СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-2112/2018-ГКу

г. Пермь

19 апреля 2018 года

Дело № А60-55877/2017

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

судьи Власовой О.Г., 

без вызова лиц, участвующих в деле,  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест",

на мотивированное решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 29 декабря 2017 года

принятое в порядке упрощенного производства судьей Селиверстовой Е.В.,

по делу № А60-55877/2017	

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Таганская 55А" (ОГРН 1076673015583, ИНН 6673165127)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (ОГРН 1036605188168, ИНН 6674092023)

о взыскании задолженности по договору оказания услуг по эксплуатации нежилых помещений и мероприятий по оценке земли, пеней,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Таганская 55А" (далее – ООО "УК Таганская 55А", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (далее – ООО "Мега-Инвест", ответчик) о взыскании задолженности по оплате мероприятий по оценке земли и за услуги, оказанные в феврале 2017 года по договору оказания услуг по эксплуатации нежилых помещений № 3-1 от 15.06.2007, в общей сумме 37 839 руб. 29 коп., неустойки, начисленной на основании пункта 1.7 дополнительного соглашения № 1 от 11.01.2010 за период с 01.03.2017 по 01.09.2017, в сумме 10 092 руб. 47 коп. (с учетом принятого судом первой инстанции в соответствии со статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства истца об уменьшении исковых требований).

Исковое заявление на основании пункта 1 части 2 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено судом в порядке упрощенного производства в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29 декабря 2017 года (резолютивная часть решения вынесена 19.12.2017, судья Е.В.Селиверстова) исковые требования удовлетворены. 

Ответчик, ООО "Мега-Инвест", не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой. Находя решение незаконным и необоснованным в связи с неправильным применением норм материального права, неполным выяснением имеющих значение для дела обстоятельств, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в части в удовлетворении исковых требований. 

Заявитель оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что вопрос по снижению кадастровой стоимости земельного участка относится к другим вопросам, предусмотренным пунктом 5 части 2 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации и входит в компетенцию общего собрания собственников помещений. Услуги по снижению кадастровой стоимости земельного участка не являются необходимыми для поддержания имуществ в состоянии, соответствующем требованиям, отраженным в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к его компетенции. 06.12.2016 ООО "Мега-Инвест" самостоятельно заключило договор с оценочной компанией с целью снижения кадастровой стоимости без вынесения данного вопроса на общее собрание и без распределения понесенных расходов на иных собственников помещения в многоквартирном доме. Несение собственниками расходов по иным вопросам, не указанным в статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Ответчик указал, что кадастровая стоимость земельного участка по решению № 1524 от 28.12.2016 была снижена с 10 710 606 руб. 00 коп. (отчет об определении кадастровой стоимости № 70/212 от 24.12.2012) до 10 638 369 руб. 00 коп. (отчет об оценке от 06.12.2016 № 7881/И). Таким образом, никакого увеличения кадастровой стоимости по решению № 1524 от 28.12.2016, как было представлено на общем собрании в пункте 1, фактически не произошло, никаких убытков у ООО "УК Таганская 55А" в результате принятия на комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости Свердловской области решения № 1524 от 28.12.2016 не возникло.

По мнению апеллянта, оснований для возложения на ООО "Мега-Инвест" расходов на проведение мероприятий по снижению кадастровой стоимости не имеется. Как следует из решения № 1524 от 28.12.2016 инициатором проведения мероприятий по снижению кадастровой стоимости выступало ООО "Мега-Инвест". Все расходы по составлению отчета об определении рыночной стоимости земельного участка единолично понес ответчика. Проведение ООО "УК Таганская 55А" повторно процедуры снижения кадастровой стоимости земельного участка нецелесообразно, поэтому понесенные истцом расходы необоснованно возложены на собственников многоквартирного дома.

Заявитель указал, что ООО "УК Таганская 55А" не представлено доказательств несения расходов. Возлагаемые на собственников помещений расходы должны быть разумными и экономически обоснованными. Из протокола от 26.04.2017 следует, что в качестве подтверждения стоимости работ на общем собрании проведен звонок с независимым экспертом по оценке земли в режиме конференц-связи. Данные действия не могут подтверждать понесенные ООО "УК Таганская 55А" расходы.

Истец, ООО "УК Таганская 55А", представил письменный отзыв, в котором доводы жалобы отклонил как несостоятельные. Пояснил, что объем оказанных истцом услуг ответчику был известен, последний претензий по оказанным услуга не предъявлял; в суде первой инстанции ответчик не оспаривал ни протокол общего собрания № 7 от 26.04.2017, ни факт проведения мероприятий по оценке земельного участка; на общем собрании решался вопрос участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества – земельного участка под зданием, о пределах использования участка под зданием (пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2018 в связи с нахождением судьи Масальской Н.Г. в отставке на основании части 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Масальской Н.Г. на судью Власову О.Г. Рассмотрение дела № А60-55877/2017 назначено в составе судьи Власовой О.Г.

Апелляционная жалоба судом рассмотрена без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления отзыва на апелляционную жалобу в соответствии со статьями 261, 262, 267, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Мега-Инвест" на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Таганская, 55а, общей площадью 594,40 кв.м.

Между ООО "УК Таганская 55А" (Управляющая компания) и ООО "Мега-Инвест" (Пользователь) заключен договор оказания услуг по эксплуатации нежилых помещений № 3-1 от 15.06.2007 в редакции дополнительных соглашений, по условиям которого Управляющая компания принимает на себя обязательства установленные настоящим договором за плату осуществлять управление зданием, расположенным по адресу: г.Екатеринбург, ул. Таганская, 55а, в том числе оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, обеспечить предоставление коммунальных услуг, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления зданием деятельность, а Пользователь обязуется компенсировать затраты, понесенные Управляющей компанией при исполнении настоящего договора в размере, соответствующем доле площадей Пользователя услугами или 613,3 кв.м. в общей площади здания (пункт 1.1 договора).

В пунктах 4.1, 4.2 предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.12.2007; в том случае, если ни одна из сторон не заявит о намерении прекратить правоотношения, зафиксированные в настоящем договоре, в месячный срок до его окончания, договор считается продленным на следующий годичный срок.

В отсутствие доказательств прекращения, расторжения, заключения нового договора, суд первой инстанции правомерно признал, что отношения сторон в спорный период регулировались договором оказания услуг по эксплуатации нежилых помещений № 3-1 от 15.06.2007.

В пункте 3.1 договора указано, что ежемесячные эксплуатационные расходы по обслуживанию здания Управляющей компанией состоят из постоянных и переменных затрат.

Постоянные затраты включают в себя: расходы по техническому обслуживанию, содержанию, ремонту и поддержанию оборудования в исправном состоянии, административно-управленческие расходы, расходы по заработной плате обслуживающего персонала с начислениями и обязательными платежами. Общая сумма постоянных затрат составляет 28 434 руб. 29 коп. (пункт 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 01.11.2014).

В пункте 3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 11.01.2010) предусмотрено, что переменные затраты включают в себя: фактические расходы на оплату следующих услуг специализированных организаций: электроэнергия, теплоэнергия, водоснабжение и канализация, арендная плата за землю за 2007, 2008 годы, прочие расходы. 

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору истец оказывал услуги по содержанию и эксплуатации здания, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул. Таганская, 55а.

Направленные акты оказанных услуг за февраль 2017 года ответчиком не подписаны, счет и счет-фактура не оплачены.

У ответчика образовалась задолженность по оплате расходов на содержание и эксплуатацию здания за февраль 2017 года в размере 28 434 руб. 29 коп.

26.04.2017 на общем собрании собственниками помещений здания по ул.Таганская, 55а приняты решения о разделении суммы 45 000 руб. 00 коп., оплаченную за работы по изменению кадастровой стоимости земельного участка под зданием между всеми собственниками пропорционально площадям согласно свидетельствам о праве собственности; о повышении с 01 мая 2017 года взносов на содержание на 11%. 

Сторонами было подписано соглашение к договору № 4 от 01.05.2017, которым пункт 3.2 договора изложен в новой редакции: «Постоянные затраты включают в себя: расходы по техническому обслуживанию, содержанию, ремонту и поддержанию оборудования в исправном состоянии, административно-управленческие расходы, расходы по заработной плате обслуживающего персонала с начислениями и обязательными платежами. Общая сумма постоянных затрат составляет 31 562 руб. 07 коп.».

Направленные акты оказанных услуг за май, июнь 2017 года ответчиком не подписаны, счета и счета-фактура не оплачены.

У ответчика образовалась задолженность по оплате расходов на содержание и эксплуатацию здания за май, июнь 2017 года в размере 63 124 руб. 14 коп., а также по оплате мероприятий по оценке земли в размере 9 405 руб. 00 коп.

Направленная истцом претензия от 06.07.2017 оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском, в том числе с требованием о взыскании неустойки, начисленной на основании пункта 1.7 дополнительного соглашения № 1 от 11.01.2010 к договору за период с 01.03.2017 по 01.09.2017, в сумме 10 092 руб. 47 коп.

07.12.2017 ответчиком произведена оплата долга по расходам на содержание и эксплуатацию здания за май, июнь 2017 года, в связи с этим в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил ходатайство об уменьшении исковых требований, которое принято судом первой инстанции.

Исходя из наличия у ответчика как законного владельца помещения обязанности нести расходы по содержанию общего имущества здания; установив факт оказания истцом услуг по содержанию и эксплуатации  общего имущества здания, принятия собственниками помещений здания решения о распределении расходов по проведению работ по изменению кадастровой стоимости земельного участка под зданием; отсутствие доказательств уплаты ответчиком задолженности в сумме 37 839 руб. 29 коп., просрочки исполнения обязанности по оплате ответчиком оказанных истцом услуг, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца долг, пени в заявленных размерах.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела, основанными на всестороннем и полном исследовании доказательств.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие и несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

Судом первой инстанции установлено и не оспорено лицами, участвующими в деле, то обстоятельство, что ООО "Мега-Инвест" является собственником нежилых помещений площадью 594,40 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г.Екатеринбург, ул. Таганская, 55а.

Проанализировав изложенные ранее нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "Мега-Инвест" как собственник нежилого помещения, в силу закона обязано нести расходы на содержание находящихся у него во владении, пользовании, распоряжении помещений, участвовать в расходах на содержание общего имущества здания пропорционально своей доле, оплачивать коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

То обстоятельство, что ООО "УК Таганская 55А" в спорный период времени осуществляло функции по управлению зданием подтверждено материалами дела. Доказательства, что данные функции осуществляло иное (не ООО "УК Таганская 55А") лицо, услуги оказаны ненадлежащего качества, ответчик в материалы дела не представил (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Размер постоянных затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией здания, установлен решениями собственников помещений в здании, которые в установленном порядке не были оспорены, недействительными не признаны.

Объем оказанных услуг ответчику был известен, соответствующие акты оказанных услуг были направлены ответчику. 

08 июня 2017 года ответчику был направлен ответ на письмо от 22.05.2017 о недостающих документах (исходящий № 25 от 01.06.2017) и высланы все запрашиваемые документы.

Кроме этого, 19 апреля 2017 года ООО «УК Таганская 55а» направило Почтой России уведомление о проведении общего собрания собственников помещений здания по улице Таганская 55а, в котором было указано время, место проведения собрания и повестка. 

26.04.2017 на общем собрании собственниками помещений здания по ул.Таганская, 55а принято решение о разделении суммы 45 000 руб. 00 коп., оплаченную за работы по изменению кадастровой стоимости земельного участка под зданием между всеми собственниками пропорционально площадям согласно свидетельствам о праве собственности.

08 июня 2017 года ответчику почтой России был направлен протокол общего собрания собственников помещений в здании по адресу: г.Екатеринбург, ул. Таганская, 55а, № 7 от 26.04.2017. Данный протокол ответчиком получен 13 июня 2017 года.

Доводы ответчика о ничтожности решения собственников помещений апелляционным судом отклоняются.

Сведений об обращении ответчика в суд с иском о признании данного решения недействительным материалы дела не содержат. Доказательств нарушения процедуры созыва общего собрания собственников, порядка его проведения в материалы дела не представлено.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик доводов о ничтожности принятого собственниками решения не заявлял (статьи 8, 9, 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Учитывая, что в силу действующего законодательства собственники помещений зданий обязаны нести расходы по оплате земельного налога, арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание, следует признать, что расходы, связанные с определением кадастровой стоимости земельного участка для целей определения размера земельного налога и арендной платы и уменьшения бремени содержания земельного участка, связаны с содержанием здания, решения о которых должны приниматься совместно (статья 253 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Сведений о принятии собственниками помещений решений о делегировании полномочий по данному вопросу отдельным собственникам или управляющей организации материалы дела не содержат.

Из дополнительного соглашения № 1 от 11.01.2010 к договору оказания услуг по эксплуатации нежилых помещений № 3-1 от 15.06.2007 следует, что арендная плата за землю за 2007, 2008 годы была включена в переменные затраты ежемесячных эксплуатационных расходов по обслуживанию здания.

Доводы ответчика об ограничении компетенции общего собрания собственников помещений здания статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации апелляционным судом отклоняются как основанные на неправильном применении норм права. 

Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекса Российской  Федерации  не устанавливают исчерпывающего перечня вопросов, которые могут быть  рассмотрены на  общем  собственников помещений в нежилом здании при решении вопросов, связанных с содержанием и эксплуатацией такого здания.

Учитывая принятое собственниками решение, отраженное в протоколе общего собрания, ссылки ответчика на недоказанность истцом несения расходов по оплате работ по изменению кадастровой стоимости земельного участка под зданием апелляционным судом не принимаются.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство. 

Поскольку ответчиком не представлены доказательства оплаты истцу 37 839 руб. 29 коп. (задолженность за услуги оказанные в феврале 2017 года по договору оказания услуг по эксплуатации нежилых помещений № 3-1 от 15.06.2007 и расходы по оплате работ по изменению кадастровой стоимости земельного участка), суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании долга в заявленном размере.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 1.7 дополнительного соглашения № 1 от 11.01.2010 к договору оказания услуг по эксплуатации нежилых помещений № 3-1 от 15.06.2007 предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты услуг Пользователь оплачивает пеню в размере 0, 1 % задолженности за каждый день просрочки.

По расчету ООО "УК Таганская 55А" размер неустойки за несвоевременное исполнение ООО "Мега-Инвест" денежного обязательства за период с 01.03.2017 по 01.09.2017 составил 10 092 руб. 47 коп.

Расчет истца судами первой и апелляционной инстанции проверен.

Арифметическая правильность расчета ответчиками не оспорена, контррасчет не представлен.

Установив, что ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства, суд первой инстанции правомерно признал обоснованными и удовлетворил требования ООО "УК Таганская 55А" о взыскании с ООО "Мега-Инвест" неустойки в заявленном истцом размере. 

Доказательств нарушения принципа свободы договора при заключении договора оказания услуг по эксплуатации нежилых помещений № 3-1 от 15.06.2007 ответчиком не представлено. О снижении размера неустойки, применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик в суде первой инстанции не заявлял.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 декабря 2017 года является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 декабря 2017 года по делу А60-55877/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Судья	О.Г.Власова