АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6322/2016

24 января 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.

при участии:

от ООО «Интерлес»: Мосиенко Е.Е., генеральный директор (решение                  от 09.06.2016 № 10); Куприянова Г.Т., представитель по доверенности                   без номера от 10.11.2016 

от ДМС администрации г. Хабаровска: представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на решение от 04.08.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016

по делу № А73-7738/2016 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Серова Е.Н.,                            в апелляционном суде судьи Швец Е.А., Вертопрахова Е.В., Харьковская Е.Г.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Интерлес»

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о взыскании 2 152 186 руб. 34 коп.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Интерлес»                       (ОГРН 1142723006989, ИНН 2723176112, место нахождения: 680000,                     г. Хабаровск, пер. Спортивный, 4, оф. 406; далее – ООО «Интерлес», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее – Департамент)                          о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 806 291 руб.                      за период с июнь 2013 года по август 2015 года (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 04.08.2016, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 без  изменения, требования общества удовлетворены в уточненном размере. 

Судебные акты мотивированы тем, что часть переданного обществу в пользование земельного участка была также предоставлена по договору аренды иному лицу, поэтому Департамент необоснованно получил от истца плату за пользование всем спорным участком. 

В кассационной жалобе Департамент выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает их подлежащими отмене. Заявитель настаивает на том, что денежные средства за пользование спорным земельным участком вносились обществом в соответствии с условиями заключенного с ним договора аренды от 14.06.2005, действие которого прекращено только 21.09.2015. При этом факт наличия иного договора аренды от 12.10.2012 № 11572, заключенного между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» при Спецстрое России», не подтверждают обоснованность заявленных истцом требований о возврате арендной платы, поскольку в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о невозможности использования обществом переданного ему участка в спорный период. 

ООО «Интерлес» в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. При этом общество отмечает, что вся информация об использовании спорного земельного участка должна иметься в распоряжении Департамента как уполномоченного органа по передаче в аренду публичных земель. Кроме того, сведения, касающиеся хода осуществления строительства  ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» при Спецстрое России», являются общедоступными и опубликованы в открытом доступе на официальном сайте данного лица в сети Интернет. 

 

В судебном заседании кассационной инстанции представители общества возражали против удовлетворения поданной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее.  

Департамент надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в заседание суда не обеспечил, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу. 

Проверив законность принятых по делу судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене в силу следующих обстоятельств.  

Как усматривается из материалов дела и не отрицается сторонами, между Департаментом (арендодатель) и ОАО «Интерлес» (правопредшественник истца, арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 14.06.2005 № 1453, по условиям пункта 1.1 которого арендатору передавались во временное владение и пользование два земельных участка: площадью 5 086,04 кв.м (участок № 1) для использования под благоустройство и площадью 1 234,30 кв.м (участок № 2) для организации гостевой автопарковки, расположенные в Индустриальном районе города Хабаровска по переулку Спортивному.

Первоначально срок действия договора был определен сторонами                 с  14.06.2005 по 12.03.2006 (пункт 1.2 договора).

Впоследствии согласно уведомлению от 25.09.2009 № 10025/1705 Департамент известил общество о том, что в связи с надлежащим исполнением арендатором договорных обязательств, договор аренды земельного участка от 14.06.2005 № 1453 в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Обязательства по внесению арендной платы за пользование земельными участками исполнены обществом надлежащим образом                            и в полном объеме. 

Правоотношения сторон в рамках данного договора прекращены                           по соглашению от 21.09.2015.

Наряду с этим судебными инстанциями в ходе рассмотрения настоящего спора также установлено, что часть используемого обществом земельного участка № 1 площадью 2 837,54 кв.м в составе участка с кадастровым номером 27:23:0050311:92 общей площадью 5 333 кв.м была передана в аренду ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» по договору аренды от 12.10.2012 № 11572, заключенному с Министерством имущественных отношений Хабаровского края, для целей строительства многоквартирного дома. 

Общество обращалось в адрес Департамента с просьбой разобраться в сложившейся ситуации (письмо от 13.11.2013 № 257-13), в ответ на которую получило информацию о предстоящем проведении проверки указанных фактов (письмо от 09.12.2013 № 12444/17-07). 

Впоследствии Департаментом было рассмотрено заявление общества от 24.07.2014 № 8834 о внесении изменений в договор аренды от 14.06.2005 № 1453, которое также оставлено без удовлетворения по мотиву отсутствия оснований для изменения данного договора. 

Поскольку на претензию ООО «Интерлес» о возврате излишне перечисленной арендной платы за часть земельного участка, фактически используемую ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России», Департамент ответил отказом, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования общества, судебные инстанции руководствовались нормами главы 60 ГК РФ и признали, что при установленном факте наличия договорных отношений между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и                    ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» на часть земельного участка, который ранее был предоставлен в аренду истцу, и при доказанности внесения последним платежей за весь спорный участок в соответствии с предметом договора от 14.06.2005, на стороне Департамента как арендодателя возникло неосновательное обогащение в заявленной к взысканию сумме 1 806 291 руб. 

Однако суды первой и апелляционной инстанций в данном случае не учли следующего. 

По  общему правилу арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ             от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя                 по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В том случае, если арендодатель вопреки условиям договора препятствует арендатору в фактическом пользовании объектом аренды, возможно наступление последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, в соответствии с которым в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение               не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.                           Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение,                   вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться              от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Таким образом, достаточным и самостоятельным основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы является объективная, то есть не зависящая от воли последнего, невозможность использования предмета аренды. 

В силу закрепленного в статье 65 АПК РФ принципа каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Следовательно, в данном случае именно на истце, обратившемся в суд с требованием о возврате излишне внесенной аренной платы, лежит бремя доказывания обстоятельств, препятствующих ему в использовании спорного земельного участка. 

Вместе с тем само по себе наличие заключенного между     Министерством имущественных отношений Хабаровского края и                    ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» при Спецстрое России» иного договора аренды от 12.10.2012 № 11572 такие обстоятельства подтверждать не может, на что неоднократно указывал Департамент в своих возражениях против иска                     и в доводах апелляционной жалобы, однако суды мотивированной оценки этим возражениям ответчика не дали.  

Согласно пункту 3 статьи 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В пункте 13  Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены разъяснения, согласно которым при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества                          (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

В данном случае арбитражные суды, делая вывод о передаче части спорного земельного участка, используемого обществом по договору аренды от 14.06.2005, в пользование иному лицу – ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» при Спецстрое России», не обсудили вопрос о необходимости привлечения данного лица в участию в деле в целях выяснения значимых обстоятельств того, когда состоялась фактическая передача ему этого участка в рамках договора от 12.10.2012.

Кроме того, общество в качестве подтверждения факта строительства на спорном участке многоквартирного дома представляло в дело информацию с официального сайта  ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» при Спецстрое России». 

Так, согласно имеющимся в деле сведениям, разрешение на строительство дома было выдано 16.05.2014, а первые результаты хода строительства отражены на сайте застройщика за период с октября 2015 года.                   Данные обстоятельства также оставлены судами без должного исследования и оценки.   

Поскольку содержащиеся в решении и апелляционном  постановлении выводы судов о наличии на стороне Департамента неосновательного обогащения не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам, то суд округа считает необходимым в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287                       и частями 1, 2 статьи 288 АПК РФ отменить обжалуемые судебные и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.   

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, выяснить все значимые для дела обстоятельства, касающиеся фактического использования истцом спорного земельного участка и наличия реальных препятствий для такого использования со стороны иных лиц,                     в том числе ФГУП «ГУСС Дальспецстрой» при Спецстрое России»,                    для чего следует с учетом мнения сторон разрешить вопрос о необходимости привлечения данного лица к участию в деле в целях исключения возможного нарушения его прав и законных интересов, а также исследовать все имеющиеся в деле доказательства и дать им оценку с учетом доводов                    и возражений сторон, по результатам чего правильно разрешить возникший по данному делу спор.  

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.08.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 по делу № А73-7738/2016 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение                         в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу  со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                          

Судьи                                                                                                   О.В. Цирулик  

 

                                                                                                           С.Ю. Лесненко