﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-15929/2019

г. Краснодар

03 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2020 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2020 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – общества с ограниченной ответственностью «Универсальная сырьевая база» (ИНН 2634061078, ОГРН 1042600269910) – Задорожной Е.Е. (доверенность от 10.10.2020), в отсутствие  истца по первоначальному иску – Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика по встречному иску – Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), третьего лица – администрации города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.03.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2020 по делу № А63-15929/2019, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет по имуществу) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Универсальная сырьевая база» (далее – общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:030403:114 площадью 194,6 кв. м, степенью готовности 10%, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Объездная, 30, в квартале 503, путем продажи с публичных торгов. Делу присвоен номер А63-15929/2019.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее – комитет градостроительства) о признании права собственности на объекты недвижимости: нежилое здание общей площадью 531,5 кв. м (литера А), этажность 1, и нежилое здание общей площадью 199,7 кв. м (литера А), этажность 1, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Объездная, 30. Делу присвоен номер А63-19822/2019. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Ставрополя.

Определением суда от 18.11.2019 дела № А63-15929/2019 и А63-19822/2019 объединены в одно производство с присвоением делу номера А63-15929/2019.

Решением суда от 26.03.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.08.2020, исковые требования общества удовлетворены, в удовлетворении исковых требований комитета по имуществу отказано.

В кассационной жалобе комитет по имуществу просит отменить обжалуемые судебные акты, отказать в удовлетворении иска общества и удовлетворить требования комитета. Податель жалобы указывает, что спорные объекты представляют собой металлические конструкции на бетонной подушке, место расположения объектов не соответствует планировочной схеме земельного участка, имеющейся в проектной документации, существенно превышена площадь застройки и строительный объем объектов, разрешение на строительство возведенных объектов отсутствует. Суды не учли, что спорные объекты расположены на земельном участке, который относится к муниципальной собственности. Выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество на основании разрешения на строительство от 08.10.2009 № RU26309000-332-с начало возведение комплекса автосервиса. 

5 декабря 2012 года за обществом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:12:030403114 площадью застройки 194,6 кв. м степенью готовности 10%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Объездная, 30 в квартале 503, о чем в ЕГРН внесена запись № 26-26-01/135/2012-122. 

В целях продолжения строительства данного объекта комитет градостроительства выдал обществу разрешение от 16.11.2012 № RU26309000-00892-с сроком действия до 30.06.2014. 

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030403:37 площадью 2104 кв. м по ул. Объездной, 30 в квартале 503 г. Ставрополя предоставлен обществу на праве аренды по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 № 8055 на основании постановления администрации г. Ставрополя от 16.02.2010 № 239. 

На основании постановления администрации г. Ставрополя от 28.01.2013 № 135 комитет по имуществу и общество заключили договор аренды № 1704 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030403:37 площадью 2104 кв. м для продолжения строительства комплекса автосервиса по ул. Объездной, 30 в квартале 503 г. Ставрополя.  

В 2014 году в связи с изменением целей коммерческой деятельности юридического лица и нецелесообразностью использования возведенного объекта недвижимости под комплекс автосервиса, на основании постановления администрации города Ставрополя от 10.10.2014 № 3423 «Об изменении вида разрешенного использования» вид разрешенного использования земельного участка под спорным объектом изменен с «для продолжения строительства комплекса автосервиса» на «использование для мелкорозничной торговли, обслуживания населения». 

Комитет по имуществу и общество заключили договор аренды земельного участка от 09.02.2016 № 5633, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору для завершения строительства земельный участок с кадастровым номером 26:12:030403:37 с измененным видом разрешенного использования. 

По окончании строительства на возведенные объекты общество получило технические паспорта: 1) нежилого здания (мелкорозничной торговли и обслуживания населения) по состоянию на 21.12.2016, согласно которому площадь объекта строительства (литера А), расположенного по ул. Объездная, 30 в г. Ставрополе, состоящего из 15 помещений, составляет 531,5 кв. м; 2) нежилого здания (мелкорозничной торговли и обслуживания населения) по состоянию на 21.12.2016, согласно которому площадь объекта капитального строительства (литера А), расположенного по ул. Объездная, 30 в г. Ставрополе, состоящего из 6 помещений, составляет 199,7 кв. м.  

13 сентября 2019 года общество обратилось в комитет градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. 

Уведомлением от 25.09.2019 № 06/1-09/1-1/2179 комитет отказал в предоставлении услуги по причине отсутствия у общества разрешительной документации. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Обращаясь с иском к обществу, комитет по имуществу ссылается на то, что строительство объекта не завершено и договор аренды земельного участка прекратил действие.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований комитета по имуществу, правомерно исходили из следующего.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 названной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 01.03.2015, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Федерального закона.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства; участок может быть предоставлен однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса.

После истечения срока действия договора аренды земельного участка, заключенного для завершения строительства после 01.03.2015, к правоотношениям сторон подлежат применению правила пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Таким образом, применение статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяется на объекты незавершенного строительства. 

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) имеющиеся в материалах дела доказательства, суды нижестоящих инстанций, установив факт завершения строительства спорного объекта и его эксплуатацию, пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В данной части выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска комитета по имуществу соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на полной и надлежащей оценке имеющихся в материалах дела доказательств, а также доводов и возражений сторон, в связи с чем обжалуемые судебные акты в названной части признаются судом кассационной инстанции обоснованными и правомерными и не подлежащими отмене.

Между тем, удовлетворяя исковое заявление общества, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее. 

Статьей 11 Гражданского кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статей 8.1 и 131 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

По смыслу указанных положений объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 названной статьи).

В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13, право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно сведениям технических паспортов, судебной экспертизы и фотоматериалов дела, спорные объекты представляют собой желозобетонный фундамент, на котором расположены стены, перегородки и кровли из металопрофиля с металлическими перекрытиями, полы – стяжка, оконные проемы – стеклопакеты. В этой связи судебные инстанции уклонились от исследования вопроса о том, могут ли данные спорные объекты в силу своих физических свойств быть отнесены к объектам недвижимого имущества, то есть к объектам, право собственности на которые, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса, подлежит государственной регистрации, и являются ли указанные спорные объекты по своим характеристикам фактически самостоятельными объектами недвижимости.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса). 

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд сам при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

 Согласно статье 64 Кодекса заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами.

В силу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

 В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из указанной нормы права следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частно-правовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил). 

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

Как видно из материалов дела, разрешения на строительство от 08.10.2009 № RU26309000-332-с и от 16.11.2012 № RU26309000-00892-с выданы в целях возведения одного объекта капитального строительства общей площадью 357 кв. м. При этом доказательства выдачи обществу иных разрешений на строительство, в том числе для возведения  двух объектов капитального строительства, отсутствуют. Вместе с тем суды данному обстоятельству надлежащую оценку не дали. 

Кроме того, суды оставили без внимания довод комитета по имуществу о том, что строительный объем спорных объектов превышает разрешенный строительный объем, определенный разрешениями на строительство от 08.10.2009 № RU26309000-332-с и от 16.11.2012 № RU26309000-00892-с. 

Судами не дана оценка отказу комитета градостроительства от 25.09.2019 № 06/1-09/1-1/2179 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 2, л. д. 62 – 63), приведенные мотивы отказа не признаны необоснованными. К материалам дела не приобщено заявление общества, на которое составлен отказ комитета градостроительства от 25.09.2019, а также проектная документация, на основании которой выданы разрешения на строительство (суды не исследовали вопрос соответствия построенных объектов проектной и разрешительной документации); не установлено в отношении какого объекта общество просило выдать разрешение на ввод в эксплуатацию, какие документы приложены к данному заявлению и соответствует ли они требованиям действующего законодательства.

Ограничение предмета доказывания при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, повлекшее принятие ошибочных судебных актов, может являться основанием для направления дела на новое рассмотрение (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 16112/2009 и от 16.11.2010 № 8467/10).

При таких обстоятельствах, вывод нижестоящих судов о наличии оснований для  удовлетворении иска общества суд кассационной инстанции считает преждевременным, сделанным по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела и без надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств, доводов и пояснений участвующих в деле лиц.

Исходя из положений части 2 статьи 71 Кодекса, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Кодекса).

В соответствии с частью 4 статьи 15 Кодекса, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Данная норма во взаимосвязи с упомянутыми положениями статей 65 и 71 указанного Кодекса означает, что судом должно быть исследовано, поименовано в судебном акте и мотивированно принято или отклонено каждое доказательство, после чего по результатам оценки их совокупности во взаимной связи сделан обобщающий вывод об их достаточности для подтверждения или опровержения указываемых стороной обстоятельств полностью или в части.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку обжалуемые судебные акты не могут быть признаны судом кассационной инстанции законными и обоснованными в части удовлетворения иска общества, то они подлежат отмене в указанной части с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть указания суда кассационной инстанции, устранить все нарушения, установить и исследовать имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.03.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2020 по делу № А63-15929/2019 в части удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Универсальная сырьевая база»  отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                     А.В. Садовников

Судьи	 В.В. Аваряскин

	 Е.Л. Коржинек