ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-11909/2021

22 июня 2022 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16.06.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 22.06.2022.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., и Остаповой Е.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Красногвардейского сельского поселения Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.03.2022 по делу №А83-11909/2021 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к администрации Красногвардейского сельского поселения Республики Крым 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Красногвардейского сельского совета Красногвардейского района Республики Крым

о разрешении разногласий по договору,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, представитель на основании доверенности от 10.02.2022 б/н, 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым к администрации Красногвардейского сельского поселения Республики Крым (далее – ответчик, администрация) и с учетом заявления об уточнении исковых требований от 17.03.2022 (л.д. 77-78 т.2), принятых к рассмотрению в судебном заседании 23.03.2022 (л.д. 82-83 т.2), просил обязать администрацию  заключить договор купли-продажи земельного участка от 12.04.2021 №19 в редакции протокола разногласий, а именно изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 64 199 (шестьдесят четыре тысячи сто девяносто девять) рублей 00 копеек на основании п. 2.7 Решения Красногвардейского сельского совета №11/15 от 17 октября 2019 г. «Об утверждении Положения о порядке определения кадастровой цены» размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Красногвардейское сельское поселение Красногвардейского района Республики Крым» (с изменениями и дополнениями), НДС не облагается в соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК РФ»; изложив пункт 3.4.1 договора в следующей редакции: «Покупатель обязуется подать в компетентный орган документы для государственной регистрации перехода права собственности в установленные законом сроки» и присудить в пользу истца судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения ответчиком вступившего в законную силу решения суда, начиная с 11 дня после вступления решения суда в законную силу до момента фактического исполнения решения суда. Исковые требования мотивированы уклонением администрации от заключения и подписания договора купли-продажи земельного  участка от 12.04.2021 №19, что влечет нарушение прав и интересов истца.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.03.2022  исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался установленным фактом уклонения администрации от подписания указанного договора купли-продажи земельного участка.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает на рассматриваемые Верховным судом Республики Крым материалы дела №2а-24/2022 по разрешению вопроса об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 90:05:000000:3223; на зависимость размера выкупной стоимости от стоимости, установленной по итогам рассмотрения указанного дела.

Представитель истца в судебном заседании возражал относительно доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, истец является собственником объектов недвижимого имущества – элеватора, расположенного по адресу: Республика Крым, Красногвардейский район, пгт. Красногвардейское, ул. Тельмана, 2, с целью ведения предпринимательской деятельности.

Объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке, являющимся муниципальной собственностью, а именно на земельном участке, общей площадью 31 940 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, кадастровый номер 90:05:000000:3223.

Являясь собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на муниципальном земельном участке, предприниматель обратилась в администрацию, являющейся собственником земельного участка, с заявлением о преимущественном праве на выкуп данного участка без проведения торгов под зданиями в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В ответ на указанное заявление администрация направила проект договора купли-продажи земельного участка от 12.04.2021 №19.

Истцом направлен в адрес администрации протокол разногласий к пунктам 2.1 и 3.4.1 договора купли-продажи.

Администрацией направлены возражения на протокол разногласий истца, в которых ответчик отказался от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий истца.

Не согласившись с условием договора в части определения цены земельного участка и полагая, что договор купли-продажи земельного участка подлежит заключению в редакции протокола разногласий с ценой продажи земельного участка по ставке в 20% кадастровой стоимости земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

Как верно указал суд первой инстанции со ссылкой на положения подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, в отношении муниципальных земельных участков устанавливается органом местного самоуправления.

При этом пунктом 3 статьи 39.4 ЗК РФ установлены императивные предписания, согласно которым при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2005 №11 при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договоров купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Из содержания пункта 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ) следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности, до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Как верно указал суд первой инстанции со ссылкой на Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон №237-ФЗ) регламентирует Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором говорится о том, что решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков принимают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Уполномоченный орган в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в отчете об итогах государственной кадастровой оценки результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

В трехдневный срок после утверждения результатов определения кадастровой стоимости уполномоченный орган направляет копию акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), а также экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в Росреестр для размещения в фонде данных.

Сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом №237-ФЗ.

Как установлено судом первой инстанции, в соответствии с пунктом 2.7 Решения Красногвардейского сельского совета от 17.10.2019 №11/15 «Об утверждении Положения о порядке определения кадастровой цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Красногвардейское сельское поселение Красногвардейского района Республики Крым» (далее – решение от 17.10.2019) цена продажи земельного участка установлена по ставке в 20% кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 90:05:000000:3223) составляет 320 997 руб.

 Следовательно, стоимость земельного участка по договору купли-продажи от 12.04.2021 №19 должна составлять 64 199 руб.

Из системного толкования пунктов 2, 3 статьи 39.4 ЗК РФ следует, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося муниципальной собственности цена такого земельного участка определяется самостоятельно органами местного самоуправления, но при этом, цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость.

Как следует из материалов дела, администрация в ответ на протокол разногласий истца представила свои возражения и отказалась от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий со ссылкой на пункт 2.12 Постановления Совета Министров Республики Крым от 28.12.2019 №821 (далее – Постановление №821).

Из пункта 2.12 Постановления Совета Министров Республики Крым от 28.12.2019 №821 следует, что если заинтересованное лицо имеет право покупки земельного участка в собственность без торгов, то цена продажи земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами, определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, указанных в пункте 2.13 настоящего Порядка.

Таким образом, администрация при отказе от заключения договора сослалась на неактуальную редакцию положений указанного пункта Постановления №821, которая утратила силу на момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе земельного участка 15.03.2021.

С учетом положений статьи 24.20 ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением (Определение ВС РФ №14-КГ17-12) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017).

Таким образом, учитывая, что решение от 17.10.2019 не отменено и не признанно недействительным в судебном порядке, а предприниматель обратился с соответствующим заявлением 15.03.2021, апелляционный суд приходит к выводу, что настоящий  спор о стоимости земельного участка подлежит рассмотрению с учетом кадастровой стоимости земельного участка действующей на дату обращения предпринимателя с заявлением.

Из пункта 3.4.1 проекта договора купли-продажи земельного участка от 12.04.2021 следует, что «Покупатель обязуется подать в компетентный орган документы для государственной регистрации перехода права собственности не позднее 01.03.2021.

При этом, суд первой инстанции верно указал, что сам договор купли-продажи земельного участка датируется 12.04.2021, что более чем на месяц превышает фактическую дату заключения договора, соответственно, содержит в себе заведомо невыполнимые условия для предпринимателя и свидетельствует фактически об уклонении от подписания договора купли-продажи земельного участка от 12.04.2021.

Поскольку Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) ограничение сроков подачи документов на регистрацию не предусмотрено, истец обоснованно поставил вопрос о необходимости урегулирования разногласий, возникших между сторонами с изложением пункта 3.4.1 договора в заявленной им редакции.

Вышеуказанные действия администрации свидетельствуют об уклонении от подписания договора купли-продажи земельного участка от 12.04.2021, нарушают права и охраняемые законом интересы предпринимателя.

Принимая во внимание положения статьи 174 АПК РФ, статьи 308.3 ГК РФ, пунктов 28, 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости присуждения в пользу истца судебной неустойки на случай неисполнения администрацией судебного акта, с учетом характера настоящего спора и принципа соразмерности подлежащей к исполнению обязанности.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривается, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, 

 

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.03.2022 по делу №А83-11909/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Красногвардейского сельского поселения Республики Крым без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                          А.А. Тарасенко                                                        

 

Судьи                                                                                        И.В. Евдокимов                       

 

                                                                                                   Е.А. Остапова