СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                                         Дело № А45-5548/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:   

председательствующего                                      Стасюк Т.Е., 

судей                                                                     Афанасьевой Е.В.,         

                                                                               ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО2, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Галерея» (№07АП-6951/2020) на решение от 18.06.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-5548/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «Галерея» (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>) к мэрии города Новосибирска (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>) о признании незаконным отказа, оформленного письмом № 31/19/15847 от 27.11.2019 в продлении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 02.03.2016 № 123430р в отношении земельного участка общей площадью 3 318 кв.м. с кадастровым номером 54:35:072115:39, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного в пределах 

<

...> - для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с аптекой, магазином и кафетерием, об обязании предоставить без проведения торгов в аренду ООО «Галерея» сроком на три года земельный участок общей площадью 3 318 кв.м. с кадастровым номером 54:35:072115:39, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в пределах 

<

...> - для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с аптекой, магазином и кафетерием,

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>, Новосибирская область, р.п. Кольцово).

СУД УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Галерея» (далее по тексту – заявитель, общество, ООО «Галерея») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее по тексту – заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа, оформленного письмом № 31/19/15847 от 27.11.2019, в продлении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 02.03.2016 № 123430р земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:39, общей площадью 3 318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного в пределах 

<

...> - для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с аптекой, магазином и кафетерием, об обязании предоставить без проведения торгов в аренду ООО «Галерея» сроком на три года земельный участок общей площадью 3 318 кв.м. с кадастровым номером 54:35:072115:39, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного в пределах 

<

...> - для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с аптекой, магазином и кафетерием.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

Решением от 18.06.2020 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование к отмене решения арбитражного суда апеллянт указывает, что суд не принял во внимание и не оценил на каком правовом основании прекращен договор от 23.11.2010 № 103043 и не каком правовом основании заключен новый договор, полагает, что вывод суда о том, что ООО «Галерея» уже использовано право на продление договора аренды для завершения строительства, является необоснованным. Ссылаясь на ничтожность договора аренды № 123430 от 02.03.2016, истец делает вывод о том, что ему земельный участок для завершения строительства не предоставлялся. По мнению истца, новый договор заключен при действующем прежнем, заключенном между мэрией г. Новосибирска и ООО «Оазис» - прежним собственником находящегося на земельном участке незавершенного строительством объекта. Ссылаясь на то, что отношения, возникшие между ответчиками в рамках дела, рассмотренного Новосибирским областным судом № 33-7001/2017 (ответчики – ООО «Галерея» и ФИО3) отнесены судом в сферу регулирования норм Закона о долевом строительстве, истец считает незаконным применение процедуры изъятия объекта незавершенного строительством, также указывает на то, что земельный участок был предоставлен ранее 01.03.2015 года; суд должен был оценить факт законности или незаконности изъятия у ответчика незавершенного строительством объекта; невозможность достроить объект обусловлена действиями мэрии города Новосибирска, которые апеллянт расценивает как злоупотребление правом.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Участвующие в деле лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 законность и обоснованность решения арбитражного суда, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что основания для его отмены отсутствуют. Вывод суда основан на следующем.

Согласно материалам дела между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Регионфарм» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 103043 (т. 1 л. д. 42-51). 

Пунктами 1.1-1.2 указанного договора предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:072115:39, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 3318 кв.м. в границах, обозначенных на плане и в кадастровом паспорте.

Земельный участок передается арендатору для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с аптекой, магазином и кафетерием по ул. Выборной (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора с 23.11.2010 по 23.11.2012 (пункт 1.4). 

Договор прошел процедуру государственной регистрации.

В дальнейшем ООО «Регионфарм»  и ООО «Оазис» было подписано соглашение от 06.06.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 103043 от 23.11.2010 (т. 1 л. д. 73-76). 

В соответствии с пунктом 2 указанного соглашения с согласия Департамента земельных и имущественных отношений  мэрии г. Новосибирска ООО «Регионфарм» уступает за плату, а ООО «Оазис» принимает все права и обязанности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 1103043 от 23.11.2010, за исключением права на изменение разрешенного использования земельного участка, с момента государственной регистрации настоящего соглашения  на срок до 31.12.2013. 

Соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением № 1 от 22.11.2012 к договору аренды от 23.10.2010 № 103043, подписанным между Мэрией г. Новосибирска и ООО «Оазис», срок действия договора аренды земельного участка продлен до 23.11.2014 (т. 1 л. д. 81-85). 

Дополнительным соглашением № 2 от 20.11.2014 к договору аренды от 23.10.2010 № 103043 исключен пункт 6.5 договора аренды, согласно которому истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации (т. 1 л. д. 86). 

Дополнительным соглашением № 3 от 25.02.2015 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 103043 от 23.11.2010 срок действия договора продлен до 23.11.2016 (т. 1 л. д. 87-89). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Между ООО «Оазис» (продавцом) и ООО «Галерея» (покупателем) заключен договор купли-продажи от 03.02.2016, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался передать, а покупатель – принять и оплатить физкультурно-оздоровительный комплекс с аптекой, магазином и кафетерием, назначение не определено, площадью застройки 1216,6 кв.м, степенью готовности 56%, кадастровый номер 54:35:072115:271; здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:39, принадлежащем продавцу на праве аренды по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 103043 от 23.11.2010. Договор купли-продажи прошел процедуру государственной регистрации (т. 1 л. д. 97-100).

02.03.2016 между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ООО «Галерея» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 123430р (т. 1 л. д. 103-111).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:072115:39, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 3318 кв.м. 

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок передается арендатору для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с аптекой, магазином и кафетерием по ул. Выборной.

В пункте 1.4 договора установлен срок действия договора с 02.03.2016 по 02.03.2019.

14.11.2019 ООО «Галерея»  обратилось с заявлением к мэрии города Новосибирска о заключении договора аренды на земельный  участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:072115:39, общей площадью 3318 кв.м., для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с аптекой, магазином и кафетерием по ул. Выборной на новый срок (т. 1 л. д. 20-23).

Письмом от 27.11.2019 № 31/19/15847 истцу было отказало в продлении договора аренды (т. 1 л. д. 24). 

Отказ мэрии города Новосибирска мотивирован тем, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:39 представлен ООО «Галерея»  в аренду по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 123430р от 02.03.2016 для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с аптекой, магазином и кафетерием по ул. Выборной в соответствии с  пунктом 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» однократно на 3 года, возможность продления таких договоров аренды действующим земельным законодательством не предусмотрена. В связи с тем, что строительство объекта дол окончания срока действия не завершено, мэрией города Новосибирска приняты меры для обращения в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что отказ мэрии города Новосибирска в продлении договора аренды является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, ООО «Галерея» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что истцу был предоставлен для завершения строительства земельный участок на три года, своим правом на получение земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства ООО «Галерея» воспользовалось», оснований для повторного предоставления земельного участка для завершения строительства без торгов не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает  выводы суда первой инстанции по существу спора правильными.

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2  статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом  в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 той же статьи предусмотрено, что  правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:39 был предоставлен ответчику в аренду на основании договора аренды земельного участка № 123430р от 02.03.2016 сроком действия 3 года с 02.03.2016 по 02.03.2019 для завершения строительства, начатого его право предшественниками, которым этот же земельный участок также был предоставлен в аренду для строительства.

Суд первой инстанции правильно установив фактические обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора, обоснованно указал в обжалуемом судебном акте на то, что на сложившиеся между сторонами отношения распространяется действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, несмотря на то, что первоначально договор аренды был подписан в 2010 году. Суд апелляционной инстанции данную позицию поддерживает, поскольку  предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

По общему правилу, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

В числе оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. 

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что  граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

При этом в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в приведенном случае земельный участок может быть предоставлен только однократно, в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Таким образом, положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  определены случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), и общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов (пунктом 4  статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом следует учитывать, что пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Основываясь на изложенном, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений, помимо указанного в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Анализируя сложившиеся между сторонами отношения, описанные выше, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что  стороны заключили договор аренды земельного участка № 123430р от 02.03.2016 для завершения строительства незавершенного строительством объекта. Договор аренды № 123430р от 02.03.2016 заключен без проведения торгов с собственником находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции, применяя правовую позицию, выраженную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, согласно которой только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта, пришел к выводу, что ответчик право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства реализовал, заключив договор аренды № 123430р от 02.03.2016.

Оснований для иного вывода суд апелляционной инстанции, исходя из установленных обстоятельств дела, не усматривает.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  сторонами не приведено.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о наличии у ответчика права на еще одно предоставление земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, являются ошибочными.

Таким образом материалами дела подтверждается, что ответчиком право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не завершено, срок действия договора аренды для завершения строительства истек.

Доводы апеллянта о недействительности договора аренды № 123430р от 02.03.2016 в силу нарушения при его заключении положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются несостоятельными, так как основаны на неверном толковании норм права. 

На основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Галерея» действительно приобрело право аренды земельного участка, на котором располагался приобретенный им объект незавершенного строительства, одновременно право аренды утратил прежний собственник.

Оснований для вывода о недействительности (ничтожности) заключенного между мэрией города Новосибирска и ООО «Галерея» договора аренды № 123430р от 02.03.2016 суд апелляционной инстанции не усматривает.

Также суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для применения к спорным правоотношениям положений закона о долевом строительстве, на которые ссылается заявитель.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Принимая во внимание установленные выше обстоятельства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания отказа мэрии города Новосибирска продлить договор аренды земельного участка незаконным, как и возложения на нее обязанности заключить договор аренды на новый срок.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы. 

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.06.2020 по делу № А45-5548/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.      

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.   

Председательствующий  

Т.Е. Стасюк

Судьи

Е.В. Афанасьева

ФИО1