АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-5547/2020

г. Нижний Новгород25 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 февраля 2022 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Вершининой Екатерины Игоревны (шифр 56-105), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 до перерыва, помощником судьи Жуковой А.Д. после перерыва, при рассмотрении в открытом судебном заседании дела по заявлению ФИО2, содержащему требование:

- признать незаконными действия Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, государственного регистратора Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области ФИО3, выразившиеся в решении об отказе от 09.01.2020 (уведомление №52/290/300/2019-11175) государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 1 528 098 кв.м, с кадастровым номером 52:28:0080005:30, расположенный по адресу: Нижегородская область, Воротынский район, ТОО "Фокинское", примерно в 1200 м от ориентира с.Фокино по направлению на юго-запад;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 на вышеуказанный земельный участок,

при участии представителей сторон:  

от заявителя: Парисеев С.А. (доверенность от 09.09.2021),

от заинтересованных лиц: ФИО4 (доверенность от 15.12.2021), после перерыва не явился, извещен,

от третьего лиц ФИО5: Парисеев С.А. (доверенность от 09.09.2021),

от иных третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области из Ленинского районного суда города Нижнего Новгорода поступило дело по уточненному заявлению  ФИО2 (далее – заявитель, ФИО2), содержащему указанное выше требование.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 20.10.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021,  заявителю отказано в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.07.2021 решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.10.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 отменены, дело №А43-5547/2020 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Представитель заявителя и привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 в судебном заседании поддержал заявленное требование и доводы, изложенные в заявлении, дополнениях к нему. 

Полагает оспариваемые действия заинтересованных лиц не соответствующими требованиям статей 131, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), разъяснениям, приведенным в пункте 62  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Заявитель отмечает, что основания для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Управление) отсутствовали, поскольку заключенный договор дарения указанного объекта, приложенный к заявлению о государственной регистрации, является достаточным основанием для государственной регистрации права. 

Заявитель полагает, что со своей стороны при заключении договора дарения земельного участка и регистрации права собственности  в отношении спорного земельного участка действовал добросовестно. Отмечает, что подписанный ранее договор купли-продажи фактически не исполнялся, денежные средства по нему не передавались. Являясь членом КФХ ФИО5, передал спорный земельный участок в использование своей дочери – ФИО5, которая со своей стороны предприняла необходимые меры в целях организации сельскохозяйственного производства на земельном участке (аудиозапись судебного заседания от 07.02.2022).

Подробно позиция заявителя изложена в заявлении, заявлении об уточнении требований, возражениях на отзыв, дополнительной позиции по делу и поддержана представителем в судебном заседании.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление) с заявленным требованием не согласно, просит суд отказать заявителю в его удовлетворении по основаниям, подробно изложенным в отзыве на заявление и дополнениях к нему. По мнению Управления, правовые основания государственной регистрации права собственности заявителя в отношении спорного земельного участка отсутствуют. Ссылаясь на положения Федерального закона от 24.07.2022 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ), Управление отмечает ничтожность сделки по заключению договора купли-продажи земельного участка ввиду несоблюдения преимущественного права покупки. Представленный заявителем договор дарения Управление считает мнимой и притворной сделкой, исходя из даты составления договора купли-продажи 26.09.2019, отсутствия в соглашении от 28.09.2019 о его расторжении указания на возврат земельного участка, доказательств возврата обществу земельного участка и уплаченных за него денежных средств на дату заключения договора дарения 29.09.2018.

Позиция Управления поддержана представителем в судебном заседании 07.02.2022.

Государственный регистратор ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, явку не обеспечила, отзыв на заявление, ходатайств не представила.

К участию в деле   в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрации Воротынского муниципального района Нижегородской области и Фокинского сельсовета Воротынского муниципального района Нижегородской области, Правительство Нижегородской области в лице Министерства имущества и земельных отношений Нижегородской области, ФИО5, а также учредитель ООО «Фокинское 2» ФИО6.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 20.09.2021 произведена замена третьих лиц администрации Воротынского муниципального района Нижегородской области и Фокинского сельсовета Воротынского муниципального района Нижегородской области на правопреемника – Администрацию городского округа Воротынский Нижегородской области.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ходатайств не заявили, отзывы на заявление не представили.

В соответствии со статьей 156, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие заинтересованного лица государственного регистратора ФИО3, а также представителей третьих лиц Администрации городского округу Воротынский Нижегородской области, Министерства имущества и земельных отношений Нижегородской области,  ФИО6.

Кроме того, в судебное заседание не обеспечена явка надлежащим образом извещенного свидетеля ФИО7

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции"  в судебном заседании объявлялся перерыв, после которого явка в судебное заседание обеспечена представителем заявителя и третьего лица ФИО5.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 29.09.2018 между ООО "Фокинское-2" в лице директора ФИО7 (Даритель) и ФИО2 (Одаряемый) заключен договор дарения земельного участка - площадью 1 528 098кв.м, с кадастровым номером 52:28:0080005:30, расположенный по адресу: Нижегородская область, Воротынский район, ТОО "Фокинское", примерно 1200м от ориентира с.Фокино по направлению на юго-запад (л.д. 82, том 1).

29.09.2018 оформлен передаточный акт к договору дарения земельного участка от 29.09.2018 (л.д. 83, том 1).

20.09.2019 ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении объекта недвижимости (земельный участок с кадастровым номером 52:28:0080005:30, общей площадью 1 528 098кв.м, расположенный по адресу: Нижегородская область, Воротынский район, ТОО "Фокинское", примерно 1200м от ориентира с.Фокино по направлению на юго-запад) с приложением следующих документов: договор дарения земельного участка от 29.09.2018, передаточный акт от 29.09.2018 к договору дарения земельного участка от 29.09.2018, доверенность от 01.03.2019, чек от 20.09.2019.

По результатам рассмотрения заявления ФИО2 и приложенных к нему документов государственным регистратором принято решение, формализованное в уведомлении №52/290/300/2019-11175 от 30.09.2019, о приостановлении совершения регистрационных действий на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а именно в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (л.д. 84-87, том 1).

При этом в данном уведомлении государственным регистратором указано на отсутствие заявления о государственной регистрации перехода права собственности от правоотчуждателя (ООО "Фокинское 2").

09.01.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области принято уведомление №52/290/300/2019-11175 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 52:28:0080005:30, общей площадью 1 528 098кв.м, расположенный по адресу: Нижегородская область, Воротынский район, ТОО "Фокинское", примерно 1200м от ориентира с.Фокино по направлению на юго-запад.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии со статьей 123 Конституции РФ, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.  

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: 

несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; 

нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов,  решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий  (бездействия)  и  устанавливает  их  соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также  устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ).

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

В силу части 3 статьи 3 Закона №218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено данным законом (пункта 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

иные документы, предусмотренные данным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с данным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным законом или иными федеральными законами.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае, если: сделка является ничтожной либо представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона (пункты 13 и 14 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона №218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: 1) прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) возврат прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 этого закона; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в ЕГРН установленных настоящим данным законом сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственной регистрации прав или об отказе в осуществлении государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных главой 3 этого закона, либо уведомление о прекращении государственной регистрации прав; 5) выдача документов после осуществления государственной регистрации прав, либо после отказа или прекращения государственной регистрации прав.

Приказом от 07.06.2017 № 278 Министерства экономического развития Российской Федерации утвержден Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее - Регламент № 278).

В данном регламенте определено, что правовая экспертиза документов осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 215).

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются: 1) наличие всех необходимых документов; 2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; 3) необходимость направления межведомственного запроса; 4) действительность поданных заявителем документов; 5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; 6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; 7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; 8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; 9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (пункт 216).

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет, в том числе, наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (подпункт 4 пункта 221).

В случае, если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает: 1) право- и дееспособность сторон; 2) наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; 3) наличие существенных условий сделки; 4) указание в ней на наличие ограничения права, обременения объекта недвижимости (в том числе проверяет, имеются ли в ЕГРН актуальные (непогашенные) записи, свидетельствующие о наличии ограничений права, обременений объекта недвижимости); 5) соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; 6) принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; 7) соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях (пункт 223).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в пункте 62 разъяснил следующее.

Обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Исходя из изложенного, существенным для настоящего дела обстоятельством, которое позволит сделать вывод о законности либо незаконности отказа в государственной регистрации, является законность (действительность) сделки, а также подтверждение факта перехода права собственности к заявителю. Из пункта 62 Постановления № 10/22 следует, что заявленные требования подлежат удовлетворению в случае, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к одаряемому является отсутствие дарителя (его ликвидация, смерть).

Как следует из материалов дела, на момент обращения заявителя 20.09.2019 за государственной регистрацией права собственности в отношении спорного земельного участка на основании договора дарения от 29.09.2018, ООО «Фокиноское 2», за которым такое право зарегистрировано согласно сведениям ЕГРН, прекратило свою деятельность (24.10.2018).

 Основанием отказа заявителю в государственной регистрации права собственности явилось неустранение обстоятельств, послуживших основанием для приостановления такой регистрации на основании уведомления от 30.09.2019 №52/290/300/2019-11175 (л.д.19, том 1). 

В свою очередь, принимая решение о приостановлении государственной регистрации, государственный регистратор, помимо непредставления заявления о государственной регистрации перехода права собственности от правоотчуждателя, руководствовался также наличием в его распоряжение двух правоустанавливающих документов, а именно: договора купли-продажи земельного участка от 26.09.2018 и договора дарения от 29.09.2018, заключенных между одними и теми же лицами.

Материалами дела подтверждается, что первоначально, 04.03.2019 заявитель обратился в орган регистрации за государственной регистрацией права собственности земельного участка, представив на государственную регистрацию договор купли-продажи от 26.09.2018 (л.д.87-89, том 1).

Установив признаки ничтожности сделки по продаже земельного участка, уведомлением от 14.03.2019 государственный регистратор приостановил государственную регистрацию и 17.06.2019 принял решение об отказе в государственной регистрации.

Не согласившись с указанным решением, заявитель оспорил его в судебном порядке (л.д.31-35, том 5, л.д.51-52, том 2), впоследствии от заявленного требования отказался, в связи с чем, производство по делу было прекращено.

И только после завершения производства по указанному делу заявитель представил на государственную регистрацию договор дарения спорного земельного участка от 29.09.2018. 

Соглашение о расторжении договора купли-продажи от 27.09.2018 направлено заявителем в адрес органа регистрации только 27.12.2019, после приостановления рассмотрения обращения от 30.09.2019. 

Ни при рассмотрении обращения от 04.03.2019, ни при обжаловании отказа органа регистрации в государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, о его расторжении заявителем заявлено не было. 

Доказательства обратного отсутствуют. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что, несмотря на наличие в распоряжении заявителя заключенного 29.09.2018 договора дарения земельного участка, заявитель указанный договор, уже после его оформления, на государственную регистрацию в марте 2019 года не предъявил, руководствуясь при обосновании возникшего права собственности договором купли-продажи земельного участка от 26.09.2018.

При рассмотрении настоящего дела представитель заявителя указанные обстоятельства не оспаривал, поведение своего доверителя обосновал отсутствием у него юридического образования, не позволившим верно определить правовые основания возникновения права собственности. Указал на ошибочное представление на государственную регистрацию договора купли-продажи.

Вместе с тем, суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив обстоятельства, связанные с заключением договора купли-продажи и дарения спорного земельного участка, а также поведение ФИО2 при обращении в Управление и в ходе судебного разбирательства, полагает отсутствующими доказательства законности совершенных заявителем с ООО «Фокинское 2» сделок по купле-продаже и дарению спорного земельного участка, а действия заявителя не отвечающими признакам добросовестности в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что спорный земельный участок с кадастровым номером 52:28:0080005:30  отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования установлен «для сельскохозяйственного использования».

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом  от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон №101-ФЗ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 8 Закона №101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

 Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (часть 4 статьи 8 Закона №101-ФЗ).

В соответствии со статьями 13, 14 Закона Нижегородской области от 27.12.2007 N 195-З "Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области" Правительство области и органы местного самоуправления имеют преимущественное право покупки земельного участка.

Как следует из материалов дела, в том числе, представленного соглашения от 28.09.2018 о расторжении договора купли-продажи, и по существу заявителем не оспаривается, в нарушение указанных требований Закона №101-ФЗ, Закона №195-З продавцом земельного участка ООО «Фокинское 2» нарушен порядок его продажи ввиду непредоставления преимущественного права покупки Правительству Нижегородской области и органу местного самоуправления.

Следовательно, заключенный договор купли-продажи земельного участка от 26.09.2018 является ничтожным и не повлек юридических последствий в виде перехода права собственности к заявителю по настоящему делу.

Вместе с тем, являясь стороной соглашения от 28.09.2018, подписав соглашение, одним из условий которого является признание договора от 26.09.2018 недействительным и не порождающим правовых последствий (л.д.14, том 2), заявитель 04.03.2019 представил договор купли-продажи земельного участка в целях регистрации перехода права собственности. 

Более того, и после получения отказа в государственной регистрации права собственности, заявитель, продолжая настаивать на возникновении такого права на основании осуществленной покупки земельного участка, обратился с заявлением в Воротынский городской суд Нижегородской области, указывая  на осуществленную оплату и фактическую передачу земельного участка продавцом покупателю (л.д.33, том 5).

При этом, как следует из копии представленного административного искового заявления, указанное заявление от имени заявителя подписано адвокатом Парисеевым С.А.,  осуществляющим представление интересов ФИО2 и при рассмотрении настоящего дела.

На основании изложенного, суд полагает необоснованными и опровергающимися материалами дела приведенные при рассмотрении настоящего дела доводы представителя заявителя, оказывающего квалифицированную юридическая помощь, об ошибочном представлении договора купли-продажи на государственную регистрацию.

Оценивая представленный заявителем договор дарения от 29.09.2018, помимо указанных выше обстоятельств, суд также руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей,  в отношениях между коммерческими организациями (подпункт 4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку с иным субъектным составом, ничтожна (пункт 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как следует из материалов дела, подтверждается отзывом Администрации городского округа Воротынский Нижегородской области от 20.07.2020 Исх-115-318860/20 (л.д.34-35, том 2), земельный участок используется по назначению (для сельскохозяйственного производства) фермерским хозяйством ФИО5 (ОГРНИП 317527500123503), обладающей статусом индивидуального предпринимателя с 20.10.2017, то есть на момент подписания представленного договора дарения от 29.09.2018.

Кроме того, в подтверждение указанного обстоятельства заявитель представил в материалы дела проектно-сметную документацию на проведение культуртехнической мелиорации земель, в том числе, в отношении спорного земельного участка, подготовленную по заявке КФХ ФИО5

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона  от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Таким образом, ограничение, предусмотренное для отношений по дарению между коммерческими организациями, распространяется и на индивидуальных предпринимателей (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.11.2011 N ВАС-15225/11).

На момент оформления договора дарения земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.09.2018, заявитель, ФИО2 не обладал статусом индивидуального предпринимателя, вместе с тем принял в дар земельный участок площадью 1 528 098 кв.м с разрешенным видом использования «для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий».

В соответствии со статьей 1 Закона Нижегородской области «О максимальном размере общей площади земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в Нижегородской области» от 26.01.2012 №4-З, в Нижегородской области максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, установлен в размере 2,5 га.

В силу вышеуказанных обстоятельств использование спорного земельного участка с кадастровым номером 52:28:0080005:30 площадью 1 528 098 кв.м допустимо исключительно в целях осуществления предпринимательской деятельности, что, в совокупности с установленными обстоятельствами использования земельного участка КФХ ФИО5 свидетельствуют о притворности, а, следовательно, и ничтожности сделки по дарению спорного земельного участка с целью прикрыть сделку с иным субъектным составом, в отношении которой подпунктом  4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет, а также ранее оформленную сделку купли-продажи земельного участка, заключенную с нарушением преимущественного права покупки.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии у государственного регистратора предусмотренных статьей 26 Закона №218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав, а также предусмотренного статьей 27 Закона №218-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации ввиду неустранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела документы в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о наличии у Управления предусмотренных Законом №218-ФЗ оснований для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости (земельного участка площадью 1 528 098 кв.м, с кадастровым номером 52:28:0080005:30, расположенный по адресу: Нижегородская область, Воротынский район, ТОО "Фокинское", примерно в 1200 м от ориентира с.Фокино по направлению на юго-запад), что в соответствии с положениями части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленного требования заявителю – ФИО2  отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.

 

Судья Е.И.Вершинина