ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-34048/2017

город Ростов-на-Дону

02 апреля 2018 года

15АП-3567/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 апреля  2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Ванина В.В.

судей Нарышкиной Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от соответчиков: представители не явились, извещены; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 07.02.2018 по делу № А32-34048/2017

по иску администрации города Сочи 

к ответчикам: индивидуальному предпринимателю ФИО2; обществу с ограниченной ответственностью «Тарас-98»

о применении последствий недействительности сделки,

принятое в составе судьи Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью «Тарас-98» (далее – общество) о применении последствий ничтожности договоров аренды от 21.02.2005 № 4900003398 и от 22.04.2005 № 4900003469 путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 1, арендой по договорам аренды от 21.02.2005 № 4900003398 и от 22.04.2005 № 4900003469.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 в иске отказано. 

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. На дни заключения спорных договором администрация не имела права на предоставление земельного участка в аренду и не могла быть арендодателем указанного земельного участка, поскольку последний в силу закона находился в федеральной собственности. Поскольку закон наделяет правом на заключение договора аренды земли только собственника, постольку спорные договоры являются ничтожными сделками. Единственным возможным способом защиты права органа местного самоуправления является признание обременения отсутствующим.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверена в порядке главы 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.02.2005 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 4900003398 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды), по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду совместно с обществом и МУП «РЭО № 1» земельный участок из земель поселений площадью 2 895 кв.м, с кадастровым номером 23:49:02 04 015:0017, расположенный в городской черте, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, для обеспечения эксплуатации жилого дома и магазина по ул. Островского, 1, в Центральном районе г. Сочи. Срок действия договора установлен с момента государственной регистрации по 01.08.2052 (пункт 2.1 договора).

22.04.2005 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор 4900003469 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды), по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду совместно с предпринимателем и МУП «РЭО № 1» земельный участок из земель поселений площадью 2 895 кв.м, с кадастровым номером 23:49:02 04 015:0017, расположенный в городской черте, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, для обеспечения эксплуатации жилого дома и магазина по ул. Островского, 1, в Центральном районе г. Сочи. Срок действия договора установлен с момента государственной регистрации по 01.08.2052 (пункт 2.1 договора).

В Единый государственный реестр недвижимости внесены записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:0017 арендой в пользу предпринимателя (на основании договора аренды от 21.02.2005 № 4900003398) и общества (на основании договора аренды от 22.04.2005 № 4900003469).

На спорном участке расположен объект недвижимости – 14-ти этажный многоквартирный жилой дом, часть нежилых помещений в котором используются для размещения кафе и магазина.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:0017, фактически занимаемый жилым домом с магазином, сформирован и учтен в государственном кадастре недвижимости 03.11.2003, права собственности на помещения в данном доме зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости за различными лицами.

Ссылаясь на ничтожность спорных договоров, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

В силу части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края, оставленным без изменения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, Арбитражным судом Северо-Кавказского округа, в рамках дела № А32-6313/2014 при рассмотрении иска о расторжении заключенного между администрацией и предпринимателем договора № 4900003398 о предоставлении в пользование на условиях аренды совместно с обществом земельного участка, площадью 2 895 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204015:0017, расположенного по ул. Островского, 1 в Центральном районе г. Сочи, и предназначенного для обеспечения эксплуатации жилого дома и магазина, установлено, что договор аренды земельного участка от 21.02.2005 № 4900003398 является ничтожным, не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Судами сделан вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Вывод о ничтожности спорных договоров основан на следующем. 

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

В силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти.

На основании вышеизложенного на момент заключения спорных договоров аренды спорный земельный участок в силу закона являлся федеральной собственностью. В деле отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду. По спорным договорам аренды земельный участок был предоставлен в аренду органом местного самоуправления - администрацией, который не был уполномочен на распоряжение федеральным имуществом.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

При этом, как указано выше, на спорном участке расположен объект недвижимости – 14-ти этажный многоквартирный жилой дом.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:0017, фактически занимаемый жилым домом с магазином, сформирован и учтен в государственном кадастре недвижимости 03.11.2003, права собственности на помещения, в том числе на жилые, в данном доме зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости за различными лицами, что подтверждается выписками из ЕГРП № 90-16323188 от 22.03.2016, № 90-16323411 от 22.03.2016, № 90-16323499 от 22.03.2016 (л.д. 27 – 30).

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В пунктах 66, 67 постановления № 10/22 разъяснено, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, но представитель такого собственника не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.

С учетом того, что права собственности на жилые помещения на многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке, зарегистрированы за гражданами, администрация не является собственником спорного земельного участка. 

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.02.2018 № Ф08-10498/2017 по делу № А32-41772/2016, с учетом наличия на спорном земельном участке объекта недвижимости, право на который принадлежит иным лицам, истец не может быть признан лицом, интересы которого будут каким-либо образом восстановлены корректировкой реестра. Избранный администрацией способ защиты в виде погашения регистрационных записей не способен привести к восстановлению прав муниципального образования в отношении спорного земельного участка, в силу чего в удовлетворении исковых требований было обоснованно отказано.

На основании изложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Допущенных судом первой инстанции нарушений норм процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 по делу               № А32-34048/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий В.В. Ванин

СудьиН.В. Нарышкина

 Б.Т. Чотчаев