АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-10571/2019

г. Уфа

26 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 26 ноября 2019 года

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р. М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хайруллиной Р.Д., рассмотрев дело по иску Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (ИНН0264053189, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная Фирма «Асток» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи

Третьи лица:

1. Общество с ограниченной ответственностью «Сим» 

2. Общество с ограниченной ответственностью «Аудиторско-консалтинговая фирма «Аналитик»

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО1, представитель, доверенность № 1558 от 16.09.2019, диплом № 608 от 08.07.2015

от ответчика – ФИО2, представитель, доверенность от 01.08.2019, удостоверение адвоката № 1416 от 04.09.2007

от третьего лица – ООО «Сим» – ФИО3, представитель, доверенность №1 от 07.05.2018

от третьего лица – ООО «Аудиторско-консалтинговая фирма «Аналитик» - ФИО3, представитель, доверенность от 13.08.2019

 

Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная Фирма «Асток» (далее – ответчик, ООО «РСФ «Асток») с привлечением в качестве третьего лица ООО «Сим» о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 4012к от 15 февраля 2012 года, заключенного между Комитетом по управлению собственностью Минземимущества РБ по городу Нефтекамску РБ и обществом с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма «Асток», обязании ответчика возвратить Администрации городского округа город Нефтекамск РБ земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:40, расположенный по адресу:  РБ, 

<

...>, общей площадью 3127 кв.м, по акту приема-передачи в течение 14 дней со дня вступления решения суда в силу.

Определением суда от 15.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудиторско-консалтинговая фирма «Аналитик» (далее – третье лицо, ООО «АКФ «Аналитик»).

Уточнением заявления от 27.08.2019 (т. 2 л.д. 2-30 истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 15 февраля 2012 года № 4012к, считать земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:40, расположенный по адресу: РБ, 

<

...>, общей площадью 3 127 кв.м, переданным Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от общества с ограниченной ответственностью ««Ремонтно-строительная фирма «Асток» со дня вступления решения суда в законную силу.

Вопрос принятия уточнений судом был оставлен открытым.

21.10.2019 от истца поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов.

         23.10.2019 от третьего лица поступил отзыв.

         28.10.2019 от ответчика поступил отзыв

В судебном заседании 07.11.2019 представитель истца сообщил, что поддерживает первоначально заявленные требования, уточненные требования не поддерживает.

В связи с чем, суд, сняв с рассмотрения вопрос принятия уточнения исковых требований, продолжил рассмотрение спора по первоначально заявленным исковым требованиям. 

         Представитель истца представил дополнительные документы для приобщения к материалам дела.

         Представитель ответчика требования не признает, сообщил, что участок находится в аренде у ответчика, был передан в 2012 году для обслуживания культурно-развлекательного центра. Сообщил, что на момент подачи иска у третьего лица права собственности не было.

         На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что в настоящий момент на участке нет никакого недвижимого имущества ответчика.

         Представитель третьих лиц огласил пояснения, считает, что срок давности истцом не пропущен, исковые требования истца просит удовлетворить.

         Представитель ответчика устно заявил о сфальсифицированности акта приема-передачи земельного участка, заявил устно об отводе судьи, поскольку судья препятствует установлению обстоятельства о сфальсифицированности акта, имеются сомнения в объективности судьи.

         На вопрос суда об оспаривании права собственности третьего лица, документов-оснований регистрации права собственности, представитель ответчика утверждает, что запись о передаче сгоревшего здания внесена на основании сфальсифицированного акта, является недостоверной. Ответчик право третьего лица не признает.

         На вопрос суда представитель третьего лица (ООО «АКФ «Аналитик») сообщил, что исковых требований об оспаривании прав общества на объекты не было.

         Суд, рассмотрев заявление ответчика об отводе судьи, совещаясь на месте, с учетом мнения представителя истца, представителя третьих лиц, предмета рассматриваемого спора, находит заявление и доводы о необъективности и небеспристрастности необоснованными, протокольным определением отказал в его удовлетворении, разъяснив право на обжалование судебных актов в случае несогласия с ними в установленном законом порядке.

         Представитель истца на вопрос суда подтвердил, что договор аренды является действующим, у истца нарушено право распоряжения земельным участком. 

         Представитель ответчика сообщил, что у ответчика было намерение о продаже здания.

         Представитель истца сообщил, что у ответчика нет прав на земельный участок.

         На вопрос суда представитель ответчик заявил об истребовании регистрационного дела по регистрации права собственности на сгоревшее здание с кадастровым номером 286.

         На вопрос суда о самостоятельном обращении представитель ответчика сообщил, что ответчику не представят данный документ.

         Представитель третьих лиц пояснил, что в данное дело акт приема-передачи объектов не передавался, в Управление Росреестра РБ было сдано только определение суда об утверждении мирового соглашения и доказательства уплаты госпошлины.

         Представитель ответчика заявил, что поскольку здания не передавались по акту считает запись о регистрации сфальсифицированной. Документ имеется в Управлении Росрестра по РБ.

         Суд, рассмотрев ходатайство ответчика об истребовании доказательств, отказывает в его удовлетворении с учетом положений ст. 66 АПК РФ в связи с непредставлением доказательств самостоятельного обращения и получения отказа в предоставлении истребуемого доказательства, заявление о фальсификации доказательств судом не рассматривается, поскольку заявление по правилам ст. 161 АПК РФ не представлено в письменном виде с указанием конкретного документа, представленного в материалы дела и о фальсификации которого заявляется.

         Представитель ответчика просит объявить перерыв для представления письменного заявления о фальсификации.

         На вопрос суда о конкретизации документа, имеющегося в материалах дела, представитель ответчика сообщил, что документ в дело не представлен, но имеется в Управлении Росреестра по РБ.

         Суд, рассмотрев ходатайство ответчика об объявлении перерыва, в удовлетворении его отказывает, в том числе с учетом ст. 161 АПК РФ, поскольку ответчиком не назван конкретный документ – доказательство, представленное в настоящее дело, о фальсификации которого заявлено ответчиком.

         Судом объявлено замечание ответчику за нарушение порядка в судебном заседании.

         На вопрос суда представитель ответчика сообщил, что иных ходатайств, документов не имеется. 

Представитель истца просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика просит в иске отказать.

Представитель третьих лиц просит требования истца удовлетворить.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца, ответчика и третьих лиц, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации городского округа город Нефтекамск № 140 от 18.01.2012, между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (арендодатель») и ООО «РСФ «Асток» (арендатор) 15 февраля 2012 года заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 4012к (т. 1 л.д. 54-57).

Согласно п. 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3127 кв.м, с кадастровым номером 02:66:010110:40, расположенный по адресу: 

<

...>, из земель населенных пунктов, (далее - участок), для использования в целях размещения и обслуживания культурно-развлекательного центра, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющийся его неотъемлемой частью.

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору 15 февраля 2012 года по акту приема-передачи к договору аренды № 4012к от 15.02.2012 (т. 1 л.д. 69).

В силу п. 3.1. договора срок аренды участка устанавливается с 29.06.2011г. до 29.06.2021г.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 4012к от 15.02.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке 19 марта 2012 года, запись № 02-04-13/007/2012-515, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 81).

Истец в исковом заявлении указывает, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:40 принадлежит на праве аренды ООО «РСФ «Асток». В пределах вышеназванного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 02:66:010110:96, 02:66:000000:3187.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, запись о праве собственности ООО РСФ «Асток» на помещение с кадастровым номером 02:66:010110:286 и помещение с кадастровым номером 02:66:010110:249 прекращена 11 декабря 2014 года. Следовательно, в настоящее время отсутствуют обстоятельства, при которых земельный участок 02:66:010110:40 был предоставлен в аренду ООО РСФ «Асток».

Согласно регистрационным записям от 21 марта 2018 года                                    № 02:66:010110:286-02/113/2018-4, от 19 марта 2018 года,                                          № 02:66:010110:249-02/113/2018-6 объекты недвижимости с кадастровыми номерами 02:66:010110:286, 02:66:010110:249, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером 02:66:010110:96, расположенном на земельном участке 02:66:010110:40 принадлежат на праве собственности ООО «Сим».

Постановлением Администрации ГО город Нефтекамск № 1350 от 11.04.2018 (т. 1 л.д. 53) признано утратившим силу постановление от 13.12.2017 № 5097, принято решение предоставить в собственность за плату ООО «Сим» земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:66:010110:40, расположенный по адресу: РБ, 

<

...>, для размещения и обслуживания культурно-развлекательного центра, общей площадью 3127 кв.м.

Истец считает, что ООО «Сим» в соответствии с п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ реализовало свое исключительное право покупки земельного участка для размещения объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, без проведения торгов.

В связи со сменой собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, письмом № 331 от 01.03.2019 (т. 1 л.д. 74-75) истец предложил ООО «РСФ «Асток» обратиться в Администрацию ГО г. Нефтекамск с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 4012к от 15 февраля 2012 года. 

Истец, указывая, что изменение собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном       участке с кадастровым номером 02:66:010110:40, является существенным изменением обстоятельств договора, а также то, что арендная плата ответчиком не оплачивается, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в отзыве от 09.07.2019 (т. 1 л.д. 111-114), в частчности, указывая, что ответчик не допускал нарушений договора аренды, задолженность по арендной плате отсутствует, на спорном земельном участке присутствует временное сооружение, принадлежащее ответчику (павильон) и остатки сгоревшего здания в виде обгоревшего склада.

В отзыве от 03.09.2019 (т. 2 л.д. 13-14) ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, в связи с чем, также просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо ООО «Сим» отзывом от 02.07.2019 (т. 1 л.д. 108-110) просит удовлетворить исковые требования.

Третье лицо ООО «АКФ «Аналитик» также просит удовлетворить исковые требования по доводам, изложенным в отзыве от 22.10.2019.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.  

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом. 

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Таким образом, при решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5.1.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем за два срока подряд, предусмотренных договором, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору, нарушения других условий договора, действующего законодательства и по другим основаниям, указанным в постановлении председателя городского округа город Нефтекамск № 140 от 18.01.2012г.

Согласно п. 8.3.  договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.1.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 18.05.2011, подписанного между ОАО «Региональный банк развития» и ООО «РСФ «Асток» (т. 1 л.д. 60-66), покупатель (ООО «РСФ «Асток») принял следующее недвижимое имущество: здание культурно-развлекательного центра: назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 2074,9 кв.м, инв. № 6495, лит. А, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее на праве собственности продавцу на основании Соглашения об отступном от 20.07.2009 № 1, Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 № 18АП-4200/2010, решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.03.2010 № А07-22858/2009; пристрой-склад, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 154,1 кв.м, инв. № 6495, лит. А1, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежащее на праве собственности продавцу на основании Соглашения об отступном от 20.07.2009 № 1, Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 № 18АП-4200/2010, решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.03.2010 № А07-22858/2009.

Указанное недвижимое имущество передано обществу «РСФ «Асток» по акту приема-передачи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 68).

Впоследствии 24 декабря 2014 года между ООО АКФ «Аналитик» и ООО «Сим» подписан договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа в редакции дополнительного соглашения от 03.02.2015, согласно которому покупатель (ООО «Сим») принял следующее недвижимое имущество:

1.1.1. Нежилое помещение: этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, площадь 2074,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее на праве собственности Продавцу на основании решения суда от 06.08.2014 №А07-4864/2014, выдавший орган: Арбитражный суд Республики Башкортостан, что подтверждается сделанной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «11» декабря 2014 года записью регистрации №   02-04-13/038/2014-531, свидетельством о государственной регистрации права 04 АЕ 406499 от «11» декабря 2014 года, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Кадастровый номер: 02:66:010110:286 (Объект № 1).

Цена Объекта № 1 составляет 53 973 430 (Пятьдесят три миллиона девятьсот семьдесят три тысячи четыреста тридцать) рублей, в том числе НДС 18% - 8 233 235 рублей 08 коп.

1.1.2. Нежилое помещение: этаж № 1, подвал № б/н, общая площадь 154,1 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащий на праве собственности Продавцу на основании решения суда от 06.08.2014 № А07-4864/2014, выдавший орган: Арбитражный суд Республики Башкортостан, что подтверждается сделанной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «11» декабря 2014 года записью регистрации №         02-04-13/038/2014-532, свидетельством о государственной регистрации права 04 АЕ 406500 от «11» декабря 2014 года, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Кадастровый номер: 02:66: 010110:249 (Объект № 2).

Цена Объекта № 2 составляет 4 057 070 (Четыре миллиона пятьдесят семь тысяч семьдесят) рублей, в том числе НДС 18% - 618 875 рублей 08 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.08.2014 по делу №А07-4864/2014 суд расторг договор купли – продажи недвижимого имущества от 18.05.2011 г., заключенный между ОАО «Региональный банк развития» и ООО «Ремонтно-строительная фирма «Асток». Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма «Асток» в течение 1 месяца со дня вступления решения суда возвратить  обществу с ограниченной ответственностью «Аудиторско-Консалтинговая Фирма «Аналитик» (ОГРН 

<

***>) объекты недвижимого имущества: 4-х этажное нежилое здание культурно-развлекательного центра, общей площадью 2 074,9 кв.м., литер А, условный номер 02-04-13/02/2006-317 и 1-этажный нежилой пристрой-склад  (с подземным этажом - 1), общей площадью 154,1 кв.м., литер А1, условный номер 02-04-13/02/2006-318, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект комсомольский, д. 27 А.

Кроме того, из материалов дела следует, на что также указывают истец и третьи лица, в 2018 году общество с ограниченной ответственностью «АРСЕНАЛ АВТО+» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан  о признании незаконным отказа в государственной регистрации и обязании зарегистрировать договор уступки прав и обязанностей.

В обоснование заявленных требований заявитель указывал, что  Общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма «Асток» (ИНН 

<

***>) по договору от 31.01.2018г. уступило ООО «Арсенал Авто+» права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 4012 от 15.02.2012 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 19 марта 2012 г.                       № 02-04-13007/2012-515, заключенного ООО «РСФ «Асток» с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на земельный участок: площадью 3127 кв.м с кадастровым номером 02:66:010110:40, расположенный по адресу: 

<

...> из земель населенных пунктов, для использования в целях размещения и обслуживания культурно- развлекательного центра.

06.02.2018 года ООО «Арсенал Авто+» и ООО «РСФ «Асток» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан для регистрации договора об уступке прав и обязанностей от 01.01.2018г.   15.02.2018 года заявителем было получено уведомление №02/13/001/2018-2196 о приостановлении государственной регистрации соглашения об уступке требования по договору аренды в связи со следующим:

1. Ранее поступило заявление о переходе права собственности на данный земельный участок от городского округа г.Нефтекамск к ФИО4, ипотеке в силу закона на основании договора купли продажи земельного участка от 14.12.2017 года, решение по которому на данный момент не принято.

2. Согласно пункта 1.3 ст.35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, данное лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного, занятого зданием, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Далее регистратор указал, что согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на 15.02.2018 года, собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010110:40, расположенном по адресу: 

<

...> является не ООО «Арсенал Авто+». Осуществление регистрации было приостановлено до 14.05.2018 года.

15.05.2018 года ООО «Арсенал Авто+» и ООО «РСФ «Асток»  получено уведомление об отказе в государственной регистрации в связи с несоблюдением п.1.3 ст 35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ, ст.36 ЗК РФ, п.1 ст.39.20 ЗК РФ согласно которых исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.09.2018 по делу № А07-16599/2018 в удовлетворении заявления ООО «АРСЕНАЛ АВТО+» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>. ОГРН 

<

***>) о признании незаконным отказа в государственной регистрации и обязании зарегистрировать договор уступки прав и обязанностей отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2018 № 18АП-16150/2018 решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Также из представленных в материалы дела документов следует, что третье лицо - ООО «Аудиторско-Консалтинговая Фирма «Аналитик» с 17 июля 2019 года является собственником:

- нежилого помещения, кадастровый номер 02:66:010110:286, помещение, назначение: нежилое, площадь 2074,9 кв.м., по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № 02/101/001/2019-133009 от 14.08.2019 (т. 1 л.д. 132-135);

- нежилого помещения-пристрой-склада, кадастровый номер 02:66:010110:249, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 154.1 кв. м, инв. № 6495, лит. А1. расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № 02/101/001/2019-133011 от 14.08.2019 (т. 1 л.д. 136-138).

Указанные помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010110:40, площадью 3 127 кв.м., по адресу: 

<

...>.

Помещения были приобретены в собственность на основании Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2019 г. о прекращении производства по делу в связи с утверждением мирового соглашения по делу № А07-13080/2018.

Из письма Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» № 759 от 26.11.2018 (т. 1 л.д. 116) следует, что в ходе визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:40, расположенного по адресу: 

<

...>, выявлено, что здание (кадастровый номер 02:66:010110:96), ранее расположенное в границах обследованного земельного участка, прекратило свое существование в прежнем виде. В результате демонтажа части здания, ликвидировано помещение «Здание культурно-развлекательного центра» литера А, площадью 2074,9 кв.м (кадастровый номер 02:66:010110:286). В пределах вышеуказанного земельного участка расположена часть здания, помещение «Пристрой-склад» литера А1, площадью 154,1 кв.м (кадастровый номер 02:66:010110:249).

Согласно разъяснениям, данным в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В силу п. 14 данного постановления при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ).

Таким образом, оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства на основании вышеизложенных норм права и их разъяснений, суд приходит к выводу, что ответчик – общество «РСФ «Асток» после отчуждения принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, а именно с момента регистрации перехода права собственности на покупателя, утратило принадлежащее ему право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:40, так как утратило право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на нем.

Переход права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, к иным лицам свидетельствует о выбытии прежнего собственника из обязательства по аренде земельного участка и, соответственно, прекращении арендных правоотношений с прежним собственником недвижимости в силу закона, поскольку в соответствии с нормой ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже такой недвижимости покупатель, как было указано выше, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Поскольку право пользования (аренды) спорным земельным участком у ответчика прекратилось в результате продажи объектов недвижимости, участок фактически выбыл из владения ООО «РСФ «Асток» и перешел в силу закона в пользование нового собственника объектов недвижимости на том же праве, которым обладал арендатор (ответчик), правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 4012к от 15.02.2012 именно с обществом «РСФ «Асток» не имеется.

Принимая во внимание прекращение у ответчика прав по договору аренды, отсутствие у ответчика правовых оснований для продолжения владения и пользования спорным земельным участком, требование истца не подлежит удовлетворению, так как предъявлено к ненадлежащему ответчику, в связи с чем доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в порядке ст. 196 АПК РФ не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Согласно абзацу 4 п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» заявление ненадлежащей стороны о применении исковой давности правового значения не имеет.

С учетом вышеизложенного иные доводы лиц, участвующих в рассмотрении спора, не имеют правового значения. 

При изложенных обстоятельствах, с учетом установления и оценки всех юридически значимых и входящих в предмет доказывания по настоящему делу обстоятельств, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку при подаче иска государственная пошлина не была уплачена ввиду освобождения истца от уплаты государственной пошлины, с учетом отказа в удовлетворении иска, в соответствии с ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 4 ч. 1 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску не подлежит взысканию.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                       Р.М. Айбасов