АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва Дело № А40-52722/22-41-405  

Резолютивная часть решения объявлена 21.03.2023. Решение в полном объеме изготовлено 02.05.2023. 

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в  судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем  ФИО1 при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от  09.11.2022, ответчиков ГУП г. Москвы «Мосгортранс» ФИО3 по  доверенности от 09.01.2023 № 446/01-08, ФИО4 по доверенности от  30.12.2022 № 99-13-1797/13, ДГИ ФИО5 по доверенности от 22.11.2022 № 33-Д- 996/22, 3-го лица ФИО6 по доверенности от 13.01.2023 № 17-17-12/23 дело  по искам ООО «Конверсстрой» (ОГРН 

<

***>) к ГУП г. Москвы  «Мосгортранс» (ОГРН 

<

***>) и Департаменту городского имущества города  Москвы (ОГРН 

<

***>), о признании недействительным уведомления об отказе  от договора аренды, об обязании заключить договор аренды, признании  преимущественного права на приобретение помещения в собственность, 3-е лицо  Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города  Москвы, установил:  

Истец обратился суд с иском о признании недействительной сделкой  уведомления ГУП «Мосгортранс» от 15.02.2022 № 03-404/03-01 о расторжении  договора аренды нежилого фонда (здания площадью 277, 4 кв. м по адресу: 

<

...>) от 09.11.2015 № 00-00011/15 и об обязании ГУП  «Мосгортранс» заключить дополнительное соглашение к указанному договору аренды  о продлении срока аренды.  

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что оспариваемым  уведомлением ответчик отказался от договора аренды от 09.11.2015 № 00-00011/15,  заключенного на срок до 06.11.2021 (с учетом дополнительного соглашения от  10.11.2020 № 1), что истец считает злоупотреблением правом, поскольку в течение  всего срока аренды истец не только своевременно и в полном объеме уплачивал  арендную плату и не допускал нарушений условий договора, но и за счет собственных  средств выполнил капитальный ремонт здания, стоимость работ превысила 6 млн. руб.  

В соответствии с п. 2.5 договора 21.06.2021 заявил арендодателю о своем  намерении пролонгировать договор аренды на новый срок, однако уведомлением от  15.02.2022 № 03-404/03-01 арендодатель со ссылкой на отказ 3-го лица Департамента  транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы в  согласовании пролонгации договора отказался от договора. Вместе с тем согласно ч. 10  ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать  в заключении на новый срок договора аренды арендатору, надлежащим образом  исполняющим свои обязанности, при этом заключение такого договора на новый срок  осуществляется после истечения его срока без проведения конкурса, аукциона.  

С учетом изменения предмета иска истец просит суд признать недействительной  сделкой уведомление ГУП «Мосгортранс» от 15.02.2022 № 03-404/03-01 о расторжении  договора аренды нежилого фонда от 09.11.2015 № 00-00011/15 и обязать ГУП  «Мосгортранс» заключить на новый срок договор аренды здания площадью 277, 4 кв. м  по адресу: 

<

...>.  

Определением от 06.12.2022 суд объединил в одно производство данное дело и  дело № А40-64219/22-142-477, в рамках которого истец просил суд обязать  Департамент городского имущества города Москвы заключить с истцом договор  купли-продажи в отношении арендованного истцом здания.  

В обоснование этого требования истец ссылался на то, что 21.09.2021 обратился  с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность  здания на основании Федерального закона от 24.07.2007 № 159-ФЗ, 06.12.2021  повторно обратился с аналогичным заявлением; в ответ на оба заявления истцом  получен ответ о том, что вопрос реализации истцом преимущественного права требует  дополнительной проработки, однако вместо дополнительной проработки уведомлением  от 15.02.2022 № 03-404/03-01, оспариваемым в рамках дела № А40-52722/22-41-405,  арендодатель отказался от договора аренды, тем самым лишив истца  преимущественного права на приобретение здания в собственность.  

С учетом изменения предмета иска истец просит суд признать за ним по  состоянию на 21.09.2021 преимущественное право на приобретение в собственность  указанного здания в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №  159-ФЗ.  

Ответчики против иска возразили. 

ГУП «Мосгортранс» сослалось на то, что заключенным сторонами договором  предусмотрено обязательное согласие собственника недвижимого имущества для  продления срока действия договора, однако такое согласие от собственника в лице  Департамента городского имущества города Москвы не получено, поскольку в письме  от 02.02.2022 № 99-10-01-2823/22 3-е лицо, в ведомственном подчинении которого  находится ГУП «Мосгортранс», рекомендовало арендодателю рассмотреть  возможность использования здания в производственной деятельности арендодателя, а  п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ позволяет арендодателю  отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в случае принятия в  установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения  таким имуществом. Кроме того, ответчик указал, что истец не доказал наличие у него  статуса субъекта малого и среднего предпринимательства, а соглашение сторон о  новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением ч. 9 ст. 17.1  Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ и с учетом п. 4.2 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 не  достигнуто.  

Департамент сослался на то, что в соответствии с ч. 3 ст. 2 Федерального закона  от 22.07.2008 № 159-ФЗ решение о возмездном отчуждении государственного  имущества, принадлежащего государственному или муниципальному унитарному  предприятию на праве хозяйственного ведения, принимается собственником такого  имущества, то есть Департаментом, однако заявление от истца о реализации  преимущественного права на приобретение арендованного истцом здания в  собственность в Департамент не поступало.  

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом, ответчиками,  3-м лицом, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что здание  площадью 277, 4 кв. м по адресу: 

<

...>, - передано в  хозяйственное ведение ГУП «Мосгортранс», что следует из свидетельства о  государственной регистрации права от 04.10.2011 серии 77-АН № 347108.  

По договору аренды нежилого объекта, находящегося на праве хозяйственного  ведения ГУП «Мосгортранс» (по результатам аукциона), от 09.11.2015 № 00-00011/15,  

заключенному ГУП «Мосгортранс» в качестве арендодателя и истцом в качестве  арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект  (здание) площадью 277, 4 кв. м по адресу: 

<

...>.  

Согласно разделу 2 договора срок действия договора установлен с 09.11.2015 по  09.11.2020; арендатор, не допустивший в течение срока действия договора аренды  нарушений, предусмотренных в п. 4.1.2, имеет при прочих равных условиях  преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на  новый срок; если арендатор намеревается пролонгировать договор, ему необходимо за  3 месяца до окончания срока действия договора аренды письменно уведомить  арендодателя о своих намерениях; пролонгация договора осуществляется с согласия  собственника нежилых помещений; в случае несвоевременного обращения арендатора  к арендодателю по вопросу пролонгации договора аренды последний считается  расторгнутым по окончании срока действия договора; за 3 месяца до истечения срока  действия договора, указанного в п. 2.1 договора, арендодатель уведомляет арендатора о  необходимости освободить занимаемое помещение не позднее срока окончания  действия договора аренды.  

П. 4.1.2 договора предоставляет арендодателю право в одностороннем  внесудебном порядке досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, перечисленных  в данном пункте, в том числе в случаях использования арендатором объекта аренды не  по целевому назначению, указанному в п. 1.3 договора, невнесения арендной платы  более одного раза подряд либо систематической недоплаты арендной платы,  повлекшей задолженность в сумме, превышающей размер арендной платы за один срок  оплаты, невнесения арендатором платы за коммунальные и эксплуатационные услуги в  течение одного срока оплаты и др. нарушений условий договора со стороны  арендатора.  

Дополнительным соглашением от 10.11.2020 № 1 стороны договора на  основании ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в  отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения  и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и указа мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ  продлили срок действия договора на 11 месяцев 28 дней с момента окончания срока  действия договора.  

В письме от 09.08.2021 № 1, то есть за 3 месяца до истечения срока действия  договора, истец просил арендодателя пролонгировать договор аренды на новый срок.  

Письмом от 15.02.2022 № 03-404/03-01 арендодатель со ссылкой на п. 2.5, 4.1.2,  4.2.1 договора аренды, п. 2 ст. 610 ГК Российской Федерации отказался от договора  аренды по истечении 3-х месяцев с момента получения уведомления арендатором.  

Поскольку согласно ст. 153 Кодекса сделками признаются действия граждан и  юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей, оспариваемое истцом уведомление арендодателя суд  рассматривает в качестве односторонней сделки.  

В соответствии со ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по  основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая  сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167  Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением  тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее  совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить  другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в  натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом,  выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах -  если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

В соответствии с п. 2 ст. 168 Кодекса сделка, нарушающая требования закона  или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и  охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что  такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не  связанные с недействительностью сделки; п. 1 ст. 168 устанавливает, что за  исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 или иным законом, сделка,  нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из  закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не  связанные с недействительностью сделки.  

В оспариваемом уведомлении арендодатель в качестве оснований направления  уведомления арендатору сослался на п. 2.5, 4.1.2 договора.  

Вместе с тем доказательства нарушения истцом условий договора аренды,  которые в п. 4.1.2 договора перечислены в качестве оснований досрочного расторжения  договора арендодателем, суду не представлены.  

Заявление истца о намерении пролонгировать договор аренды датировано  09.08.2021, следовательно, подано своевременно, за 3 месяца до окончания срока  действия договора аренды, исчисляемого с учетом дополнительного соглашения от  10.11.2020 № 1 и ст. 193 ГК Российской Федерации.  

Таким образом, предусмотренных договором оснований для расторжения  договора аренды арендодателем в одностороннем внесудебном порядке судом не  установлено.  

В уведомлении арендодатель сослался также на п. 2 ст. 610 ГК Российской  Федерации.  

В соответствии со ст. 610 ГК Российской Федерации договор аренды  заключается на срок, определенный договором (п. 1); если срок аренды в договоре не  определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом  случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об  этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три  месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения  о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок) (п. 2).  

П. 2 ст. 621 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор  продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия  договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  

Согласно ст. 10 Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав  исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с  противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление  гражданских прав (злоупотребление правом), а в случае несоблюдения указанных  требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и  последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего  ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные  законом.  

Ст. 310 Кодекса устанавливает, что односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за  исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными  правовыми актами.  

В соответствии со ст. 450.1 Кодекса предоставленное Кодексом, другими  законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от  договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной  путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), при  этом п. 4 ст. 450.1 предусматривает, что сторона, которой предоставлено право на отказ  от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права  

действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом,  другими законами, иными правовыми актами или договором.  

В соответствии со ст. 621 ГК Российской Федерации если иное не  предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных  условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора  аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о  желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в  договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.  

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть  изменены по соглашению сторон.  

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но  в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с  другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя  прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных  отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.  

Ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»  (Закона о конкуренции) устанавливает особенности заключения договоров в  отношении государственного и муниципального имущества. Так, согласно ч. 1 ст. 17.1  заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального  имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного  управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов  или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев,  перечисленных в п. 1-17 ч. 1 ст. 17.1; согласно ч. 3 ст. 17.1 в порядке, предусмотренном  ч. 1 ст. 17.1, осуществляется заключение договоров аренды в отношении  государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит  на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или  муниципальным унитарным предприятиям.  

Ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции устанавливает, что по истечении срока  договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по  результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с  законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в ч. 2  ст. 17.1, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим  образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса,  аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен  

законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении  следующих условий:  

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной  стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим  оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим  законодательством Российской Федерации;  

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен  составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании  заявления арендатора.  

Ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции устанавливает, что арендодатель не вправе  отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на  условиях, которые указаны в ч. 9, за исключением следующих случаев:  

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной  порядок распоряжения таким имуществом;  

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество,  начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной  платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.  

В соответствии с ч. 11 ст. 17.1 Закона о конкуренции в случае отказа  арендодателя в заключении на новый срок договора аренды государственного или  муниципального имущества по основаниям, не предусмотренным ч. 10, и заключения в  течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим  лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору  аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному  договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор  аренды, в соответствии с гражданским законодательством.  

В п. 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в  случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал  арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований,  указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4  ст. 445 ГК Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении  арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе  требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1 и 2  ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.  

Постановлением от 21.09.2011 № 441-ПП «О совершенствовании системы  взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении  прав собственника имущества и учредителя государственных унитарных предприятий  (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы»  Правительство Москвы утвердило Порядок согласования собственником имущества  сделок государственных унитарных предприятий (государственных предприятий,  казенных предприятий) города Москвы, согласно которому согласие собственника  считается полученным, если последним одобрены все существенные условия  предполагаемой сделки в порядке и с учетом особенностей, предусмотренных  Порядком, согласованные собственником существенные условия совершения сделки  являются окончательными, и какое-либо их изменение или дополнение требует  получения отдельного согласия собственника, за исключением случаев заключения  сделки по результатам торгов (п. 1.2.5); согласования собственника требуют сделки,  связанные с приобретением, обременением, отчуждением или возможностью  отчуждения недвижимого имущества хозяйственного общества, прав владения и  пользования недвижимым имуществом, в том числе земельными участками (п.  2.2.3.8.2); индивидуальные сделки согласовываются собственником в лице  Департамента городского имущества города Москвы при наличии положительного  заключения органа исполнительной власти города Москвы, в ведомственном  подчинении которого находится государственное унитарное предприятие  (государственное предприятие, казенное предприятие) города Москвы, при этом срок  предоставления заключения составляет 10 рабочих дней с момента поступления в орган  исполнительной власти города Москвы, в ведомственном подчинении которого  находится государственное унитарное предприятие (государственное предприятие,  казенное предприятие) города Москвы, заявки на совершение индивидуальной сделки  (п. 3.1.4.2); согласие на совершение сделок по распоряжению недвижимым  имуществом, закрепленным за государственными унитарными предприятиями  (государственными предприятиями, казенными предприятиями) города Москвы на  праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дается собственником  при представлении обоснования необходимости и (или) целесообразности  распоряжения объектом недвижимости, содержащего сведения, перечисленные в п.  1.4.2.1-4.1.2.8, в том числе основания для предоставления во владение и (или)  пользование недвижимого имущества без проведения конкурса (аукциона) с  представлением документов (в случае совершения сделок, заключаемых без  проведения торгов), информация о виде сделки по распоряжению недвижимым  

имуществом, а также о соответствии сделки предмету, целям и видам деятельности  государственного унитарного предприятия (государственного предприятия, казенного  предприятия) города Москвы, определенным уставом, сведения, подтверждающие  отсутствие причин, препятствующих совершению сделки, в том числе в связи с  невозможностью осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены  уставом государственного унитарного предприятия (государственного предприятия,  казенного предприятия) города Москвы, вследствие совершения сделки, условия  оплаты и иные существенные условия заключения сделки, сведения об экономическом  эффекте сделки для деятельности государственного унитарного предприятия  (государственного предприятия, казенного предприятия) города Москвы.  

Судом установлено, что после получения заявления арендатора о намерении  пролонгировать договор аренды арендодателем заказан и получен отчет об оценке  рыночной стоимости от 20.09.2021 № 469, получены экспертное заключение на него от  22.09.2021 № 838/С-21 и заключение о достоверности расчета рыночной стоимости  права пользования и владения объектом от 18.10.2021 № 21-7906-181021; комплект  документов, необходимых для получения согласования пролонгации договора аренды,  направлен арендодателем в адрес 3-го лица - Департамента транспорта и развития  дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы. Кроме того, в письме указано,  что 01.10.2021 арендатор обратился с заявлением о реализации преимущественного  права на приобретение арендованного объекта в собственность на основании  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что требует дополнительной проработки.  

Суду представлено письмо ГУП «Мосгортранс», направленное в электронном  виде в адрес 3-го лица, с просьбой о согласовании продления договора аренды в  соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ; в качестве  приложений к письму 3-му лицу направлялись, в частности, подготовленный  арендодателем проект дополнительного соглашения, отчет об оценке от 20.09.2021 №  469, экспертное заключение на него от 22.09.2021 № 838/С-21, заключение о  достоверности расчета рыночной стоимости права пользования и владения объектом  недвижимости от 18.10.2021 № 21-7906-181021, технико-экономическое обоснование  необходимости и (или) целесообразности распоряжения объектом недвижимого  имущества.  

 Согласно проекту дополнительного соглашения срок действия договора  устанавливается с 09.11.2015 по 08.11.2025, размер арендной платы определяется на  основании рыночной ставки и составляет 2 707 424 руб. 80 коп. в год с учетом НДС.  

В технико-экономическом обосновании необходимости и (или)  целесообразности распоряжения объектом недвижимого имущества приведены  существенные условия сделки, в том числе размер арендной платы в месяц и в год, с  учетом и без учета НДС, указано, что имущество предоставляется в аренду в  соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.  

Таким образом, судом установлено, что с учетом дополнительного соглашения  от 10.11.2020 № 1 и с учетом ст. 193 ГК Российской Федерации срок действия договора  аренды истекал 08.11.2021; за 3 месяца до указанного срока арендодатель не уведомил  истца о необходимости освободить занимаемое здание, как это предусмотрено п. 2.6  договора. Напротив, после получения заявления истца от 09.08.2021 № 1 о намерении  пролонгировать договор аренды на новый срок арендодателем совершены действия,  направленные на пролонгацию договора аренды, в том числе подготовлен проект  дополнительного соглашения к договору аренды, в соответствии с которым срок  действия договора продлевается по 08.11.2025, определена рыночная ставка арендной  платы на основании отчета об оценке от 20.09.2021 № 469, составленного ООО  «Группа компаний «Метрикс» по заказу арендодателя (задание на оценку от 02.09.2021   № 26).  

Указанные действия опровергают заявление ГУП «Мосгортранс» о том, что  здание, которое является предметом договора аренды, необходимо самому  арендодателю, а представленные в дело приказы от 08.02.2022 № 218/03-01 и от  23.06.2022 № 772 суд не расценивает в качестве предусмотренного п. 1 ч. 10 ст. 17.1  Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ решения, предусматривающего иной  порядок распоряжения имуществом, поскольку этими приказами здание лишь  передается с баланса одного структурного подразделения ГУП «Мосгортранс»  (филиала Северо-восточный) на баланс другого (Службы пути), при этом приказ от  23.06.2022 № 772 издан по истечении нескольких месяцев со дня направления  арендатору оспариваемого уведомления.  

Основания для отказа в заключении договора аренды на новый срок,  предусмотренные ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, судом не установлены; условия,  перечисленные в ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, напротив, имеют место быть.  

Оценивая довод арендодателя о том, что для пролонгации действия договора  аренды в силу п. 2.6 договора необходимо согласие собственника, суд отмечает, что в  оспариваемом уведомлении действительно имеется ссылка на письмо 3-го лица от  02.02.2022 № 99-10-01-2823/22.  

Вместе с тем из указанного письма следует, что арендная плата уплачивается  арендатором по ставке 7 481 руб. 05 коп. за 1 кв. м в год; продление срока действия  договора аренды посредством заключения дополнительного соглашения согласно  отчету независимого оценщика от 20.09.2021 № 469 планируется по ставке 9 760 руб. за  1 кв. м в год. Таким образом, претензий у 3-го лица к ставке арендной платы, указанной  в проекте дополнительного соглашения, не имеется.  

В письме арендодателю предлагается рассмотреть возможность использования  здания в производственной деятельности арендодателя и с учетом этого повторно  проработать вопрос о целесообразности передачи в аренду здания.  

При этом арендодателю рекомендуется при принятии решения о заключении  договора аренды на новый срок заключать договоры аренды только по итогам  проведения аукционов, что позволит исключить случаи преимущественного права  арендатора на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным  законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.  

Таким образом, письмо 3-го лица, на которое ссылается арендодатель, суд не  расценивает в качестве отказа в согласовании сделки по продлению срока аренды  здания, поскольку в письме 3-е лицо лишь рекомендовало арендодателю рассмотреть  возможность использования здания в производственной деятельности арендодателя и с  учетом этого повторно проработать вопрос о целесообразности передачи в аренду  здания.  

С учетом всех установленных судом обстоятельств суд считает, что направление  истцу оспариваемого уведомления не соответствует ст. 17.1 Федерального закона от  26.07.2006 № 135-ФЗ, лишает истца возможности реализовать преимущественное право  на приобретение арендованного имущества в собственность на основании  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, свидетельствует о злоупотреблении  арендодателем своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора, в связи  с чем первоначальный иск в части требования о признании уведомления  недействительной сделкой суд удовлетворят.  

Оснований для удовлетворения иска к Департаменту о признании за истцом  преимущественного права на приобретение в собственность арендованного здания суд  не находит.  

Согласно ст. 2 АПК Российской Федерации задачей судопроизводства в  арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую  деятельность; в соответствии со ст. 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе  

обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и  законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за  нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение  судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.  

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты  малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего  предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 №  209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской  Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих  добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных  ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной  или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на  приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и  определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным  законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при  условии, что:  

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном  владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в  соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением  случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 данного Федерального закона;  

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество,  неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи  арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Федерального закона, а в  случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9, - на день подачи субъектом малого или  среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества;  

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст.  18 Федерального закона 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень государственного имущества  или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в  пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением  

случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;  

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день  заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого  реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.  

Ч. 2.1 ст. 9 устанавливает, что заявитель по своей инициативе вправе направить  в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в  утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и  среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного  имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во  владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства,  при условии, что:  

1) арендуемое имущество по состоянию на день подачи субъектом малого или  среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или)  временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с  договором или договорами аренды такого имущества;  

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18  Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в  Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального  имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование  субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня  подачи этого заявления.  

Кроме того, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  предусматривает, что субъект малого или среднего предпринимательства,  соответствующий установленным ст. 3 требованиям, по своей инициативе вправе  направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не  включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О  развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень  государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для  передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего  предпринимательства.  

В соответствии с ч. 3 ст. 9 при получении заявления уполномоченные органы  обязаны:  

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости  арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты  

получения заявления;  

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в  двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;  

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества  в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации  арендуемого имущества.  

Судом установлено, что письмом от 28.08.2020 № 91 истец обратился в ГУП  «Мосгортранс» с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение  арендованного здания; повторно обратился с заявлением от 21.09.2021 № 54.  

Решение об отказе в реализации преимущественного права ответчиками не  принималось, письмом от 28.10.2021 № 99-22-01-1008/21 ГУП «Мосгортранс» лишь  уведомило истца о том, что вопрос требует дополнительной проработки; требование об  обязании Департамента заключить договор купли-продажи арендованного здания в  порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, изменено  истцом на требование о признании преимущественного права на приобретение  арендованного здания в собственность по состоянию на 21.09.2021, однако  удовлетворение этого требования не повлечет восстановление прав и законных  интересов истца, в связи с чем суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ  защиты своего права, а потому в иске к Департаменту отказывает.  

В соответствии с п. 2 ст. 148 АПК Российской Федерации (в редакции  Федерального закона от 02.03.2016 № 47-ФЗ) исковое заявление оставляется судом без  рассмотрения, если после его принятия к производству суд установит, что истцом не  соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с  ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено  федеральным законом.  

В соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК Российской Федерации гражданско-правовые  споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров,  других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на  разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному  урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления  претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или  договором.  

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на  разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка  

урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен  федеральным законом или договором.  

В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров,  рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства»  разъяснено, что федеральными законами обязательный досудебный порядок  урегулирования спора предусмотрен в том числе по спорам о заключении договора в  обязательном порядке (п. 1 ст. 445 ГК Российской Федерации).  

В соответствии со ст. 445 Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом  или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора),  заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне  извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных  условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня  получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для  которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях  (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие  при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня  получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.  

Если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами  заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона  вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.  

В ходе судебного разбирательства представитель ООО «Конверсстрой»   подтвердил, что проект договора аренды, о заключении которого он просит суд, в адрес  ГУП «Мосгортранс» им не направлялся, в связи с чем исковое заявление в части  требования об обязании ГУП «Мосгортранс» заключить новый договор аренды  оставляется судом без рассмотрения.  

На основании изложенного и руководствуясь ст. 10, 166-168, 310, 450.1, 610,  621, Федеральными законами от 26.07.2006 № 135-ФЗ, от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ст. 4,  110-112, 148, 167-170 АПК Российской Федерации, суд  

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично; 

признать недействительной сделкой уведомление ГУП «Мосгортранс» от  15.02.2022 № 03-404/03-01 о расторжении договора аренды нежилого фонда от  09.11.2015 № 00-00011/15;  

исковое заявление в части требования об обязании ГУП «Мосгортранс»  

заключить договор аренды здания площадью 277, 4 кв. м по адресу: г. Москва, ул.  

ФИО7, д. 2, корп. 9, - оставить без рассмотрения; в остальной части в иске отказать. 

Взыскать с ГУП «Мосгсортранс» в пользу ООО «Конверсстрой» судебные  

расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в  

течение месяца со дня принятия. 

Судья: О.А. Березова