ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-7439/2016

г. Вологда

23 января 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2017 года.

В полном объёме постановление изготовлено 23 января 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и              Черединой Н.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания             ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Ржева на решение Арбитражного суда Тверской области от 28 октября 2016 года по делу № А66-7439/2016 (судья                        Белов О.В.),

у с т а н о в и л :

администрация города Ржева (место нахождения: 172381, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройАльянс» о взыскании             2 069 086  руб. 12 коп., из которых:

1 137 992 руб. 19 коп. по договору аренды земельного участка от 15.02.2007 № 214-в, в том числе 728 197 руб. 50 коп. задолженность по арендной плате за период с 16.06.2013 по 26.11.2015 и 409 794 руб. 69 коп. пени за период с 16.10.2013 по 26.11.2015; 

931 093 руб. 93 коп. по договору аренды земельного участка от 15.02.2007 № 215-в, в том числе 658 705 руб. задолженность по арендной плате за период с 16.06.2013 по 26.11.2015 и 272 388 руб. 93 коп. пени за период с 16.10.2013 по 26.11.2015 ( с учетом уточнения исковых требований).

Определением от 20 сентября 2016 года в порядке процессуального правопреемства произведена замена общества с ограниченной ответственностью «СтройАльянс» на общество с ограниченной ответственностью «Дебаркадер» (место нахождения: 170100, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - Общество). 

Решением суда от 28 октября 2016 года (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 12.01.2017) с Общества в пользу Администрации взыскано 1 680 919 руб. 95 коп., в том числе 1 372 803 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате и 308 116 руб. 68 коп. пеней. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Также с Общества в доход федерального бюджета взыскано 27 090 руб. государственной пошлины.  

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на пункт 3.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па (далее – Положение № 396-па), которым предусматривается, что при расторжении договора исчисление арендной платы прекращается с месяца, следующего за месяцем, в течение которого осуществлено прекращение обязательств по договору. Кроме того, истец не согласен с тем, что суд уменьшил размер взыскиваемых пеней.    

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, просит решение суда оставить без изменения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не явились, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ. 

Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как следует из материалов дела, 15.02.2007 Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СтройАльянс» (правопредшественник Общества, арендатор) заключены договоры аренды земельных участков №№ 214-в и 215-в, по условиям которых арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки, соответственно:

- общей площадью 11 333 кв.м. с кадастровым номером 69:46:08 03 29:0013 по адресу: 

<

...>;

- общей площадью 6755 кв.м. с кадастровым номером 69:46:08 03 29:0012 по адресу: 

<

...>.

Пунктом 2.1 договоров срок их действия установлен с 11.12.2006 по 01.11.2007. 

Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 15.02.2007.

В силу пункта 3.2 дополнительных соглашений от 22.04.2008 к договорам №№ 214-в и 215-в, действующим с 01.01.2008, арендатор уплачивает арендную плату исходя из расчета арендной платы следующими частями:

- не позднее 15.04 -1/4 годовой суммы;

- не позднее 15.07 -1/4 годовой суммы;

- не позднее 15.10 - 1/2 годовой суммы.

В соответствии с пунктом 5.2 договоров за просрочку уплаты арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

За период с 16.06.2013 по 26.11.2015 у Общества образовалась задолженность по оплате арендных платежей, неуплата которой послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -                ГК РФ) устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела усматривается, что Обществом (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Рондо Гранд Моторс» (покупатель, ООО «Рондо Гранд Моторс») 26.10.2015 заключен договор купли-продажи № 07-Р/15, согласно которому Общество передало в собственность покупателю здания, расположенные на спорных земельных участках (том 2, листы 9-14).  

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 26.11.2016.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договора аренды» (далее - Постановления № 73) разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При таких обстоятельствах, обязательство по внесению арендных платежей прекратилось у Общества с момента государственной регистрации перехода права собственности на здания, расположенные на спорных земельных участках, к ООО «Рондо Гранд Моторс», то есть с 27.11.2015.

При этом, ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы (пункт 7 Постановления № 73). 

Поскольку фактически  арендная плата Администрацией исчислена по не по 26.11.2015, а по 30.11.2015, суд правомерно удовлетворил иск частично, взыскав  727 145 руб. 03 коп. по  договору № 214-в и 645 658 руб. 24 коп. по  договору № 215-в, а всего – 1 372 803 руб. 27 коп. (том 2, лист 72). 

Довод Администрации о необходимости применения пункта 3.5 Положения № 396-па, которым предусматривается, что при расторжении договора исчисление арендной платы прекращается с месяца, следующего за месяцем, в течение которого осуществлено прекращение обязательств по договору, судом апелляционной инстанции отклоняется.

При этом, суд исходит из положений части 2 статьи 13 АПК РФ и того, что пункт 3.5 указанного Положения противоречит нормам статей 1 и 65 ЗК РФ и правовой позиции, сформулированной в пункте 7 Постановления № 73. 

На основании пункта 5.2 договоров и в связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по внесению арендной платы Администрацией начислена ответчику неустойка за период с 16.10.2013 по 26.11.2015 в размере 409 794 руб. 69 коп. по договору № 214-в, 272 388 руб. 93 коп. по договору № 215-в.

Поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы, суд первой инстанции признал правомерным требование о взыскании с него пени за просрочку платежа.

Вместе с тем, ответчик заявил ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего оценка данного критерия даётся судом исходя из своего внутреннего убеждения, обстоятельств конкретного дела и доказательств, представленных заявителем в обоснование необходимости снижения размера неустойки, с учётом положений статьи 71 АПК РФ.

В данном случае суд первой инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела, а также необходимости обеспечения баланса интересов обеих сторон, уменьшил размер заявленных пеней до 185 229 руб. 67 коп. по договору  № 214-в и до  122-887 руб. 01 коп. по договору № 215-в.  

Апелляционный суд не находит оснований для переоценки указанного вывода суда.

По мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех представленных сторонами документов и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.

Других убедительных  доводов, основанных на доказательственной  базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в апелляционной  жалобе не содержится.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 28 октября 2016 года по делу № А66-7439/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Ржева – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева

Н.В. Чередина