не нарушают права Истца, поскольку не создают никаких правовых последствия для последнего. В рамках рассмотрения дела  № А60-11608/2017 была проведена судебная экспертиза по вопросам наличия общего имущества между зданиями по адресу Ткачей 23 и 25. Согласно данному заключению здание общественно-делового назначения с подземной автостоянкой по адресу Ткачей 23 и 25 занимает состоит из трех строений различной этажности (10-14-24 этажа), объединенных подземным этажом. В подземном этаже запроектированы подсобные помещения кафе, подземная автостоянка и технические помещения (холодильный центр, насосная, ИТП, электрощитовые, венткамеры). Эксперты также пришли к выводу, что здания не могут обслуживаться и эксплуатироваться отдельно, так как в помещениях подземного этажа расположено общее инженерное оборудование, обслуживающее инженерные системы обоих зданий и не имеющее раздельного учета энергоресурсов по зданиям. Трансформаторная подстанция снабжает электроэнергией все здания и не имеет раздельного учета по зданиям. Поскольку было установлено наличие общего имущества, принадлежащего как собственникам помещений в здании Ткачей 23, так и собственникам помещений в здании Ткачей 25, по мнению ответчика, он был вправе созывать собрание с привлечением собственников помещений в обоих зданиях. Кроме того, ответчик указал, что по его мнению истец слишком широко трактует понятие аналогии закона, содержащееся в ст. 6 ГК РФ, а ст. 161.1 ЖК не может применяться к отношениям собственников в нежилых зданиях по аналогии вследствие ее императивного характера.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 6 ГК РФ определено, что в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23. 07. 2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в пункте п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23. 06. 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно требованиям ст. 289, 290 ГК РФ, собственникам помещений в здании принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения. Участник долевой собственности осуществляет права и несет обязанности по содержанию свое имущества сообразно своей доле в нем.

Так же согласно положениям ст. 36, 37, 38 ЖК РФ Постановления Правительства РФ от 13. 08. 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, общее имущество в силу императивного указания закона принадлежит собственникам помещений в объекте недвижимости на праве общей долевой собственности пропорционально размеру принадлежащих собственникам помещений. Доля конкретного собственника помещения в этом имуществе следует судьбе такого помещения в объекте недвижимости.

Исходя из требований тех же норм права (ст. 249,289,290 ГК РФ), участник долевой собственности осуществляет права и несет обязанности по содержанию свое имущества сообразно своей доле в нем, в том числе в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогично, согласно положениям ч. 3 ст. 30 и ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Ч. 1 и 3 ст. 48 ЖК РФ предусмотрено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают исключительно собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Исходя из приведенных положений законодательства, право на общее имущество, включающее право управления этим имуществом и обязанность по его содержанию, а так же объем этих прав и обязанностей, исходя из правового смысла приведенных выше норм закона, происходит из одного основополагающего права - права собственности на помещение в определенном нежилом здании, которое является объектом недвижимости.

Соответственно, признание имущества общим принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, определяется прежде всего юридическим статусом нежилого здания, как объекта недвижимости.

Из представленных в дело кадастровых выписок на нежилые здания, расположенные по адресам: 

<

...> следует, что данные нежилые здания поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости и им присвоены разные почтовые адреса. Таким образом, данные нежилые здания являются самостоятельными объектами недвижимости. Соответственно, в данных объектах недвижимости имеется общее имущество, принадлежащее собственникам помещений каждого из этих нежилых зданий.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 39 Постановления Пленума ВС РФ №25 от 23. 06. 2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой гражданского кодекса Российской Федерации», недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. 

Согласно 133.1 ГК РФ, в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что единого объекта недвижимости в виде двух зданий (Ткачей, 23, Ткачей, 25), не существует, а значит, не существует собственников помещений такого объекта недвижимости и не существует общего имущества собственников помещений такого объекта недвижимости по смыслу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Данные обстоятельства уже были предметом рассмотрения Арбитражного суда Свердловской области по делам №А60-10813/2016, №А60-46166/2016, №А60-11609/2017,№А60-36402/2017, согласно которым единого объекта недвижимости как в виде трех нежилых зданий (Ткачей, 21, Ткачей, 23, Ткачей, 25), так и в виде двух нежилых зданий (Ткачей, 23, Ткачей, 25) не существует. 

В связи с этим, доводы ответчика и третьего лица ООО «Управляющая компания «Клевер-Парк» о правомерности решений оспариваемого общего собрания при наличии отдельных объектов инфраструктуры, необходимых для эксплуатации одновременно двух нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), и единого архитектурного стиля с единым маркетинговым наименованием - Бизнес-центр Clever Park, подлежат отклонению, поскольку данные обстоятельства не свидетельствуют о существовании единого объекта недвижимости из двух названных нежилых зданий.

Несмотря на отсутствие в жилищном кодексе прямого запрета на проведение совместных общих собраний несколькими объектами недвижимости, такое совместное общее собрание могло бы быть созвано и проведено только по вопросам, связанным с владением и пользованием отдельными объектами инфраструктуры, необходимыми для эксплуатации одновременно двух нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), но не могло бы быть созвано и проведено по вопросам исключительной компетенции общего собрания каждого из этих объектов недвижимости, связанным с управлением общим имуществом собственников помещений каждого из этих нежилых зданий.

Между тем, вопросы оспариваемого общего собрания относятся к исключительной компетенции собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий Ткачей, 23 и Ткачей, 25.

В соответствии с положениями ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению ее участников. В силу ст. 44 ЖК РФ, органом управления общим имуществом (общей долевой собственностью), обладающим исключительной компетенцией, является общее собрание собственников помещений.

Согласно императивному предписанию той же ст. 44 ЖК РФ, решение вопросов управления общим имуществом собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданиях (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из названных объектов недвижимости.

Вопрос №3 - Создание представительного органа собственников - Совета Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу: 

<

...>. Утверждение редакции положения о Совете Собственников Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу: 

<

...>. Поручить создаваемому Совету Собственников представлять интересы всех собственников БЦ Clever Park, расположенного по адресу: 

<

...> перед ООО УК «Клевер-Парк». - в соответствии с положениями п. 5 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 и 3 ст. 161.1. ЖК РФ, по своему содержанию является вопросом управления общим имуществом собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданиях (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), то есть относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из этих объектов недвижимости.

Кроме того, совету собственников помещений сразу двух объектов недвижимости поручено представлять интересы всех собственников, то есть предоставляется право решать вопросы, связанные с управлением общим имуществом собственников помещений сразу по двум разным объектам недвижимости- нежилым зданиям (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

Однако, при выборе кандидатур в такой совет объективно не может быть гарантировано равное представительство в нем собственников каждого из объектов недвижимости, а значит не может быть гарантированно соблюден законодательно установленный принцип участия каждого собственника в управлении принадлежащим ему имуществом пропорционально его доле в этом имуществе. Возможны случаи, когда в состав совета будут входить только собственники одного объекта недвижимости, либо большинство собственников из одного объекта недвижимости. Соответственно, будет создана ситуация, когда собственники помещений одного объекта недвижимости будут осуществлять управление не принадлежащим им имуществом - общим имуществом собственников помещений другого объекта недвижимости, либо когда принцип пропорциональности участия собственников помещений в управлении своим имуществом в соответствии с долей в этом имуществе будет нарушен в пользу собственников помещений одного из объектов недвижимости. Нарушение пропорциональности участия собственников помещений в управлении своим имуществом произойдет даже при численно равном количестве кандидатов, поскольку площадь объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25) существенно отличается. При этом из содержания раздела 4 редакции положения о совете собственников, следует, что принцип формирования совета не учитывает разность площадей двух объектов недвижимости, но предусматривает формирование совета исключительно по принципу простого арифметического равенства количества кандидатов от обоих нежилых зданий.

Довод ответчика о допустимости отступления от принципа пропорциональности участия собственников помещений в управлении своим имуществом в соответствии с долей в этом имуществе противоречит требованиям закона. Согласно прямому указанию закона (ст. 289, 290 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 и ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ), собственники помещений, как участники долевой собственности на общее имущество в нежилом здании, осуществляют права и несут обязанности по содержанию своего имущества сообразно своей доле в нем.

Так же согласно разъяснениям, данным в п. 4 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23. 07. 2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Более того, решением по вопросу №3 повестки дня оспариваемого общего собрания была утверждена редакция положения о совете собственников. Согласно п. 8.6. редакции положения, решения совета собственников во всех случаях будут иметь обязательную силу для всех собственников помещений.

П. 3.2. редакции положения, совет собственников наделяется полномочиями по рассмотрению предложений по текущему/капитальному ремонту, обслуживанию, сметы на проведение работ капитального характера и текущего ремонта в отношении общего имущества собственников и вынесению своего заключения об их одобрении либо отклонении от имени всех собственников помещений.

Вопросы капитального и текущего ремонта общего имущества собственников помещений, в силу требований п. 1,4.1., 4.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданиях (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

П. 3.6. редакции положения, совет собственников наделяется полномочиями согласовывать условия пользования общим имуществом собственников нежилых помещений третьими лицами, в том числе расценки на такое использование с учетом предложений управляющей компании. Принимает решения по расходованию денежных средств, составляющих доход собственников от использования общего имущества.

Данные вопросы, согласно требованиям п. 3 и 3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданий, расположенными по адресам: 

<

...> и по ул. Ткачей, 25. Принятие решений о расходование денежных средств собственников, полученных от использования третьими лицами (доход собственников), не только относится к исключительной компетенции самих собственников согласно ст. 209 ГКРФ, но вообще не может быть делегировано совету собственников.

П. 5.1. редакции положения, председатель совета собственников наделяется полномочиями от имени совета собственников обращаться в управляющую компанию по вопросам, относящимся к компетенции совета собственников. Председатель утверждает план работ по текущему ремонту общего имущества бизнес-центра и благоустройству прилегающей территории, размер расходования средств на эти работы, согласовывает корректировки плана таких работ.

Таким образом, председателю совета собственников, делегируются полномочия совета собственников, в том числе полномочия, которые относятся к исключительной компетенции общего, собрания собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

В этой связи законом (ч. 3. Ст. 161.1 ЖК РФ) установлен специальный императивный запрет на создание совета собственников применительно к нескольким зданиям (объектам недвижимости).

Согласно требованиям ч. 1 и 3 ст. 161.1 ЖК РФ, собственники помещений в объекте недвижимости в случае отсутствия в таком объекте товарищества собственников недвижимости избирают из числа собственников помещений в объекте недвижимости совет собственников. Совет собственников не может быть избран применительно к нескольким зданиям (объектам недвижимости).

Однако, согласно разделу «термины и аббревиатура» редакции положения о совете собственников, бизнес-центр определяется как совокупность сразу двух объектов недвижимости нежилых зданий, расположенных по адресам: 

<

...> и по ул. Ткачей, 25. Согласно п. 1.1. редакции положения о совете собственников является представительным органом, действующим от имени и в интересах собственников перед управляющей компанией.

Таким образом, вопрос №3 оспариваемого общего собрания, в силу приведенных правовых норм, по своему содержанию относится к исключительной компетенции собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25).

Возражения ответчика о невозможности применения к данным правоотношениям ст. 161.1 ЖК РФ суд отклоняет, поскольку это означает, что решением спорного общего собрания создан не предусмотренный законом постоянно действующий орган управления сразу двумя объектами недвижимости - нежилыми зданиями (Ткачей, 23 и Ткачей, 25), что во всех случаях является основанием для признания такого решения недействительным.

В то же время, вопрос создания такого органа управления, как совет собственников, в отношении объектов недвижимости - нежилых зданий прямо законом не урегулирован.

Судом также отклонен довод ответчика о неправильном толковании истцом редакции положения о совете собственников. Сам факт различного толкования участниками процесса положений о совете собственников свидетельствует о невозможности из формулировок этих положений определенно установить, что они не могут послужить основанием для незаконного ограничения прав собственников помещений на управление своим имуществом. В то же время ответчик признает неоднозначность формулировок положения о совете собственников, а так же наличие сомнений в том, что положением о совете собственников не будет причинен ущерб собственникам помещений. В частности, ответчик указывает, что такие сомнения могут возникнуть в отношении п. 2.8. положения о совете собственников. Между тем. согласно п. 8.6. редакции положения, решения совета собственников во всех случаях будут иметь обязательную силу для всех собственников помещений, в том числе для истца.

При таких обстоятельствах, вопросы повестки дня общего собрания, проведенного в период с 09.11.2018 по 22.11.2018 по инициативе ООО «Вертикаль», за исключением процедурных вопросов №1, 2, 6, относятся к вопросам управления общим имуществом собственников помещений каждого из двух объектов недвижимости, а потому не относятся к компетенции совместного (объединенного) общего собрания сразу двух объектов недвижимости в силу ст. 181.5 ГК РФ.

С учетом изложенного отклонению подлежат и довод ответчика об отсутствии у истца существенных неблагоприятных последствий согласно п. 4 ст. 181 ГК РФ в связи с принятием оспариваемого решения общего собрания, и довод ответчика о выборе истцом ненадлежащего способа защиты права.

В результате принятых оспариваемым общим собранием решений, значительный объем исключительных полномочий собственников помещений в объекте недвижимости -нежилом здании (Ткачей, 23), был неправомерно делегирован лицам, которые не являются собственниками помещений в данном объекте недвижимости, а именно, собственникам помещений другого объекта недвижимости - нежилого здания (Ткачей, 25). При этом собственники помещений в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, 23), в том числе истец, были незаконно ограничены в реализации своего исключительного права управления принадлежащим им имуществом.

В соответствии с абз. 5 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания недействительным решения собрания.

Согласно п. 6 ст. 12 ГК РФ, собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1)        допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2)        у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3)        допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4)        допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2) (п. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1)        принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2)        принято при отсутствии необходимого кворума;

3)        принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4)        противоречит основам правопорядка или нравственности.

Кроме того, необходимо учесть, что решение по вопросу №3 повестки дня оспариваемого общего собрания принималось простым большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании. Согласно содержанию протокола общего собрания, в общем собрании приняли участие собственники, обладающие 65,53% голосов.

П. 3.2. редакции положения, совет собственников наделяется полномочиями по рассмотрению предложений по текущему/капитальному ремонту, обслуживанию, сметы на проведение работ капитального характера и текущего ремонта в отношении общего имущества собственников и вынесению своего заключения об их одобрении либо отклонении от имени всех собственников помещений. Соответственно данным пунктом положения разрешаются вопросы капитального и текущего ремонта общего имущества собственников помещений.

Решение по вопросу текущего ремонта, согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, принимается более, чем пятьюдесятью процентами голосов от числа голосов всех собственников помещений. Решение по вопросу №3 повестки дня оспариваемого общего собрания принималось простым большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании. Следовательно, оспариваемое общее собрание было неправомочно принимать решение по данному вопросу повестки дня.

Решения по вопросу капитального ремонта общего имущества согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, принимается квалифицированным большинством (2/3) голосов всех собственников помещений. Такое количество собственников даже не участвовало в оспариваемом общем собрании. Следовательно, оспариваемое общее собрание не обладало необходимой компетенцией принимать решение по данному вопросу повестки дня.

П. 3.6. редакции положения, совет собственников наделяется полномочиями согласовывать условия пользования общим имуществом собственников нежилых помещений третьими лицами, в том числе расценки на такое использование с учетом предложений управляющей компании. Принимает решения по расходованию денежных средств, составляющих доход собственников от использования общего имущества.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решение по данному вопросу принимается квалифицированным большинством (2/3) голосов всех собственников помещений. Такое количество собственников не участвовало в оспариваемом общем собрании. Следовательно, оспариваемое общее собрание не обладало необходимой компетенцией принимать решение по такому вопросу повестки дня.

Вопросе №3 оспариваемого общего собрания, в нарушение требований ч. 1.1. ст. 46 ЖК РФ во взаимосвязи с положениями п. 17 Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25. 12. 2015 г. №937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»), объединяет три разных по содержанию вопроса. В результате собственники помещений, в том числе истец, лишились права выразить свою волю по каждому из этих вопросов.

Ответчик ООО «Вертикаль», являясь собственником помещения в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, 25) в силу закона (п. 2 ст. 45 ЖК РФ), не наделен правом созыва общего собрания собственников помещений в другом объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, 23), собственником помещения в котором является истец.

Изложенные обстоятельства так же являются основанием для признания действий ответчика ООО «Вертикаль» по созыву и проведению сводного общего собрания собственников помещений сразу двух объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, 23 и Ткачей, 25) для решения вопросов повестки данного общего собрания, незаконными, поскольку для принятия решения по этим вопросам привлечены участники, которые не обладали правом долевой собственности на общее имущество в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, а значит и не обладали правом принимать такие решения.

В результате принятыми по вопросам повестки дня решениями общего собрания значительный объем исключительных полномочий собственников помещений в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, 23), был неправомерно делегирован лицам, которые не являются собственниками помещений в данном объекте недвижимости, а именно, собственникам помещений другого объекта недвижимости - нежилого здания (Ткачей, 25). При этом собственники помещений в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, 23), в том числе истец, были незаконно ограничены в реализации своего исключительного права управления принадлежащим им имуществом.

Поскольку отсутствуют правовые основания для созыва и проведения совместного (объединенного) общего собрания собственников помещений сразу двух объектов недвижимости, расположенных по адресам: 

<

...> недействительными являются сами решения проведенного в очно-заочной форме в период с 09. 11. 2018 г. по 22. 11. 2018 г. внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, в г. Екатеринбурге по вопросам повестки дня этого собрания, действия ООО «Вертикаль» по созыву и проведению данного собрания так же являются незаконными.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.                Исковые требования удовлетворить. 

Признать незаконными действия ООО «Вертикаль» по созыву в очно-заочной форме в период с 09.11.2018 г. по 22.11.2018 г. внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга.

Признать недействительными решения проведенного в очно-заочной форме в период с 09.11.2018 г. по 22.11.2018 г. внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по ул. Ткачей 23, 25, г. Екатеринбурга.

2.Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью  "ВЕРТИКАЛЬ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 12000 руб. 00 коп. 

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                                Л.М. Килина