3919/2017-522852(3) 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-1152/2017

31 октября 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 31 октября 2017 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:  судьи Изотовой С.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

общества с ограниченной ответственностью «Щукин двор» (191023, Санкт-Петербург,  ул. Садовая, д. 28-30, корпус 40; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Август» (191023, Санкт-Петербург, наб.  реки Фонтанки, д. 75; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки и выселении ответчика  при участии:  

от ООО «Щукин двор» представителя ФИО2 (доверенность от 10.01.2017),  от ООО «Август» представителя ФИО3 (доверенность от 30.03.2017),  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Щукин двор» (далее – истец)  обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  (далее – арбитражный суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Август» (далее – ответчик) о взыскании 301 200 руб. задолженности по договору  аренды от 13.04.2016 № О108-1 за период с 01.11.2016 по 31.12.2016, 84 336 руб.  неустойки за просрочку платежа, выселении ответчика из занимаемого помещения.  

В обоснование своих требований истец ссылается на нарушение ответчиком  договора аренды.  

В отзыве на исковое заявление ответчик полагает, что требования истца не  подлежат удовлетворению, поскольку истцом не исполнена встречная обязанность по  оплате работ по обустройству помещения.  

Истец увеличил исковые требования в части взыскания неустойки, просит  взыскать с ответчика неустойку по день исполнения решения суда (по состоянию на  04.04.2017 – 209 334 руб. неустойки за просрочку платежа).  

Ответчик обратился со встречным исковым заявлением, в котором он просит  взыскать с истца 1 146 900 руб. задолженности за обустройство помещения и  84 756 руб. неустойки.  

В обоснование встречного искового заявления ответчик ссылается на нарушение  истцом пункта 2.1.2 договора.  

Определением от 29.03.2017 встречное исковое заявление принято к  производству для его совместного рассмотрения с первоначальными исковыми  требованиями.  

В отзыве на встречное исковое заявление истец против удовлетворения исковых  требований возражает, указывая, что истец не выполнил условия, предусмотренные  пунктами 2.2.2, 2.2.3 договора, не передал документы, которые были необходимы истцу  для осуществления контроля объема и качества выполняемых работ, ответчиком не  получено согласие на установку на внешних несущих стенах системы  кондиционирования, полагает, что у истца не возникла обязанность по оплате работ,  размер понесенных затрат не подтвержден.  

В дополнении к отзыву истец также указывает, что неисполнение истцом  обязанности по оплате ремонтных работ не освобождает ответчика от внесения  арендной платы; поскольку договор аренды прекратил свое действие, у истца  отсутствует обязанность по оплате ремонта.  

Ответчик увеличил исковые требования в части взыскания процентов за  пользование чужими денежными средствами, просит взыскать с истца 94 157 руб.  62 коп. процентов за период с 21.06.2016 по 18.04.2017.  

Истец обратился с исковым требованием о взыскании с ответчика 1 355 400 руб.  задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 за пользование  спорным объектом после расторжения договора, 379 512 руб. пеней за просрочку  платежа по состоянию на 31.03.2017.  

Указанное заявление принято к производству определением от 19.04.2017, делу  присвоен номер А56-22111/2017.  

Определением от 30.05.2017 судом удовлетворено ходатайство ответчика об  объединении в одно производство настоящего дела с делом № А56-22111/2017, делу  присвоен номер А56-1152/2017.  

В судебном заседании 10.10.2017 истец в соответствии со статьей 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  отказался от требования о выселении ответчика из занимаемого помещения, просит  взыскать с ответчика 3 237 900 руб. задолженности по договору аренды за период с  01.11.2016 по 15.07.2017, неустойку из расчета 0,1 % за каждый день просрочки от  неоплаченной суммы на момент фактического исполнения обязательства, судебные  расходы, в том числе расходы на оплату экспертизы в размере 285 000 руб.  

С учетом мнения ответчика, не возражавшего против заявленного ходатайства,  суд принимает указанные уточнения исковых требований.  

В судебном заседании 24.10.2017 истец вновь изменил исковые требования,  просил взыскать с ответчика 1 912 600 руб. задолженности по договору аренды за  период с 01.11.2016 по 15.07.2017, в том числе за период с 01.01.2017 из расчета ставки  арендной платы 150 600 руб. х 1,8 в месяц, неустойку из расчета 0,1 % за каждый день  просрочки от неоплаченной суммы на момент фактического исполнения обязательства,  судебные расходы, в том числе расходы на оплату экспертизы в размере 285 000 руб.  

Кроме того, истцом заявлено ходатайство о назначении повторной технической  экспертизы документов.  

Ответчик также заявил об уточнении встречных исковых требований, просил  взыскать с истца 746 251 руб. стоимости затрат на производство неотделимых  улучшений помещения, проценты за пользование чужими денежными средствами по  дату фактического исполнения обязательства (по состоянию на 24.10.2017 – 94 657 руб.  86 коп.). Указанные уточнения приняты судом.  

В отзыве на уточненное исковое заявление истца ответчик возражает против  удовлетворения исковых требований, указывает, что договор прекратил свое действие  15.07.2017, начисление арендной платы в тройном размере является штрафной  

санкцией, а не способом определения размера арендной платы; размер арендной платы  за период с 01.11.2016 по 15.07.2017 составляет 1 127 070 руб. 98 коп. с учетом  обеспечительного платежа в размере 150 600 руб., внесенного арендатором при  заключении договора; сумма неустойки за просрочку внесения арендной платы  составляет 58 493 руб. 88 коп.; заявляет о снижении размера неустойки на основании  статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); с учетом  удовлетворения встречных исковых требований в результате зачета, по мнению  ответчика, взысканию подлежат денежные средства в размере 344 656 руб.  

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования,  против удовлетворения встречных исковых требований возражал, представитель  ответчика поддержал встречные исковые требования, против удовлетворения  первоначальных исковых требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.  

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия  судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном  суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться  от иска полностью или частично.  

Отказ истца от иска в части требования о выселении ответчика из занимаемого  помещения не противоречит закону, не нарушает права других лиц, подписан лицом,  чьи полномочия на отказ от иска специально оговорены в доверенности.  

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ если истец отказался от  иска и отказ принят судом, арбитражный суд прекращает производство по делу.  

Что касается иных требований, то, исследовав материалы дела, заслушав доводы  представителей истца, ответчика, арбитражный суд установил следующее.  

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком  (арендатор) 13.04.2016 заключен договор № О108-1 аренды нежилого помещения 34Н  общей площадью 125,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0007503:4350,  расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 108, лит. А, для  использования его под розничную торговлю и оказание услуг в области декорирования  окон и светозащиты.  

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что перед передачей помещения в аренду в  соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает его арендатору в  безвозмездное временное владение для проведения работ по приспособлению  помещения к использованию в соответствии с целями аренды, указанными в пункте 1.1  договора; работы по приспособлению выполняются арендатором как самостоятельно,  так и с привлечением сторонних организаций на основе заключаемых с арендатором  договоров.  

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность арендодателя передать  помещение арендатору для обустройства помещения в течение трех рабочих дней с  момента подписания договора; дата акта приема-передачи считается датой начала работ  по обустройству помещения.  

Как следует из акта от 13.04.2016, спорное помещение 13.04.2016 передано для  проведения работ по его приспособлению к использованию в соответствии с целями  аренды, указанными в пункте 1.1 договора.  

Пунктом 2.1.2 договора установлена обязанность арендодателя оплатить работы  по обустройству помещения в пределах 1 200 000 руб. при выполнении арендатором  условий пункта 2.2.2 договора; оплата производится арендодателем непосредственно  арендатору или указанным арендатором организациям.  

По акту от 20.06.2016 помещение передано ответчику, в акте указано на то, что  техническое состояние помещения позволяет его использовать без каких-либо действий  по улучшению в целях, предусмотренных в пункте 1.1 договора.  

Пунктом 3.1 договора установлено, что за переданное в аренду помещение  арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 150 600 руб. (НДС не  облагается) ежемесячно; если первый день аренды не совпадает с первым числом  месяца, то первым месяцем аренды считается соответствующий календарный месяц,  арендная плата за который рассчитывается пропорционально дням аренды в этом  месяце. Указанная арендная плата не подлежит пересмотру в случае изменения  площади помещения в результате его обустройства.  

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата, установленная в пункте 3.1  договора, должна поступать на счет, указанный арендодателем, ежемесячно до  наступления первого числа очередного месяца за месяц вперед.  

Арендная плата за первый месяц аренды, если он является неполным, должна  поступить на счет, указанный арендодателем, не позднее трех рабочих дней с момента  передачи помещения в аренду.  

В силу пункта 3.3 договора арендодатель имеет право не чаще одного раза в год  в одностороннем порядке изменить размер арендной платы или порядок (механизм) ее  исчисления с предупреждением арендатора не позднее чем за два месяца до такого  изменения; арендатор обязан подписать изменения к договору, предложенные  арендодателем; изменения вступают в силу в срок, указанный в извещении, независимо  от получения согласия арендатора.  

Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора в срок не позднее  трех рабочих дней с момента заключения договора перечислить арендодателю  денежные средства в размере 150 600 руб. (НДС не облагается), которые арендодатель  вправе использовать для удержания в обеспечение исполнения арендатором своих  обязанностей по договору.  

Данный платеж также считается обеспечительным в отношении обязательств  арендатора по срокам одностороннего расторжения договора, установленным пунктом  6.3 договора.  

По соглашению сторон эти средства могут быть использованы для полной или  частичной оплаты за аренду в последний месяц действия договора.  

Платежными поручениями от 21.04.2016 № 000102 ответчик перечислил  150 600 руб. в качестве обеспечительного платежа в соответствии с пунктом 3.4  договора от 13.04.2016 № 0108-1.  

Пунктом 5.1 договора предусмотрена обязанность арендатора уплатить пени в  размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки в случае неуплаты  платежей по договору.  

Пунктом 6.1 договора начало действия договора установлено с момента  подписания его сторонами; договор заключен на неопределенный срок.  

В соответствии с пунктом 6.3 договора любая из сторон при отсутствии вины  другой стороны вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке не  ранее чем через 6 месяцев с момента передачи помещения в аренду с предупреждением  другой стороны не менее чем за два месяца.  

Согласно пункту 6.6 договора любая из сторон в случае нарушения другой  стороной своих обязанностей по договору вправе расторгнуть договор во внесудебном  порядке с предупреждением другой стороны за один месяц.  

Стороны согласились, что договор может быть расторгнут арендодателем  односторонне во внесудебном порядке с предупреждением арендатора за две недели,  если арендатор в нарушение своих обязанностей по договору:  

- использует помещение (в целом или его части) не в соответствии с его  назначением, определенным в договоре;  

- умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения, а также  своими действиями в данном помещении наносит ущерб третьим лицам;  

- просрочка платежа по внесению арендатором арендной платы составляет более  пяти дней с момента установленного договором срока платежа;  

- сдает помещение как в целом, так и частично в субаренду без письменного  разрешения арендодателя;  

- производит перепланировки и переоборудование помещения без письменного  разрешения арендодателя;  

- в случае образования задолженности по договору с Управляющей компанией; 

- в случае расторжения или прекращения договора, заключенного арендатором с  Управляющей компанией.  

Согласно пункту 6.10 договора при расторжении договора стороны производят  взаиморасчеты с учетом сумм, полученных арендодателем в соответствии с пунктом 3.4  договора.  

В связи с нарушением ответчиком обязанности по внесению арендной платы за  ноябрь истец направил ответчику претензии от 17.11.2016 № А-03, 05.12.2016 № А-05,  09.03.2017.  

В связи с неустранением ответчиком нарушения, указанного в претензии от  17.11.2016, а также просрочкой внесения арендной платы за декабрь 2016 года, истец  05.12.2016 направил ответчику претензию об оплате задолженности, а также  уведомление об отказе от договора, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.  

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в  соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.  

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за  пользование имуществом.  

Не оспаривая наличие задолженности по арендной плате, ответчик вместе с тем  ссылается на нарушение истцом обязанности по оплате работ по обустройству  помещения в пределах 1 200 000 руб., предусмотренной пунктом 2.1.2 договора.  

В связи с неисполнением истцом обязанности по оплате задолженности по  оплате работ по обустройству помещений ответчик письмом от 07.12.2016 на  уведомление истца об отказе от договора уведомил истца о приостановлении  выполнения обязанностей по внесению арендной платы, предложил незамедлительно  погасить задолженность перед ответчиком с учетом возмещения обязательств ответчика  перед истцом за ноябрь и декабрь.  

Кроме того, 13.12.2016 ответчик направил истцу претензию с требованием  оплатить задолженность в размере 1 146 900 руб.  

Как следует из представленного в материалы дела договора, арендатор обязан  осуществить работы по обустройству помещения в соответствии с условиями договора и  передать помещение арендодателю с результатами выполнения работ не позднее шести  недель с момента начала выполнения работ (пункт 2.2.1 договора); представить  арендодателю документы на оплату работ по обустройству помещения с расшифровкой  выполненных работ и использованных материалов (пункт 2.2.2 договора), передать  арендодателю всю документацию по выполняемым в помещении строительным  работам, включая сертификаты на использованные материалы и акты скрытых работ  (пункт 2.2.3 договора).  

Таким образом, необходимость выполнения работ по ремонту помещения в целях  возможности его использования по прямому назначению подтверждается содержанием  спорного договора аренды.  

Также представленный в материалы дела акт от 13.04.2016, согласно которому  спорное помещение 13.04.2016 передано для проведения работ по его приспособлению  к использованию в соответствии с целями аренды, указанными в пункте 1.1 договора,  соответствует условиям названного договора аренды.  

Таким образом, собственник помещения (арендодатель) знал и давал свое  согласие на проведение арендатором работ в помещении; при этом формой  компенсации затрат арендатора по ремонту помещений в соответствии с условиями  договора являлась оплата арендодателем стоимости выполненных работ в размере, не  превышающем 1 200 000 руб.  

Ссылка истца на то, что пунктом 6.9 договора не предусматривается обязанность  арендодателя компенсировать арендатору какие-либо затраты последнего на  производство неотделимых улучшений, не может быть принята во внимание, поскольку  ответчиком иск предъявлен на основании пункта 2.1.2 договора аренды, пунктом 6.9  договора не решается судьба инвестиций арендатора в помещение арендодателя,  внесенных в соответствии с пунктом 2.1.2 договора.  

Учитывая первоначальное состояние помещения, согласие собственника  помещения на улучшение его качественного состояния, направленность действий  арендатора до передачи помещения для использования в соответствии с договором  аренды, проведение в нем ремонта за счет арендатора, отказ ответчику во взыскании  суммы его затрат приведет к неосновательному обогащению собственника помещения  за счет арендатора.  

По правилам пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за  счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного  имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после  прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не  предусмотрено договором аренды.  

Передача арендатору помещений производилась только на основании  заключенного между сторонами договора аренды, что подтверждается актами,  имеющимися в материалах дела, и не отрицается истцом, указанные работы должны  рассматриваться в качестве произведенных арендатором улучшений арендованного  имущества, в связи с чем и разрешение вопроса о возможности возмещения ему затрат  по улучшению арендованного помещения также должно производиться в рамках  сложившихся между сторонами арендных отношений.  

По общему правилу пункта 2 статьи 623 ГК РФ, если иное не предусмотрено  договором аренды, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение  стоимости улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для этого  имущества, и произведенных с согласия арендодателя.  

В данном случае договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя  компенсировать затраты арендатора на производство работ на обустройство помещения,  осуществленных до его передачи в пользование.  

Материалами дела подтверждается, что по договору подряда от 20.04.2016 № Р- 20/04, заключенному между закрытым акционерным обществом «УЮТ» (заказчик) и  обществом с ограниченной ответственностью «Кастильон СПб» (подрядчик), подрядчик  обязался выполнить ремонтные работы по заданию заказчика на объекте по адресу:  Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 108, сдать работы заказчику, а заказчик  обязуется принять выполненные работы и оплатить их в соответствии с условиям  договора. Общая стоимость работ определена сметным приложением № 1 и составляет  1 356 200 руб.  

Результат работ принят заказчиком по акту от 10.06.2016. 

В подтверждение факта выполнения работ ответчик в материалы дела  представил также служебную записку от 15.04.2016, адресованную генеральному  директору закрытого акционерного общества УЮТ, с просьбой произвести отделочные  работы в спорном помещении, договор подряда от 20.04.2016 № Р-20/04, заключенный  между закрытым акционерным обществом «УЮТ» (заказчик) и обществом с  ограниченной ответственностью «Кастильон СПб» (подрядчик), согласно которому  

подрядчик обязался выполнить ремонтные работы по заданию заказчика на объекте по  адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 108; общая стоимость работ по  указанному договору определена в размере 1 356 200 руб., включая НДС, в том числе  209 300 руб. – стоимость кондиционеров и расходы на их установку, акт выполненных  работ по договору подряда от 20.06.2016, а также локальную смету № 1.  

Факт выполнения работ подтверждается также заключением строительно- технической экспертизы, назначенной судом, согласно которому во всех помещениях  выполнены отделочные работы; работы, выполненные в спорном помещении,  соответствуют работам, выполнение которых предусмотрено договором от 20.04.2016   № Р-20/04 и локальной сметой № 1.  

Отношения между закрытым акционерным обществом «УЮТ» (агент) и  ответчиком по настоящему делу (принципал) регулируются агентским договором от  19.04.2016 № 19/04, согласно которому агент обязался за вознаграждение по поручению  принципала заключать с третьими лицами от своего имени и за счет принципала  договор на выполнение строительно-монтажных работ на объекте по адресу: Санкт- Петербург, наб. Обводного канала, д. 108, а также осуществлять сопровождение  исполнения договора, заключенного с третьим лицом.  

Платежным поручением от 13.04.2017 № 128 ответчик перечислил обществу с  ограниченной ответственностью «Кастильон СПб» 1 200 000 руб. по договору подряда  от 20.04.2016 № Р-20/04.  

Пунктами 2.1.3, 2.1.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя  принять помещение после завершения работ по обустройству помещения по акту  приема-передачи при условии завершения арендатором всех согласованных с  арендодателем работ, а также передать помещение арендатору в аренду (во временное  владение и пользование) по акту приема-передачи для использования помещения в  соответствии с целями аренды, указанными в пункте 1.1 договора с той же даты, в  которую помещение было принято арендодателем после его обустройства; моментом  передачи помещения является дата акта приема-передачи.  

Как указано выше, по акту от 20.06.2016 помещение после обустройства  передано ответчику для использования его в соответствии с назначением, в связи с чем  несостоятелен довод истца о том, что им не приняты работы после обустройства  помещения; отсутствие подписанного сторонами акта приемки помещения после  завершения работ по обустройству не свидетельствует об отсутствии у истца  обязанности оплатить выполненные работы.  

Доказательств того, что истец отказался от приемки результата работ ввиду  обнаружения неустранимых недостатков, исключающих возможность его  использования, в материалы дела не представлены, напротив, после выполнения  ответчиком работ истец фактически принял результат работ и распорядился им, передав  помещение в аренду ответчику в целях извлечения прибыли от использования  указанного помещения.  

Пунктом 2.1.2 договора обязанность оплатить результат работ по обустройству  помещения обусловлена выполнением ответчиком пункта 2.2.2 договора, а именно  предоставить арендодателю документы на оплату работ по обустройству помещения с  расшифровкой выполненных работ и использованных материалов.  

Данный пункт не содержит перечень документов, подлежащих передаче истцу.  Несогласие истца с объемом переданной документации при условии фактически  выполненных работ по обустройству помещения не является основанием для  освобождения истца от обязанности произвести оплату этих работ.  

Как следует из протокола осмотра письменного доказательства, составленного  нотариусом Санкт-Петербурга ФИО4 17.04.2017, с адреса электронной почты  lyamin@ujut.ru закрытым акционерным обществом «УЮТ» на адрес электронной почты  

akhavin@rambler.ru 09.11.2016 направлены документы согласно согласованному списку  на работы, произведенные в спорном объекте, в письме от 11.11.2016 также указано, что  истцу переданы схемы электросетей и кондиционирования.  

В договоре аренды не согласован срок оплаты выполненных ответчиком работ, в  связи с чем следует признать, что они подлежали оплате в течение семи дней с даты  направления соответствующего требования (пункт 2 статьи 314 ГК РФ).  

Письмом от 13.10.2016, направленным с адреса электронной почты  lyamin@ujut.ru на адрес электронной почты akhavin@rambler.ru, лицо, являющееся  директором розничных продаж ЗАО «Уют», и одновременно представителем ответчика,  подписавшим договор аренды от его имени, потребовало у истца урегулировать  разногласия относительно оплаты стоимости работы.  

Доказательства направления требования об оплате стоимости выполненных  работ по обустройству помещения ранее 13.10.2016 в материалы дела не представлены.  

Согласно заключению строительно-технической экспертизы, назначенной  судом, работы, выполненные в спорном помещении, соответствуют работам,  выполнение которых предусмотрено договором от 20.04.2016 № Р-20/04 и локальной  сметой № 1; объемы фактически выполненных работ по видам работ указаны в  ведомости выполненных работ и в исполнительной смете (Приложения 1 и 2  соответственно), общая стоимость фактически выполненных работ составляет  746 251 руб. (включая НДС 18%).  

Истец возражений против выводов эксперта не представил, ответчик уменьшил  исковые требования, просил взыскать стоимость работ в размере, определенном в  заключении экспертизы, от ходатайства о проведении дополнительной строительно- технической экспертизы отказался.  

С учетом указанного заключения экспертизы, подтверждающего факт  выполнения работ и их объем, заявление истца о фальсификации не нашло своего  подтверждения.  

Поскольку работы по обустройству помещения проведены, что подтверждается  представленными в материалы дела документами, стоимость работ, определенная  экспертом, истцом не оспорена, ходатайство истца о проведении повторной экспертизы  документов для определения давности изготовления документов, подтверждающих  проведение работ, не подлежит удовлетворению.  

Статьей 410 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью  или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо  срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях,  предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок  которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.  

В соответствии с пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных  однородных требований» обязательства считаются прекращенными зачетом с момента  наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил  позднее.  

Если встречные требования являются однородными, срок их исполнения  наступил и одна из сторон сделала заявление о зачете, то обязательства считаются  прекращенными в момент наступления срока исполнения того обязательства, срок  исполнения которого наступил позднее, и независимо от того, когда было сделано или  получено заявление о зачете.  

Учитывая изложенное, обязательство ответчика по оплате арендной платы за  ноябрь и декабрь прекращено 31.10.2016 и 30.11.2016 соответственно, в связи с чем у  истца не имелось оснований для направления 05.12.2016 отказа от договора в связи с  

нарушением ответчиком обязанности по внесению арендной платы. Обязательство  истца по оплате стоимости ремонтных работ прекращено частично в размере  301 200 руб. до обращения ответчика в суд со встречным иском.  

При таких обстоятельствах у истца отсутствуют основания требовать у  ответчика оплаты арендной платы за январь - июль 2017 года в повышенном размере.  

Поскольку ответчиком арендная плата за указанные месяцы не уплачена,  доказательства прекращения этой обязанности иным способом, предусмотренным  договором, ответчик не представил, взысканию с ответчика в пользу истца с учетом  удержания суммы обеспечительного платежа подлежит 825 870 руб. 97 коп.  задолженности за период с 01.01.2017 по 15.07.2017 и 164 173 руб. 43 коп. неустойки,  исходя из следующего расчета: 150600,00 х 0,1% х 266 дней (01.02.2017-24.10.2017) =  40059,60; 150600,00 х 0,1% х 238 дней (01.03.2017-24.10.2017) = 35842,80; 150600,00 х  0,1% х 207 дней (01.04.2017-24.10.2017) = 31174,20; 150600,00 х 0,1% х 177 дней  (01.05.2017-24.10.2017) = 26656,20; 150600,00 х 0,1% х 146 дней (01.06.2017-24.10.2017)  = 21987,60; 72870,97 х 0,1% х 116 дней (01.07.2017-24.10.2017) = 8453,03.  

Учитывая положения пункта 3.4 договора истец, действуя добросовестно, обязан  при наступлении предусмотренных договором оснований произвести удержание  обеспечительного платежа в счет исполнения обязательства арендатора (в данном  случае – в счет задолженности за январь 2017 года), в связи с чем у истца отсутствуют  правовые основания для взыскания неустойки, начисленной на сумму арендной платы  за этот период.  

Ответчик заявил об уменьшении размера неустойки, ссылаясь на явную  несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.  

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно  несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.  Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую  деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о  таком уменьшении.  

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом,  осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных  случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором  размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.  

Как разъяснено в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение  обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в  случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть  уменьшена в судебном порядке.  

В соответствии с пунктом 71 названного Пленума, если должником является  коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая  организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение судом  неустойки допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое  может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи  333 ГК РФ).  

Согласно пункту 73 постановления бремя доказывания несоразмерности  неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.  Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что  возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть нарушения  обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о  невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового  положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на  

денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного  финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения  долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком  социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за  пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для  снижения неустойки.  

В силу пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение  обязательств», возражая против заявления об уменьшении неустойки, кредитор не  обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе  предъявлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения  обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и  осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку  (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в  соответствующий период, валютных курсов и т.п.).  

Согласно пункту 75 названного постановления при оценки соразмерности  неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не  вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что  неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более  выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1  ГК РФ).  

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в  частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на  пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам,  осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным  кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период  нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.  

Пунктом 77 постановления предусмотрено, что снижение договорной неустойки,  подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем,  а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении  ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она  явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение  кредитором необоснованной выгоды.  

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения  арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»  разъяснено, что к последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не  полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки, другие  имущественные и неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в  соответствии с законодательством и договором.  

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям  нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в  каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом  конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.  

Согласно пункту 2 информационного письма № 17 критериями для установления  явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом  конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное  превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением  обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.  

В силу пункта 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан  уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать  кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие  вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед  кредитором.  

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в  заключении договора; заключая договор аренды, ответчик каких-либо возражений  относительно условий договора, устанавливающих размер неустойки за нарушение  срока внесения арендной платы не заявлял, доказательства явной несоразмерности  неустойки последствиям нарушения обязательства не представил.  

Кроме того, истец, действуя своей волей, заявил требование о взыскании  неустойки в части, исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки, что не превышает  размер неустойки, обычно взыскиваемой по договорам соответствующего вида.  

Суд также не находит оснований для применения статьи 404 ГК РФ. 

Согласно статье 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства  одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих  обязательств.  

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором  исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно  свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный  срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить  исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и  потребовать возмещения убытков.  

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в  полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе  приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части,  соответствующей непредоставленному исполнению.  

Между тем с учетом характера отношений, возникающим из договора аренды  (статья 606 ГК РФ), обязанности ответчика оплатить арендную плату корреспондирует  обязанность истца передать помещение ответчика во владение и пользование, которая  истцом исполнена 20.06.2016, что ответчиком не оспаривается.  

При таких обстоятельствах у ответчика не имелось основанием для  приостановления исполнения своей обязанности по внесению арендной платы.  

Что касается требования ответчика о взыскании процентов за пользование  чужими денежными средствами, то в соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, в  редакции, действующей до 01.08.2016, за пользование чужими денежными средствами  вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в  их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица  подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется  существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является  юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и  имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента  по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не  установлен законом или договором.  

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в редакции, действующей после  01.08.2016, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их  возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.  Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в  

соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не  установлен законом или договором.  

В связи с изложенным, за период с 20.10.2016 по 24.10.2017 в пользу ответчика  подлежат взысканию проценты в размере 35 640 руб. 37 коп., исходя из следующего  расчета: 746 254 х 10% / 366 х 12 дней (20.10.2016-31.10.2016) = 2 446,73; 436 051 х 10%  / 365 х 85 дней (01.01.2017-26.03.2017) = 10 154,61; 436 051 х 9,75% / 365 х 36 дней  (27.03.2017-01.05.2017) = 4 193,26; 436 051 х 9,25% / 365 х 48 дней (02.05.2017- 18.06.2017) = 5 304,29; 436 051 х 9% / 365 х 91 день (19.06.2017-17.09.2017) = 9 784,27;  436 051 х 8,50% / 365 х 37 дней (18.09.2017-24.10.2017) = 3 757,21.  

Пунктом 5.5. договора предусмотрена обязанность арендатора вернуть  помещение, когда возврат помещения обусловлен положениями договора, судебными  решениями или действующим законодательством, уплачивать арендную плату за  пользование помещением в тройном размере относительно предусмотренной  договором.  

По акту от 15.07.2017 спорное помещение возвращено истцу, в связи с чем  договор прекратил свое действие 15.07.2017.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы подлежат  распределению пропорционально удовлетворенным требованиям, исходя из  следующего расчета.  

Истцом произведена оплата за производство экспертизы 257 500 руб. Поскольку  экспертизы назначены в целях проверки заявления истца о фальсификации  доказательств, представленных ответчиком в обоснование встречных исковых  требований, названные судебные расходы распределяются пропорционально  удовлетворенным требованиям по встречному исковому заявлению: 151 440 руб. 60 коп.  должны быть компенсированы за счет ответчика, 106 059 руб. 40 коп. – за счет истца.  

Истцом с учетом уточнения исковых требований заявлено требование о  взыскании 1 912 600 руб. задолженности по договору аренды за период с 01.11.2016 по  15.07.2017, неустойки из расчета 0,1 % за каждый день просрочки от неоплаченной  суммы на момент фактического исполнения обязательства, что на дату подачи искового  заявления (12.01.2017) составляет 70 450 руб. 68 коп.  

Учитывая изложенное, а также неимущественное требование о выселении,  истцом должны быть уплачена государственная пошлина в размере 38 831 руб.  

Истец платежным поручением от 16.01.2017 № 2 уплатил государственную  пошлину в размере 16 711 руб., платежным поручением от 28.03.2017 № 51 – в размере  30 349 руб. за рассмотрение исковых требований в рамках дела А56-22111/2017, на  общую сумму – 47 060 руб.  

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О  применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в  арбитражных судах», согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса  Российской Федерации (далее - НК РФ) уплаченная государственная пошлина подлежит  возврату в случае прекращения производства по делу или оставления заявления без  рассмотрения по основаниям, предусмотренным статьями 148 и 150 АПК РФ.  

С учетом удовлетворенных требований с ответчика в пользу истца подлежат  взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере  16 390 руб., излишне уплаченная государственная пошлина в размере 14 229 руб. (в том  числе в связи с отказом истца от неимущественного требования о выселении) подлежит  возврату из федерального бюджета.  

Ответчик с учетом уточнений обратился с встречным исковым заявлением, в  котором он просит взыскать с истца 746 251 руб. задолженности за обустройство  помещения и проценты за пользование чужими денежными средствами по дату  

фактического исполнения обязательства, размер которых по состоянию на дату подачи  встречного искового заявления (28.03.2017) составляет 55 783 руб. 12 коп.; платежным  поручением от 27.03.2017 № 106 уплатил 25 317 руб. государственной пошлины.  

В связи с уменьшением исковых требований излишне уплаченная  государственная пошлина в размере 6 276 руб. подлежит возврату ответчику из  федерального бюджета; расходы в размере 19 041 руб. подлежат распределению  пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а именно с истца в пользу  ответчика подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины  в размере 11 198 руб.  

Согласно статье 170 АПК РФ суд произвел зачет, в результате которого  взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 674 984 руб. 66 коп. задолженности, а  также неустойка, исходя из ставки 0,1 %, начиная с 25.10.2017 по дату фактического  исполнения обязательства, начисляемую на сумму задолженности в размере  342 980 руб. 63 коп.  

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 150, 151, 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

решил:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Щукин двор» от иска  в части выселения ответчика из нежилого помещения 34Н общей площадью 125,5 кв. м  с кадастровым номером 78:32:0007503:4350, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, наб. Обводного канала, д. 108, лит. А.  

Производство по делу в этой части прекратить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Август» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Щукин двор» 825 870 руб. 97 коп.  задолженности по договору аренды от 13.04.2016 № О108-1 за период с 01.01.2017 по  15.07.2017, 164 173 руб. 43 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 01.02.2017  по 24.10.2017, неустойку, исходя из ставки 0,1 %, начиная с 25.10.2017 по дату  фактического исполнения обязательства, начисляемую на сумму задолженности.  

В остальной части в иске отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Август» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Щукин двор» 13 866 руб. 89 коп. судебных  расходов по уплате государственной пошлины, 113 155 руб. 78 коп. судебных расходов  на проведение экспертизы.  

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Щукин двор» из  федерального бюджета 2 878 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Щукин двор» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Август» 436 051 руб. задолженности по  оплате выполненных работ, 35 328 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими  денежными средствами, 11 109 руб. 18 коп. судебных расходов по уплате  государственной пошлины.  

В остальной части в иске отказать. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Август» из  федерального бюджета 5 499 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.  

Произвести зачет, в результате зачета взыскать с общества с ограниченной  ответственностью «Август» в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Щукин двор» 634 577 руб. 97 коп. задолженности, а также неустойку, исходя из ставки  0,1 %, начиная с 25.10.2017 по дату фактического исполнения обязательства,  начисляемую на сумму задолженности в размере 343 381 руб. 87 коп.  

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный  суд в течение месяца со дня принятия.  

Судья С.В. Изотова