ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041 Россия, 

<

...>

Телефон (факс): 8(4872)250-800; http://www.tula.arbitr.ru/; E-mail: info@tula.arbitr.ru

 

РЕШЕНИЕ

г. Тула                                                                                                           Дело № А68-11509/2020

Дата объявления резолютивной части решения: 24 июня 2021 года

Дата изготовления решения в полном объеме: 01 июля 2021 года

Арбитражный суд в составе судьи Литвинова А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Экосервис» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к                   ООО «Ева» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору № М/317/Т аренды нежилого помещения от 01.11.2019 в размере                                     1 134 233 руб. 78 коп.,

при участии в заседании: 

от истца: представителя ФИО2 – по доверенности б/н от 24.12.2020, 

от ответчика: представителя ФИО3 – по доверенности б/н от 26.11.2020,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Экосервис» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к ООО «Ева» (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору № М/317/Т аренды нежилого помещения от 01.11.2019 в размере 1 134 233 руб. 78 коп.  

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, выслушав позицию сторон, арбитражный суд установил следующее.

01 ноября 2019 года между ООО «ЭКОсервис» (Арендодатель) и ООО «ЕВА» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № М/317/Т (далее - договор).

Согласно п. 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение, пользование, (аренду) без права выкупа нежилое помещение на 1 этаже, состоящее из нежилых помещений №№ 2,4,5,6,7,8,12,13,14,14а,14бД4в,14г,14д,15,15а, 386 и части помещения № 38а, общей площадью 273,8 кв.м., в соответствии с планом (Приложение №1), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, находящиеся по адресу:                   

<

...> (далее - помещение).

Помещение предоставляется Арендатору для ведения уставной деятельности (п. 1.4 договора). 

Ответчиком указанное помещение использовалось для размещения ресторана «Сансара».

Помещение передано Арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2019 (л.д. 72).

В соответствии с п. 3.1 договора, арендная плата по настоящему договору состоит из основной арендной платы и переменной й платы, величина которой определяется сторонами согласно методике расчета переменной арендной платы (Приложение № 4). Арендная плата включает в себя покрытие расходов Арендодателя за пользование землей, находящейся под помещением. 

Пунктом 3.2 договора установлено, что основная арендная плата за помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора, площадью 273,9 ж, составляет в ноябре 2019 года сумму в размере 25 000 руб. в месяц (с учетом НДС),  в декабре 2019 года сумму в размере                               45 000 руб. в месяц (с учетом НДС), в январе 2020 года сумму в размере 65 000 руб. в месяц (с учетом НДС), в феврале 2020 года и последующие месяцы сумму в размере 141 855 руб. в месяц (с учетом НДС).  

Оплата основной арендной платы осуществляется на основании договора, за первый месяц основная арендная плата вносится в порядке предоплаты не позднее 3-х дней с момента подписания договора; начиная со второго месяца аренды - до 25-го числа предыдущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчётный счет Арендодателя (п. 3.1.2 договора). 

Начисление переменной арендной платы начинается с момента передачи помещения Арендатору. Оплата переменной арендной платы производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение 5 банковских дней с момента получения от Арендодателя соответствующих документов по переменной арендной плате за прошедший месяц (п. 3.1.3 договора).

Арендатор в качестве обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по выплате иной арендной платы производит обеспечительный платеж в размере 15 000 руб. (с учетом НДС), который при прекращении действия настоящего договора, засчитываеися Арендодателем в счет оплаты переменной арендной платы за последний месяц аренды помещения (п. 3.1.4 договора).

Письмами от 27.03.2020, 07.05.2020, 27.05.2020 ответчик обращался к истцу с просьбой о снижении арендной платы и предоставлении отсрочки по ее уплате.

Письмом от 10.06.2020 истец указал на готовность рассмотреть вопрос отсрочки уплаты основной части арендной платы при погашении арендатором задолженности по основной и переменной арендной плате, возникшей до введения на территории Тульской области режима повышенной готовности. 

31 августа 2020 года договор аренды нежилого помещения № М/317/Т от 01 ноября 2019 года был расторгнут по соглашению сторон, помещения возвращены арендодателю (л.д. 76).

За период действия договора, Арендатором было перечислено 250 000 руб. по основной арендной плате и 93 950 руб. 39 коп. по переменной арендной плате. 

Как указывает истец, за ответчиком образовалась задолженность в размере 1 134 233 руб. 78 коп., в том числе по основной арендной плате – 877 985 руб. и по переменной арендной плате – 256 248 руб. 78 коп.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, в том числе постоянной и переменной ее частей, ООО «Экосервис» 23.09.2020 направило ООО «Ева» претензию исх. № 281 от 22.09.2020 с требованием об оплате задолженности в срок не позднее 20.10.2020.

Поскольку имеющаяся у ответчика задолженность погашена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательства сторон возникли из договоров аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Возражений со стороны ответчика на момент заключения договора аренды нежилого помещения № М/317/Т от 01.11.2019 не поступало, доказательств обратного суду не представлено, что свидетельствует о том, что ответчик в полной мере осознавал все правовые последствия, заключаемого им договора, в том числе и при его расторжении.

В данном случае, действуя по своей воле и в своем интересе, арендатор принял условия договора аренды без замечаний, согласившись с положениями договора. Следовательно, сделка исполнялась в том виде, в котором она прописана.

Факт получения имущества в аренду подтвержден материалами дела.

Договор аренды нежилого помещения № М/317/Т расторгнут сторонами 31.08.2020.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность в размере 1 134 233 руб. 78 коп., в том числе по основной арендной плате – 877 985 руб. и по переменной арендной плате –                                       256 248 руб. 78 коп. 

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

Из материалов дела следует, не оспаривается истцом, арендованные помещения использовались ответчиком для организации в них ресторана. 

Как следует из сведений  Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности арендатора является «деятельность в области спорта» (код ОКВЭД 93.19), а одним из дополнительных видов «деятельность ресторанов и услуг по доставке продуктов» (код ОКВЭД 56.10).

В перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N434, входит код ОКВЭД 93 «Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений», а также код ОКВЭД 56 «Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков».

Таким образом, ответчик осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив ее размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Как усматривается в материалах дела, письмами от 27.03.2020, 07.05.2020, 27.05.2020 ответчик обращался к истцу с заявлением об уменьшении арендной платы, предоставлении отсрочки для ее уплаты. Арендодатель, письмом от 10.06.2020 указал на готовность рассмотреть вопрос отсрочки уплаты основной части арендной платы при погашении арендатором задолженности по основной и переменной арендной плате, возникшей до введения на территории Тульской области режима повышенной готовности. В последствие отсрочка арендатору предоставлена не была.

Согласно Указу Губернатора Тульской области № 18 от 27.03.2020 «О внесении изменений и дополнений в указ Губернатора Тульской области от 16 марта 2020 года №12» в целях снижения рисков распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) с 28 марта по 5 апреля в регионе была приостановлена работа ресторанов, кафе, баров, столовых, закусочных, объектов нестационарной торговли, оказывающих услуги общественного питания.

Впоследствии срок приостановки работы указанных организаций неоднократно продлевался.

Согласно Указу Губернатора Тульской области № 41 от 30.04.2020 «О дополнительных мерах, принимаемых в связи с введением режима повышенной готовности на территории Тульской области», а также Указу Губернатора Тульской области от 29.06.2020 № 71 «О внесении изменений и дополнений в Указ Губернатора Тульской области от 30 апреля 2020 года N 41» на территории Тульской области по 3 июля 2020 года была запрещена в том числе деятельность развлекательных и досуговых организаций (для любой возрастной категории), в том числе ночных клубов, бильярдных, боулингов, караоке-клубов, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат, батутных центров, квест-комнат.  

Поскольку ответчик в соответствии с Указами Губернатора Тульской области не мог вести деятельность ресторана «Сансара» в сфере общественного питания в период с 28.03.2020 по 03.07.2020, следовательно, ответчик в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за указанный период.

Как следует из п. 3.2 договора стороны согласовали, что основная арендная плата за помещение, составляет в ноябре 2019 года - 25 000 руб. в месяц,  в декабре 2019 года - 45 000 руб. в месяц, в январе 2020 года - 65 000 руб. в месяц, а в феврале 2020 года и последующие месяцы сумму в размере 141 855 руб.  Стороны пояснили, что разный размер арендной платы был согласован сторонами в связи с невозможностью, сразу после передачи помещений в аренду использовать его для открытия ресторана и получения запланированной прибыли.

Оценив доводы сторон, проанализировав представленные в дело документы, суд пришел к выводу о том, что в сложившейся ситуации взыскиваемая за период с 28.03.2020 по 03.07.2020 (97 дней) основная арендная плата подлежит уменьшению до 65 000 руб. в месяц (размер арендной платы согласованный сторонами до открытия ресторана) и подлежит взысканию за указанный период в размере 210 166 руб. 70 коп. (65000/30*97).

Указанный размер снижения соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере. Расчет задолженности переменной части арендной платы судом проверен, признан верным, ответчиком не оспорен. 

Доказательства оплаты задолженности по внесению постоянной и переменной части арендной платы, ответчиком не представлены, поэтому суд признает требование обоснованным и взыскивает с ответчика долг в сумме 885 735 руб. 78 коп. 

Довод ответчика о том, что его обязательства по внесению арендной платы  прекратились полностью, так как их исполнение стало невозможным, поскольку имеются все условия признания возникших обстоятельств обстоятельствами непреодолимой силы, суд считает несостоятельным в виду того, что задолженность по арендной плате у ООО «Ева» имелась и до появления ограничительных мер, платежи вносились с нарушением графика оплаты, не полностью или не вносились вообще. Указанные ООО «Ева» основания для освобождения от ответственности за нарушение обязательств в виду форс-мажора не имеются, так как задолженность взыскивается в чистом виде без каких-либо мер финансовой ответственности.

Довод ответчика о том, что в зачет имеющейся задолженность им были переданы истцу неотделимые улучшения и оборудование, суд отклоняет в связи с недоказанностью.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 18 987 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Ева»  в пользу ООО «ЭКОсервис» долг в размере                                        885 735 руб. 78 коп.; в возмещение расходов по уплате государственной пошлины                             18 987 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия через Арбитражный суд Тульской области.

Судья                                                                                        А.В. Литвинов