АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А35-7594/2016

г.Калуга

24 октября  2017г.

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2017 г.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи

 

                          ФИО1

судей

                          ФИО2

                          ФИО3

при участии:

от закрытого акционерного общества агрофирма "Рыльская" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пер.Луначарского, д.11, г.Рыльск, Рыльский район, Курская область, 307370) – ФИО4 доверенность от 17.01.2017, ФИО5 доверенность 46 АА0963173 от 17.01.2017;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области ( ул.50 лет Октября, д.4/6, 

<

...>) – не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от Управления Росреестра по Курской области по местонахождению Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам (ул.Ленина, д.27, 

<

...>) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от сельскохозяйственного производственного кооператива "Фермер Лагутин" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул.Шолохова, д.12, пгт. Коренево, Кореневский район, Курской области, 307410) – ФИО6 доверенность от 25.10.2016, ФИО7 доверенность от 13.10.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества агрофирма «Рыльская» на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Ольшанская Н.А.) по делу №А35-7594/2016, 

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество Агрофирма "Рыльская" (далее - ЗАО АФ "Рыльская", Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган), в котором просило:

1) признать незаконным бездействие по невнесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" земельного участка с кадастровым номером 46:10:080601:30 площадью 865 600 м2 и земельного участка с кадастровым номером 46:10:080601:31 площадью 119 020 м2 при государственной регистрации права общей долевой собственности на эти земельные участки;

2) обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" спорных земельных участков.

К участию в деле, в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен сельскохозяйственный производственный кооператив "Фермер Лагутин", (далее - СПК "Фермер Лагутин").

Решением Арбитражного суда Курской области от 18.04.2017 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 решение отменено, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит постановление отменить в связи с нарушением норм материального права и принять судебный акт об удовлетворении требований. Жалоба мотивирована следующим: судами правильно применены нормы материального права, предусматривающие сохранение права аренды при смене собственников земельного участка (выделе земельных участков из исходного), однако вывод апелляционного суда об избрании ненадлежащего способа защиты неверен. До совершения органом Росреестра требуемой записи об обременении выделенных участков арендой заявитель лишен возможности защитить нарушенное право, в частности взыскать убытки с органа Росреестра.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы.

Представители СПК "Фермер Лагутин" просили постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения. 

Управление представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав мнение представителей сторон, суд кассационной инстанции полагает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит в связи со следующим.

Как установили суды, земельные участки с кадастровыми номерами  46:10:080601:30 и 46:10:080601:31, в отношении обременения которых идет спор, образованы (выделены) из земельного участка 46:10:080000:3 (далее – исходный земельный участок).

Выделению земельных участков предшествовало следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 46:10:080000:3 из состава земель сельскохозяйственного назначения находится в общедолевой собственности и по решению общего собрания собственников земельных долей от 05.05.2005 передан в аренду СПК "Заря" с заключением договора №1 от 03.04.2006 (зарегистрирован Управлением регистрационной службы Курской области 28.04.2006).

13.03.2008 по договору N 3 СПК "Заря" все права и обязанности по  договору N 1 передал ЗАО АФ "Рыльская".

05.05.2005 на общем собрании собственников земельных долей участники общей долевой собственности в количестве 228 человек (в том числе ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12) выразили согласие на передачу земельного участка N 3 общей площадью 13 362 700 м2 в аренду СПК "Заря" на срок с 03.04.2006 по 02.04.2055. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 28.04.2005.

13.03.2008 между СПК "Заря" и ЗАО АФ "Рыльская" заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 07.04.2008.

Впоследствии на общем собрании собственников земельных долей 22.12.2013 участниками общей долевой собственности принято решение о выделении из земельного участка N 3 других земельных участков в счет земельных долей. Решение общего собрания незаконным не признано.

На основании этого решения в общую долевую собственность ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 выделен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 865 600 м2, которому присвоен кадастровый номер 46:10:080601:30 (далее - земельный участок N 30). Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Курской области 08.06.2016. Регистрация права собственности незаконной не признана. Обременение правом аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" вновь образованного земельного участка не зарегистрировано. 

Также на основании этого решения в собственность ФИО8 выделен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 119 020 м2, которому присвоен кадастровый номер 46:10:080601:31 (далее - земельный участок N 31). Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Курской области 10.06.2016. Регистрация права собственности незаконной не признана. Обременение правом аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" вновь образованного земельного участка не зарегистрировано.

Вместе с тем, 14.06.2016 между собственниками земельного участка N 30 и СПК "Фермер Лагутин" заключен договор аренды этого земельного участка. Названный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 04.08.2016.

22.07.2016 между собственником земельного участка N 31 и СПК "Фермер Лагутин" заключен договор аренды этого земельного участка. Названный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 05.08.2016.

Указывая, что 04.08.2016 ЗАО АФ "Рыльская" с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии rosreestr.ru в режиме онлайн была получена информация о том, что Межмуниципальным отделом по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области (далее - Управление) не произведена запись в ЕГРП об обременении в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровым номером 46:10:080601:30 и  46:10:080601:31, Общество обратилось в суд, полагая названное бездействие незаконным.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствовало основание для прекращения договора аренды, предусмотренное в пункте 5 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ (далее – Закон №101-ФЗ), в связи с чем регистрационные действия по внесению записи об обременении правом аренды вновь образованных земельных участков должны были быть осуществлены Управлением Росреестра по Курской области одновременно с регистрацией права собственности на них. Суд руководствовался позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 10.06.2016 N 308-КГ16-5428 по делу N А32-2622/2015. Суд указал, что заявителем избран надлежащий способ защиты права. Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны СПК "Фермер Лагутин" не препятствует регистрации аренды тех же земельных участков в пользу ЗАО АФ "Рыльская".

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что вновь образованные земельные участки должны были быть подвергнуты обременению в пользу ЗАО «АФ «Рыльская», руководствуясь позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014, вместе с тем, указал, что в связи с регистрацией аренды в пользу  СПК "Фермер Лагутин" между названными лицами возник спор о праве, в связи с чем избранный заявителем способ защиты нарушенного права является ненадлежащим.

Суд кассационной инстанции исходит из следующего.

При выделении из исходного земельного участка новых происходит образование новых недвижимых вещей (земельных участков), а следовательно, новых объектов гражданских прав. В то же время исходный участок остается той же вещью с измененными границами. 

Указанное следует из части 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Далее, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ регистрацию прав на выделенные земельные участки рассматривает как первичную регистрацию права (на вновь образованный объект недвижимости) – статья 22.2 Закона.

В силу части 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, в результате которых такие земельные участки сохраняются в измененных границах, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков.

Соответственно, кадастровый (реестровый) учет земельных участков отражает указанные особенности, потому что выделенным участкам присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок сохраняет прежний номер.

Из изложенного следует, что положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ, в силу которых переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, к рассматриваемой в деле ситуации неприменимы – при выделе участков не происходит смена собственника той же вещи, наоборот, образуется новая вещь, а следовательно, право аренды в отношении новой вещи прекращается.

В связи с этим законодатель в пункте 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ предусмотрел следующее. 

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (пункт 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ)

Из указанной нормы закона следует, что выдел возможен и в период действия договора аренды, что, однако не требует волеизъявления собственников исходного земельного участка, а сохранение арендных отношений в измененном виде  - в отношении исходного участка, изменившего границы, оформляется дополнительным соглашением.

Собственник не ограничен в реализации своих прав; после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения.

Иное толкование, в силу которого собственник земельной доли связан арендными отношениями после выдела в счет доли земельного участка,  лишает смысла дополнительное соглашение к договору аренды, указанное в пункте 5 статьи 14 Закона, поскольку его содержание может быть только одним – изменение состава  арендодателей (ими могут быть только участники  общедолевой собственности) и изменение  предмета аренды в связи с изменением границ арендуемой вещи – исходного земельного участка.

В частности, отрицание у меньшинства права на выдел в ситуации, если большинство согласно на изменение существенных условий договора аренды,  как полагает суд кассационной инстанции, не будет соответствовать буквальному и целевому толкованию пункта 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ – указанной нормой урегулирована ситуация для подобных случаев, поскольку по-иному реализовать свое волеизъявление собственники земельных долей, находящиеся в меньшинстве, не имеют возможности.

При наличии специального Закона №101-ФЗ, регулирующего оборот земельных долей, как особого объекта земельных правоотношений, и в нем- специальных оснований прекращения арендных прав в связи с выделом земельных участков собственниками земельных долей, общие положения Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 22) и  Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке прекращения (изменения) договора аренды (статьи 450, 619) к рассматриваемому в деле случаю неприменимы.

При таких обстоятельствах у органа Росреестра отсутствовала обязанность внести в Единый реестр запись об обременении вновь образованных (выделенных) земельных участков правом аренды, а следовательно, требование заявителя о признании действий незаконным не основано на указанных нормах материального права.

Кроме указанного основания для отказа в удовлетворении требований имеется и то основание, на которое правомерно указал  суд апелляционной инстанции – избрание заявителем ненадлежащего способа защиты.

Так, право аренды ЗАО АФ "Рыльская"на земельные участки NN 30 и 31 возникло 14.06.2016 и 22.07.2016 соответственно, зарегистрировано в Управлении Росреестра по Курской области 04.08.2016 и 05.08.2016, то есть до обращения ЗАО АФ "Рыльская" в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При не оспоренных в предусмотренном законом порядке и не признанных недействительными договорах аренды земельных участков NN 30 и 31 аренда тех же участков в пользу ЗАО АФ "Рыльская" зарегистрирована быть не может.

Названный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 15.09.2016 N 308-КГ16-11064 по делу N А32-1555/2015.

Утверждения заявителя кассационной жалобы, что им арендные права СПК "Фермер Лагутин" не оспариваются, а целью обращения в суд является последующее взыскание убытков с органа Росреестра, не сопровождается ссылкой на нормы права, которые предусматривали бы такую возможность при наличии спора о праве, а не спора по поводу технической (реестровой) ошибки органа Росреестра. 

Более того, избранный способ защиты должен быть адекватным правовой и фактической цели заявителя. 

Как следует из материалов дела, ЗАО АФ "Рыльская" изначально было не согласно с  правомочностью общего собрания, на котором еще в 2013 году упомянутыми гражданами было выражено несогласие с изменением существенного условия договора аренды, в результате чего осуществлен выдел земельных долей; не согласно с регистрацией права на земельные участки 46:10:080601:30 и 46:10:080601:31 (том 3 л.д.91-93, обоснование заявления, поданного в суд). Однако названные решение общего собрания от 22.12.2013 и регистрация прав на выделенные земельные участки не оспорены, незаконными не признаны.

Таким образом, фактически ЗАО АФ "Рыльская", как арендатор, не согласен с изменением объема арендных прав, что, однако не реализуется через оспаривание бездействия регистрирующего органа.

При изложенных обстоятельствах оснований удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебного акта, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 по делу №А35-7594/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

ФИО1

ФИО2

ФИО3