﻿Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-25972/2019

30 ноября 2021 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2021 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Скубаева А.И.,

судей: Белоножко Т.В., Тютриной Н.Н.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Супермакс» (доверенность от 08.09.2021, паспорт, диплом),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика – Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 апреля 2021 года по делу № А19-25972/2019 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2021 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Супермакс» (ОГРН: 1103817000430, ИНН: 3817036828, далее – ООО «Супермакс», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту недвижимости администрации города Усть-Илимска (ОГРН: 1063817009310, ИНН: 3817022790, далее – Департамент, ответчик):

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно кинотеатра «Яросама» общей площадью 4427,4 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, просп. Мира, 11, кадастровый номер 38:32:020401:13330, в размере 57 655 000 рублей, определенной на основании отчета от 11.03.2019 № 66/19 об оценке по определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности по состоянию на 28.05.2018, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус Тв'с»;

- об обязании Департамента заключить с ООО «Супермакс» договор купли-продажи объекта нежилого здания, а именно кинотеатра «Яросама» общей площадью 4427,4 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, просп. Мира, 11, кадастровый номер 38:32:020401:13330, изложив пункты 1.2., 2.1., 2.2., 5.1., 6.1., Приложение № 2 к договору в редакции истца;

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка площадью 12 230,0 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, просп. Мира, 11, кадастровый номер 38:32:020401:15767, в размере 8 079 000 рублей, определенной на основании отчета от 11.03.2019 № 66/19 об оценке по определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности по состоянию на 28.05.2018, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус Тв'с»;

- об обязании Департамента заключить с ООО «Супермакс» договор купли-продажи земельного участка площадью 12 230,0 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, просп. Мира, 11, кадастровый номер 38:32:020401:15767, изложив пункты 1.1., 1.2., 2.1., 2.2., 2.3., 3.1., 3.2., 4.2., 5.1, Приложение № 2 к Договору в редакции истца.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 11 декабря 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус Тв'с» (далее – ООО «Прайс Хаус Тв'с»).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19 апреля 2021 года признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно, кинотеатра «Яросама» общей площадью 4427,4 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, просп. Мира, 11, кадастровый номер 38:32:020401:13330, в размере 57 655 000 рублей, определенная на основании отчета от 11.03.2019 № 66/19 об оценке по определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности по состоянию на 28.05.2018, выполненного ООО «Прайс Хаус Тв'с». Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (с рассрочкой платежа) от 28.03.2019. Пункты 1.2., 2.1. изложены судом в соответствии с результатами судебной экспертизы, пункт 2.2. изложен в редакции суда, пункт 5.1. принят в редакции истца, пункт 6.1. изложен в редакции суда, Приложение № 2 к Договору – в редакции истца. Признана недостоверной величина рыночной стоимости земельного участка площадью 12 230,0 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, просп. Мира, 11, кадастровый номер 38:32:020401:15767, в размере 8 079 000 рублей, определенная на основании отчета от 11.03.2019 № 66/19 об оценке по определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности по состоянию на 28.05.2018, выполненного ООО «Прайс Хаус Тв'с». Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2019. Пункт 1.1. принят в редакции истца с учетом изменений внесенных судом в абзац второй, пункты 1.2., 2.1. изложены судом в соответствии с результатами судебной экспертизы, пункты 2.2., 2.3., 3.1., 4.2., 5.1. приняты в редакции суда, Приложение № 2 к Договору – в редакции истца. С Департамента в пользу ООО «Супермакс» взыскано 6 000 рублей судебных расходов.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2021 года, решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 апреля 2021 года оставлено без изменения.

Департамент, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новое решение.

На стадии кассационного производства принятые по делу судебные акты обжалуются ответчиком в части проведения судебных экспертиз и их результатов.

Доводы заявителя кассационной жалобы сводятся к несогласию с изменением выкупной стоимости объектов недвижимости – кинотеатра «Яросама» и земельного участка.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов о недостоверности отчета об оценке от 11.03.2019 № 66/19, выполненного ООО «Прайс Хаус Тв'с», указывает на то, что в судебных актах не содержатся мотивы, по которым суды отвергли такой отчет.

Ответчик ссылается на то, что заключения экспертов общества с ограниченной ответственностью «Зеленый мыс» (далее – ООО «Зеленый мыс») № 20-0094 и общества с ограниченной ответственностью «Русская провинция» (далее – ООО «Русская провинция») от 19.01.2021 № 481/20 не могут быть признаны относимыми и допустимыми доказательствами, поскольку в них допущены нарушения, которые повлияли на определение действительной рыночной стоимости объектов муниципальной собственности.

ООО «Супермакс» в отзыве на кассационную жалобу заявило о несостоятельности доводов ответчика.

Ответчик и третье лицо о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается без их участия.

В судебном заседании представитель истца подтвердил доводы отзыва на кассационную жалобу.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 07.07.2010 между Департаментом (арендодателем) и ООО «Супермакс» (арендатором) заключен договор аренды нежилого здания кинотеатра «Яросама», общей площадью 4427,4 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, пр. Мира, 11, на условиях договора аренды сроком на 15 лет, для организации досугового центра. 24.05.2018 ООО «Супермакс» обратилось в Департамент с заявлением № 01-14/1938 о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости (кинотеатра «Яросама»).

Постановлением администрации муниципального образования города Усть-Илимска от 22.03.2019 № 142 «О приватизации объекта муниципальной собственности – нежилого здания кинотеатра «Яросама» принято решение о приватизации данного нежилого здания по цене 57 655 000 рублей без учета НДС и расположенного под ним земельного участка по цене 8 079 000 рублей без учета НДС, определенной на основании отчета ООО «Прайс Хаус Тв'с» от 11.03.2019 № 66/19.

28.03.2019 Департамент уведомил ООО «Супермакс» о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил проект договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого здания и расположенного под ним земельного участка. Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, ООО «Супермакс» подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы в Департамент. Письмом от 15.05.2019, полученным истцом 17.05.2019, Департамент уведомил ООО «Супермакс» об отказе в подписании договора в редакции протокола разногласий.

Наличие разногласий относительно условий выкупа объектов муниципальной собственности (помещения и земельного участка) послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

По результатам судебной оценочной экспертизы (заключение эксперта ООО «Русская провинция» от 19.01.2021 № 481/20), определена рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 25.05.2018, которая составляет 19 060 000 рублей – стоимость нежилого здания, 4 620 000 рублей – земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правильно применив к правоотношениям сторон нормы материального права, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции на основе экспертной оценки признали недостоверной величину рыночной стоимости объектов недвижимости (кинотеатра «Яросама» и земельного участка), определенную на основе отчета об оценке ООО «Прайс Хаус Тв'с», и урегулировали разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи муниципального имущества от 28.03.2019.

Доводы заявителя кассационной жалобы о несогласии с выводами судов о недостоверности отчета об оценке от 11.03.2019 № 66/19, выполненного ООО «Прайс Хаус Тв'с», о том, что судебные акты не содержатся мотивы, по которым суды отвергли такой отчет, рассмотрены судом округа.

В соответствии со статьей 13 Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочное деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном порядке.

Как следует из материалов дела отчет об оценке ООО «Прайс Хаус Тв'с» от 11.03.2019 № 66/19, как и отчет ООО «АдвокатЪ» от 12.04.2019 № 1/111 были получены до рассмотрения дела в судебном порядке.

В целях определения достоверности (недостоверности) величин рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а так же соответствия (несоответствия) отчета ООО «Прайс Хаус Тв'с» от 11.03.2019 № 66/19 требованиям законодательства, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Заключением эксперта ООО «Зеленый мыс» № 20-0094 отчет ООО «Прайс Хаус Тв'с» от 11.03.2019 № 66/19 признан несоответствующими Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочное деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Поскольку выявленные нарушения могли повлиять на определение размера рыночной стоимости объектов недвижимости, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно признали недостоверным отчет об оценке, выполненный ООО «Прайс Хаус Тв'с».

Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы ответчика о том, что заключения экспертов ООО «Зеленый мыс» № 20-0094 и ООО «Русская провинция» от 19.01.2021 № 481/20 не могут быть признаны относимыми и допустимыми доказательствами, в них допущены нарушения, которые повлияли на определение действительной рыночной стоимости объектов муниципальной собственности, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку. Как правильно указали суды, экспертные заключения соответствуют требованиям федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, от 20.05.2015 № 297, № 298, № 299.

Суды первой и апелляционной инстанций оценили заключения экспертов ООО «Зеленый мыс» и ООО «Русская провинция» по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, в том числе, путем назначения повторной судебной экспертизы и допроса в суде эксперта Ногина М.П. Так же суды оценили относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, что соответствует требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», отсутствуют.

Несоответствия выводов судов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, судом кассационной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 апреля 2021 года по делу                                  № А19-25972/2019 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

А.И. Скубаев

 

Т.В. Белоножко

 

Н.Н. Тютрина