АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

11 августа 2021 года

Дело №

А55-33937/2020

Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2021 года. Полный текст решения изготовлен 11 августа 2021 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фурносовой Г.А.

рассмотрев 05 августа 2021 года в судебном заседании    дело по  заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Интеграция"

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 

с участием третьих лиц – Филиал ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области, ОАО «Самарастройдеталь», ФИО2, ФИО3,  ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25,  ФИО19, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, Ступа Н.В., Ступа А.А., Ступа И.А., Ступа Л.А., ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, Столяр Н.Г.

о признании незаконным решения

при участии в заседании

от заявителя – ФИО41 доверенность от 02.06.2021 

от заинтересованного лица – ФИО42 доверенность от 29.12.2020

от третьих лиц  - не явились 

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Интеграция" (далее -  заявитель, общество, ООО «Интеграция») обратилось в арбитражный суд с заявлением с учетом  принятых судом уточнений  в порядке ст. 49 АПК РФ просит признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 03.02.2021 №КУВД-001/2020-19557668/2 об отказе в государственной регистрации права и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя – произвести государственную регистрацию прекращения права собственности в отношении объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:09118003:8, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная, 10.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление,  регистрирующий орган, заинтересованное лицо) возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в порядке ст. 123 АПК РФ.

Заявитель просит заменить  Общество с ограниченной ответственностью "Интеграция" на Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интеграция» в связи с изменением наименования общества.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 05 августа 2021 года в порядке ст. 163 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

            Как следует из материалов дела, на основании  договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.11.2014 зарегистрировано право собственности  ООО «Интеграция» на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома свыше 5 этажей за пределами исторической части города, площадь 8 235 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 декабря 2014 года сделана запись регистрации № 63-63-01/090/2014-279.

           Министерством строительства Самарской области 27.12.2019 выданы разрешения № 63-301000-67-2016, № 63-301000-33-2019 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 

- «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями г.о. Самара, Советский район, ул. Аэродромная 102 (Первый этап строительства). Секция 1», расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Самара, Советский внутригородской район, 

<

...>, на  земельном  участке  с кадастровым номером: 63:01:0918003:8;

- «Многоэтажные жилые дома, 2 этап строительства, по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная» расположенного по адресу: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Самара, Советский внутригородской район, 

<

...>, на земельном участке с кадастровымномером: 63:01:0918003:8.

          В отношении указанных объектов капитального строительства были выданы разрешения на строительство: № 63-301000-67-2016 от 10.06.2016, № 63-301000-33-2019 от 13.03.2019.  

          14.10.2020 ООО «Интеграция» подало заявление о государственной регистрации прекращения права собственности в отношении объекта недвижимости земельного участка с кадастровым № 63:01:0918003:8, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная.

         03.11.2020 обществом  было получено уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 03.11.2020 № КУВД-001/2020-19557668/1 о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности в связи е тем, что в Едином государственном реестре недвижимости не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного земельного участка, а так же зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного на данном участке.

         03.02.2021 обществом было получено уведомление (решение) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от  03.02.2021 №КУВД-001/2020-19557668/2 об отказе в государственной регистрации права.

         Общество в обоснование заявленных требований ссылается на то, что в настоящее время объект долевого строительства - многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями секция 1 и многоэтажный жилой дом 2 этап строительства введены в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-67-2016 от 27.12.2019 и № 63-301000-33-2019 от 27.12.2019), застройщик свои обязательства перед дольщиками исполнил, квартиры переданы дольщикам.

         Ссылаясь на части 1 и 2 статьи 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой,

земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в, состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а также на  п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", общество указывает на то, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо оттого, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. В силу указанных норм, с момента государственной регистрации права собственности на жилые помещения жилого дома, соответствующая часть земельного участка, занятая данными многоквартирными жилыми домами и прилегающей территорией является общей долевой собственностью собственников помещений.

         Поскольку первый договор долевого участи был зарегистрирован в январе 2020 года (28.01.2020 зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства: квартира), общество считает, что  с января 2020 года данный земельный участок перешедшим в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме  и  силу закона прекращенным  право собственности общества на данный земельный участок (кадастровый № 63:01:0918003:8).

         Управление считает оспариваемое решение  законным и обоснованным, вынесенным в рамках норм действующего законодательства, с соблюдением требований Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

         В обоснование возражений управление ссылается на то, что согласно  сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) спорный земельный участок на праве собственности принадлежит обществу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.11.2014, заключенного между ОАО «Самарастройдеталь» и обществом (запись о регистрации №63-63-01/090/2014-279 от 16.12.2014). В настоящее время актуальными являются записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства от 02.11.2016 (регистрационная запись 63-63/001-63/001/329/2016-1572/2), а также о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский р-н, ул.Аэродромная, с кадастровым номером 63:01:0918003:8.

Вышеуказанная запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства многоквартирного дома, возводимого на данном земельном участке. Указанная запись об ипотеке является актуальной, сведения о том, что все объекты долевого строительства переданы участникам в управление не поступали и таким образом, предметом ипотеки являются земельный участок  и строящийся на неммногоквартирный    дом,    залогодателем    являетсяООО    «Интеграция»,

залогодержателями - участники долевого строительства.

        Ссылаясь на части 1 и 4 статьи 56 Закона о регистрации, пункты 1,3 статьи 13 Закона о долевом строительстве, п. 1.1. статьи 25, п. 4 ст. 53  Закона об ипотеке, управление  указывает на невозможность  осуществления регистрационных действий при наличии записей о залоге  без согласия залогодержателей или документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства всем участникам и соответствующего заявления о погашении записи об ипотеке. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, следовательно, до момента передачи всех объектов долевого строительства, входящих в состав дома, право на земельный участок, на котором он выстроен, находится в залоге у участников долевого строительства. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Согласие залогодержателей - участников долевого строительства на прекращение права собственности ООО «Интеграция» на указанный земельный участок в управление не поступало и проведение государственной регистрации прекращения права собственности станет возможным после предоставления согласия всех залогодержателей - участников долевого строительства на прекращение права собственности, и переход права на указанный участок в собственность муниципального образования г.о. Самара. Поэтому управление считает  отсутствующими основания для прекращения права собственности ООО «Интеграция» на данный земельный участок в соответствии с указанными выше нормами.

            Управление считает не возникшим право  собственности на земельный участок  у правообладателей квартир,  ссылаясь на первичную регистрацию права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в г.о. Самара для целей, не связанных со строительством от 25.09.2012 №628-2012/к, заключенного между Министерством имущественных отношений Самарской области и ОАО «Самарастройдеталь». 

Доводы управления суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 21, пунктом 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии со статьей 2 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ  основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

           Согласно частей 1, 2, 4, 5 статьи 56 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.

  К указанному в части 1 настоящей статьи заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на эти земельный участок или земельную долю ранее было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

 При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.

  Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок или земельную долю в соответствии с частью 4 настоящей статьи обязан направить уведомление об этом в соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такие земельный участок или земельную долю, в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса Российской Федерации, право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. 

Согласно пункту 2 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Как указано в пункте 1.1 статьи 19 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

         В настоящее время объект долевого строительства - многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями секция 1 и многоэтажный жилой дом 2 этап строительства введены в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-67-2016 от 27.12.2019 и № 63-301000-33-2019 от 27.12.2019), застройщик свои обязательства перед дольщиками исполнил, квартиры (объекты долевого строительства) переданы дольщикам согласно актам приема-передачи, перечень которых представлен в материалы дела и в регистрирующий орган с заявлением о предоставлении дополнительных документов.

        При этом из положений пункта 4 статьи 56 Закона  N 218-ФЗ следует, что регистрация прекращения  права собственности не влечет одновременность государственной регистрации права собственности собственников квартир на названные земельные участки.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно указанной норме права, а также статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

          Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются  в  соответствии  с  требованиями  земельного  законодательства  и законодательства о градостроительной деятельности.

          В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо оттого, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Исходя из изложенного, вывод управления о невозможности  осуществления регистрационных действий при наличии записей о залоге  без согласия залогодержателей или документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства всем участникам и соответствующего заявления о погашении записи об ипотеке (заявления от 14.10.2020 поданы в регистрирующий орган) суд находит необоснованным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о несоответствии закону решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 03.02.2021 №КУВД-001/2020-19557668/2 об отказе в государственной регистрации права и следует обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в течение месячного срока по вступлении  решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя – произвести государственную регистрацию прекращения права собственности в отношении объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:09118003:8, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная, 10.

Расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заинтересованное лицо и подлежат взысканию с него в пользу заявителя. Выдать заявителю  справку на возврат излишне уплаченной  по платежному поручению от 16.11.2020  №545 госпошлины в сумме 3000 руб.

Руководствуясь ст. 167-170, 176, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Произвести замену заявителя Общества с ограниченной ответственностью "Интеграция" на Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интеграция».

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 03.02.2021 №КУВД-001/2020-19557668/2 об отказе в государственной регистрации права.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в течение месячного срока по вступлении  решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя – произвести государственную регистрацию прекращения права собственности в отношении объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:09118003:8, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная, 10.

Взыскать с Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу заявителя расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб.

Выдать заявителю  справку на возврат излишне уплаченной  по платежному поручению от 16.11.2020  №545 госпошлины в сумме 3000 руб. 

           Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1