АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

18 мая 2017 года

Дело №

А56-36598/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Ракчеевой М.А. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Издательство Алфавит» Быкова Е.С. (доверенность от 17.05.2017) и Кузьминой А.А. (доверенность от 20.05.2016),

от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 29.12.2016),

от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.2016 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) и кассационную жалобу  Санкт-Петербургского  государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на  постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 по делу № А56-36598/2015,

                                                у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Издательство «Алфавит», место нахождения: 199178, Санкт-Петербург, пр. Средний В.О., д. 50/38, ОГРН 1037800045744, ИНН 7801024817 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный пр., д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – комитет), открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - фонд имущества), и Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения 1-Н площадью 178,3 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002049:2706, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 50, лит. А, в размере 30 800 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.03.2015 № 31-8-0119 (0725)-2015, выполненным ГУИОН, и об обязании комитета заключить с обществом договор купли-продажи названного нежилого помещения с условием о залоге путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «цена продажи объекта составляет 22 300 000 руб.» (с учетом уточнения требований).

Решением суда от 12.09.2016 требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.12.2016 решение изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: 

«В части требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения 1-Н площадью 178,3 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002049:2706, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 50, лит. А, в размере 30 800 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.03.2015 № 31-8-0119 (0725)-2015, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», производство по делу прекратить.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, город Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, литера Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Издательство Алфавит» (199178, город Санкт-Петербург, проспект Средний В.О., 50/38, ОГРН 1037800045744, ИНН 7801024817) договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения 1-Н площадью 178,3 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002049:2706, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 50, лит. А, с условием о залоге, изложив пункта 2.1 договора в следующей редакции: «цена продажи объекта составляет 22 300 000 руб.».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, город Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1, литера Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Издательство Алфавит» (199178, город Санкт-Петербург, проспект Средний В.О., 50/38, ОГРН 1037800045744, ИНН 7801024817) 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Издательство Алфавит» (199178, город Санкт-Петербург, проспект Средний В.О., 50/38, ОГРН 1037800045744, ИНН 7801024817) в пользу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (191023, город Санкт-Петербург, улица Зодчего Росси, 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245) 1 500 руб. расходов по апелляционной жалобе.»

В кассационной жалобе комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Комитет ссылается на то, что суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы. 

Как указывает комитет,  замечания эксперта к отчету ГУИОН являются необоснованными и не оказывают существенного  влияния на итоговый результат   оценки.

Комитет считает, что заключение эксперта выполнено с нарушением действующего законодательства, содержащиеся в его тексте выводы не могут быть приняты судами в качестве достоверного доказательства, заключение является необоснованным и содержит противоречия в выводах.

В кассационной жалобе ГУИОН, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятое постановление в части возложения на комитет обязанности заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения по цене 22 300 000 руб. отменить, в указанной части вынести по делу новый судебный акт, отказав обществу в удовлетворении заявленного требования, либо вернуть дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд в указанной части.

Податель жалобы считает, что судами не произведена оценка отчета  ГУИОН, являющегося доказательством по делу, а выводы судов о достоверности заключения эксперта не соответствуют обстоятельствам дела.

По мнению ГУИОН, в целях определения рыночной стоимости объекта оценки, расчет экспертом коэффициента входа приводит к необоснованному занижению результата оценки нежилого помещения. Податель жалобы считает, что суды отказали в назначении по делу повторной судебной экспертизы, несмотря на доказанную необоснованность и противоречивость заключения эксперта. 

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители комитета и ГУИОН подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах. 

Представители общества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

	Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

	Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между обществом и комитетом заключен договор от 14.09.2004  № 01-А006401 аренды помещения 1-Н общей площадью 178,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 50, лит. А, кадастровый номер 78:2049:3:3:3 (впоследствии помещению присвоен кадастровый номер 78:06:0002049:2706).

Общество обратилось в комитет с заявлением от 09.02.2015 о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением комитета от 20.04.2015 № 655-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 50, литера А, помещение 1-Н» принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 30 800 000 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости ГУИОН от 30.03.2015 № 31-8-0119 (0725)-2015.

29.04.2015 фонд имущества направил обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, пунктом 2.1 проекта договора установлено, что цена продажи объекта составляет 30 800 000 руб.

25.05.2015 общество направило в адрес фонда имущества договор с протоколом разногласий, касающихся цены выкупаемого имущества.

Ссылаясь на то, что во внесудебном порядке стороны к урегулированию разногласий по договору  не пришли, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением суда первой инстанции требования общества удовлетворены, рыночная стоимость подлежащего выкупу нежилого помещения определена на основании отчёта об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного в результате проведенной по делу судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, решение изменил, прекратив производство по делу в части требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения в размере 30 800 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.03.2015 № 31-8-0119 (0725)-2015, выполненным ГУИОН, в остальной части согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

В части прекращения производства по делу постановление апелляционного суда участвующими в деле лицами в кассационном порядке не оспаривается.

Доводы подателей жалоб обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций. Суд первой инстанции, установив, что для правильного разрешения спора требуются специальные познания в области оценочной деятельности, правильно применив статьи 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначил проведение по делу экспертизы. Представленное экспертом заключение от 29.02.2016                      № 43/СЭ/2016 правомерно признано судом относимым, допустимым и достоверным доказательством. Отказывая в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, суд обоснованно сослался на то, что  имевшиеся к эксперту вопросы были разрешены путем вызова эксперта в судебное заседание для дачи пояснений и ответов на вопросы, а также в результате представления экспертом ответов на вопросы участвующих в деле лиц в письменном виде. 

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив заключение эксперта  в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности с отчётом об оценке рыночной стоимости помещения, выполненного ГУИОН, с договором аренды помещения и приложениями к нему, с актом осмотра помещения Управлением (агентством) недвижимого имущества Василеостровского района Санкт-Петербурга, сделали обоснованный вывод о том, что экспертом при составлении заключения использованы достоверные фактические данные о характеристиках и состоянии подлежащего выкупу помещения.

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что подбор экспертом объектов-аналогов наиболее точно соответствует критерию сопоставимости с учетом местоположения объектов, их удаленности от основных транспортных магистралей, метрополитена, пешеходного трафика, результатов опроса потребителей о востребованности категорий объектов коммерческой недвижимости.

Суды обоснованно отклонили доводы подателей жалоб, касающиеся использования экспертом валового рентного мультипликатора при расчёте рыночной стоимости объекта доходным подходом, посчитав, что эксперт привёл достаточные аргументы в обоснование выбора указанного метода, и сославшись на то, что комитетом и ГУИОН не приведено обоснований, подтверждающих, что использование этого метода повлекло образование более существенных погрешностей, чем допустимые погрешности при использовании метода прямой капитализации при использовании доходного подхода.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что заключение эксперта не содержит противоречий, соответствует  нормам и правилам, установленным Федеральными стандартами оценки, законодательству об оценочной деятельности, то есть является достоверным и надлежащим доказательством по делу, а основания для назначения по делу повторной экспертизы отсутствуют, являются обоснованными.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 по делу № А56-36598/2015 оставить без изменения,  а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского  государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М.А. Ракчеева

 Г.М. Рудницкий