АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-12121/2023

г. Архангельск

01 февраля 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 01 февраля 2024 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Калашниковой В.А.,  

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Котласского межрайонного прокурора (адрес: Россия 165300, г.Котлас, Архангельская область, ул.Дзержинского, дом 6-Б)

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Садовая, дом 5, корп.1);

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (165300, Архангельская область, г.Котлас);

к  Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 165300, 

<

...>)

о признании недействительной записи в ЕГРН,

В заседании суда приняли участие представители:

заявителя -  не явился, извещен;

Управления - ФИО2 по доверенности;

предпринимателя - ФИО3 по доверенности;

Комитета - не явился, извещен.

Протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Медникова А.Г.

Суд установил следующее:

Определением Котласского городского суда Архангельской области от 20.09.2023 по делу №2-1728/2023 заявление Котласского межрайонного прокурора было передано по подсудности в Арбитражный суд Архангельской области.

17.10.2023 материалы дела поступили в Арбитражный суд Архангельской области. Определением суда от 23.10.2023 заявление принято судом к производству в рамках рассматриваемого дела №А05-12121/2023.

Котласский межрайонный прокурор (далее – заявитель, прокурор) обратился в суд с заявлением применить последствия недействительности договора от 26.11.2021 №2462 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской  области «Котлас» и индивидуальным предпринимателем ФИО1:

- признать недействительной запись о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762: бытовое обслуживание, деловое управление, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, развлекательные мероприятия;

 - внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762: культурное развитие (строительство центра развития).

Заявленные требования изложены с учетом уточнения от 29.11.2023 №8-575-2023. 

Заявитель в обоснование заявления ссылается на то, что прокурор при осуществлении надзора за исполнением земельного и градостроительного законодательства установил, что решением Арбитражного суда Архангельской области от 29.06.2022 по делу №А05-3020/2022, оставленному без изменения постановлением Четырнадцатого апелляционного суда от 19.09.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.01.2023, признан недействительным договор от 26.11.2021 №2462 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762.

На дату заключения указанного договора купли-продажи разрешенное использование земельного участка являлось - культурное развитие (строительство центра развития).

После заключения договора, с учетом положений пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правообладателем земельного участка избран другой вид его разрешенного использования - бытовое обслуживание, деловое управление, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, развлекательные мероприятия, о чем внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

Заявитель полагая, что в силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ, части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу признания недействительным договора купли-продажи от 26.11.2021 №2462, у предпринимателя отсутствовало право выбора вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762. Вместе с тем, сведения об изменении разрешенного использования земельного участка внесены в ЕГРН.

Прокурор, полагая, что в результате выбора неполномочным лицом вида разрешенного использования земельного участка, нарушены права неопределенного круга лиц в сфере земельных и градостроительных правоотношений, обратился с заявлением в суд с заявленными требованиями.

При этом, в уточнении заявленных требований от 29.11.2023 №8-575-2023 заявитель указывает, что на земельный участок с кадастровым номером 29:24:000000:1762 в ЕГРН зарегистрировано право собственности предпринимателя ФИО1, на котором находятся объекты недвижимости, в том числе: здание с кадастровым номером 29:24:030210:8706 "нежилое здание с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания", которое используется предпринимателем в осуществляемой им предпринимательской деятельности.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление) заявленные требования прокурора не признало, ссылаясь в отзыве от 22.11.2023 №02-08/0323@ на отсутствие оснований для удовлетворения судом заявленных требований по доводам, изложенным в нем и в дополнительном отзыве на уточненное заявление от 20.12.2023 №02-08/0360@.

Представителем индивидуального предпринимателя ФИО1 представлен отзыв на заявление прокурора, в котором также изложена позиция об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Кроме того, ссылаясь на Правила землепользования и застройки городского округа "Котлас" Архангельской области, утвержденные постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 25.06.2020 №57-п, согласно которым спорный земельный участок находится в зоне делового, общественного и коммерческого назначения, представитель предпринимателя отмечает, что в случае несогласия с градостроительным планом прокурор вправе обратиться в установленном порядке о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа "Котлас" либо обжаловать его в судебном порядке.

Дело подлежит рассмотрению в арбитражном суде, так как рассмотрение споров об оспаривании ненормативных правовых актов отнесено к компетенции арбитражного суда в  соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание не явились представители заявителя и Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской  области «Котлас» для участия в судебном разбирательстве, дело рассмотрено без участия представителей указанных лиц, извещённых о времени и месте судебного разбирательства, в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению. 

При этом суд исходит из следующего. Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем 4 восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также иными способами, предусмотренными законом. 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Выбор способа защиты права избирается заявителем, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения, удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. 

Поводом к оспариванию записи в ЕГРН послужили следующие фактические обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела.

Согласно сведениям ЕГРН с 14.12.2021 по 05.04.2023 собственником спорного земельного участка являлся ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 26.11.2021 (далее - договор от 26.11.2021) и передаточного акта от 06.12.2021.

 

12.01.2022 в ЕГРН внесены сведения о виде разрешенного использования земельного участка - «бытовое обслуживание, деловое управление, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, развлекательные мероприятия» (далее - «бытовое обслуживание и т.д...») на основании заявления ФИО1 от 16.12.2021.

 

05.04.2023 право собственности ФИО1 прекращено на основании заявления администрации городского округа Архангельской области «Котлас» от 16.03.2023 и решения Арбитражного суда Архангельской области от 29.06.2022 по делу №А05-3020/2022, вступившего в законную силу 19.09.2022, а также акта приема-передачи земельного участка от 17.01.2023.

 

15.06.2023 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорный объект на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2023 №2546/1, заключенного между названным лицом и Комитетом, и передаточного акта от 09.06.2023.

 

По мнению прокурора, ФИО1 не имел права изменять вид разрешенного использования участка, поскольку договор от 26.11.2021, на основании которого указанное лицо стало собственником спорного объекта, был признан судом недействительным в связи с тем, что фактическое использование участка не соответствовало виду его разрешенного использования, указанному в договоре. 

 

Данные обстоятельства послужили поводом для обращения прокурора в суд с указанными выше требованиями, предъявляемыми им в том числе к Управлению, предпринимателю и Комитету. 

 

Между тем, в соответствии с действующим законодательством, ответчик - это предполагаемый нарушитель субъективных прав или охраняемых законом интересов истца, являющийся субъектом спорного материального правоотношения.

 

Статус Управления (статья 3 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ)), как органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, государственный кадастровый учет, исключает возможность последнему быть субъектом спорного материального правоотношения, в том числе связанного с недействительностью договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между Комитетом и индивидуальным предпринимателем.

 

Какие-либо правопритязания на спорный объект со стороны Управления, Комитета и предпринимателя отсутствуют.

 

Кроме того, действующим законодательством определен круг надлежащих ответчиков по подобным спорам, в который орган регистрации прав не входит (пункт 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). При этом Управление может быть привлечено к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора.

Более того, требования в отношении органа регистрации прав могут быть заявлены только в случае нарушения последним при осуществлении своей деятельности прав и законных интересов заявителей, а также требований действующего законодательства. При этом рассмотрение арбитражным судом подобных требований осуществляется по правилам главы 24 АПК РФ.

Однако, в рассматриваемом случае сведения о принятых Управлением ненормативных правовых актах, признанных не соответствующими закону в предусмотренном главой 24 АПК РФ порядке,  либо о незаконных действиях (бездействии) органа регистрации прав, в заявлении прокурора отсутствуют. Таковые предметом обжалования не являлись и не являются. При этом нарушение Управлением действующего законодательства, а также прав неопределенного круга лиц, в интересах которых прокурор обратился в суд, материалами дела не подтверждается.

Так, согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

Согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ, пункту 2 статьи 7, пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. 

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Воспользовавшись предоставленным законом правом, ФИО1 обратился в орган регистрации прав с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного объекта в порядке, предусмотренном статьей 33 Закона №218-ФЗ. По правилам указанной нормы документы (содержащиеся в них сведения), необходимые для осуществления кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка, запрашиваются   Управлением   самостоятельно   в   порядке   межведомственного взаимодействия   в    органах   государственной   власти   и   органах   местного самоуправления (часть 2 статьи 33 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с частью 4 статьи 33 Закона №218-ФЗ в случае, если органы государственной власти или органы местного самоуправления уведомляют об отсутствии документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия, либо если ответ на запрос органа регистрации прав не поступил в течение установленного срока, орган регистрации прав выносит решение об отказе в учете изменений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица.

В рассматриваемом случае соответствующий межведомственный запрос Управлением был направлен в администрацию городского округа Архангельской области «Котлас», на территории которого находится спорный объект. Указанный запрос содержал просьбу предоставить информацию и (или) документы о принадлежности земельного участка к той или иной территориальной зоне, а также документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования/ решении об определении (изменении) вида разрешенного использования.

Из содержания полученного ответа (от 27.12.2021 №01-19/5172) следовало, что земельный участок находится в «зоне делового, общественного и коммерческого назначения».

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденным решением Собрания депутатов МО «Котлас» от 30.10.2014 №75-н (в редакции, утвержденной постановлением Минстроя Архангельской области от 25.06.2020 №57-п), размещенным на официальном сайте Администрации в сети Интернет (далее - ПЗЗ Котласа), выбранные заявителем виды разрешенного использования («бытовое обслуживание и т.д...») соответствовали перечню основных видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны, в которой расположен принадлежащий ему земельный участок.

Таким образом, поскольку предусмотренные законом условия для внесения в ЕГРН изменений вида разрешенного использования земельного участка были соблюдены, учет этих изменений был Управлением осуществлен правомерно.

Кроме того, решение суда о признании договора от 26.11.2021 недействительным, вынесенное Арбитражным судом Архангельской области 29.06.2022, вступило в силу 19.09.2022. О наличии данного судебного акта Управлению стало известно лишь в марте 2023 года при обращении администрации городского округа Архангельской области «Котлас» с заявлением и документами о прекращении права собственности ФИО1 на спорный объект.

Следовательно, на момент осуществления учета изменений вида разрешенного использования спорного объекта (12.01.2022) Управление не могло располагать указанной информацией. При этом документы об установлении каких-либо запретов/ограничений в качестве обеспечительных мер в рамках судебного разбирательства по данному делу в отношении спорного объекта из судебных органов в Управление не поступали, никем из заинтересованных лиц подобные сведения не предоставлялись, осуществление запросов подобной информации в суде в рамках учетного процесса по внесению в ЕГРН изменений вида разрешенного использования участков положениями Закона №218-ФЗ  не предусмотрено. 

Таким образом, вопреки мнению прокурора, признание судом недействительной сделки, на основании которой О.М. Зильберг стал собственником земельного участка, не свидетельствует о незаконности действий органа регистрации прав.

Учитывая изложенное, оснований для признания недействительной записи о внесении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка «бытовое обслуживание и т.д....» не имеется.

По мнению прокурора, внесенный в ЕГРН вид разрешенного использования участка «для бытового обслуживания и т.д....» не соответствует фактической цели предоставления участка О.М. Зильбергу в собственность, указанной в договоре от 26.11.2021, а именно - «культурное развитие (строительство центра развития)». Данное несоответствие расценивается прокурором в качестве реестровой ошибки, которая может быть устранена путем внесения в ЕГРН сведений о предыдущем виде разрешенного использования спорного объекта.

Согласно части 3 статьи 61 Закона о регистрации воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим соответствующие работы (реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

То есть, внесение в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования участка на основании заявления собственника объекта в принципе не подпадает под установленное законом определение реестровой ошибки. И кроме того, ошибочные, неправильные сведения в перечисленной документации, изначально возникают не по вине органа регистрации прав, осуществляющего государственный кадастровый учет земельного участка, а ввиду ошибки лица, непосредственно проводящего кадастровые работы в отношении этого участка. 

Кроме того, согласно данным ЕГРН изначально спорный земельный участок был предоставлен ФИО1 в 2015 году в аренду, как указывалось ранее, для целей культурного развития (строительства центра развития). В 2019 году в ЕГРН был поставлен на государственный кадастровый учет и зарегистрированы права ФИО1 на объект незавершенного строительства с наименованием «здание центра развития». После завершения строительства в 2020 году на государственный кадастровый учет поставлено здание с аналогичным наименованием, зданию присвоен кадастровый номер 29:24:030210:8706, незавершенный строительством объект перешел в статус «архивный». В сентябре 2021 года наименование здания было изменено на «нежилое здание с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания» на основании заявления его собственника -ФИО1 При этом, основания для отказа в учете указанных изменений у органа регистрации прав отсутствовали, поскольку Правилами землепользования и застройки городского округа "Котлас" Архангельской области допускается размещение объектов с подобными видами разрешенного использования в территориальной зоне, в которой расположен земельный участок. В дальнейшем, после приобретения участка в собственность, ФИО1 привел его вид разрешенного использования в соответствие с наименованием (использованием) расположенного на нем здания.

Следовательно, на данный момент цели использования земельного участка и расположенного на нем здания совпадают, какие-либо несоответствия в указанной части отсутствуют.

Более того, несовпадение вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре от 26.11.2021, цели использования расположенного на нем объекта, не имеет на сегодняшний день правового значения, поскольку указанный договор в данный момент не действует, стороны обозначенной сделки приведены в первоначальное положение в связи с решением Арбитражного суда Архангельской области от 29.06.2022, а ФИО1 с 15.06.2023 является собственником земельного участка на основании другого договора, в котором цели использования участка и расположенного на нем здания совпадают.

Таким образом, принудительное изменение вида разрешенного использования участка на «культурное развитие (строительство центра развития)», в том числе путем исправления реестровой ошибки, вопреки мнению заявителя, приведет к обратному результату - возникновению несоответствия вида разрешенного использования земельного участка и цели использования находящегося на нем объекта.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требования о внесении в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования земельного участка «культурное развитие (строительство центра развития)» не имеется.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

заявленные требования Котласским межрайонным прокурором оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

В.А. Калашникова