ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-12905/2022

04 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     15 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 декабря 2023 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе 

председательствующего Полубехиной Н.С., судей Балакир М.В., Нестерова С.А.

 

при ведении протокола секретарем судебного заседания:  ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 15.11.2023

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30958/2023) общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Свет" на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 26.07.2023 по делу № А21-12905/2022(судья  Брызгалова А.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственнотью "Специализированный застройщик "Свет" к 

1. Администрации городского округа "Город Калининград"; 

2. Комитет муниципального Иимущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград"

о признании незаконным отказа

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» (далее – ООО «СЗ «Свет», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация), Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа  «Город Калининград» (далее – Комитет) с заявлением о признании незаконным отказа в подписании дополнительных соглашений к договорам №009230, 009231, 009232, 009233 от 28.12.2007 на передачу в аренду городских земель, выразившийся в письме Комитета от 28.09.2022 №и-КМИ-08/21512.  

Также истец просил:

- обязать Администрацию заключить с Обществом дополнительное соглашение к договору на передачу в аренду городских земель №009230 от 28.12.2007, на условиях представленной ООО «СК «Свет» редакции от 01.09.2022 в части изменения п. 4.2 и дополнения договором пунктом 4.5.1, а именно:

1.         Внести изменения в п. 4.2 Договора и изложить его в следующей редакции:

4.2     Арендная плата, начисленная за период с даты подписания настоящего соглашения, уплачивается Арендатором в порядке, определенном п.4.3 настоящего договора.

2.         Дополнить Договор пунктом 4.5.1 следующего содержания:

4.5.1 Арендная плата за весь срок аренды не подлежит установлению (начислению) в двукратном размере арендной платы, рассчитанной по условиям договора аренды;

- обязать Администрацию заключить сООО «СЗ «Свет» дополнительное соглашение к договору на передачу в аренду городских земель №009231 от 28.12.200., на условиях представленной ООО «СЗ «Свет» редакции в части изменения п.4.2 и дополнения договором пунктом 4.5.1,

1.         Внести изменения в п.4.2 Договора и изложить его в следующей редакции:

4.2     Арендная плата, начисленная за период с даты подписания настоящего

соглашения, уплачивается Арендатором в порядке, определенном п.4.3 настоящего договора.

2.         Дополнить Договор пунктом 4.5.1 следующего содержания:

4.5.1 Арендная плата за весь срок аренды не подлежит установлению (начислению) в двукратном размере арендной платы, рассчитанной по условиям договора аренды;

- обязать Администрацию заключить с ООО «СЗ «Свет» дополнительное соглашение к договору на передачу в аренду городских земель№009232 от 28.12.2007, на условиях представленной ООО «СЗ «Свет» редакции в части изменения п.4.2 и дополнения договором пунктом 4.5.1,

1.         Внести изменения в п.4.2 Договора и изложить его в следующей редакции:

4.2      Арендная плата, начисленная за период с даты подписания настоящего

соглашения, уплачивается Арендатором в порядке, определенном п.4.3 настоящего договора.

2.         Дополнить Договор пунктом 4.5.1 следующего содержания:

4.5.1 Арендная плата за весь срок аренды не подлежит установлению (начислению) в двукратном размере арендной платы, рассчитанной по условиям договора аренды;

-  обязать Администрацию заключить  ООО «СЗ «Свет» дополнительное соглашение к договору на передачу в аренду городских земель№009233 от 28.12.2007, на условиях представленной ООО «СЗ «Свет» редакции в части изменения п.4.2 и дополнения договором пунктом 4.5.1,

1.         Внести изменения в п.4.2 Договора и изложить его в следующей редакции:

4.2  Арендная плата, начисленная за период с даты подписания настоящего

соглашения, уплачивается Арендатором в порядке, определенном п.4.3 настоящего договора.

2.         Дополнить Договор пунктом 4.5.1 следующего содержания:

4.5.1 Арендная плата за весь срок аренды не подлежит установлению (начислению) в двукратном размере арендной платы, рассчитанной по условиям договора аренды.

Решением суда от 26.07.2023 в удовлетворении заявленных требований ООО «СЗ «Свет» отказано. 

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене.

От Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик не обеспечил участие своего представителя в судебном заседании посредством электронного сервиса "Мой Арбитр" (онлайн-заседание), не осуществил соответствующее подключение к началу судебного заседания, участие в судебном заседании не принимал.

Иные лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 28.12.2007 между Мэрией г.Калининграда как Арендодателем и ООО «Свет» как арендатором заключены следующие договоры на передачу в аренду городских земель с назначением «под неоконченные строительством многоэтажные многоквартирные дома со встроенно-пристроенными административными, торговыми, бытовыми помещениями и объектами общественного питания»:

- договор №009230, согласно условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:12 08 12:0023 площадью 2,9020га по ул. Державина- пер.Державина -  ул.Писарева -  ул.Целлюлозная в Центральном районе г.Калининграда в границах, обозначенных в договоре;

- договор № 009231, согласно условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:12 08 12:0021 площадью 2,0249 га по ул.Державина - ул.Целлюлозная в Центральном районе г.Калининграда в границах, обозначенных в договоре;

- договор №009232, согласно условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:12 08 12:0022 площадью 4,9443 га по ул. Державина- ул. Воздушная - ул.Державина в Центральном районе г.Калининграда в границах, обозначенных в договоре;

- договор № 009233, согласно условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:12 08 12:0024 площадью 0,9335 га по ул.Державина- ул. Воздушная - ул.Целлюлозная - ул.Писарева в Центральном районе  г.Калининграда в границах, обозначенных в договоре.

В рамках арбитражных дел №А21-5471/2022, А21-5472/2022, А21-5473/2022 были рассмотрены требования  Администрации о взыскании с ООО «СЗ «Свет» задолженности по арендной плате с учетом применения двойного коэффициента.

Состоявшимися решениями суда по указанным делам иски были удовлетворены частично, в части взыскания неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей.

При рассмотрении названных дел суды, исходя из обстоятельств, подтверждающих невозможность использования земельного участка в период действия договора аренды в соответствии с его условиями, а также отсутствием достаточных доказательств о возможности применения двойного коэффициента, признали  расчет арендной платы в двойном размере необоснованным.

Обращаясь с настоящим иском об обязании Администрацию заключить дополнительные соглашения в редакции, предложенной истцом,  истец указывает, что в целях исключения, по его мнению,  неправомерного начисления арендной платы на основании п. 2.2 Порядка  определения арендной платы, условий и сроков ее внесения, утвержденного Решением окружного Совета депутатов г.Калининграда от 28.11.2007 № 376 «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, Общество заявлением от 01.09.2022 предложило изменить положения договоров на передачу в аренду городских земель в части срока, с которого подлежат начислению и уплате арендные платежи, и порядка начисления арендных платежей, представило для подписания дополнительные соглашения.

Расценив  письмо Комитета исх. № и-КМИ-08/21512 от 28.09.2022 как отказ в подписании дополнительных соглашений, истец обратился в суд с настоящим  иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении  иска отказал ввиду нормативного регулирования платы за землепользование и отсутствие оснований для изменения договоров.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. 

Из материалов дела следует, что пункт 4.2 договоров в действующей редакции содержит следующее условие: «Арендная плата вносится Арендатором с момента получения разрешения на строительство».

Изменение обстоятельств, с которыми Истец связывает необходимость изменения данного пункта Договоров, Общество обосновывает отсутствием у него до недавнего времени возможности такое разрешение получить.

Общество просит изменить данное условие следующим образом: «Арендная плата, начисленная за период с даты подписания настоящего соглашения, уплачивается Арендатором в порядке, определенном п. 4.3. Договора».

Таким образом, пункт 4.2 Договора в нынешней редакции определяет момент, с которого у Арендатора возникает обязанность вносить арендную плату за земельные участки.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом и иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 422 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 65 ЗК РФ определена императивная норма, установившая основополагающий принцип платности использования земли.

Пунктами  3.2, 3.8 Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения в городе Калининграде» (далее - Положение), утвержденного решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 28.11.2007 № 376 в редакции, действующей на момент заключения Договоров, определено, что уплата арендной платы производится юридическими и физическими лицами в полном объеме в установленные сроки.

Согласно пункту 3.11 Положения по вновь представленным в аренду земельным участкам арендная плата за землю арендаторами уплачивается в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора на передачу в аренду городских земель.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствия, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Вместе с тем, статьей 180 ГК РФ определено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Из указанных выше норм права следует, что условие пункта 4.2 Договоров является ничтожным в связи с несоответствием его обязательным правилам, установленным статьей 65 ЗК РФ и пунктами 3.2, 3.8, 3.11 Положения.

При рассмотрении дел № А21-5471/2022, № А21-5472/2022, №А21-5473/2022, на которые ссылается истец, арбитражными судами обеих инстанций, правовой оценки условию пункта 4.2 Договоров на предмет его недействительности (ничтожности) не дано. Тем не менее, суды, рассматривая вопрос о правомерности начисления двукратного размера арендной платы, исходили из даты начала течения срока договоров аренды земельных участков.

В предложенной редакции дополнительных соглашений Общество предлагает дополнить Договоры пунктом 4.5.1 следующего содержания: «Арендная плата за весь срок аренды не подлежит установлению (начислению) в двукратном размере арендной платы, рассчитанной по условиям договора аренды».

Согласно положениям статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, является регулируемым платежом, в результате чего определение его размера осуществляется в императивном порядке и не может быть изменено по соглашению сторон. 

Аналогичный вывод был изложен в Определении Верховного суда РФ по делу № 307-ЭС17-2639 от 06.04.2017.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, определены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

Условие начисления арендной платы за землю в двойном размере нормативно     установлено, в том числе на региональном уровне, и является ничем иным, как экономическим механизмом косвенного стимулирования к своевременному освоению земель и, одновременно, элементом определения размера арендной платы за землю для случая установления нарушения договорных обязательств.

Таким образом, внесение предлагаемых изменений в договор аренды в части дополнения п. 4.5.1. Договора противоречит действующему законодательству.

Кроме того, предлагаемое условие в части дополнения п. 4.5.1 Договоров является новым условиям, в силу чего на него распространяются требования статьи 422 ГК РФ о соответствии требованиям действующих в настоящее время императивных норм права.

Включение такого условия в Договоры не соответствует пункту 2.1, 2.2 Положения в действующей редакции, согласно которым двукратный размер арендной платы устанавливается в случае неиспользования или использования земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, а также в случае незавершения в течение трех лет строительства объектов с даты предоставления земельного участка для строительства.

Более того, предлагаемый Обществом к дополнению условий Договоров пункт противоречит пункту 4.15 Договоров.

Общество  в силу статьи 421 ГК РФ было свободно при заключении договоров аренды, подписало их по собственной воле и не пребывало в заблуждении относительно его предмета.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В данном случае обязанность Администрации заключить дополнительное соглашение к Договору на указанных Обществом условиях не предусмотрена ни ГК РФ, ни законом. 

Доказательств, подтверждающих принятие ответчиками на себя обязательства заключить такое соглашение, в материалах дела не имеется.

Истец, ссылаясь на норму пункта 2 статьи 452 ГК РФ, не приводит оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, в силу которых внесение изменений в договор аренды в судебном порядке было бы допустимо. 

Заявленное Истцом требование о признании незаконным отказа Комитета в подписании дополнительных соглашений к Договорам не соответствует положениям о свободе договора (статья 421 ГК РФ). 

По своей природе взаимоотношения сторон по внесению изменений в договор аренды являются гражданско-правовыми и урегулированы нормами главы 29 ГК РФ, которые определяют основания и порядок внесения изменений в действующие договоры, что исключает возможность признания действия сторон договора, в частности Комитета, заявленное в пункте 1 просительной части иска, незаконными.  

При таких обстоятельствах требование Общества об обязании Администрацию  заключить  дополнительные соглашения к договорам аренды  не соотносится с положениями действующего гражданского законодательства, в связи с чем, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 26.07.2023 по делу №  А21-12905/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

 С.А. Нестеров