АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3444/2021

20 июля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от министерства имущественных отношений Хабаровского края: ФИО1, доверенность от 25.12.2020 № 1-22-10060. 

от администрации муниципального района имени Лазо Хабаровского края: ФИО2, доверенность от 22.01.2020 № 3-1/18 (до перерыва). 

от общества с ограниченной ответственностью «Хорская буренка»: ФИО3, доверенность от 23.03.2021. 

от министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края: ФИО4, доверенность от 23.12.2020 № 05.1-8-11321(до перерыва), ФИО5, доверенность от 23.12.2020 № 05.1-8-11329.

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы министерства имущественных отношений Хабаровского края, министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края 

на решение от 24.02.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2021

по делу № А73-16226/2020 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску министерства имущественных отношений Хабаровского края           (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

к администрации муниципального района имени Лазо Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 682965, 

<

...>), обществу с ограниченной ответственностью «Хорская буренка» (ОГРН 

<

***>,                               ИНН 

<

***>, адрес: 682928, 

<

...>)

о признании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию незаконным, о признании объекта самовольной постройкой, об обязании снести самовольную постройку, о признании отсутствующим права 

третье лицо: министерство сельского хозяйства Хабаровского края (ныне - министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края (ОГРН 

<

***>,                                ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)   

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации муниципального района имени Лазо Хабаровского края (далее – администрация), к обществу с ограниченной ответственностью «Хорская буренка» (далее – ООО «Хорская буренка»), в котором просило: 

1. признать незаконным разрешение на ввод в эксплуатацию                         № RU27508000-22 от 10.03.2015 построенного объекта капитального строительства модульный молочный комплекс «М-1500-5», расположенного по адресу: ул. Студенческая, 26, с. Дрофа, район имени Лазо, Хабаровский край; 

2. признать отсутствующим право собственности ООО «Хорская буренка» на модульный молочный комплекс; 

3. признать модульный молочный комплекс самовольной постройкой; 

4. обязать ООО «Хорская буренка» снести модульный молочный комплекс в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу; 

5. в случае неисполнения судебного акта, вступившего в законную силу с течение тридцатидневного срока, наделить министерство имущественных отношений края правом совершить действия по сносу спорного объекта за счет ООО «Хорская буренка» с взысканием с него необходимых расходов. 

Впоследствии истец внес в иск уточнения, указав, что требование                  о признании незаконным разрешения на ввод в эксплуатацию предъявлено к администрации; остальные требования - к ООО «Хорская буренка». 

Определением от 23.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство сельского хозяйства Хабаровского края. 

Решением от 24.02.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2021, в иске отказано полностью.

На состоявшиеся судебные акты поданы 2 кассационные жалобы от: министерства имущественных отношений Хабаровского края, министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края. Заявители указывают на необоснованность судебных актов, просят их отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. Заявители настаивают, что обществом не было получено согласие на возведение спорного сооружения  как недвижимого имущества; земельный участок для целей строительства не предоставлялся и не формировался. Указывают, что модульный молочный комплекс передан обществу как движимое имущество, представлял собой сборно-разборное сооружение модульного типа, имел полную заводскую комплектность не только по оборудованию, но и теплый контур с коммунальными сетями. Не согласны с выводами судебных инстанций о пропуске срока на оспаривание разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о ненадлежащем способе защиты нарушенного права в отношении требований о признании зарегистрированного за обществом права собственности на спорное сооружение отсутствующим. Приводят доводы, что градостроительный план земельного участка не может являться документом, подтверждающим возможность возведения объекта капитального строительства на пашнях, а также позицию относительно использования земель сельскохозяйственных угодий, в состав которых входят пашни.

В отзыве на кассационные жалобы ООО «Хорская буренка» приводит свои возражения против их доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

В судебном заседании представители министерства имущественных отношений Хабаровского края, министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края                    поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, дав суду пояснения, с которыми не согласились представители ООО «Хорская буренка», администрации муниципального района имени Лазо Хабаровского края (до перерыва) и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационных жалобах, просили оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобы - без удовлетворения. 

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 21.05.2015 за ОАО «Хорское» зарегистрировано право собственности на сооружение сельскохозяйственного производства - модульный молочный комплекс площадью 268,8 кв.м, кадастровый номер 27:08:0010261:174, расположенный по адресу: Хабаровский край, район им. Лазо, 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.05.2015 серии 27-АI №126458.

Основанием регистрации послужило разрешение от 10.03.2015 № RU27508000 на ввод объекта в эксплуатацию.

Министерство имущественных отношений, ссылаясь на то, что вышеназванное сооружение возведено в границах земельного участка, не предоставленного для целей строительства, на землях сельскохозяйственного назначения (пашни) и, полагая, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является недействительным, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требования о признании сооружения – модульный молочный комплекс самовольной постройкой,                         о признании отсутствующим права собственности общества на указанное сооружение, о его сносе.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

АО «Хорское» образовано в 2009 году путем преобразования краевого государственного сельскохозяйственного предприятия «Хорское», собственником 100 % акций общества являлся Хабаровский край.

05.02.2009 между министерством имущественных отношений Хабаровского края (собственник) и АО «Хорское» заключен договор № 905         о передаче государственного имущества в безвозмездное пользование, действующее с учетом дополнительного соглашения от 10.07.2014. Актом приема-передачи от 10.07.2014 приведен перечень оборудования 2012 года в составе: участка приемки молока; лаборатории; участка нормализации и пастеризации молока; участков приготовления и фасовки сметаны, КМП, фасовки молока, мойки, приготовления творога и сыра, хранения готовой продукции, инженерных коммуникаций. 

Кроме того, 11.02.2010 между министерством (арендодатель)                             и АО «Хорское» (арендатор) заключен договор аренды № 506, по условиям которого арендатор принял в пользование находящийся в собственности Хабаровского края земельный участок из состава земель - земли сельскохозяйственного назначения  площадью  43 686 004 кв.м с кадастровым номером  27:08:0000000:105, расположенный в районе им. Лазо, для ведения сельскохозяйственного производства, сроком по 03.07.2014.

Факт передачи земельного участка подтвержден актом от 03.07.2009.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

30.06.2017 распоряжением министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края принято решение о приватизации пакета акций в размере 100% уставного капитала АО «Хорское» путем продажи на аукционе в электронной форме с открытой формой продажи предложений о цене; установлена начальная цена имущества в размере 190 000 000 руб.

Правительством края размещено сообщение о проведении открытого аукциона по продаже акций АО «Хорское», являющихся собственностью Хабаровского края в электронной форме; в сообщении приведен перечень недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности АО «Хорское», в котором поименованы, в том числе земельные участки (поз.46-58), модульный молочный комплекс «М-1500-5» (поз.71), а также приведен перечень земельных участков, которые переданы АО «Хорское» на праве аренды, в том числе земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105.

Протоколом от 27.07.2017 об итогах аукциона в электронной форме выявлен победитель аукциона – ООО «Хабаровский аграрий», с которым заключен договор купли-продажи от 31.07.2017 № 1232, согласно договору цена продажи акций составила 195 700 000 руб.; после полной оплаты цены договора подлежит осуществлению переход права собственности на акции (пункт 3.1 договора).

По сведениям из ЕГРЮЛ, сформированным по состоянию на 05.10.2020 и действующим на момент рассмотрения спора, 01.03.2018 зарегистрировано ООО «Хорская буренка», правопредшественником которого является АО «Хорское»; ООО «Хорская буренка» создано путем реорганизации в форме преобразования акционерного общества по решению единственного акционера (деятельность АО «Хорское» прекращена 01.03.2018); участниками ООО «Хорское» с 01.03.2018 является                        ООО «Хабаровский аграрий» (доля 99,99%), с 16.08.2019 Чжоу Чжоуен.

В рамках дела № А73-24280/2019 Арбитражного суда Хабаровского края вступившим в законную силу решением суда от 25.05.2020 по иску УФАС по Хабаровскому краю признаны недействительными электронный аукцион и заключенный по его результатам договор купли-продажи акций                  от 31.07.2017 № 1232, ввиду выбора неверного способа продажи акций                    АО «Хорское», что привело к ограничению количества претендентов, заинтересованных принять участие в предусмотренных законом конкурсных мероприятиях на право заключения договора купли-продажи и способных повлиять на конкурентное ценообразование продажной стоимости спорного имущества. 

Поскольку по вышеназванному делу применение  последствий недействительности сделки – договора купли-продажи акций от 31.07.2017 № 1232 истцом не заявлено, в ином порядке имущество в краевую собственность не возвращено, следует признать, что имущество, в том числе спорное, осталось во владении ООО «Хорская буренка».

 Предметом настоящего спора является модульный молочный комплекс «М-1500-5», расположенный в границах земельного участка площадью                  43 686 004 кв.м с кадастровым номером  27:08:0000000:105.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105 предоставлен ООО «Хорское» по договору аренды от 11.02.2010 № 506 сроком на 5 лет.

Поскольку по истечении установленного срока арендатор продолжил использовать земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105 в отсутствии возражений арендодателя, следует признать, что в силу пункта 2.4 договора от 11.02.2010 № 506, пункта 2 статьи 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно выписке из ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером 27:08:0000000:105 внесены в государственный кадастр недвижимости 03.09.2009; участок является многоконтурным, состоит из 36 контуров, которым присвоены учетные номера от 1 до 36 с указанием площади по каждому учетному номеру; в границах земельного участка находится объект недвижимости с кадастровым номером 27:08:0010261:174.

Указанный кадастровый номер присвоен сооружению - модульный молочный комплекс, строительство которого осуществлялось в период 2014-2015 гг. 

Для целей строительства сооружения ОАО «Хорское» постановлением администрации муниципального района им. Лазо от 21.08.2014 № 1192-па утвержден градостроительный план земельного участка № RU27508000-029/14, в котором в границах земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105 предусмотрена возможность возведения модульного молочного комплекса. При этом из градостроительного плана следует, что земельный участок, подлежащий застройке, относится к землям сельскохозяйственного назначения, находится в зоне – для ведения сельскохозяйственного производства, в границах которой согласно  Правилам землепользования и застройки Кондратьевского сельского поселения, утвержденным решением Совета депутатов Кондратьевского сельского поселения муниципального района им. Лазо от 25.12.2012 № 112, могут выделяться, в том числе земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.  

Кроме того, 25.08.2014 администрацией муниципального района им. Лазо обществу «Хорское» выдано разрешение № RU27508000-168  на строительство объекта капитального строительства – модульный молочный комплекс «М-1500-5» с. Дрофа, а также разрешение от 10.03.2015                          № RU27508000-029/14 на ввод объекта в эксплуатацию.

На сооружение – модульный молочный комплекс «М-1500-5» кадастровым инженером ФИО6 выполнен технический план, в котором отражены сведения о местоположении сооружения с указанием координат характерных точек контура сооружения, а также Хабаровским КГУП «Технической инвентаризации и оценки недвижимости» филиал района им. Лазо на объект капитального строительства - сооружение по состоянию на 15.12.2014 подготовлен технический паспорт.

Согласно техническому паспорту площадь сооружения составляет 268,8 кв.м и включает в себя: модульный молочный комплекс, хозбытовую канализацию, сеть водоснабжения, кабельную линию 0,4 кВ; фундаменты сооружения – металлические сваи, стены – панели «сэндвич», полы – дощатые, ДВП, бетонные, перегородки – деревянные, кровля – плоская (профлист).

Судами установлено, что на момент строительства и ввода спорного объекта в эксплуатацию земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:105 находился в пользовании общества на условиях аренды по договору от 11.02.2010 № 506.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным разрешения от 10.03.2015 № RU27508000-029/14 на ввод объекта в эксплуатации, выданного администрацией муниципального района им. Лазо ОАО «Хорское», суды исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Частью 3 названной статьи установлен перечень документов, необходимый для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суды установили, что уполномоченный орган при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.03.2015 № RU27508000-029/14 обладал информацией о том, что застройщик ОАО «Хорское» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105 по договору от 11.02.2010 № 506; имелись градостроительный план земельного участка, утвержденный  застройщику постановлением 21.08.2014 № 1192-па, а также разрешение на строительство.

Вместе с тем суды, установив, что срок на подачу заявления о признании недействительным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истек, руководствуясь частью 4 статьи 198 АПК РФ, пришли к обоснованному выводу, что заявителем пропущен трехмесячный срок на обращение в арбитражный суд, и в отсутствии доказательств уважительности причин пропуска этого срока, правомерно отказали в удовлетворении требований в этой части спора. При этом суды учли, что о существовании спорного объекта министерство должно было узнать с 2015 г., а именно с момента внесения в ЕГРН сведений о собственнике – АО «Хорское» на объект капитального строительства - сооружение сельскохозяйственного производства модульный молочный комплекс площадью 268,8 кв.м, кадастровый номер 27:08:0010261:174, которые являются общедоступными.

При разрешении спора в отношении требований о признании модульного молочного комплекса самовольной постройкой, обязанности по ее сносу, суды пришли к следующим выводам.

Правовая природа самовольной постройки, последствия ее возведения закреплены в статье 222 ГК РФ.

Согласно пункту 1 этой статье кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

По общему правилу абзаца 3 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. 

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется (пункт 22).

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Материалами дела подтверждается, что строительство спорного сооружения осуществлялось АО «Хорское», единственным акционером которого являлся Хабаровский край; сооружение возведено в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 27:08:0000000:105, используемого обществом на условиях аренды по договору от 11.02.2010 № 506 и собственником которого является Хабаровский край.

В этой связи, принимая во внимание, что Хабаровский край осуществлял поддержку инвестиционного проекта, реализуемого                       АО «Хорское» по строительству модульного комплекса, его профильные министерства принимали участие в торжественном запуске объекта в эксплуатацию, суды признали, что спорное сооружение возведено в границах вышеназванного земельного участка с учетом волеизъявления его собственника – Хабаровского края.

Суды, проверяя возможность  строительства сооружения на землях сельскохозяйственного назначения установили, что спорное сооружение по своему функциональному назначению непосредственно связано с сельскохозяйственным производством -  переработкой молока, поэтому руководствуясь правилами пункта 2 статьи 77 ЗК РФ, предусматривающими, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются, в том числе земли, занятые зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, в котором приведено аналогичное содержание вида разрешенного использования – сельскохозяйственное использование,  признали допустимым размещение спорного сооружения в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 27:08:0000000:105. При этом суды отклонили доводы истца о том, что сооружение размещено непосредственно на землях пашни, как неподтвержденные надлежащими доказательствами. 

При изложенном суды оснований для признания спорного сооружения самовольной постройкой не установили, поэтому отказали в иске в этой части спора и, как следствие, в удовлетворении требований о ее сносе.

Между тем выводы судебных инстанций в этой части спора сделаны без учета следующего.

Так, министерство, ссылаясь на то, что спорное сооружение является самовольной постройкой, приводит доводы о его строительстве в границах земельного участка, не предоставленного для целей строительства объекта капитального строительства, указывает, что сооружение, зарегистрированное как объект недвижимости, приобреталось и монтировалось как движимое имущество.

Как установлено, в рамках государственного контракта от 11.05.2012 № 0122200002512000753 КГКУ «Служба заказчика министерства строительства Хабаровского края» у  ООО «Тринитри Групп» (поставщик) приобретено движимое имущество - модульный молочный комплекс, монтаж, наладка и ввод в эксплуатацию которого осуществляется поставщиком (стоимость контракта составила 24 875 000 руб.). Приложением № 1 к контракту приведена спецификация на поставку оборудования; приложением № 2 определена техническая часть модульного молочного комплекса, включающая: тип комплекса – модульно-контейнерный, тип каркаса – полный стальной, система отопления – автономное (энергоноситель – электроэнергия), система вентиляции – приточно-вытяжная, система водоснабжения (устройство для подачи воды из скважины, насосная станция регулирования подачи давления воды) – холодная, горячая, замкнутая хладогентом «ледяная вода», энергоснабжение – напряжение 380/220 В, электрическая сеть 5 проводная (L1,L2,L3,N, PE). 

 Оборудование модульного молочного комплекса М-1500-5 на основании распоряжения министерства имущественных отношений от 30.05.2014 № 810 внесено в Реестр краевого государственного имущества и на основании дополнительного соглашения от 10.07.2014 № 14 к договору от 05.02.2009 № 905 о передаче краевого государственного имущества в безвозмездное пользование передано АО «Хорское» по акту приема-передачи от 10.07.2014.

Распоряжением правительства Хабаровского края от 03.11.2016 № 864-рп в качестве вклада в уставной капитал АО «Хорское» внесено движимое имущество, в том числе оборудование модульного молочного комплекса «М-1500-5» 2012 года, расположенного по адресу: Хабаровский край, район им. Лазо, 

<

...>.

При продаже акций АО «Хорское» и объявления о проведении открытого аукциона в электронной форме правительство Хабаровского края разместило информацию о перечне недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности акционерному обществу, в состав которого вошел модульный молочный комплекс «М-1500-5» (поз.71) и именно с учетом этого комплекса, размещенного по указанному адресу, проведена оценка его рыночной стоимости.

Судами вопросы о том, каким образом и кем осуществлялся монтаж модульного молочного комплекса, приобретенного по государственному контракту от 11.05.2012 № 0122200002512000753, не выяснялся; не установлено исполнение условий государственного контракта, в соответствии с которыми в обязанности государственного заказчика входила подготовка площадки для монтажа оборудования (пункт 5.2.1 контракта), приемка оборудования в месте оснащения (пункт 7.1 контракта); с учетом характеристик существующего сооружения не установлено их соответствие (не  соответствие) конструкциям и оборудованию приобретенным по контракту, не опровергнуты доводы истца о первоначальном монтаже комплекса как движимого имущества. Выяснение этих обстоятельств является необходимым, поскольку непосредственно связано с вопросами по использованию земельного участка. Более того  такое выяснение при оценке представленных в дело доказательств, к числу которых относятся различные акты и экспертные заключения, позволит определить отличие приобретенного комплекса с возведенным сооружением, выявить у объекта отдельные признаки недвижимости. При этом наличие у имущества такого признака, как физическая связь с землей,  однозначно не свидетельствует о недвижимости, понятие которой раскрывается в пункте 1  статьи 130 ГК РФ, разъяснениях, приведенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поскольку имущество может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если объект создан в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости.

Делая вывод о том, что спорная постройка возведена в соответствии с установленным видом разрешенного использования, с учетом волеизъявления собственника земельного участка, судами не принято во внимание следующее.

Так, в данном случае сторонами не оспаривается, что спорное сооружение возведено в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 27:08:0000000:105, состоящего из 36 контуров, имеющих свои  учетные номера от 1 до 36 с указанием площади по каждому учетному номеру, а именно в границах контура № 1 площадью 63 762 кв.м; весь земельный участок предоставлен обществу для ведения сельскохозяйственного производства.

Согласно статье 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков, что закреплено подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 79 ЗК РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пункт 1). Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пункт 4).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок. 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абз.3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ).

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом министерства экономического развития от 01.09.2014 № 540, действующему до 05.04.2021, содержание вида разрешенного использования земельного участка «сельскохозяйственное использование» включает в себя, в том числе  размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Обстоятельства того, что основным видом деятельности АО «Хорское» являлось разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока, подтверждаются сведениями из ЕГРЮЛ; этот же основной вид деятельности (код 01.41) зарегистрирован за ООО «Хорская буренка». В этой связи суд округа, исходя из функционального назначения сооружения модульного молочного комплекса, поддерживает выводы судебных инстанций о допустимости размещения такого комплекса на землях сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем допустимость размещения на арендуемом земельном участке сельскохозяйственного назначения  объекта капитального строительства, используемого в сельскохозяйственном производстве, не исключает обязанности застройщика соблюдать условия договора аренды и осуществлять строительство сооружения в установленном порядке. 

Порядок осуществления строительства на землях сельскохозяйственного назначения законом прямо не урегулирован. Вместе с тем действующее земельное и градостроительное законодательство предусматривает обязанность лица, имеющего намерение построить объект капитального строительства, получить в установленном порядке разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию. Одним из обязательных документов, являющихся основанием для выдачи соответствующих разрешений, является правоустанавливающий документ на земельный участок (подпункт 1 пункта 7 статьи 51, подпункт 1 пункта 3 статьи 55 ГрК РФ).

В силу части 4 статьи 51 ГрК РФ, пункта 20 части 1 статьи 14 ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории муниципального района, относится к вопросам местного значения городского округа.

Как указано выше, спорное сооружение возведено АО «Хорское» на арендуемом им земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером  27:08:0000000:105, принадлежащем на праве собственности субъекту Российской Федерации – Хабаровскому краю.

На момент получения градостроительного плана на земельный участок от 21.08.2014, разрешения на строительство от 25.08.2014, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.03.2015, договор аренды от 11.02.2010            № 506 считался возобновленным на неопределенный срок, поскольку был заключен по 03.07.2014; договор, как на момент его заключения, так и в период действия не содержал условий о том, что собственник земельного участка определенно выразил свою волю на использование арендатором всего земельного участка либо его части для строительства объекта конкретного типа.

Согласно пункту 2 статьи 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Исходя из пункта 1 статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Из приведенных норм права следует, что возможность возведения объекта недвижимости напрямую зависит от воли (согласия) собственника земельного участка.

При этом отсутствие согласия собственника земельного участка на возведение конкретного объекта исключает возможность приобретения права собственности на созданное на чужом земельном участке имущество.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему земельный участок в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с определенными договором целями, приобрести права на объект, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства а, в последующем, претендовать на земельный участок, занятый этим объектом.

Ошибочными являются суждения судебных инстанций о том, что возведение спорного сооружения осуществлено с учетом волеизъявления собственника земельного участка - Хабаровского края, имеющего, в том числе статус единственного акционера общества, как противоречащие правилам пункта 2 статьи 56 ГК РФ. Более того, согласие собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке не может предполагаться, оно должно быть явным.

Вместе с тем, для решения вопроса относительно воли собственника земельного участка на возведение спорного сооружения  на земельном участке с кадастровым номером 27:08:0000000:105 суду следовало установить, каким образом осуществлялось исполнение государственного контракта от 11.05.2012 № 0122200002512000753, кем давались указания по размещению модульного молочного комплекса именно на указанном земельном участке, при том, что в собственности общества на тот момент находилось 13 иных земельных участков, в том числе земельный участок площадью 25,3425 га,  расположенный в с. Дрофа; предназначалось ли спорное сооружение для использования земельного участка с кадастровым номером 27:08:0000000:105 в период действия договора.  

Поскольку при рассмотрении требований в указанной части спора суды не установили всю совокупность обстоятельств, касающихся правоотношений между собственником земельного участка и лицом, во владении которого находится спорный объект, в судебных актах не получили должного отражения доводы истца о размещении модульного молочного комплекса как движимого имущества, суд округа считает, что допущенные нарушения являются существенными и, учитывая, что совершение приведенных  процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, полагает подлежащими отмене решение и постановление апелляционной инстанции в этой части спора с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить круг обстоятельств, подлежащих исследованию при рассмотрении возникшего спора, на основании установленного дать надлежащую квалификацию спорным правоотношениям, проверить доводы и возражения сторон и с учетом правовой оценки выявленных обстоятельств разрешить спор, в том числе и в отношении требований о признании отсутствующим права собственности общества на сооружение – модульный молочный комплекс, поскольку это требование непосредственно зависит от  установленных судом обстоятельств. При этом суду следует учесть разъяснения, приведенные в пункте 52 Постановления № 10/22, в соответствии с которым иск о признании права отсутствующим может быть рассмотрен как в отношении недвижимости, так и в отношении движимого имущества, зарегистрированного как на недвижимое имущество. 

Кроме того, при новом рассмотрении следует выяснить к какому требованию заявлен срок исковой давности, поскольку суды, удовлетворяя соответствующее ходатайство ответчика и ссылаясь на правила статей 195, 196, 199, 200 ГК РФ, не указали по какому требованию истцом пропущен общий срок исковой давности. При этом следует отметить, по требованию о признании права отсутствующим суды сделали вывод о ненадлежащем способе защиты нарушенного права.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.02.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2021 по делу № А73-16226/2020 Арбитражного суда Хабаровского края в части отказа в удовлетворении требований                     о признании незаконным разрешения от 10.03.2015 № RU27508000-22                  на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства модульный молочный комплекс «М-1500-5», расположенный по адресу:                     ул. Студенческая, 26, с. Дрофа, район имени Лазо, Хабаровский край оставить без изменения.

В остальном обжалуемые судебные акты отменить, дело направить               на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                               М.Ю. Бурлова-Ульянова         

 

С.И. Гребенщиков