Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-13391/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена   03 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   12 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Рахматуллина И.И.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 02.04.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Иванова И.А.) по делу № А46-13391/2021 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: инспекция Федеральной налоговой службы по Центральному административному округу города Омска (644052, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), управление Федеральной налоговой службы по Мурманской области (183032, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), управление Федеральной налоговой службы по Омской области (644010, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 29.08.2017 № 44736/5А (далее – договор от 29.08.2017) за период с 17.04.2020 по 31.12.2020 в размере 40 009 руб. 24 коп., задолженности по договору аренды нежилого помещения от 31.12.2020 № 44859/6А за период с 16.01.2020 по 31.12.2020 в размере 43 249 руб. 79 коп., с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга.

Решением от 07.04.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 23.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований отказано.

Постановлением от 13.09.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 07.04.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 23.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-13391/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Департамент уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил взыскать с предпринимателя задолженность по договору от 29.08.2017 за период с 17.04.2020 по 30.11.2021 в размере 241 053 руб. 51 коп., пени за период с 16.01.2020 по 30.11.2021 в размере 212 670 руб. 83 коп. с последующим начислением пени по день фактической оплаты основного долга, задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2017 № 44859/6А (далее – договор от 01.11.2017) за период с 03.04.2020 по 31.11.2021 в размере 98 094 руб. 32 коп., пени за период с 16.04.2020 по 31.11.2021 в размере 88 514 руб. 61 коп. с последующим начислением пени по день фактической оплаты основного долга.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены инспекция Федеральной налоговой службы по Центральному административному округу города Омска, управление Федеральной налоговой службы по Мурманской области, управление Федеральной налоговой службы по Омской области.

Решением от 02.04.2024 Арбитражного суда Омской области в удовлетворении исковых требований департамента отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, которая возвращена определением от 03.06.2024.

Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить его требования в полном объеме.

В кассационной жалобе департамент ссылается на то, что требование о взыскании арендной платы является обоснованным, поскольку факт передачи помещений ответчику подтвержден материалами дела; оспаривает расчет встречных требований предпринимателя, выражая несогласие с количеством дней, когда действия департамента признаны незаконными, а также настаивает на исключении из установленного судом размера встречных требований налога на имущество.

ИП ФИО2 в своем отзыве выразил несогласие с доводами кассационной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отзывы на кассационную жалобу от третьих лиц в материалы дела не представлены.

Учитывая надлежащее извещение сторон и третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключены договоры от 29.08.2017 и 31.12.2020.

В соответствии условиями договора от 29.08.2017 арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 113,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора от 29.08.2017).

По условиям договора от 31.12.2020 ответчику предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 32,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора от 31.12.2020).

Пунктом 3.2 договоров предусмотрено, что арендатор перечисляет ежемесячную арендную плату до 15-го числа текущего месяца.

На момент заключения договора от 29.08.2017 размер арендной платы составлял 11 300 руб. (пункт 3.2 договора от 29.08.2017). На момент заключения договора от 31.12.2020 размер арендной платы составлял 4 515 руб. (пункт 3.2 договора от 31.12.2020).

Пунктом 3.4 договоров предусмотрено право арендодателя на ежегодное изменение размера арендной платы в соответствии с действующим законодательством. 

Согласно пункту 4.1.1 договоров в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени в размере 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Предпринимателем реализовано право на выкуп арендуемых помещений путем обращения с заявлениями в департамент 18.11.2019 в отношении помещения по договору от 29.08.2017 и 06.12.2019 в отношении помещения по договору от 01.11.2017 в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 159-ФЗ). 

Вступившим в законную силу решением от 20.10.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-16281/2020, оставленным без изменения постановлением от 20.01.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, удовлетворены исковые требования предпринимателя к департаменту. Судами признано незаконным бездействие департамента, выразившееся в неподготовке в установленный законом срок надлежащей рыночной оценки выкупаемого имущества - нежилых помещений 17П и 18П площадью 84 кв.м и 29,9 кв.м, соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>. Суды также обязали департамент совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона 159-ФЗ действия: в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение об условиях приватизации нежилых помещений 17П и 18П площадью 84 и 29,9 кв.м, соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилых помещений 17П и 18П площадью 84 и 29,9 кв.м, соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>, направить предпринимателю проект договора купли-продажи названного имущества.

Аналогичные требования в отношении нежилого помещения общей площадью 32,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, заявлены предпринимателем к департаменту в деле № А46-16280/2020. В связи с добровольным удовлетворением требований предприниматель заявил отказ от иска к департаменту, который принят Арбитражным судом Омской области определением от 17.03.2021.

Обращаясь в суд с настоящим иском, департамент указал, что предпринимателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по договорам, задолженность по договору от 29.08.2017 за период с 17.04.2020 по 30.11.2021 составляет 241 053 руб. 51 коп., по пени за период с 16.01.2020 по 30.11.2021 – 212 670 руб. 83 коп., задолженность по договору от 01.11.2017 за период с 03.04.2020 по 31.11.2021 составляет 98 094 руб. 32 коп., пени за период с 16.04.2020 по 31.11.2021 – 88 514 руб. 61 коп.

Департаментом в адрес предпринимателя направлялись требования об уплате задолженности, однако данные требования оставлены без удовлетворения, в связи с чем департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Руководствуясь статьями 8, 10, 224, 309, 407, 410, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 346.11, 378.2, 403, 405, 406, 409 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), статьями 3 - 5, 9 Закона № 159-ФЗ, нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, данными в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302, от 30.03.2017 № 305-ЭС17-1603, от 14.11.2017 № 305-ЭС17-15978, от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605, приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 28.11.2019 № 75-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год», приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2020 № 46-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год», учитывая судебные акты по делам № А46-16281/2020, № А46-2799/2021, установив противоправное бездействие департамента по заявлениям предпринимателя о приватизации имущества, а также, что изначально предложенная департаментом цена выкупа арендуемого имущества превышала рыночную стоимость имущества, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению. Судом также распределены судебные расходы на оплату юридических услуг.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом (по смыслу пункта 2 статьи 224 ГК РФ).

Соответственно, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом № 135-ФЗ (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

Существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605.

Как установлено судом и следует из материалов дела, при рассмотрении дела № А46-2799/2021 по иску предпринимателя к департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи спорных нежилых помещений, суды установили, что департамент направил предпринимателю проект договора купли-продажи объекта недвижимости (являющегося предметом аренды по договору от 29.08.2017), согласно которому объект продается по цене 4 157 350 руб., определенной отчетом об оценке, а также проект договора купли-продажи объекта недвижимости (являющегося предметом аренды по договору от 01.11.2017), согласно которому объект продается по цене 763 140 руб.

Не согласившись с данными условиями договора, предприниматель направил департаменту протоколы разногласий с указанием цены объекта по адресу: 

<

...>, в размере 1 251 667 руб., цены объекта по адресу: 

<

...>, в размере 476 667 руб.; указанные цены установлены отчетами об оценке.

Учитывая заключение судебной экспертизы о том, что рыночная стоимость объекта по адресу: 

<

...>, составляет 1 323 333 руб., рыночная стоимость объекта по адресу: 

<

...> – 487 500 руб., суды заключили, что изначально предложенная департаментом цена выкупа арендуемого имущества в три и в полтора раза, соответственно, превысила рыночную стоимость имущества.

Решением от 20.07.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-2799/2021, оставленным без изменения постановлением от 14.10.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, урегулированы разногласия между сторонами по договорам купли-продажи, установлена стоимость выкупаемых объектов недвижимости в вышеназванном размере.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по спорам между сторонами в рамках дел № А46-16281/2020, № А46-2799/2021, суды установили, что в результате неправомерного бездействия департамента при реализации преимущественного права ИП ФИО2 на выкуп арендуемого имущества нарушены предусмотренные законом сроки заключения с ним договоров купли-продажи; принимая во внимание, что в случае недопущения департаментом обозначенных выше нарушений обязанность предпринимателя по внесению арендных платежей прекратилась бы еще в период до рассматриваемого периода взыскания арендных платежей; установив, что противоправное бездействие по заявлению предпринимателя о приватизации арендуемого по договору от 29.08.2017 имущества допущено департаментом с 14.03.2020, по договору от 01.11.2017 – с 31.03.2020; учитывая, что в исковом периоде по договоруот 29.08.2017 (с 17.04.2020 по 30.11.2021), по договору от 01.11.2017 (с 03.04.2020 по 31.11.2021) департамент оставался собственником спорного объекта недвижимости лишь по причине принятия им незаконного отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, а также, что изначально предложенная департаментом цена выкупа арендуемого имущества превышала рыночную стоимость имущества, суд пришел к обоснованному выводу, что у ответчика имеются встречные требования к департаменту о взыскании убытков, которые подлежат зачету по отношению к первоначальным требованиям истца.

При этом суд отметил, что воспрепятствование ИП ФИО2 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованных помещений в порядке Закона № 159-ФЗ выразилось в неправомерном уклонении департамента от заключения с предпринимателем договоров купли-продажи спорного имущества и продлении срока договора аренды, предполагающего внесение арендной платы, которая не подлежала бы начислению в случае прекращения арендных отношений и добросовестного исполнения истцом публичной обязанности по своевременному заключению с ответчиком договора купли-продажи имущества.

Данная позиция высказана в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2017 № 305-ЭС17-1603, от 14.11.2017 № 305-ЭС17-15978.

Изложенное в кассационной жалобе несогласие истца с определенным судом первой инстанции периодом незаконного бездействия департамента основано на неправильном толковании подателем жалобы положений гражданского законодательства, поскольку он рассчитывает установленный пунктом 3 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ десятидневный срок для направления заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества без учета выходных и нерабочих дней. Тогда как по общему правилу главы 11 ГК РФ установленный законом срок, исчисляемый днями, рассчитывается в календарных днях.   

Руководствуясь статьями 346.11, 378.2, 403, 405, 406, 409 НК РФ, оценив возражения предпринимателя по иску в качестве аргументов о наличии у него встречного требования к департаменту о возмещении убытков, причиненных незаконным бездействием при рассмотрении заявлений о выкупе арендуемого недвижимого имущества; установив, что арендная плата по договорам от 29.08.2017, от 01.11.2017 в исковом периоде предпринимателем не вносилась; учитывая оплату им неустойки, принимая во внимание, что ФИО2 является индивидуальным предпринимателем и с 2004 года применяет упрощенную систему налогообложения; учитывая, что объекты, расположенные по адресам: 

<

...>, и 

<

...>, не включены в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; принимая во внимание, что предприниматель был бы освобожден от уплаты налога на имущество в 2020, 2021 годах в отношении спорных объектов недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что основания для взыскания арендной платы по договорам от 29.08.2017, от 01.11.2017 

за спорный период отсутствуют, поскольку требование департамента об оплате арендных платежей прекращается зачетом убытков, обусловленных признанием незаконным бездействия департамента по отказу в заключении договора купли-продажи в отношении спорного имущества, которые понес бы предприниматель в случае внесения арендной платы.

Настаивая в кассационной жалобе на необходимости исключения из признанного обоснованным судом размера убытков налога на имущество, доводов, опровергающих сделанный судом вывод об отсутствии оснований для уплаты данного налога, департамент не приводит.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение суда первой инстанции соответствует цели судебной защиты, заключающейся во внесении правовой определенности в отношения сторон спора.

Само по себе несогласие департамента с выводами суда первой инстанции не свидетельствует о неверном применении судом норм права.

Поскольку суд округа не усмотрел нарушений судом первой инстанции норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, кассационная жалоба признается необоснованной, а решение по настоящему делу подлежит оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривается, поскольку департамент освобожден от ее уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 02.04.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13391/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                 Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              И.И. Рахматуллин

 

ФИО1