АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-933/2020

г. Архангельск

17 июля 2020 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2020 года  

Решение в полном объёме изготовлено 17 июля 2020 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 165300, г.Котлас, Архангельская область, пл.Советов, дом 3)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Полистрой" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 165300, г.Котлас, Архангельская область, ул.Маяковского, дом 36, корп.Б, офис 2)

о взыскании 308 391  руб. 42 коп., расторжении  договора и о возложении обязанности  освободить земельный участок,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Полистрой"

к комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас"

о досрочном расторжении договора аренды;  о взыскании   5 700 000 руб., 

установил:

комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (далее  -  истец, Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью "Полистрой" (далее  - ответчик, Общество), в котором просит: 

- взыскать с ответчика 308 391 руб. 42  коп., в том числе: 287 113 руб. задолженности по уплате арендной  платы за 4 квартал 2017 (с 10.10.2017 по 31.12.2017), за  2018 и  2019 годы по договору аренды земельного участка № 4312 от 29.12.2014, 21 278 руб. 42  коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 26.12.2017 по 27.01.2020, 

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.12.2014 № 4312, заключенный  между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" и обществом с ограниченной ответственностью "Полистрой", 

- обязать ответчика в течение десяти календарных дней с даты вступления в силу решения суда передать истцу земельный участок,  расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 29:24:050202:694, площадью 30 060 кв.м., разрешенное использование: комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Общество с иском не согласилось, предъявило встречное исковое заявление  о досрочном расторжении договора аренды от 29.12.2014 № 4312 на основании статей 415, 620 ГК РФ;  о взыскании   5 700 000 руб., уплаченных при заключении договора аренды.

Встречный иск принят к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным.

Истец и ответчик, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в нем не направили.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

29.12.2014 между Комитетом   (арендодатель по договору) и Обществом    (арендатор по договору) по результатам аукциона, оформленным протоколом от 08.12.2014, заключен договор № 4312 аренды земельного участка, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 29:24:050202:694, площадью 30 060 кв.м., разрешенное использование: комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Срок действия договора установлен с 29.12.2014  на 10 лет (пункт 2.1. договора).

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается в соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Архангельской области, утвержденным Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп, по формуле: А = Упкс x Sзу x Ст x Квр x Кинф, где: А - размер арендной платы (руб.); Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. м), который на момент заключения договора составляет 1 077, 87 руб. / кВ.м., Sзу - общая площадь земельного участка (30 060 кв. м); Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%), утв. решением Собрания депутатов МО "Котлас" от 24.06.2010 №138-273-р  равная 0,3%, Кинф- коэффициент инфляционных процессов, и составляет 107 924 руб.

Согласно пункту 3.2. арендная плата юридическими лицами вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за IV квартал - не позднее 25 декабря текущего года.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем изменения коэффициента инфляционных процессов, при изменении базовой ставки арендной платы, а также удельного показателя кадастровой стоимости.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 29.12.2014.

Уведомлениями от 23.01.2017, от 24.01.2018, от 27.12.2018 Комитет направлял ответчику расчеты арендных платежей на 2017, 2018, 2019 годы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 22.05.2017 по делу А05-2091/2017 с Общества в пользу Комитета взыскано 213 087 руб. 92 коп., в том числе 197 160 руб. задолженности по арендной плате за период с 29.12.2014 по 31.12.2016 (за исключением 1-го квартала 2015 года) и 15 927 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 15.04.2015 по 06.02.2017. 

Также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 26.11.2019  по делу № А05-10285/2019 на Общество возложена обязанность  включить Комитет в реестр требований кредиторов с суммой долга 274 053 руб. 92 коп., в том числе 258 126 руб. задолженности по арендной плате (долг, взысканный решением по делу № А05-2091/2017 и 60 966 руб. долга по арендной плате за 1 и 2 квартал 2017 года) и 15 927 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку Общество, используя земельный участок, арендную плату за это пользование вносило нерегулярно и в неполном объеме, Комитет   направила в его адрес уведомление от 22.08.2019 о прекращении арендных отношений, в котором предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды и  освободить земельный участок, а также потребовал погасить задолженность.

В ответе на уведомление Общество сообщило, что согласно на расторжение договора аренды при условии возврата 5 700 000 руб., уплаченных при заключении  договора аренды.

Претензией от 18.09.2019 Общество, ссылаясь на то, что земельный участок был передан в аренду в ненадлежащем состоянии, не позволяющем его использовать по назначению,  потребовало от Комитета провести необходимые работы по устранению недостатков земельного участка либо перечислить Обществу денежные средства, необходимые для производства этих работ.

Письмом от 10.10.2019 Комитет ответил отказом на претензию Общества.

Поскольку Общество задолженность не оплатило, соглашение о расторжении договора не подписало,  земельный участок не освободило, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Ответчик, возражая относительно иска, указывает, что после принятия земельного участка обнаружилось, что строительство жилых домов невозможно ввиду полного зарастания земельного участка деревьями. В результате проведенных работ по таксации лесных насаждений, расположенных на земельном участке, установлено, что на этом земельной участке произрастает 66 куб.м.  деловой древесины, остальная часть участка покрыта мелкими лесонасаждениями, не подлежащими таксации. Указанные недостатки не оговаривались при передаче земельного участка в аренду. Также ответчик указывает, что на земельном участке имеются  санитарно-защитные зоны, что подтверждается проектом планировки территории, подготовленным по заказу Общества. Правилами землепользования и застройки МО «Котлас» запрещено размещение жилой застройки в санитарно-защитной зоне. В аукционной документации сведений о наличии на земельном участке санитарно-защитной зоны не имелось. Проведенными Обществом инженерно-геологическими изысканиями подтверждается на земельном участке не рекомендуется строительство жилых домов из-за высокой степени водонасыщенного слоя, глубины торфяного слоя и отсутствия естественного дренажа.   

Указанное, по мнению Общества, свидетельствует о невозможности использовать земельный участок по назначении и является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора и для возврата арендатору уплаченных за заключение договора денежных средств.

Оценив обстоятельства дела, суд признает иск Комитета подлежащими удовлетворению и не находит оснований для удовлетворения встречного иска в связи со следующим.

В силу абзаца третьего части 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.01.2017, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель, в силу статей 611, 612 ГК РФ, обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. 

В силу статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эти требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

При этом, в силу части 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 38.2 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ, действовавшей на дату проведения аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:24:050202:694, аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Подпунктом 1 пункта 2 той же статьи предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ, должны быть указаны предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка.

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в пункте 12 статьи 38.1 ЗК РФ, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе (пункт 1 статьи 38.2 ЗК РФ).

Из извещения о проведении аукциона, опубликованного в газете Двинская Правда, следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:24:050202:694 указаны следующие ограничения: часть площадью 441 кв.м. ограничена охранной зоной газопровода, часть площадью 2007 кв.м. – охранной зоной ВЛ-10 кВ.

Эти ограничений включены в условия договора аренды земельного участка.

В обоснование своих возражений о нахождении в границах земельного участка санитарно-защитных зон ответчик ссылается на то, что согласно разработанному в 2015 году по заказу Общества МУП МО «Котлас» «Котласпроект» проекту планировки территории по адресу: 

<

...> пункт 2 проекта) земельный участок ограничен с запада Промышленной зоной (ПК – Коммунальная зона) – территория Базы Лесхоза (санитарно-защитная зона 50 м), территория Путевой части 26 (мелкий ремонт ж/д техники) (санитарно-защитная зона 100 м). По доводам ответчика из графической части проекта следует, что санитарно-защитные зоны входят в границы арендованного земельного участка.

Вместе с тем на дату проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:24:050202:694 действовали Правила землепользования и застройки городского округа «Котлас», утвержденные Решением Собрания депутатов МО «Котлас» от 30.10.2014 года № 75-н, согласно которым на спорном земельном участке возможно комплексное освоение в целях жилищного строительства. 

С 07.07.2020 года на территории городского округа Архангельской области «Котлас» действуют новые Правила землепользования и застройки, утвержденные постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 25.06.2020 года № 57-п, которыми также разрешено комплексное освоение в целях жилищного строительства земельного участка.

Согласно пояснениям Комитета разработанная Обществом документация по планировке территории арендованного земельного участка,  утверждена постановлением администрации МО «Котлас» от 02.10.2015 № 2432, поскольку соответствовала требованиям технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом границ зон с особыми условиями использования территорий.

 В схеме планировочной организации спорного земельного участка отражены показатели проекта планировки, экспликация земельных участков под жилую застройку, экспликация зданий и сооружений, ведомость тротуаров, дорожек, площадок. 

При этом их схемы планировки территории усматривается, что по западной границе земельного участка, ограниченной санитарно-защитной зоной, размещены элементы благоустройства (проезды, дороги).

Таким образом, из утвержденного проекта планировки территории не следует невозможность комплексного освоения спорного земельного участка в целях жилищного строительства.

Поскольку комплексное освоение участка не предусматривает его сплошной застройки и в санитарно-защитной зоне возможно размещение объектов благоустройства территории, а также учитывая, что  санитарно-защитная зона лишь к незначительной площади входит к границы земельного участка, а предоставлены Обществом проект планировки территории утвержден, суд признает необоснованными доводы Общества о наличии санитарно-защитной зоны в границах земельного участка  как на обстоятельство, препятствующее использованию этого участка.

Также ответчиком предоставлен в материалы дела технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий, подготовленный в 2019 году ООО «Проектгазстрой», из которого следует, что территория земельного участка заболочена, глубина водонасыщенного торфяного  слоя варьируется от 0,65 до 1,3 м.; требуется понижение грунтовых вод не менее двух метров от проектной отметки поверхности; использование участка под строительство возможно только при обязательном условии проведения дренажных работ по осушению земельного участка. Также в техническом отчете содержится вывод о том, что на земельном участке не рекомендуется строительство жилых домов из-за высокой степени водонасыщенного слоя, глубины торфяного слоя и отсутствия естественного дренажа.  

Оценив указанное доказательство, суд исходит из того, что он не может быть принят в качестве доказательства невозможности использования земельного участка в предоставленных целях.

Отчетом рекомендовано не использовать земельный участок в целях жилищного строительства, но в нем не имеется вывода о невозможности такого использования. Из отчета следует, что в целях строительство требуется понижение грунтовых вод на земельном участке не менее двух метров от проектной отметки поверхности.

Также суд не принимает доводы Общества о том, что участок в зарос лесной растительности и о том, что свод этой растительности требует значительных финансовых затрат.

О наличии растительности на принимаемом в аренду земельном  участке Обществу должно было быть известно при осмотре этого земельного участка и подписании акта приема-передачи.

Из передаточного акта от 29.12.2014 к договору аренды следует, что земельный участок принят Обществом в надлежащем состоянии, как есть на день подписания акта.

При заключении договора аренды Общество  могло и должно было выяснить всю информацию о состоянии участка, просчитать экономику и риски хозяйственной деятельности по освоению этого участка, в том числе определить расходы, необходимые для очистки земельного участка от лесных насаждений.

Указывая на значительность затрат на расчистку участка, Общество заявляет не о невозможности, а о более высокой стоимости мероприятий, связанных с подготовкой участка к строительству, чем оно рассчитывал при заключении сделки. Однако это обстоятельство не дает  права отказаться от исполнения сделки.

Таким образом, ответчик не доказал, что имеются недостатки участка, которые не были и не могли быть известны ему при участии в аукционе и препятствуют использованию участка в соответствии с условиями договора. Приведенные ответчиком доводы не могут являться основанием для расторжения договора аренды земельного участка по правилам статьи 620 ГК  РФ.

В связи с изложенным встречное требование Общества о досрочном расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит.

Из протокола от 08.12.2014 о результатах аукциона и аукционной документации следует, что начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка) определена условиями аукционной документации в сумме 5 700 000 руб.

В связи с тем, что для участия в аукционе была подана только одна заявка – заявка Общества, аукцион был признан несостоявшимся и Обществом, как с единственным участником аукциона был заключен договор аренды. 

При этом условием заключения договора аренды являлась оплата начальной цены прав на заключение договора в сумме 5 700 000 руб.

Поскольку по результатам аукциона с Обществом  как с единственным участником аукциона был заключен договор аренды и земельный участок был передан арендатору, оснований для возврата внесенной платы за полученное право на заключение договора аренды в сумме 5 700 000 руб.  не имеется, в связи с чем встречное требование ответчика о взыскании с Комитета указанной суммы удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. 

Условиями договора аренды от 29.12.2014 № 4312, заключенного на торгах, предусмотрен расчет арендной платы по формуле, установленной  Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 12.12.2009 № 190-пп.

Исходя из указанного положения по расчету истца  размер арендной платы за период с 10.10.2017 по 31.12.2019 составляет 287 113  руб.

Ответчик в установленные сроки арендную плату за указанный период не внес, расчеты истца не оспорил.

Представленный истцом расчет задолженности ответчика по арендной плате суд находит обоснованным.

В силу статей 309, 310 ГК РФ принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

С учетом изложенного требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате обосновано и подлежит удовлетворению.

В связи с невнесением ответчиком арендной платы за спорный период истец на  основании статьи 395 ГК РФ начислил проценты  в размере 21 278   руб. 42 коп. за период с 26.12.2017 по 27.01.2020.

В соответствии с расчетом истца пени начислены исходя из сумм арендных платежей, подлежащих уплате за спорный период, и периодов просрочки по этим платежам.

Проверив расчет истца, суд находит его правильным и соответствующим положениям статьи 395 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, поскольку факт просрочки ответчика внесения арендной платы за спорный период подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании процентов подлежит удовлетворению в заявленной сумме.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Такое же условие предусмотрено пунктом 4.1.1. договора аренды № 4312.

Материалами дела подтверждается, что арендная плата ответчиком не уплачена с 4-го квартала 2015 года, то есть  более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

Данное обстоятельство, в соответствии со статьей 619 ГК РФ является основанием для расторжения судом указанного договора.

Претензия об уплате задолженности и предложение о расторжении договора оставлены ответчиком без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, требование истца о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

Статей 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 6.3. договора аренды  при прекращении договора арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

Поскольку доказательства возврата ответчиком земельного участка не представлены, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В силу части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд признает предложенный истцом десятидневный срок возврата земельного участка разумным и указывает его в качестве срока совершения действия ответчиком.

Государственная пошлина по первоначальному иску, от уплаты которой истец как орган государственной власти освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с частью 3 статьей 110  АПК РФ. 

Расходы по уплате государственной пошлины по встречному иск относятся на ответчика в силу части 1 статьи 110 АПК РФ. При этом при принятии встречного иска удовлетворено ходатайство ответчика об уменьшении размера государственной пошлины до 2000 руб., в связи с чем недостающая сумма госпошлины с ответчика в федеральный бюджет не взыскивается.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

иск комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Полистрой" в пользу комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" 308 391 руб. 42  коп., в том числе: 287 113 руб. долга и  21 278 руб. 42  коп. процентов. 

Расторгнуть договор от 29.12.2014 № 4312 аренды земельного участка, заключенный  между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" и обществом с ограниченной ответственностью "Полистрой". 

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Полистрой"  в течение десяти календарных дней с даты вступления в силу настоящего решения передать комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" земельный участок,  расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 29:24:050202:694.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Полистрой"   отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Полистрой"  в доход федерального бюджета 21 168 руб. государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья                                  А.Б.Филипьева