06 июня 2023 года                                                   Дело № А11-13658/2022

В соответствии со статьей 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 22.05.2023. Полный текст решения изготовлен 06.06.2023. 

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи З.В. Поповой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания О.С. Леонтьевой, рассмотрев дело в открытом судебном заседании по исковому заявлению администрации Кольчугинского района Владимирской области, 601785, Владимирская обл., г. Кольчугино, пл. Ленина, д. 2, ОГРН 1023300714051, ИНН 3306006439, к обществу с ограниченной ответственностью «Актив Строй», 601781, Владимирская обл., г. Кольчугино, ул. Советская, д. 52, ИНН 3306010820, ОГРН 1063326006094, об изъятии объекта незавершенного строительства, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Цекоев Аслан Махарбекович, при участии: от истца – Севрюк Е.В., по доверенности от 11.05.2023 № 348/01-39-АДМ; от ответчика – Смирнова В.Н.,  по доверенности от 24.01.2023;  от третьего лица – Цекоева А.М. лично, представлен паспорт, 

установил следующее:     

 

Администрация Кольчугинского района Владимирской области (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Актив Строй» (далее по тексту – ООО «Актив Строй», Общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Владимирская обл., Кольчугинский р-он., г. Кольчугино, ул. Ломко, д. 8, кадастровый номер № 33:18:000303:217, путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Цекоева Аслана Махарбековича.

Ответчик иск не признал, указал, что администрация Кольчугинского района не имеет правовых оснований для реализации своего права на изъятие у ООО «Актив Строй» объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Более 9-ти лет по прекращении действия договора аренды земельного участка с ООО «УКС «Цветмет» истцом не предпринимались действия для реализации собственной воли по изъятию участка и объекта незавершенного строительства. Только 19 июня 2018 года для завершения строительства с гражданином РФ Цекоевым A.M. в отсутствие у него разрешительных документов был заключен договор аренды земельного участка № 37, тогда как земельное законодательство РФ с 01 марта 2015 года допускает получение участка в аренду однократно для завершения строительства объекта арендатору, который его возвел по первоначальному договору аренды. Общество считает, что договор аренды от 19.06.2018 № 37 ничтожен. Сообщило, что   18 мая 2023 года  ООО «Актив Строй» обратилось к истцу с заявлением о покупке земельного участка с просьбой рассмотреть вопрос о возможности покупки земельного участка с кадастровым номером 33:18:000303:62 по адресу: г. Кольчугино, ул. Ломако, д. 8 и об условиях покупки (цена и пр.), которое было принято к рассмотрению.

Цекоев А.М. поддержал позицию ответчика, против удовлетворения исковых требований возразил. 

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 33:18:000303:62,  местоположение по адресу: Владимирская обл., Кольчугинский р-он., г. Кольчугино, ул. Ломко, д. 8, площадью 5525 кв.м, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), для многоэтажной жилой застройки, поставлен на кадастровый учет.

Согласно постановлению главы города Кольчугино от 05.11.1999 № 1143 «Об утверждении акта госкомиссии и предоставлении земельных участков» (в материалы дела представлена копия архивной выписки) для строительства девятиэтажного кирпичного жилого дома № 50 (по генплану) в микрорайоне № 1 обществу с ограниченной ответственностью  «Управление капитального строительства и эксплуатации жилого фонда «Цветмет» предоставлен на праве аренды земельный участок по адресу: г. Кольчугино, ул. Ломако, д. 8 на период строительства. 

Как пояснил истец, представил копию выкопировки из генплана г. Кольчугино(в микрорайоне № 1 дом № 50 по ГП это дом № 8 по ул. Ломако), в в 2000 году отдел архитектуры и градостроительства администрации города Кольчугино выдал обществу с ограниченной ответственностью  «УКС «Цветмет» архитектурно-планировочное задание на проектирование жилого дома Истец указал, что копия архитектурно-планировочного задания на дату рассмотрения спора в суде не сохранено, поскольку прошло 23 года.

31.01.2006 между отделом земельных отношений Кольчугинского района и обществом с ограниченной ответственностью  «Управление капитального строительства и эксплуатации жилого фонда «Цветмет» (ИНН 3306005065), в лице директора Цекоева Аслана Махарбековича, заключен договор аренды № 2-3-183 земельного участка с кадастровым номером 33:18:000303:62, расположенного по адресу: Владимирская область, Кольчугинский район, г. Кольчугиио, ул. Ломако, д. 8, для многоэтажной застройки. 

Договор заключен на срок до 1 года (с 01.02.2006 по 31.12.2006) (пункт 1.2 договора). 

22.11.2006 общество с ограниченной ответственностью  «Управление капитального строительства и эксплуатации жилого фонда «Цветмет»» ликвидировано (ликвидация юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве)), дата и номер внесений соответствующей записи в Единой государственный реестр юридических лиц 22.11.2006 № 2063326016818.

Как следует из материалов дела и не оспорено участвующими  в деле лицами, на земельном участке возведен фундамент, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО «Актив Строй». Кадастровый номер 33:18:000303:217, дата присвоения кадастрового номера 17.11.2011, адрес: Владимирская область, Кольчугинский район, г. Кольчугино, ул. Ломако, дом 8, объект незавершенного строительства,  право собственности 01.04.2022 (номер регистрации 33:18:000303:217-33/065/2022-8) зарегистрировано за ответчиком. 

По состоянию на 2017 год право собственности на незавершенный строительством объект было зарегистрировано за Цекоевым A.M. (дата и номер регистрации права 01.03.2017 № 33:18:000303:217:-33/023/2017-2).

19.06.2018 между Администрацией Кольчугинского района (арендодатель) и Цекоевым A.M. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 37,  в соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду для завершения строительства многоквартирного жилого дома земельный участок площадью 5525 кв.м с кадастровым № 33:18:000303:62, расположенный по адресу: Владимирская область, Кольчугинский район, г. Кольчугино, ул. Ломако, д. 8. Категория земель: земли населенных пунктов, установленный вид разрешенного использования: для многоэтажной жилой застройки.

Основание для заключения договора: пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1.2. договора на участке расположен объект незавершенного строительства, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 01.03.2017 №33:18:000303:217-33/023/2017-2.

В соответствии с пунктом 1.3 договора он заключен сроком на 3 года. 

02.06.2022 директор ООО «Актив Строй» Цекоев A.M. обратилось с заявлением о предоставлении в аренду   без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № 33:18:000303:62, расположенного по адресу: Владимирская область, Кольчугинский район, г. Кольчугино, ул. Ломако, д. 8 по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39,6 Земельного кодекса РФ.

07.07.2022 подготовлен отказ, поскольку предоставление земельного участка без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта недвижимости ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов, Администрация обратилась в Арбитражный суд  Владимирской области с настоящим иском.

        Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 

Подпунктом 3.1 пункта 235 ГК РФ установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ). 

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1). 

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. 

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. 

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015. 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ. 

Федеральным законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015. 

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. 

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи. 

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса). 

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). 

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015. 

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137- ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ). 

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений. 

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. 

Договор аренды спорного участка заключен без проведения торгов 31.01.2006 № 2-3-183 (для многоэтажной жилой застройки).

19.06.2018 предыдущему собственнику объекта земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта сроком на 3 года.

Срок договора аренды земельного участка от 19.06.2018 на дату рассмотрения настоящего спора истец.  

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 19.06.2018, на момент обращения Администрации с настоящим иском срок его действия истек. 

При перечисленных обстоятельствах суд полагает, что требование Администрации об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов с выплатой Обществу денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, подлежит удовлетворению на основании пунктов 1, 5 и 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика, в том числе о ничтожности договора аренды от 19.06.2018 года отклоняются судом как необоснованные и основаны на неправильном толковании норм материального права.

С учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика и взыскиваются с него в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 167-180, 17, 49, 65, 70, 71, 167-180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                                                                                 

Р Е Ш И Л :

1. Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Актив Строй», 601781, Владимирская обл., г. Кольчугино, ул. Советская, д. 52, ИНН 3306010820, ОГРН 1063326006094, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33:18:000303:217, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:18:000303:62 по адресу: Владимирская область, Кольчугинский район, г. Кольчугино, ул. Ломако, дом 8, путем продажи с публичных торгов. 

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

2. Взыскать с общества  с ограниченной ответственностью «Актив Строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3. 

Решение

 может быть обжаловано в Первый арбитражный  апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в  течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной  инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                          З.В. Попова