СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. ТомскДело № А45-3856/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 ноября 2017 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Л.И. Ждановой,

судей: М.А. Фертикова, Е.Г. Шатохиной,

при ведении протокола судебного заседании помощником судьи О.С. Косачевой,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, директор, решение участника от 11.11.2017; ФИО2 по доверенности от 03.06.2016 (сроком до 31.12.2018),

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 17.11.2017 (сроком на 1 год); ФИО4, директор, приказ от 20.11.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Успех" (07АП-9438/2017) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07 сентября 2017 года (в редакции определения об исправлении описок от 10 октября 2017 года) по делу № А45-3856/2016 (судья Ю.А. Печурина)

по иску по иску общества с ограниченной ответственностью "Комбинат питания "Левобережный" (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>, 630096, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Успех" (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>, 630133, 

<

...>)

о расторжении договора аренды № 35 от 02.04.2012 года нежилого помещения и обязании ответчика освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Комбинат питания "Левобережный" (далее – истец, ООО "Комбинат питания "Левобережный") обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Успех" (далее – ответчик, ООО ТД "Успех") о расторжении договора аренды № 35 от 02.04.2012 нежилого помещения, площадью 330,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> и обязании ответчика освободить указанное нежилое помещение.

Исковые требования основаны статьями 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы существенным нарушением условий договора.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07 сентября 2017 года (в редакции определения об исправлении описок от 10 октября 2017 года) по делу № А45-3856/2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм процессуального и материального права, просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истец в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представил возражение на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям, в ней указанным. Представитель истца поддержал доводы возражения на апелляционную жалобу.

Изучив доводы апелляционной жалобы, возражение на нее, заслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО "Сибпродсервис" и ООО ТД "Успех" заключен договор аренды № 35 нежилого помещения, площадью 330,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19 июля 2012 года, что подтверждается записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 54-54-01/3302012-220.

01 ноября 2013 года на основании Соглашения об отступном арендуемое ООО ТД "Успех" нежилое помещение передано бывшим собственником ООО "Сибпродсервис" новому собственнику ООО "Комбинат питания "Левобережный".

Право собственности на указанное помещение зарегистрировано за истцом 05 марта 2015 года на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-22118/2014 от 27.12.2014, что подтверждается записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 54-54/001/115/2015-310/2.

Согласно п. 1.1, п. 1.4 договора, арендодателем передано, а арендатором принято во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: 656056, 

<

...>, площадью 330,3 кв.м. , на срок аренды по 02.04.2027 года (т.2, л.д. 33-36).

Предмет аренды - состав передаваемых в аренду нежилых помещений обозначен на плане путем штриховки площадей (Приложение № 1). Передача помещений оформляется передаточным актом (Приложение № 2), с указанием фактического состояния передаваемых помещений, который составляется и подписывается сторонами в двух экземплярах (по одному для каждого из участников), приобщается к настоящему договору и является неотъемлемой частью (п. 1.3 договора).

Состав передаваемых в аренду нежилых помещений определяется выкопировкой, являющейся Приложением № 1 к договору (п. 1.3 договора).

Согласно п. 2.2.5 договора Арендатор обязуется не производить перепланировок арендуемых помещений без письменного разрешения Арендодателя.

Как указал истец, в нарушение условий договора, ответчик самовольно произвел перепланировку, переоборудование в арендуемых помещениях.

В результате перепланировки (переустройства) арендатором самовольно выполнено:

1. Расширение дверного проема в перегородке между помещениями № 7 и № 9;

2. Демонтаж перегородок между помещениями: №№ 15 (бар), 16 (туалет), 17 (подсобное), 18 (подсобное);

- заложен дверной проем между помещениями № 18 (подсобное) и № 19 (торговый зал), в результате чего указанные помещения ликвидированы и образовано помещение № 16, площадью 47,6 кв.м.

3. Во вновь образованном помещении № 16 установлены перегородки, в результате чего образовалось два санузла - № 18 (0.9 квм.) и 19 (1,0) кв.м.

4. Демонтаж перегородок между помещениями: № 20 (тамбур - 5,2 кв.м); № 21 (подсобное - 1,9 кв.м); № 22 (подсобное); № 24 (торговый зал); № 25 (коридор);

- устройство перегородок между помещениями № 2 и № 23, в результате чего помещения: №№ 20,21, 22, 23, 24, 25 ликвидированы и образованы помещения № 21, площадью 6,1 кв.м и № 23, площадью 43,3 кв.м.

5. Устройство перегородки между помещениями № 1 и № 25, в результате чего из одного помещения № 1 (до перепланировки - склад - 34,1 кв.м) образовано 2 помещения: № 1, площадью 19,7 кв.м, № 25, площадью 14,6 кв.м.

6. В помещении № 10 - до перепланировки, № 11 - после планировки (площадь 10,9 кв.м) установлена раковина.

Таким образом, арендатором самовольно, без разрешения собственника произведена перепланировка арендуемого помещения, в результате чего ликвидированы помещения: № 1, площадью 34,1 кв.м, № 17 санузел - 1,1 кв.м, № 18 - 4,6 кв.м, № 19 - 8,4 кв.м, № 22 - 1,9 кв.м и созданы новые помещения с иными техническими характеристиками.

В результате перепланировки, произведенной арендатором, количество помещений уменьшилось, появилось новое - № 25. Самовольно установлены санузлы, раковины.

Кроме того, в нарушение п. 2.2.3 договора арендатор содержит имущество в ненадлежащем санитарном состоянии и нарушает требования пожарной безопасности, что подтверждается актами проверки компетентных органов.

Указанные нарушения, по мнению истца, являются существенными, так как арендатор самовольно изменил качественное и техническое состояние помещений, находящихся в собственности у ООО "Комбинат питания "Левобережный", систематически нарушает требования санитарных норм, норм пожарной безопасности что является основанием для досрочного расторжения договора аренды № 35 от 02.04.2012 и выселения ответчика из занимаемого помещения.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату вовременное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае, как верно указал суд первой инстанции, в нарушение условий договора - п. 2.2.5, ответчик самовольно, без письменного разрешения Арендодателя, произвел перепланировку, переоборудование в арендуемых им помещениях, в частности, разукрупнение и укрупнение помещений, демонтаж и возведение новых перегородок. Были заложены и устроены новые дверные проемы, заменены сантехнические приборы с изменением их местонахождения.

Ответчиком выполнено следующее:

- расширение дверного проема в перегородке между помещениями № 7 и № 9;

- демонтаж перегородок между помещениями: № 15 (бар - 36,1 кв.м.), № 16 (туалет - 1,1 кв.м.), № 17 (подсобное - 4,6 кв.м.), № 18 (подсобное -8,4 кв.м.);

- заложен дверной проем между помещениями № 18 (подсобное - 8.4 кв.м.) и № 19 (торговый зал - 32.5 кв.м.), в результате чего указанные помещения ликвидированы и образовано помещение № 1 6 площадью 47,6 кв.м.;

- во вновь образованном помещении № 16 (по техпаспорту от 24.04.2015) установлены перегородки, в результате чего образовалось два санузла - № 18 (0,9 кв.м.) и № 19 (1,0 кв.м.);

- демонтаж перегородок между помещениями: № 20 (тамбур- 5.2 кв.м), № 21 (подсобное- 1,9 кв.м.), № 22 (подсобное - 7,3 кв.м), № 24 (торговый зал - 20,4 кв.м.), № 25 (коридор- 3,8кв.м.), дверного проема между помещениями № 19 (торговый зал - 32,5 кв.м.) и № 22 (подсобное -7,3 кв.м.);

- устройство перегородок между помещениями № 2 и № 23 (план помещения после перепланировки), в результате чего помещения № 20, 21, 22, 23, 24, 25 ликвидированы и образованы помещения № 21 площадью 6,1 кв.м. и № 23 площадью 43,3 кв.м.;

- устройство перегородки между помещениями № 1 и № 25 (план помещения после перепланировки), в результате чего из одного помещения № 1 (до перепланировки -склад - 34,1 кв.м), образовано 2 помещения : № 1 площадью 19.7 кв.м., № 25 - 14,6 кв.м. ( план помещения после перепланировки);

- в помещении № 10 - до перепланировки, № 11 - после перепланировки (площадь 10,9 кв.м.) установлена раковина.

- изменена общая площадь помещений до 329,4 кв. м (против площади 330,3 кв. м, переданных по договору аренды).

Содержание состава и объема произведенной ответчиком перепланировки (переустройства), указанное в исковом заявлении (т.1 л.д.10-11) соответствует сведениям о перепланировке (переустройстве) помещений, содержащимся в представленном истцом техническом заключении по результатам обследования строительных конструкций нежилого помещения по адресу: г. Новосибирск, Советский район, ул.Софийская, 12, в связи с перепланировкой и переустройством, выполненным ООО «Заря» по заданию ответчика (т.1, л.д. 141).

Согласно отчету ООО «Заря» № 6906 от 15.06.2017, стоимость затрат по приведению нежилого помещения в прежнее состояние составляет на июнь 2015 года - дату составления технического заключения 514 270 руб., на март 2016 - дату обращения в суд с настоящим иском - 527 360 руб.

Как утверждает истец, данные суммы являются для него существенными, и составляют суммарную сумму арендных платежей за спорное помещение за 3 года. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, также как и суд первой инстанции, признает данную сумму ущерба значительной.

Доводы ответчика о том, что ущерба производимыми работами в арендуемых помещениях истцу не причинено, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку ответчик не устранил нарушения, не привел помещение в прежнее состояние.

Принимая во внимание то, что самовольная перепланировка арендованных помещений является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности требований истца о расторжении данного договора и обязании ответчика освободить помещение.

Ссылка на то, что перепланировка производилась до заключения договора аренды № 35 от 02.04.2012, а потому разрешение на перепланировку не предоставлялось, судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку ответчик не представил суду достоверных и достаточных доказательств принятия помещений 02.04.2012 в том виде, каком они существуют в настоящее время.

При этом как верно указал суд первой инстанции, позиция ответчика в отношении самой перепланировки на протяжении рассмотрения дела в суде первой инстанции была не последовательной и противоречивой.

Первоначально ответчик утверждал что перепланировку и переустройство в арендуемом помещении он не производил, помещение передано на основании договора от 02.04.2012, общей площадью 330,3 кв.м. в том состоянии, в котором оно было приобретено прежним собственником ООО «Сибпродсервис». О том кто и когда произвел перепланировку и переустройство ответчику не было известно ( т.1, л.д. 52, письмо № 10/09 от 09.09.2015).

Затем, в отзыве на исковое заявление (т.1, л.д. 91, абз. 7), ответчик указал, что перепланировки помещений осуществлялись в период действия договоров аренды с предыдущими собственниками: ОАО «Востоктрансэнерго», затем ЗАО «Техстрой», с согласия и при активном содействии прежних собственников. При этом указанные организации-собственники помещений не вносили изменения в техническую документацию на арендуемые ООО ТД «Успех» помещения с 2003 года.

Данное утверждение не подтверждено ни одним доказательством, не представлены договоры аренды, письма-согласования. Более того, не указывается на конкретные перепланировки.

Из решения Арбитражного суда Новосибирской области от 14.10.2010 по делу А45-17798/2010 действительно следует, что ранее - с 28.04.2010 по 28.04.2011 - спорное помещение находилось в собственности у ЗАО «Техстрой».

Согласно письму № 21 от 23.05.2016, ЗАО «Техстрой» перепланировок в помещении не производило, согласия как письменного, так и устного на производство перепланировок не давало (т. 2, л.д. 13). 

Кроме того, как верно указа суд первой инстанции на доводы ответчика о невнесении изменений в техническую документацию с 2003 года, что технический паспорт составлен по заявке ЗАО «Техстрой» по состоянию на 13.04.2011.

В рамках арбитражного дела № А45-7385/2015 по иску о расторжении договора (оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебной процедуры), ответчиком заявлено, что перепланировка произведена им по требованию фискальных органов - Роспотребнадзора на основании Предписания об устранении выявленных нарушений № 1978 от 14.06.2012, где в абз. 2 указано следующее: «- в закусочной провести ремонт и перепланировку, так как туалет отсутствует - нарушен п. 5.10 СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» (т.1, л.д. 130).

В качестве доказательства, подтверждающего согласование перепланировок, представлена копия Уведомления от 14 мая 2013 года (в рамках настоящего дела ответчик исключил указанное уведомление из числа доказательств). Кроме того, по этому же делу представлено техническое заключение ООО «Заря» от 5 июня 2015 года.

Таким образом, исходя из документов, представленных ответчиком в рамках дела № А45-7385/2015, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что перепланировка в помещении кафе производилась им в период действия договора аренды, но не ранее 14.06.2012 (дата предписания) и включала период 14 мая 2013 года (уведомление о согласовании с собственником).

В рамках настоящего дела ответчик указал на то, что перепланировка была вызвана изменением с декабря 2012 законодательства, касающегося розничной торговли алкогольной продукции в отношении требований к площади стационарных торговых объектов и складских помещений – не менее 50 квадратных метров (т.1, л.д. 90-91).

Между тем, изменение законодательства, на которое ссылается ответчик, не может рассматриваться как причина для проведения перепланировки, т.к. минимальная площадь - не менее 50 кв.м. – для стационарных торговых объектов и складских помещений - введена с 19.01.1999 года Федеральным законом от 07.01.1999 № 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта и алкогольной продукции»).

Кроме того, изменение законодательства не отменяет обязанности Арендатора получить согласие Арендодателя на перепланировку.

Представленные ответчиком протокол осмотра места происшествия от 07.12.2011, схема к протоколу осмотра места происшествия, на которые ссылается ответчик (т. 2, л.д. 45), являются доказательством обращения ФИО5 с заявлением по факту кражи перфоратора из помещения кафе, но не могут показать какие выполнены работы по перепланировке помещения кафе на дату совершения кражи.

В подтверждение периода проведения перепланировок до заключения договора аренды, ответчиком представлен договор, заключенный с ООО «Аспект», акт приемки работ (т. 5, л.д. 8-10, 68-70). Иные документы, подтверждающие затраты на материал, перечень и объем работ, стоимость, а также банковские платежные документы по расчету с ООО «Аспект», не представлены.

В ходе проверки заявления истца о фальсификации договора от 13.09.2011, заключенного между ООО «Аспект», в лице директора ФИО6 , и ООО ТД «Успех», в лице директора ФИО4, и акта приемки работ от 04.12.2011, судом первой инстанции правомерно установлено, что заявление истца обосновано, а указанные документы сфальсифицированы, в виду следующего.

При проведении проверки, в порядке ст. 144 УПК РФ, ст. 6 ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности», ст. 13 ФЗ «О полиции» у директора ООО «Аспект», в лице директора ФИО6, правоохранительными органами взяты объяснения.

Согласно письменным объяснениям директора ООО «Аспект» - ФИО6, подписи на договоре подряда от 13.09.2011 года и акте приемки работ от 04 декабря 2011 года ему не принадлежат, договор им, как директором ООО «Аспект», с ООО ТД «Успех» не заключался, работы по адресу : 

<

...>, не выполнялись (т.4, л.д. 59).

Судебным экспертом НП «Палата судебных экспертов Сибири» сделан вывод о том, что даты изготовления договора и акта, указанные как 13 сентября 2011 года и 04 декабря 2011 года, соответственно, не соответствуют фактическому временному периоду нанесения штрихов подписей, выполненных от имени директора ООО «Аспект» ФИО6 пастой шариковой ручки. Учитывая качественный и количественный физико-химический состав исследуемых штрихов подписей, выполненных шариковой ручкой, эксперт пришел к выводу о том, что возраст исследуемых штрихов не более 1-1,5 года от момента спектрального исследования, - 24 января 2017 года (т.5, л.д. 40-47).

Таким образом, подпись от имени директора ООО «Аспект» ФИО6 выполнена не в 2011 году, а позже - с января 2016 по июль 2015 года – в период судебного разбирательства по настоящему делу. Следовательно, указанные документы являются сфальсифицированными, поскольку были изготовлены в период настоящего судебного разбирательства, как способ доказывания.

ООО «Аспект» исключено из ЕГРЮЛ 23.10.2012 на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» при наличии признаков недействующего юридического лица регистрирующий орган принимает решение о предстоящем исключении юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Аспект» (т. 3, л.д. 10- 12), решение о предстоящем исключении принято налоговым органом 22.06.2012 года. Следовательно, учитывая требования законодательства о регистрации юридических лиц, в течение последних 12-ти месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения, т.е. с 22.06.2011 года ООО «Аспект» по имеющимся у налогового органа сведениям, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством РФ о налогах и сборах, и не осуществляло операций по банковскому счету, в связи с чем было признано фактически прекратившим деятельность.

Представленные ответчиком договор и акт охватывают период с 13 сентября 2011 года по 4 декабря 2011 года, т.е. спустя 2 месяца после принятия решения налоговым органом о прекращении деятельности ООО «Аспект».

Таким образом, указанные в договоре ремонтные работы не могли быть выполнены ООО «Аспект».

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, что договор подряда на выполнение демонтажных работ, строительно-отделочных и установку сантехнического и сангигиенического оборудования от 01 сентября 2011 года, заключенный между ФИО7 и ООО ТД «Успех», акт приемки работ от 25 декабря 2011 года, как доказательство осуществления работ по перепланировке, переустройству было представлено ответчиком только после того, как истцом было заявлено ходатайство о фальсификации договора подряда, заключенного с ООО «Аспект».

Вместе с тем, ответчиком не представлены приложения, указанные в пунктах 1.3, 1.4, 4.1, 6.4, 6.5 Договора: Приложение № 1 - Перечень работ, их объем, содержание и требования к работам; Приложение № 2 - Смета по стоимости работ.

Из содержания протокола допроса потерпевшего ФИО5 от 07.12.2011 (т.2, л.д. 43), следует, что ремонт в кафе они делают своими силами после 21.00 час. Но о том, что ремонтные работы в кафе выполнялись ФИО8 по договору подряда, ФИО5 не упоминает.

Вместе с тем, ФИО8 является заинтересованным лицом, т.к. согласно акту № 2 от 29.12.2015 г. является сотрудником ООО ТД «Успех», поэтому к представленному договору от 01.09.2011 и акту приемки работ от 25.12.2011 суд апелляционной инстанции, также как суд первой инстанции относится критически.

Более того, согласно заключению эксперта НП «Палата судебных экспертов Сибири» сделан вывод о том, что дата изготовления документов: договора и акта, датированных 01 сентября 2011 года и 25 декабря 2011 года, не соответствует фактическому временному периоду нанесения штрихов подписей, выполненных пастой шариковой ручки. Учитывая качественный и количественный физико-химический состав исследуемых штрихов подписей выполненных шариковой ручкой эксперт пришел к выводу о том, что возраст исследуемых штрихов не более 1-1,5 года от момента спектрального исследования, - 24 января 2017 года (т. 5, л.д. 40-47).

Таким образом, подпись от имени ФИО8 выполнена не в 2011 году, а позже - с января 2016 по июль 2015 года - в период судебного разбирательства по настоящему делу, то есть указанные документы являются сфальсифицированными.

По мнению ответчика, Договор № 25/2012-68 от 01.02.2012, локальный расчет, справка КС-2, справка КС-3 (т. 2, л.д. 58-69) являются доказательствами того, что с февраля 2011 года ответчиком проводились электромонтажные работы.

Однако, согласно акту о приемке выполненных работ, электромонтажные работы проводились с 01.02.2012 по 30.11.2012 - в период действия договора аренды № 35 от 02.04.2012.

Предметом судебного спора в Арбитражном суде Новосибирской области было требование о возмещении ООО «Комбинат питания «Левобережный» стоимости электромонтажных работ в сумме 560 743 руб., предъявленное ООО ТД «Успех». Определением Арбитражного суда Новосибирской области дело прекращено, в связи с отказом ООО ТД «Успех» от иска.

Представленное ответчиком заключение специалиста № 96/16 от 07.11.2016, выполненное ООО «Социальный правовой центр» (т.4, л.д. 10-30) также не подтверждает, что ремонтные работы в помещении по ул. Софийская в г.Новосибирске проводились до 01.01.2012, поскольку согласно рецензионному заключению в области фототехнического исследования, выполненному специалистом АНО «Центр Технических Экспертиз» ФИО9 , № 012548/10/54001/482016/И-6855 от 12.12.2016, специалистом ООО «Социально-правовой центр» ФИО10. сделан некорректный вывод об отсутствии признаков монтажа на предоставленных специалисту объектах (фотоизображениях), в связи с чем вопрос о наличии признаков монтажа является открытым.

По мнению специалиста ФИО9, проводившего рецензионное исследование, ФИО10., проводя сравнение технических параметров предоставленных ему фотоизображений с техническими параметрами фотоаппаратов Nikon Coolpix LI20, не указывает о наличии у него такого фотоаппарата либо фотоизображений, которые были получены непосредственно с этого фотоаппарата.

Исходя из экспертной практики, для формирования категоричных выводов, связанных с поиском признаков монтажа необходимо устройство, с помощью которого спорные фотоизображения были получены. В случае предоставления указанного устройства, у эксперта (специалиста) появляется возможность проведения операций сравнения технических параметров, получения фотоизображений непосредственно с указанного устройства, которые в ходе дальнейшего исследования используются как подлинные образцы для сравнения со спорными фотоизображениями.

Исследования фотоизображений, расположенных в каталоге «новый год 2012», по мнению специалиста ФИО9, являются неполными, а вывод некорректным, т.к. в заключении ФИО10. отсутствуют данные, подтверждающие проведение анализа изображений, а также не изложено, как анализ изображения методом младшего бита позволяет получить результаты признаков монтажа.

Таким образом, данное заключение специалиста ФИО9, с точки зрения соответствия требованиям научно-методических источников в части проведения видеотехнических исследований, подвергает сомнению достоверность и обоснованность вывода, сделанного специалистом ФИО10. о том, что на представленных фотоснимках признаков монтажа не имеется.

По мнению ответчика, истец ссылается на технические паспорта по состоянию на 13.04.2011 и 24.04.2015, тогда как приложением к договору аренды № 35 является выкопировка по состоянию на 2003 год.

Вместе с тем, в данном случае не имеет правового значения на какой выкопировке стороны определили предмет договора, так как Арбитражный суд Новосибирской области по делу № А45-19615/2013 по иску ООО «Сибпродсервис» к ООО ТД «Успех» о признании договора аренды нежилого помещения от 02.04.2012 № 35 незаключенным дал надлежащую правовую оценку предмету договора аренды - нежилого помещения площадью 330.3 кв.м., границы которого согласованы сторонами в выкопировке (приложение № 1 к договору). Из технического паспорта, составленного по состоянию на 13.04.2011, то есть на момент заключения договора, спорные помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, номера на поэтажном плане 1-4, 7,9-11, 13, 15-24, этаж 1, площадью 330,3 кв.м., имеют те же характеристики объекта, которые указаны в договоре аренды и в выкопировке, подписанной обеими сторонами (т. 4, л.д. 128, абз. 3). В данном случае, судебное решение имеет преюдициальное значение.

Кроме того, разночтений у сторон по составу произведенных ответчиком перепланировок, переустройств, нет.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ответчик систематически допускал иные нарушения условий договора, а именно, при эксплуатации помещений ООО ТД «Успех» были допущены нарушения норм санитарно-эпидемиологического законодательства, требований противопожарного законодательства.

Так, в период срока действия договора аренды Управлением Роспотребнадзора по Новосибирской области 14 июня 2012 года проведена плановая выездная проверка, в результате которой выявлены следующие нарушения: потолок и стены в подсобных помещениях покрыты слоем пыли, имеются трещинки на потолке; в цехе кулинарных изделий краска на потолке потрескалась, требуется ремонт рамы и подоконника -нарушен 10.8 СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту продовольственного сырья и пищевых продуктов»; в кондитерском отделе линолеум на полк порван, частично отсутствует - нарушен п.5.10 СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту продовольственного сырья и пищевых продуктов» (т. 2, л.д. 96).

В материалах дела имеется протокол об административном правонарушении № 881 от 10.05.2016 (т. 2, л.д.92), в котором указано на событие административного правонарушения: « 29 апреля 2016 года в 13.30 директор ООО ТД «Успех» ФИО4 не выполнила в установленный срок (до апреля 2016) законные предписания должностного лица, осуществляющего государственный надзор (контроль) об устранении нарушений законодательства: не выполнены требования предписания об устранении выявленных нарушений № 4715 от 29.01.2015 в части завершения косметического ремонта в подсобном помещении (краска местами отстала от стен) и в отделе по реализации кондитерских изделий - удален с пола линолеум...».

В предписании об устранении выявленных нарушений № 2022/1 от 02.06.2015 (т.1, л.д. 60-61) указано на длящиеся нарушения: не проводится по мере необходимости косметический ремонт, а именно: в отделе по реализации кондитерских изделий нарушена целостность линолеума, частично отсутствует гигиеническое покрытие на стене и потолочная плитка; в горячем цехе закусочной краска на потолке потемнела, частично отсутствует кафельная плитка на стене над моечной ванной; в подсобном помещении местами краска отстала от стен, хранится нерабочее оборудование; в бытовом помещении для персонала стены не имеют гигиенического покрытия.

Отделом надзорной деятельности по г. Новосибирску также выявлен ряд нарушений требования пожарной безопасности, к административной ответственности привлечен заместитель директора ООО ТД «Успех», (т.1, л.д. 62).

Данные обстоятельства также свидетельствуют о существенном нарушении со стороны Арендатора условий договора аренды.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, также признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.

По мнению ответчика, начало течения срока исковой давности следует считать с 2012 года, то есть когда предыдущий собственник спорного помещения - ООО «Сибпродсервис» якобы узнал о проведении перепланировки, переоборудования.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу статьи 201 ГК РФ, перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Между тем, в рассматриваемом случае доказательств осведомленности ООО «Сибпродсервис» - первоначального собственника спорного нежилого помещения о проведении перепланировки и переоборудования, согласования объема, характера и стоимости работ, в материалах дела не имеется, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Как верно указал суд первой инстанции, каких-либо доказательств, подтверждающих, что между ООО «Сибпродсервис», начиная с 17 мая 2011 года (даты регистрации права собственности) и до 01 ноября 2013 года (заключения Соглашения об отступном), была какая-либо переписка по перепланировке и переоборудованию между собственником недвижимости и ООО ТД «Успех», материалы дела не содержат.

Вместе с тем, из объяснений директора ООО «Комбината питания «Левобережный» ФИО1, следует, что будучи директором ООО «Сибпродсервис», никто к нему не обращался с просьбой согласовать перепланировку, никаких согласий на перепланировку и переоборудование он не давал. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Переход права собственности на нежилое помещение к ООО «Комбинат питания «Левобережный» зарегистрировано в установленном законом порядке 5 марта 2015 года на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2014 года по делу А45-22118/2014.

Однако спорное нежилое помещение передано ООО «Комбинат питания «Левобережный» в качестве отступного 01 ноября 2013 года (т. 3, л.д. 67-68).

Факт передачи имущества по соглашению об отступном был известен ответчику, так как определением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.01.2014 по делу № А45-19615/2013 ООО «Комбинат питания «Левобережный» отказано во вступлении в дело в качестве соистца, в связи в отсутствием регистрации перехода права собственности.

Между тем, доказательств того, что начиная с 01.11.2013, ответчик каким-либо образом уведомлял либо согласовывал перепланировку, переоборудование арендуемого помещения с титульным или фактическим собственником не представлено. 

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, учитывая содержание письма № 47 от 30.12.2014 (л.д. 92 том 4), приходит к выводу, что истец по состоянию на 30.12.2014 знал о перепланировке и переоборудовани спорных помещений, а после составления акта технической инвентаризации спорного нежилого помещения (24.04.2015г.) и выдачи паспорта технического паспорта Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» - 28 апреля 2015 года мог узнать, в чем именно выразилась перепланировка и переоборудование спорных помещений.

При этом ООО «Комбината питания «Левобережный» только из поступившего от ООО ТД «Успех» письма с приложением счета № 140 от 29.04.2015 на сумму 560 743 руб. - возмещение стоимости электромонтажных работ, узнало о том, что перепланировки в помещении выполнены в 2012 году. 

В связи с чем, истец, указывая в письме № 59 от 30.10.2015 о том, что перепланировка выполнена арендатором в 2012 году, руководствовался полученной информацией от ООО ТД «Успех» из письма от 29.04.2015 года № 140.

Следовательно, довод ответчика о том, что ФИО1, являясь директором и учредителем ООО «Комбинат питания «Левобережный», знал как директор и учредитель ООО "Сибпродсервис", о произведенной перепланировке в 2012 году, является несостоятельной, так как не подтверждает факта осведомленности о перепланировке первоначального обладателя права.

Материалы дела не содержат допустимых, относимых и достоверных доказательств того, что первоначальному обладателю нежилого помещения - ООО «Сибпродсервис» о проведении перепланировки, переоборудовании стало известно в 2012 году.

Таким образом, с учетом обращения истца в суд с настоящим иском - 02.03.2016, а также с учетом того, что о произведенной перепланировке, переоборудовании ООО «Комбинат питания «Левобережный» узнало 30.12.2014 (л.д. 92 том 4), арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что срок исковой давности ООО "Комбинат питания "Левобережный" не пропущен.

Оценивая иные доводы изложенные в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу.

В целом, доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Каких-либо новых обстоятельств, влияющих на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07 сентября 2017 года (в редакции определения об исправлении описок от 10 октября 2017 года) по делу № А45-3856/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Л.И. Жданова

ФИО11

Судьи

М.А. Фертиков

    Е.Г. Шатохина