АРБИТРАЖНЫЙ  СУД   МУРМАНСКОЙ   ОБЛАСТИ

183038, г. Мурманск, ул. Книповича, д. 20,

http://murmansk.arbitr.ru/

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город  Мурманск                                                                          Дело № А42-8068/2018

«26» ноября 2018 года

Резолютивная часть решения вынесена 19.11.2018.

Решение в полном объеме изготовлено 26.11.2018.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Гринь Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района (ОГРН 

<

***>, адрес (место нахождения): 184580, Мурманская область, Ловозерский район, Ревда пгт, Победы ул., 29)

к  индивидуальному предпринимателю  ФИО2 (ОГРНИП 304510802800070, адрес (место регистрации):  184450, Мурманская область, Ловозерский район, Ревда пгт, Победы ул., 33, 51)

о расторжении договора купли-продажи в рассрочку б/н от 25.06.2015, взыскании задолженности по договору в сумме 314 914,02 руб.,

при участии: 

истца: ФИО3, по доверенности;

ФИО2, паспорт;

                                                                 установил: 

13.09.2018 Администрация муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю  ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик, покупатель) о расторжении договора купли-продажи в рассрочку недвижимого имущества (нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 175,1 кв.м., этаж 1, кадастровый (или условный) номер 51-51-07/003/2009-362) б/н от 25.06.2015  (далее – договор),  взыскании  задолженности  по  договору  в  сумме  314 914,02 руб.,  в  том  числе,  271 882,04 руб.  - основной  долг (соответствующая часть выкупной стоимости, проценты за пользование коммерческим кредитом), 43 031,98 руб. - неустойка (пени). 

В ходе рассмотрения дела судом истец в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) РФ уточнил размер предъявленного к ответчику имущественного требования до 303 417,82 руб., в том числе, 250 103,46 руб. - основной  долг (соответствующая часть выкупной стоимости, проценты за пользование коммерческим кредитом) по договору купли-продажи в рассрочку от 25.06.2015 б/н, 53 314,36 руб. - неустойка (пени) за просрочку исполнения денежного обязательства, начисленные за период с 30.10.2017 по 22.10.2018 (протокол, аудиозапись судебного заседания от 19.11.2018), требования в остальной части поддержаны без изменений.

Уточнения судом приняты.

Определением суда от 22.10.2018 судебное разбирательство по делу отложено на 19.11.2018, о чем стороны в силу положений статьи 123 АПК РФ считаются извещенными надлежащим образом.

Представитель Администрации в судебном заседании на удовлетворении уточненных требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении от 05.09.2018 № 1770, уточнениях к иску от 09.10.2018 № 2039, от 19.10.2018 № 2119, от 12.11.2018 № 2286. 

ИП ФИО2 в судебном заседании состав и размер уточненных истцом имущественных требований (303 417,82 руб.) признала без возражений, подтвердила факт ненадлежащего исполнения ответчиком денежных обязательств по договору в период с 30.10.2017 по текущую дату, вместе с тем, сославшись на пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), акцентировав внимание суда на размере задолженности по внесению выкупной стоимости нежилого помещения по договору (денежные обязательства, исходя из согласованного графика платежей исполнены покупателем в объеме более 50%), на своей заинтересованности в дальнейшем осуществлять предпринимательскую деятельность путем использования спорного нежилого помещения, а также настаивая на том, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, обязание ответчика произвести возврат приобретенного по договору нежилого помещения является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и дальнейшее сохранение договорных отношений становится нецелесообразным, невыгодным для одной из сторон по договору, заявила о несоразмерности предъявленных Администрацией неимущественных требований последствиям ненадлежащего исполнения ею денежных обязательств по договору, просила в удовлетворении неимущественных требований Администрации отказать, а также снизить предъявленные ко взысканию пени в порядке статьи 333 ГК РФ (письменные пояснения по делу от 19.11.2018 б/н, поступившие в суд 19.11.2018).

По материалам дела установлено следующее.

25.06.2015 между Администрацией (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи в рассрочку нежилого помещения б/н, в соответствии с которым  продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить согласно условиям договора нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 175,1 кв.м., этаж 1, кадастровый (или условный) номер 51-51-07/003/2009-362. 

Пунктом  2.1 договора стоимость отчуждаемого объекта определена в размере 1 575 000 руб. (без учета НДС).

Нежилое помещение передано продавцом покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества от 29.06.2015; право собственности на нежилое помещение в соответствии с пунктом 6.1 договора перешло к ИП ФИО2 с даты государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Мурманской области. 

Условия и порядок расчета по договору определены разделом 3 договора, согласно которому 50 000 руб. подлежат внесению покупателем на счет продавца в течение 3 календарных дней с даты подписания договора, оставшаяся часть стоимости отчуждаемого объекта (в размере 1 525 000 руб.) оплачивается в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в течение 60 месяцев согласно утвержденному к договору графику. 

Пунктами 3.3, 3.4 договора предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты, начисленные на стоимость отчуждаемого объекта, уплачиваемую в рассрочку, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилого помещения (8,25%), что составляет 2,75% годовых, количество дней в году при расчете процентов принимается равным 360. 

В случае несвоевременного перечисления ежемесячного платежа и/или уплаты  процентов пунктом 3.8 договора предусмотрена ответственность покупателя в виде договорной неустойки (пеней) в размере 0,1% за каждый  день  просрочки основного платежа и уплаты процентов по договору.

В силу пункта 3.10 договора объект купли-продажи находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В случае нарушения покупателем сроков оплаты нежилого помещения, неоплаты текущего платежа в срок, установленный графиком платежей, не оплаты процентов, начисленных на сумму основного долга, не оплаты первоначального платежа, установленного пунктом 3.1 договора, а также в иных предусмотренных действующим законодательством случаях, заключенный между сторонами договор, подлежит расторжению, объект купли-продажи в этом случае подлежит возврату в муниципальную собственность (пункты 7.3, 7.4 указанного выше договора).

Денежные средства, уплаченные покупателем в соответствии с разделом 3 договора до его расторжения, возврату плательщику не подлежат (пункт 7.4  договора).

В результате ненадлежащего исполнения ИП ФИО2 денежных обязательств по договору у ответчика перед истцом по состоянию на 30.03.2018 образовалась задолженность в размере 174 788,99 руб. (162 809,66 руб. – основной долг, 11 979,33 руб. – пени), что послужило основанием для направления   Администрации ИП ФИО2 претензии № 516 от 27.03.2018, содержащей требование произвести погашение долга в течение 10 дней с даты получения претензии, а также подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи (л.д. 36-38).

Указанная претензия ответчиком получена, о чем свидетельствует ответ на претензию от 30.05.2018 б/н (л.д. 39-40).

Ранее Администрация неоднократно направляла ИП ФИО2 претензии по договору (л.д. 20-35), вместе с тем, требования Администрации оставлены ответчиком без ответа и фактического удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи  549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли- продажи и не вытекает из существа обязательства. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно пункту 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. 

В соответствии с пунктом 4 указанной выше статьи, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. 

В силу пункта 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренной договором. 

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ. 

При изучении обстоятельств дела судом установлено, что в результате ненадлежащего исполнения ИП ФИО2 денежных обязательств по договору задолженность по уплате выкупной стоимости объекта недвижимого имущества за период с 29.10.2017 по 22.10.2018 составила 303 417,82 руб., в том числе, 250 103,46 руб. - основной  долг (соответствующая часть выкупной стоимости, проценты за пользование коммерческим кредитом) по договору купли-продажи в рассрочку от 25.06.2015 б/н, 53 314,36 руб. - неустойка (пени) за просрочку исполнения денежного обязательства, начисленные за период с 30.10.2017 по 22.10.2018 (расчет задолженности в приложении к уточнении к исковому заявлению от 12.11.2018 № 2286 с учетом уточнений, озвученных представителем истца в судебном заседании 19.11.2018).

Уточненный истцом расчет задолженности ответчиком признан правомерным и обоснованным.

В отсутствие доказательств погашения долга (полного/ частичного) суд нашел уточненные требования истца в части задолженности по договору правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Приняв во внимание периодичность нарушения ИП ФИО2 денежных обязательств по договору, непредставление ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ необходимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, объективно препятствовавших ИП ФИО2 своевременного и в полном объеме вносить платежи в соответствии с графиком, установленным договором, положения статьи 333 ГК РФ, разъяснения, изложенные в пунктах 73, 74, 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд пришел к выводу об отсутствии оснований для снижения размера предъявленной Администрацией ко взысканию неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Разрешая требования истца в части расторжения договора, суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором. Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором (пункт 2 названной статьи).

 Материалами дела подтверждено, что в пункте 7.3 договора стороны предусмотрели возможность его расторжения в случае невнесения покупателем установленных графиком рассрочки по перечислению выкупной стоимости ежемесячных платежей и неуплаты процентов на сумму, соответствующую цене помещения, с последующим возвратом имущества в муниципальную собственность в соответствии с действующим законодательством.

Вместе с тем из искового заявления, уточненных требований Администрации следует, что истец просит не только расторгнуть договор и обязать ИП ФИО2 вернуть проданное ей помещение, но также и взыскать с ответчика часть неуплаченной выкупной стоимости, указав при этом на начисление за период с октября 2017 года по октябрь 2018 года в общем размере 303 417,82 руб., в том числе, 250 103,46 руб. - основной долг по договору купли-продажи в рассрочку от 25.06.2015 б/н, 53 314,36 руб. - пени за просрочку исполнения денежного обязательства, начисленные за период с 30.10.2017 по 22.10.2018.

 Из совокупного толкования положений Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 486 и пункт 2 статьи 489 ГК РФ) не следует, что действующее законодательство предоставляет продавцу возможность одновременного требования как оплаты товара и уплаты процентов, пени, так и его возврата в связи с отказом от исполнения договора.

Более того, согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар при условии, что сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара. При таких обстоятельствах, поскольку по состоянию текущую дату, как видно из документов, представленных ИП ФИО2, материалов дела, в том числе представленного самой Администрацией расчета суммы задолженности по обязательству, процентам и неустойке, ИП ФИО2 продолжали вноситься платежи по спорному договору, совокупный размер внесенных ИП ФИО4 платежей превысил 50% стоимости имущества о договору, его расторжение является нецелесообразным, несоразмерным характеру допущенных ИП ФИО2 нарушений.

Аналогичная позиция приведена в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2018 по делу №А42-663/2018, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.2018 по делу №А42-664/2018.

Поскольку требования Администрации признаны судом подлежащими удовлетворению в части, государственная пошлина по иску в силу положений статьи 110 АПК РФ, разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в размере 9 068,34 руб. подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

                                                            решил:

исковые требования Администрации муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района (ОГРН 

<

***>, адрес (место нахождения): 184580, Мурманская область, Ловозерский район, Ревда пгт, Победы ул., 29)  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304510802800070, адрес (место регистрации):  184450, Мурманская область, Ловозерский район, Ревда пгт, Победы ул., 33, 51) удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304510802800070, адрес (место регистрации):  184450, Мурманская область, Ловозерский район, Ревда пгт, Победы ул., 33, 51)  в доход бюджета муниципального образования городское поселение Ревда Ловозерского района Мурманской области 303 417,82 руб., в том числе, 250 103,46 руб. - основной долг по договору купли-продажи в рассрочку от 25.06.2015 б/н, 53 314,36 руб. - пени за просрочку исполнения денежного обязательства, начисленные за период с 30.10.2017 по 22.10.2018.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304510802800070, адрес (место регистрации):  184450, Мурманская область, Ловозерский район, Ревда пгт, Победы ул., 33, 51) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 068,34 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде в месячный срок со дня его вынесения (изготовления в полном объеме).

    Судья      Гринь Ю.А.