Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-44890/2022

22 июля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  19 июля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  22 июля 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Шанс» (адрес:  Россия 187000, 

<

...>);

ответчик: Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (адрес:  Россия 187000, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>);

об обязании заключить договор на новый срок,

при участии: 

- от истца: ФИО2 (доверенность от 18.04.2022), ФИО3 (генеральный директор, решение от 11.08.2018 №5),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 01.12.2021),

установил:

ООО «Шанс» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области заявлением о признании незаконным решения Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация), изложенного в письме от 19.04.2022, исх. № 06-03-1232/2022, об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору от 01.11.2011 года № 53 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> у дома 5, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды, а также требованием об обязании Администрации в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о продлении на три года срока аренды земельного участка, с кадастровым номером 47:26:0606002:1, расположенного по адресу: 

<

...> у дома 5 и направить проект дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия аренды на три года.

В предварительном судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал. Представитель Комитета против заявления возражал, по основаниям, изложенным в отзыве. 

Принимая во внимание присутствие сторон в судебном заседании, подготовленность дела к судебному разбирательства и отсутствие у сторон дополнительных доказательств, арбитражный суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел исковое заявление по существу.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

01.11.2011 между Администрацией и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (далее – ИП ФИО6) на основании постановления Администрации от 24.10.2011 № 2820-па был заключен договор аренды земельного участка № 53 (далее - договор), в соответствии с которым ИП ФИО6 по акту приема-передачи от 01.1.20211 в аренду был предоставлен земельный участок площадью 145 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> у дома 5 (далее – земельный участок). 

Государственная регистрация договора произведена 17.02.2012. 

24.08.2012 между истцом ИП ФИО6 был заключен договор цессии (уступки права требования), в соответствии с которым право аренды на земельный участок, было передано Обществу.

Государственная регистрация договора цессии (уступки права требования) произведена 12.09.2012.

Таким образом, судом установлено, и не оспаривается сторонами, что права и обязанности арендатора по договору перешли к Обществу. 

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что договор действует по 23.10.2016.

Письмом от 08.02.2017 № 2266/16 Администрация сообщила Обществу о том, что договор считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, 07.06.2019 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору. 

В дальнейшем Администрация ежегодно уведомляла Общество об изменении размера арендной платы по договору (уведомления от 31.01.2018, от 13.02.2019, от 18.02.2020, от 12.03.2021). 

Уведомлением от 18.02.2022 № 06-03-459/2022 Администрация сообщила Обществу об отказе от исполнения договора и необходимости передачи земельного участка в срок не позднее 01.06.2022. 

Однако Общество, посчитав, что в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 58-ФЗ) имеет право на продление срока действия договора, обратилось в Администрацию с заявлением от 13.04.2022 о заключении дополнительного соглашения к договору о продлении срока действия договора до мая 2025 года. 

Рассмотрев указанно заявление Общества, Администрация письмом от 19.04.2022 № 06-03-1232/2022 сообщила о невозможности заключения дополнительного соглашения к договору о продлении срока его действия, в связи с тем, что положения статьи 8 ФЗ № 58-ФЗ не могут быть применены в данной ситуации, поскольку договор прекратил свое действие 23.10.2016, не мог быть продлен на неопределенный срок, а уведомлением от 18.02.2022 Администрация отказалась от исполнения договора. 

Не согласившись с отказом Администрации, ссылаясь на то, что договор действовал как минимум до 18.05.2022, в связи с чем к нему применимы положения статьи 8 ФЗ № 58-ФЗ в части продления срока его действия, обжаловало его в судебном порядке. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указано в части 3 статьи 8 ФЗ № 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. 

В силу части 4 указанной статьи ФЗ № 58-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 статьи ФЗ № 58-ФЗ, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. 

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 статьи 8 ФЗ № 58-ФЗ, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 ФЗ № 58-ФЗ). 

В обоснование заявленных требований Общество указывает на то, что в силу статьи 621 ГК РФ договор возобновлен на неопределенный срок и, если учитывать уведомления Комитета об отказе от исполнения договора от 18.02.2022, датой прекращения договора является 18.05.2022. Общество обратилось в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора до даты прекращения действия договора (13.04.2022), следовательно, у Комитета отсутствовали основания для отказа в продлении срока действия договора в соответствии со статьей 8 ФЗ № 58-ФЗ.

Действительно, статьей 8 ФЗ № 58-ФЗ предусмотрена возможность продления договора аренды при соблюдении изложенных в Законе условий. Однако Обществом, обращаясь с заявлением о продлении действия договора, не учтено следующее. 

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). 

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ). 

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – ФЗ № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. 

В силу части 9 статьи 17.1 ФЗ № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора. 

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) разъяснено, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. 

В абзаце 3 пункта 1 Постановления № 73 указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

Таким образом, при применении положений статьи 17.1 ФЗ № 135-ФЗ правовое значение имеет дата заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества. 

Судом установлено, что договор заключен 01.11.2011 на период с момента государственной регистрации по 23.10.2016, т.е. после вступления в силу положений статьи 17.1 ФЗ № 135-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что последующее предоставление земельного участка в силу статьи 17.1 ФЗ № 135-ФЗ было возможно только посредством проведения торгов, в связи с чем договор не мог быть возобновлен на неопределенный срок в соответствии с положениями статьи 621 ГК РФ. 

Учитывая, что спорный договор прекратил свое действие и не мог действовать в режиме неопределенного времени, отказ Комитета, выраженный в письме от 19.04.2022, является законным и обоснованным. 

При этом факт внесения Обществом арендной платы по договору сам по себе не может являться подтверждением действительности договора, поскольку статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Помимо изложенного следует дополнить, что по смыслу статьи 425 ГК РФ, окончание срока действия договора само по себе не влечет прекращения обязательств сторон, и при отсутствии в договоре специальной оговорки договор действует до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. Таким образом, понятия «срок действия договора» и «действие договора в течение какого-то времени» не тождественны.

Суть отношений по аренде имущества заключается в предоставлении собственником своего имущества во временное владение и пользование. Существу арендных отношений соответствует предоставленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ любой стороне договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право отказаться от такого договора вне зависимости от каких бы то ни было причин с соблюдением установленного порядка. Данное право служит гарантией соблюдения интересов участников арендных отношений как отношений по временному пользованию чужим имуществом.

Специальное правило, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, означает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок или при продолжении действия договора по окончании определенного в нем срока каждая из сторон должна осознавать возможность прекращения этого договора в любой момент при соответствующем волеизъявлении другой стороны.

Как видно из материалов дела, к моменту обращения Общества в Комитет с требованием о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора  аренды земельного участка срок действия этого договора, определенный договором, истек. Следовательно, даже если исходить из того, что договор действовал в режиме неопределенного срока, необходимо признать, что Комитет выразил волю на прекращение договора и заявил об одностороннем отказе от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ путем направления уведомления от 10.07.2020, что применительно к срочному договору было бы равносильно заявлению арендодателем в суд требования о расторжении договора, поскольку в ином порядке в отсутствие соглашения сторон срочный договор не может быть расторгнут, если только в самом договоре не предусмотрено иное.

С учетом данных обстоятельств утверждение Общества о наличии у него права на заключение дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока его действия, и соответствующей обязанности у Комитета, является ошибочным, основан на неверном применении норм права.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.