ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-229034/2016

27 сентября 2017 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи ФИО1,

судей Беловой А.Р., Шишовой О.А.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, дов. от 30.12.2016 №33-Д-1468/16,

от ответчика – ФИО3, генеральный директор, протокол от 14.04.2014 № 2/2014, ФИО4, дов. от 25.07.2017 № 6, 

рассмотрев 21 сентября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Волев-90 СтройЭксперт»

на решение от 28 апреля 2017 года

Арбитражного суда города Москвы, 

принятое судьей О.П. Буниной, 

на постановление от 30 июня 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями О.В. Савенковым, Г.С. Александровой, Б.С. Веклич, 

по иску департамента городского имущества города Москвы 

к обществу с ограниченной ответственностью «Волев-90 СтройЭксперт»

о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора аренды, выселении ответчика из арендованных помещений 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Волев-90 СтройЭксперт» (далее – ООО «Волев-90 СтройЭксперт», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с мая 2015 года по июнь 2016 года в размере 1 058 237,45 руб., неустойки в размере 66 062,37 руб., о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендованных помещений.

ООО «Волев-90 СтройЭксперт» предъявило к департаменту встречный иск о признании недействительным п. 2 дополнительного соглашения от 01.07.2015 к договору аренды от 17.06.2004 № 04-00397/04, о признании договора заключенным на определенных условиях в части цены по ставке арендной платы 3 500 руб. за кв.м. в год, о перерасчете излишне начисленных сумм по договору в размере 1 124 299,82 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2017 встречный иск возвращен ООО «Волев-90 СтройЭксперт» в связи с несоблюдением обязательного досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2017, с ООО «Волев-90 СтройЭксперт» в пользу департамента взыскано 987 532,85 руб. задолженности и 55 661,76 руб. неустойки. Расторгнут договор аренды от 17.06.2004 № 04-00397/04, ООО «Волев-90 СтройЭксперт» выселено из нежилого помещения площадью 150,5 кв.м. (этаж 1, помещение XXVIIIб, комнаты 1, 2, 2а, 3-7, 7а, 8-11, 11а, 12), расположенного по адресу: Москва, Большой Матросский пер., д. 1 с обязанием передать помещение в освобожденном виде департаменту.

В остальной части иска о взыскании задолженности и неустойки отказано. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик подал в Арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование ссылается на то, что судам нарушены нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии иска департамента к производству, поскольку в нарушение части 3 ст. 125 АПК РФ департамент направил копию искового заявления ответчику заказным письмом без уведомления о вручении, что повлекло неудачную попытку вручения со стороны органом связи.

Также заявитель жалобы указывает, что отсутствуют доказательства того, что департаментом производилась оценка рыночной стоимости объекта аренды, так как им не представлен в материалы дела отчет независимого оценщика.

В то же время судами безосновательно не принят во внимание представленный ответчиком отчет независимого оценщика, свидетельствующий о том, что установленный департаментом новый размер арендной платы значительно выше рыночной ставки.

Дополнительное соглашение к договору аренды было подписано ответчиком под давлением истца, без учета имеющегося у ответчика как у субъекта малого предпринимательства права на льготу по уплате арендной платы в виде установления ставки в размере 3500 руб. за кв.м. в год, предусмотренной постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в казне города Москвы». 

Заявитель кассационной жалобы не обжалует определение суда первой инстанции о возвращении встречного искового заявления и постановление суда апелляционной инстанции в части оставления без изменения указанного определения, поэтому в этой части законность судебных актов не проверяется.

Приложенные к кассационной жалобе дополнительные документы не могут быть приобщены к материалам дела и подлежат возврату ответчику, поскольку их представление в суд кассационной инстанции не отвечает положениям гл. 35 АПК РФ.

В заседании суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы, представитель истца против удовлетворения жалобы возражала.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не усматривает оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 17.06.2004 № 04-397/04, согласно которому на основании договора аренды от 19.05.1997 №04-325/97 арендодатель сдает, а арендатор - принимает в аренду нежилой объект общей площадью 151,6 кв.м., расположенный на 1 этаже антресоль по адресу: Большой Матросский переулок, д. 1, для использования в целях художественно-ремесленной мастерской. Пунктом 2.1 установлен срок действия договора с 01.04.2004 по 01.04.2009.

Согласно п. 6.1 договора размер арендной платы устанавливается дополнительным соглашением «Расчет годовой арендной платы объекта», который составляется в соответствии с нормативно-правовыми актами г. Москвы и действует в течение указанного в нем периода, подписывается арендатором и арендодателем и является неотъемлемой частью договора. В случае изменения условий оплаты аренды объекта, к договору аренды оформляется дополнительное соглашение в виде нового «Расчета годовой арендной платы объекта», который является неотъемлемой частью договора.

Дополнительным соглашением от 26.05.2010 стороны изменили срок действия договора по 30.06.2015, а также основания для досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке.

Пунктом 3 дополнительного соглашения от 26.05.2010 установлено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. Арендодатель сообщает арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы с указанием размера и сроков платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момент отправления уведомления.

Пунктом 4.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 03.07.2014 установлено, что арендодатель вправе ежегодно производить изменение арендной платы в соответствии с распорядительными документами Правительства Москвы, а также вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы в соответствии с величиной коэффициента инфляции, утверждаемого ежегодно, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы. Арендодатель сообщает арендатору об изменении величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа.

На основании п. 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 03.07.2014 арендная плата вносится арендатором ежемесячной с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере, установленном договором аренды, в бюджет города Москвы. В случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте (п. 5.2.).

Дополнительным соглашением от 01.07.2015 договор аренды продлен по 30.06.2025, с 21.05.2015 установлена ставка арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда за 1 кв.м. в год 9 396 руб. без учета НДС.

Департамент направил ответчику претензии от 21.04.2016 №33-6-14992/16-(0)-1, №33-6-14992/16-(0)-2 с требованием о погашении образовавшейся задолженности за период с мая 2015 года по июнь 2016 года в размере 1 058 237,45 руб. и о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательства по оплате арендных платежей. 

Поскольку ответчик не погасил задолженность, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что стороны в договоре согласовали процедуру изменения ставки арендной платы (в редакции дополнительных соглашений).

Согласно п. 4.4.2 дополнительного соглашения от 03.07.2014 арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленные договором. При получении уведомления об изменении арендной платы арендатор обязан производить оплату за арендованный объект в размере и в сроки, указанные в уведомлении.

Условиями договора предусмотрено право департамента на одностороннее изменение арендной платы, что соответствует положениям ч. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом порядок обязательного уведомления об изменении ставки арендной платы предусмотрен пунктами 4.1.2, 4.2.1, 4.4.2, 5.2. дополнительного соглашения от 03.07.2014.

Дополнительным соглашением от 01.07.2015 с 21.05.2015, подписанным ответчиком, установлена ставка арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда за 1 кв.м. в год 9 396 руб. без учета НДС.

Согласно расчету задолженности департамент исходил из изменения ставки арендной платы с июня 2015 года, далее с октября 2015 года, затем с января 2016 года (т.1 л.д.5-7).

Поскольку судами установлено отсутствие уведомления ответчика об изменении ставки арендной платы после подписания дополнительного соглашения от 01.07.2015, суды рассчитали задолженность ответчика на основании ставки за период с 01.05.2015 в размере 43 895,83 руб., с июня 2015 года - в размере 73 945,67 руб., установленной дополнительным соглашением от 01.07.2015, за вычетом произведенных ответчиком платежей.

Согласно п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п.2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу, что таких доказательств ответчиком не представлено. 

Представленный ответчиком отчет № 16122337-1 суды оценили как не достоверное доказательство, поскольку оценка проведена по состоянию на 23.12.2016, а не на дату оспариваемого периода.

Полномочия по иной оценке этого доказательства у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Судами установлено, что в 2015 году уведомлений об изменении ставки арендной платы ответчику не направлялось, с 21.05.2015 ставка арендной платы установлена по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора за 1 кв.м. в год 9 396 руб.

При этом судами учтено, что данная ставка согласована сторонами в дополнительном соглашении от 01.07.2015, доказательств установления ответчику льготных условий аренды, а также того, что установленная рыночная ставка превышает стоимость за аналогичные объекты в материалы дела не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств суд произвел перерасчет суммы арендной платы, в результате которого задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.05.2015 по 30.06.2016 составила 987 532,85 руб.

Ссылка подателя жалобы на необоснованное изменение льготной ставки арендной платы проверена судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонена.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» и № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».

Согласно п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу императивной нормы п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ заключение договора на новый срок возможно только при условии определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с п. 2.1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП (в редакции постановления Правительства Москвы от 20.10.2015 № 678-ПП) ставка арендной платы, указанная в п. 1 настоящего постановления, устанавливается субъектам малого предпринимательства при условии представления в межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в п. 1 настоящего постановления.

Из содержания п. 2.1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП следует, что ставка арендной платы, указанная в п. 1 данного постановления, устанавливается субъектам малого предпринимательства при условии обращения в межведомственную комиссию и принятии комиссией положительного решения.

Следовательно, у департамента городского имущества города Москвы отсутствуют правовые основания для принятия решения об имущественной поддержке общества в виде предоставления льготной арендной платы в отсутствие положительного решения межведомственной комиссии независимо от даты заключения договора аренды и дополнительных соглашений к договору аренды.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 15.04.2013 № 236-ПП «О дополнительных мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки принимает комиссия.

Таким образом, суды, руководствуясь порядком предоставления льготы по арендной плате, регламентированным постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, обоснованно исходили из отсутствия решения межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки ответчику как субъекту малого предпринимательства.

Согласно п. 6.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику неустойки в размере 66 062,37 руб. за период с 06.10.2015 по 30.06.2016.

Вместе с тем, учитывая размер задолженности 987 532,85 руб., суд первой инстанции произвел перерасчет неустойки, которая за указанный период составила 55 661,76 руб. 

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Поскольку ответчик не производил оплату по договору аренды своевременно, то в соответствии с п. 6.1 договора с ответчика подлежит взысканию 55 661,76 руб. неустойки.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Суды первой и апелляционной инстанций, учитывая наличие у арендатора задолженности за период с мая 2015 года по июнь 2016 года, то есть более двух сроков подряд, признали обоснованным требование истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из помещений, являющихся объектом аренды.

Утверждение подателя жалобы о несоблюдении досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора и порядка подачи искового заявления проверено и обоснованно отклонено судами.

Согласно ч. 3 ст. 125 АПК РФ истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 126 АПК РФ к заявлению, подаваемому в арбитражный суд, должно быть приложено уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют.

Вопреки доводам жалобы уведомление о вручении направляется органом связи отправителю, а не адресату.

По данным официального сайта Почты России претензия от 21.04.2016 № 33-6-14992/16-(0)-1 (почтовый идентификатор 10999297827643) и копия искового заявления (почтовый идентификатор 10999204057828), отправленные истцом по адресу ответчика, указанному в ЕГРЮЛ, высланы обратно отправителю 06.06.2016 и 14.12.2016 соответственно в связи с неудачной попыткой вручения получателю.

Таким образом, истец выполнил требования норм ст. 125, 126 АПК РФ, направив в адрес ответчика претензию и копию искового заявления.

Кроме того ответчик был извещен судом о месте и времени судебного заседания, представитель ответчика знакомился с материалами дела в декабре 2016 года, принимал участие в судебных заседаниях суда первой инстанции, представив отзыв на иск.

Суд кассационной инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы и полномочий суда кассационной инстанции, соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Доводы кассационной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судами доказательств, с установленными по делу обстоятельствами, основаны на ошибочном толковании обстоятельств дела и норм материального права, а потому отклоняются судом округа.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. ст. 286, 287 АПК РФ.

Из решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции усматривается, что все представленные в материалы дела доказательства были исследованы и оценены в порядке ст. 71 АПК РФ. Оценка какого-либо доказательства не в пользу стороны, представившей это доказательство, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны судов.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2017 года по делу № А40229034/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Председательствующий-судьяГ.А. ФИО1

Судьи:А.Р. Белова  

О.А. Шишова