АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16974/2021

г. Краснодар

23 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В,, при участии в судебном заседании от истца – государственной компании «Российские автомобильные дороги» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 24.08.2022) и ФИО2 (доверенность от 19.08.2022), от ответчика – закрытого акционерного общества «Племенная птицефабрика “Кавказ”» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 18.01.2022), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Нексиа Пачоли Консалтинг», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу государственной компании «Российские автомобильные дороги» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2022 по делу № А32-47625/2020, установил следующее.

Государственная компания «Российские автомобильные дороги» (далее – компания) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (далее – общество) и закрытому акционерному обществу «Племенная птицефабрика “Кавказ”» (далее – птицефабрика) с исковым заявлением, в котором просила: 

– образовать земельные участки путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах: площадью 228 639 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; площадью 6018 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; площадью 4405 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; площадью 86 061 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; площадью 48 258 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; 

– изъять для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд): часть земельного участка площадью 228 639 кв. м, образуемую из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; часть земельного участка, площадью 6018 кв.м., образуемую из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; часть земельного участка площадью 4405 кв. м, образуемую из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; часть земельного участка площадью 86 061 кв. м, образуемую из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; часть земельного участка площадью 48 258 кв. м, образуемую из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; 

– предоставить возмещение за изымаемое для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) имущество в размере 32 863 тыс. рублей;

– взыскать государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в пользу федерального бюджета.

Иск основан на положениях статей 279 – 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 56.2, 56.3, 56.8, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы необходимостью изъятия частей земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, принадлежащего обществу на праве собственности, для государственных (федеральных) нужд на основании распоряжений Федерального дорожного агентства (далее – Росавтодор) от 28.02.2019 № 477-р и от 01.10.2019 № 2718-р.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Нексиа Пачоли Консалтинг».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021, иск удовлетворен в части. Образованы земельные участки путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах: площадью 228 639 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; площадью 6018 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; площадью 4405 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; площадью 86 061 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; площадью 48 258 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398. Изъяты для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) у общества: часть земельного участка площадью 228 639 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 6018 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 4405 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 86 061 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 48 258 кв. м, образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398. Обществу предоставлено возмещение за изымаемое для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) имущество в размере 32 863 тыс. рублей посредством перечисления указанной суммы на депозитный счет нотариуса. В иске к птицефабрике отказано.

Компания обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об отмене решения суда по данному делу по новым обстоятельствам. Заявление мотивировано тем, что решением Динского районного суда Краснодарского края от 09.07.2020 № 2-1757/2020 признаны недействительными заключенные между птицефабрикой и обществом сделки по отчуждению земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0203000:1398, 23:07:0203001:35, 23:07:0203000:1395, 23:07:0203001:34. На сегодняшний день реестровым собственником земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398 является птицефабрика, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 24.04.2021. Регистрационная запись произведена 20.04.2021, то есть уже после вынесения решения от 23.12.2020 и апелляционного постановления от 05.03.2021. В этой связи, в настоящее время невозможно исполнение судебных актов в части предоставления обществу возмещения за изымаемый земельный участок в размере 32 863 тыс. рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2021 решение от 23.12.2020 отменено по новым обстоятельствам. Данное решение вступило в законную силу.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.08.2021 принят отказ птицефабрики от кассационной жалобы на решение от 23.12.2020 и апелляционное постановление от 05.03.2021, производство по кассационной жалобе прекращено.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому компания просила: 

– изъять для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) земельные участки: площадью 228 639 кв. м с кадастровым номером 23:07:0000000:4002, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; площадью 6018 кв. м с кадастровым номером 23:07:0203000:1793, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; площадью 4405 кв. м с кадастровым номером 23:07:0203000:1794, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива», площадью 86 061 кв. м с кадастровым номером 23:07:0203000:1795, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; площадью 48 258 кв. м с кадастровым номером 23:07:0203000:1796, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО «Нива»; 

– предоставить возмещение за изымаемое для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) имущество в размере 32 863 тыс. рублей. 

Данное ходатайство судом первой инстанции удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2022, иск удовлетворен в части. Изъяты у птицефабрики для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд): земельный участок с кадастровым номером 23:07:0000000:4002; земельный участок с кадастровым номером 23:07:0203000:1793; земельный участок с кадастровым номером 23:07:0203000:1794; земельный участок с кадастровым номером 23:07:0203000:1795; земельный участок с кадастровым номером 23:07:0203000:1796. Птицефабрике предоставлено возмещение за изымаемые для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) земельные участки в соответствии с заключением эксперта ФИО4 (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки») от 15.03.2022 № 121-Э в размере 47 518 317 рублей, из которых рыночная стоимость изымаемых земельных участков составляет 43 713 021 рублей, убытки, в том числе упущенная выгода, составляют 3 805 296 рублей.

Суды установили, что распоряжением Росавтодора от 06.09.2018 № 3379-р утверждена документация по планировке территории объекта: «Автомобильная дорога М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска. Строительство с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 “Дон” от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке дальнего западного обхода г. Краснодара». Согласно проекту межевания территории в полосу отвода объекта попадает земельный участок площадью 572 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, принадлежащий на праве собственности птицефабрике. Росавтодором приняты распоряжения от 28.02.2019 № 477-р и от 01.10.2019 № 2718-р «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельного участка в целях обеспечения реализации проекта «Автомобильная дорога М-4 “Дон” – от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска. Строительство с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке дальнего западного обхода г. Краснодара», в соответствии с которыми для федеральных нужд подлежит изъятию следующее недвижимое имущество, находящееся в собственности: часть земельного участка площадью 228 639 кв. м, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 6018 кв. м, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 4405 кв. м, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 86 061 кв. м, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 48 258 кв. м, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398. В дальнейшем птицефабрика заключила с обществом договоры купли-продажи земельных участков. В ЕГРН зарегистрирован переход прав на земельные участки. Решение об изъятии и перечень необходимых для проведения оценки документов вручено 12.12.2019 за № 1882. Осмотр участка произведен 16.12.2019, о чем составлен акт, подписанный подрядчиком истца и ответчиком. Птицефабрикой 19.07.2020 получено уведомление об изъятии земельных участков для государственных нужд с указанием даты проведения осмотра земельных участков и перечнем документов, которые необходимо представить для расчета стоимости возмещения. На момент подачи искового заявления об изъятии у ответчика для государственных нужд Российской Федерации объектов недвижимости и предоставлении возмещения за изымаемое для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) имущество, согласно данным ЕГРН собственником земельных участков являлось общество. Истцом направлялось соглашение об изъятии указанного земельного участка для федеральных нужд, которое не подписано. В связи с тем, что общество по истечении девяноста дней со дня получения проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд (13.04.2020) не представило подписанное соглашение об изъятии недвижимости для государственных нужд, компания обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением. Судебные инстанции при разрешении спора руководствовались статьями 279, 281, 282 Гражданского кодекса, статьями 49, 56.8, 62 Земельного кодекса, статьями 11, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). Суды учли также разъяснения, приведенные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденном 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (далее – Обзор № 1). Судебные инстанции исходили из того, что у компании имеются законные основания для изъятия земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0000000:4002, 23:07:0203000:1793, 23:07:0203000:1794, 23:07:0203000:1795, 23:07:0203000:1796 для государственных (федеральных) нужд. При этом истцом соблюдены требования законодательства, регулирующие процедуру изъятия недвижимого имущества, что ответчиком не оспариваются. Спор возник по стоимости возмещения за изымаемые земельные участки. Компанией размер возмещения определен в соответствии с отчетом ООО «Нексиа Пачоли Консалтинг» от 18.03.2020 № 2032188/0819/102, он составил 32 863 тыс. рублей, из которых: рыночная стоимость земельных участков, подлежащих изъятию, составила 32 350 тыс. рублей, размер убытков – 513 тыс. рублей. Птицефабрика не согласилась с таким размером возмещения, поэтому суд первой инстанции по ходатайству ответчика назначил судебную оценочную экспертизу, производство которой поручено эксперту ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» ФИО5 В заключении от 22.10.2021 № А32-47625/2020 указано, что размер возмещения, связанный с изъятием спорных земельных участков, составляет 58 931 544 рублей, в том числе рыночная стоимость земельных участков – 55 866 648 рублей, убытки – 3 064 860 рублей. Судом первой инстанции по ходатайству истца о проведении повторной оценочной экспертизы с согласия ответчика такая экспертиза назначена, ее производство поручено ФИО4 – эксперту ООО «Региональный центр экспертизы и оценки». Согласно экспертному заключению от 15.03.2022 № 121-Э размер возмещения, связанный с изъятием земельных участков, составил 47 518 317 рублей, в том числе рыночная стоимость земельных участков – 43 713 021 рублей, убытки – 3 805 296 рублей. С учетом ходатайства истца в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в судебном заседании, состоявшемся 22.04.2022, проведен опрос сторонами эксперта, который ответил на поставленные перед ним вопросы. В соответствии с пояснениями эксперта в заключении представлены подробные описания и обоснования корректировки, что опровергает соответствующие возражения компании. Поскольку размер корректировки на характеристики земельного участка, связанный с невозможностью использования по прямому назначению (чересполосица, узкополосица, вперемешку с чужими участками, полосами, многоугольники неправильной формы), правообладатель лишается возможности вести хозяйственную деятельность на площади многоконтурных участков, в результате чересполосицы. Отношение площади массива земельного участка, которого невозможно использовать в сельскохозяйственной деятельности к площади всего участка – объекта оценки составило 16% (3,188/19,8619). Данная корректировка отражает утраченную 100% полезность части многоконтурного участка площадью 3,188 га, которая в общей площади участка 19,8619 га занимает 16%, другими словами снижает вклад участка в стоимость, на 16%. Оснований для переоценки вывода о том, что применение корректировки в размере 0,84 расчетным путем является обоснованным, не установлено. Доводы компании в части того, что эксперт не в полном объеме проанализировал подобранные объекты-аналоги. что привело к искажению результатов оценки, отклонены апелляционным судом. Приведенные истцом в обоснование своих возражений аналоги не могут быть приняты, так как для объединения (перераспределения) двух смежных участков покупатель должен понести дополнительные затраты на образование единого массива, о чем сказано в объявлении: предлагается к продаже со скидкой к цене. Кроме того, земельные участки имеют различия в виде разрешенного использования, что не гарантирует юридической возможности их объединения. Ответчик указал, что в случае применения в качестве объекта – аналога массива, равного площади двух земельных участков, необходимо учесть в составе корректировки к такому аналогу дополнительные затраты для приведения такого массива к характеристикам, позволяющими определить участок-аналог в качестве индивидуально-определенной вещи, аналогично объекту оценки. Данная методика корректировок подтверждается отраженной в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков (распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2022 № 568-р), методологии, где сказано «Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами: определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки». Но, в случае, если не учитывать правовые позиции в части участка, как объекта права, нарушив методику подбора аналогов и приняв массив в качестве аналога, массив, проведение дополнительного объема корректировок на различия в характеристиках снижает вероятность расчетов. Таким образом, требование принять в качестве аналога массив определенной площади, без характеристик, позволяющих определить участок в качестве индивидуально-определенной вещи, без установленных границ участка в натуре, как объекта права, нельзя признать обоснованным ни с точки зрения участка как объекта права, так и нельзя признать такой подбор аналогов соответствующим требованиям методики оценки в части подбора аналогов, наиболее сходных с объектом оценки. Доводы компании в части неправомерного задвоения корректировки на один и тот же ценообразующий фактор, судом апелляционной инстанции также отклонены. Описание различий образованного многоконтурного участка от обычных, представленных на рынке, а также ограничений, связанных с возможностью массива для выращивания пропашных культур, отражено на страницах 21 – 24, 42 – 43 заключения и учтено в расчетах таблицы 10 страниц 46 – 47. Ответчик правомерно указал, что для устранения указанных существенных ограничений использования участков по сравнению с аналогами, которые таких ограничений не имеют, применена понижающая корректировка 25% (или коэффициент 0,75). Корректировки 0,84 и 0,75 отражают степень влияния различных факторов на цену: 0,84 отсутствие полезности части массива (16% доли в общей площади): невозможности приносить прибыть; существенное ограничение в использовании части массива участка, составляющего 34% от общей площади участка для извлечения прибыли. При образовании 54% доли от площади массива 19,8619 га, практически выведенных из оборота, не обладающих полезностью, или практически исключающих возможность соблюдения агротехники возделывания для ведения рентабельного производства, но требующих дополнительных затрат собственника по соблюдению требований в части уплаты налогов и иных обязательств, суммарная корректировка в размере 40% к аналогам, которые не имеют таких ограничений в пользовании, не может быть признана завышенной. Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций признали заключение от 15.03.2022 № 121-Э надлежащим (достоверным, допустимым и относимым) доказательством, с учетом которого, определили размер возмещения за изъятые земельные участки.

Компания обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить в части определения размера возмещения за изъятие земельных участков, дело направить в этой части на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды в качестве доказательства размера возмещения при изъятии земельных участков должны принять отчет об оценке ООО «Нексиа Пачоли Консалтинг» от 18.03.2020 № 2032188/0819/102. Данный отчет прошел экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов, и правил оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в СРО Региональная ассоциация оценщиков. Отчет полностью соответствует нормам земельного законодательства и законодательства в области оценочной деятельности. При этом экспертное заключение от 15.03.2022 № 121-Э не может быть положено в основу решения суда, поскольку проведено с нарушениями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. Для расчета рыночной стоимости земельных участков (исходного участка площадью 572 тыс. кв. м и сохранившегося у правообладателя площадью 198 619 кв. м) эксперт использует объекты-аналоги № 1 и № 3. Компания приводит описание этих участков и полагает, что эксперт не в полном объеме проанализировал подобранные объекты-аналоги, что привело к искажению результатов оценки. В заключении эксперт не приводит, как им произведен расчет и получен корректирующий коэффициент в размере 0,84, связанный с невозможностью использования земельного участка по назначению. При этом сумма площадей многоконтурного участка по расчетам эксперта составляет 18,8080 га, тогда как площадь, остающаяся у правообладателя, составляет 19,8919 га, которая и применяется в расчетах при определении экспертом рыночной стоимости земельного участка, сохраняющегося у правообладателя после изъятия. Таким образом, неверный методологический расчет корректирующего коэффициента, а также арифметическая ошибка в расчетах площадей, привели к искажению результатов оценки. Эксперт также вносит понижающую корректировку за форму земельного участка (-25%). Корректировка рассчитана на основании справочника (СтатРиелт), но в сочетании с коэффициентом невозможности использования земельных участков по назначению в размере 0,84 (-16%) в отношении всех объектов-аналогов. Использование сочетания этих корректировок представляет собой задвоение на один и тот же ценообразующий фактор, что привело  к необоснованному завышению стоимости объекта оценки.                       

Птицефабрика в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик полагает, что экспертом подобраны объекты-аналоги, наиболее схожие с объектом оценки. Требование компании принять в качестве аналога массив определенной площади, а не земельные участки как индивидуально-определенные вещи, нельзя признать обоснованным. Примененная экспертом корректировка отражает утраченную 100% полезность части многоконтурного участка площадью 3,188 га, которая в общей площади участка 19,8619 га занимает 16%, другими словами, снижает вклад участка в стоимость на указанный процент. При этом расхождение площади составляет около 0,3% и не является результатом ошибки эксперта, а обусловлено исходными данными Росреестра (+/-), который не признает такие расхождения существенными. Не могут они быть таковыми и с точки зрения влияния на итоговый результат рыночной стоимости. Образованная форма участков после изъятия исключает возможность нормального использования их в сельскохозяйственном производстве на площади 3,188 га. Диапазон скидки 25% (максимальный) принят экспертов исходя из того факта, что более существенные недостатки, связанные с искривлением, ограничением ширины, вытянутости, многоконтурности, а также и доли неудобств (34% от общей площади массива), который остается в собственности после изъятия участка, на рынке просто не представлены. Отчет об оценке ООО «Нексиа Пачоли Консалтинг» от 18.03.2020 № 2032188/0819/102 не может приниматься во внимание, поскольку составлен более чем за два года до принятия судом первой инстанции решения.  

От иных лиц, участвующих  в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представители компании поддерживали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить.

Представитель птицефабрики возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве. 

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением Росавтодора от 06.09.2018 № 3379-р утверждена документация по планировке территории объекта: «Автомобильная дорога М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска. Строительство с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 “Дон” от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке дальнего западного обхода г. Краснодара». 

Согласно проекту межевания территории в полосу отвода объекта попадает земельный участок площадью 572 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:07:0203000:1398, принадлежащий на праве собственности птицефабрике. Росавтодором приняты распоряжения от 28.02.2019 № 477-р и от 01.10.2019 № 2718-р «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельного участка в целях обеспечения реализации проекта «Автомобильная дорога М-4 “Дон” – от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска. Строительство с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке дальнего западного обхода г. Краснодара», в соответствии с которыми для федеральных нужд подлежит изъятию следующее недвижимое имущество: часть земельного участка площадью 228 639 кв. м, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 6018 кв. м, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 4405 кв. м, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 86 061 кв. м, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398; часть земельного участка площадью 48 258 кв. м, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0203000:1398. 

В дальнейшем птицефабрика заключила с обществом договоры купли-продажи земельных участков. В ЕГРН зарегистрирован переход прав на земельные участки. 

Решение об изъятии и перечень необходимых для проведения оценки документов вручено 12.12.2019 за № 1882. Осмотр участка произведен 16.12.2019, о чем составлен акт, подписанный подрядчиком истца и ответчиком. 

Птицефабрикой 19.07.2020 получено уведомление об изъятии земельных участков для государственных нужд с указанием даты проведения осмотра земельных участков и перечнем документов, которые необходимо представить для расчета стоимости возмещения. 

На момент подачи искового заявления об изъятии у ответчика для государственных нужд Российской Федерации объектов недвижимости и предоставлении возмещения за изымаемое для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд) имущество, согласно данным ЕГРН собственником земельных участков являлось общество. Истцом направлялось соглашение об изъятии указанного земельного участка для федеральных нужд, которое не подписано. 

В связи с тем, что общество по истечении девяноста дней со дня получения проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд (13.04.2020) не представило подписанное соглашение об изъятии недвижимости для государственных нужд, компания обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекс заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 279 Гражданского кодекса принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

По правилам статьи 49 Земельного кодекса изъятие путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в том числе со строительством (реконструкцией) автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, при отсутствии других возможных вариантов строительства (реконструкции) этих объектов.

На основании пункта 1 статьи 56.2 Земельного кодекса изъятие земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения, осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.

В соответствии с Положением о Федеральном дорожном агентстве, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.07.2004 № 374, таким федеральным органом исполнительной власти является Росавтодор. Согласно пункту 5.4.1.1 названного Положения к полномочиям Росавтодора относится принятие решений об изъятии, в том числе путем выкупа, для федеральных нужд земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для строительства (реконструкции) автомобильных дорог федерального значения.

Статья 56.3 Земельного кодекса (пункт 1) предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В силу норм статьи 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие. В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

Организации, уполномоченные в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации осуществлять деятельность по строительству и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, входят в перечень организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2015 № 442.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункты 2 и 3 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется ряд документов, в том числе кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков (пункт 4 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» данного заказного письма. Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении (пункты 6, 7 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 данной статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса).

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункты 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса).

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, установленных данной статьей (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса).

В Обзоре № 1 указано следующее. По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса).

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения за изъятие (справедливого размера выкупной стоимости) земельных участков суд первой инстанции назначил оценочную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз», которым подготовлено заключение от 22.10.2021 № А32-47625/2020.

По мотивированному ходатайству компании и в отсутствие возражений со стороны птицефабрики, суд первой инстанции назначил повторную оценочную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «Региональный центр экспертизы и оценки», которым подготовлено заключение от 15.03.2022 № 121-Э.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о необходимости определения размера возмещения за изымаемые земельные участки в соответствии с экспертным заключением от 15.03.2022 № 121-Э, которое признали надлежащим (достоверным, допустимым и относимым) доказательством по делу. Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что размер возмещения за изымаемые для государственных (федеральных) нужд земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0000000:4002, 23:07:0203000:1793, 23:07:0203000:1794, 23:07:0203000:1795, 23:07:0203000:1796 составляет 47 518 317 рублей. В размер данного возмещения включается рыночная стоимость изымаемых земельных участков – 43 713 021 рубль и убытки (упущенная выгода) в связи с изъятием – 3 805 296 рублей. Поэтому судебные инстанции удовлетворили исковые требования компании, определив справедливое возмещение за изъятие в указанном размере.   

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы компании о том, что заключение эксперта от 15.03.2022 № 121-Э является ненадлежащим доказательством по делу, судом округа отклоняется. Данное заключение исследовано судами первой и апелляционной инстанций, которыми признано соответствующим требованиям статей 82, 83 и 86 Кодекса. Компетенция эксперта подтверждена, выводы заключения непротиворечивы и основаны на материалах дела, оно является ясным и полным, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Возражения, которые приводит компания, ранее уже исследовались судебными инстанциями, которыми отклонены с приведением мотивов их непринятия (с учетом содержания экспертного заключения и письменных пояснений эксперта ФИО4 в суде первой инстанции).   

Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно, которыми и выполнена обязанность по определению обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела. Выводы судов по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не выявлено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2022 по делу № А32-47625/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий            В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                      Т.Н. Драбо

                                                                                                                                 И.В. Сидорова