ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6370/2019, 18АП-6371/2019

Дело № А76-30028/2018

04 июня 2019 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2019 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ширяевой Е.В.,

судей Бабиной О.Е., Баканова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» и общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Кисегач» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2019 по делу № А76-30028/2018 (судья Бахарева Е.А.).

 

В судебном заседании приняли участие представители:

          общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» - ФИО2 (паспорт, доверенность от  15.10.2018), ФИО3 (паспорт, доверенность от 15.10.2018),

          общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Кисегач» - ФИО4 (паспорт, доверенность от 06.03.2019).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (далее – ООО «Вертикаль», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий «Кисегач» (далее – ООО «Санаторий «Кисегач», ответчик) о взыскании 12 351 000 руб. убытков. 

Определением суда от 16.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования «Чебаркульский городской округ»  (далее – Администрация Чебаркульского городского округа, третье лицо; т. 4 л.д. 129-131).

Решением суда первой инстанции от 20.03.2019 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Санаторий «Кисегач» в пользу ООО «Вертикаль» взыскано 6 490 000 руб. убытков, 44 535 руб. 66 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано (т. 4 л.д. 178-187).

ООО «Санаторий «Кисегач» и ООО «Вертикаль» с вынесенным судебным актом не согласились, обжаловали его в порядке апелляционного производства.

ООО «Санаторий «Кисегач» в своей апелляционной жалобе указало, что суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о соблюдении истцом срока исковой давности, указав, что срок исковой давности по настоящему делу должен исчисляться с момента принятия Челябинским областным судом апелляционного определения от 16.07.2017 по делу №11-7017/2017, которым возведенное здание было признано самовольной постройкой.

По мнению подателя жалобы, истец знал, что договор, квалифицированный им как договор купли-продажи будущей недвижимости, ничтожен, до момента принятия судом апелляционного определения от 16.07.2017, поскольку предметом договора купли-продажи недвижимости, пусть и создаваемой в будущем, не может быть самовольная постройка.

Подписывая договор от 23.08.2012, в котором отсутствует указание на разрешение на строительство, истец должен был предполагать, что предметом договоренности между сторонами является самовольная постройка.

Полученное ответчиком разрешение № RU74314000-037 предоставляло право на проведение реконструкции, а не строительства, а получение разрешения именно на строительство не предполагалось по условиям договора от 23.08.2012.

ООО «Санаторий «Кисегач» указывает, что с содержанием договора аренды, на который имеется ссылка в п. 1.7 договора от 23.08.2012, истец был ознакомлен, а потому ему было известно, что в соответствии с п. 4.3.2 договора аренды арендатор, то есть ответчик, имеет право возводить на участке здания, строения, сооружения исключительно с согласия собственника земельного участка.

Таким образом, истец уже на момент заключения договора от 23.08.2012 знал о том, что договор не содержит условий о праве истца, как инвестора, на земельный участок, занятый объектом недвижимости, а также то, что разрешение на строительство от правообладателя земельного участка отсутствует. Соответственно уже на момент заключения договора, истец знал о том, что будет возведена именно самовольная постройка и объектом недвижимого имущества она являться и признана быть не может ни при каких обстоятельствах.

Ссылка истца на то, что в соответствии с договором от 23.08.2012 ответственность за неполучение разрешительной документации лежит на ответчике, а потому он обязан возместить убытки в заявленном размере также не означает, что срок исковой давности истцом не нарушен, а договор является действительным, так как речь идет о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по ничтожному договору, предметом которого является самовольная постройка, о чем истец знал уже с момента его заключения.

Кроме того, истец имел возможность узнать о нарушении своих прав и о наличии оснований для признания постройки самовольной при предъявлении иска в Чебаркульский городской суд правообладателем земельного участка - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях еще 26.10.2015.

В силу того, что договор, заключенный между сторонами является ничтожным, то у ООО «Вертикаль» отсутствует право на взыскание убытков. Если полученную ООО «Санаторий «Кисегач» от ООО «Вертикаль» сумму денежных средств по договору считать неосновательным обогащением, то срок исковой давности и для его взыскания на сегодняшний день истек.

Податель жалобы также отмечает, что если исходить из того, что договор от 23.08.2012 является действительным, то и в данном случае срок исковой давности ООО «Вертикаль» пропущен, поскольку ответчик свои обязательства в предусмотренный договором срок (до 01.02.2014) не исполнил, следовательно о нарушении своих прав истец узнал 02.02.2014. Кроме того, ответчик не передал истцу необходимую документацию для государственной регистрации права собственности на объект.

Тот факт, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произвело регистрационные действия, зарегистрировав право собственности на самовольную постройку за истцом, также является ошибкой государственного органа, которая не является основанием для прерывания течения срока исковой давности или применения отличного от указанного ответчиком подхода в определении момента, когда истцу должно было стать известно о нарушении его прав.

Неверная юридическая оценка либо заблуждения юридического характера истца, не являются уважительной причиной для исчисления срока давности иным образом, и является риском его предпринимательской деятельности.

ООО «Санаторий «Кисегач» обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что вина ответчика по условиям договора состоит в том, что он не создал объект недвижимости, а не в том, что его истец утратил. Истец самостоятельно по условиям договора регистрировал свое право собственности на спорный объект и сам предоставлял для регистрации необходимые документы, в числе которых отсутствовало разрешение на строительство и право на использование для этих целей земельного участка. Ответчик в данном случае выполнил строительные работы и предоставил истцу имеющиеся у него документы. Истец, полагаясь на законность своего права на здание как объект недвижимости, сам, на свой страх и риск осуществлял его использование, в том числе ремонт.

Кроме того, ООО «Санаторий «Кисегач» отмечает, что ответчик в суде первой инстанции не заявлял о переквалификации договора от 23.08.2012, а указывал, что договор, заключенный между сторонами является ничтожным, вне зависимости от признания его таковым судом.

В случае, если суд признает договор от 23.08.2012 действительным и заключенным, то так как из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. 

В данном случае следует говорить о том, что вклады товарищей в достижение цели в виде денежных средств, трудозатрат не оправдались, то есть осуществляя предпринимательскую деятельность на свой риск, стороны возможные риски не оценили и не получили предполагаемого результата. При этом, полученные от товарищей денежные средства были израсходованы ответчиком в полном объеме под контролем товарищей, каких-либо возражений или претензий по порядку расходования средств последними не заявлялось, сбережения имущества на стороне ответчика также не имеется. Вина ответчика в недостижении цели отсутствует: истец и иные товарищи (инвесторы) получением разрешения на строительство у собственника земельного участка не озаботились, вопросы об отсутствии у кого-либо из товарищей, прав на земельный участок под недвижимостью, о дальнейшем оформлении прав не земельный участок у них не возникал.

Таким образом, перечисленные истцом денежные средства по договору недопустимо рассматривать, как убытки, так как они являются вкладом конкретного товарища - истца в общее дело.

Заявитель жалобы считает, что вне зависимости от того, как именно квалифицировать заключенный между сторонами настоящего дела договор, признавать его ничтожным или нет, срок исковой давности в любом случае был пропущен истцом на несколько лет, а суд первой инстанции неверно установив фактические обстоятельства дела, не применил подлежащие применению в данном случае статьи 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО «Вертикаль» в своей апелляционной жалобе указало, что судом первой инстанции не приняты во внимание имеющиеся в материалах дела и подтверждающие выполнение отделочных работ доказательства: договор подряда от 29.06.2015; локальные сметы (локальный сметный расчет) на отделочные работы на цокольном и первом этажах, мансарде от 29.06.2015; справки о стоимости выполненных работ и затрат от 20.10.2015; акты о приемке выполненных работ за октябрь 2015. Согласно указанным документам, стоимость затрат на отделочные работы составила 4 771 986 руб. 44 коп. без НДС и 5 630 944 руб. с НДС.

Отделочные работы были произведены истцом после получения свидетельства о государственной регистрации права (08.09.2015), завершены 20.10.2015, соответственно, отвечают критериям добросовестности, разумности, обоснованности, относимости к объекту, находятся в прямой причинно-следственной связи с имущественными интересами истца, допущенные ответчиком нарушения повлекли уменьшение имущественной сферы истца.

Податель жалобы указывает, что представленный в материалы дела отчет отвечает критериям относимости и разумности, в судебном заседании 19.02.2019 специалист достоверно разъяснил, в связи с чем оцениваемое имущество имеет соответствующую стоимость.

Оценив названный отчет, суд первой инстанции принял во внимание только одну составляющую убытков, а именно - рыночную стоимость объекта оценки без учета отделочных работ, немотивированно исключив расходы на поиск нового нежилого помещения; расходы, связанные с переездом; расходы, связанные с оформлением документов на новое недвижимое имущество; расходы на отделочные работы.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела, не устанавливались обстоятельства относительно размера затрат, понесенных ООО «Вертикаль» в связи с осуществлением отделочных работ.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не только не обеспечил восстановление имущественной сферы истца, но и не способствовал достижению публично-правовой цели - стимулированию участников гражданского оборота к добросовестному, законопослушному поведению.

  Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание третье лицо не явилось.

  С учетом мнения явившихся в судебное заседание лиц и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Администрации Чебаркульского городского округа.

До начала судебного заседания от ООО «Санаторий «Кисегач» поступило возражение на апелляционную жалобу ООО «Вертикаль».

В судебном заседании представители ООО «Санаторий «Кисегач» и ООО «Вертикаль» поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Патент Групп» (правопредшественник истца - инвестор) был подписан договор инвестирования реконструкции объекта недвижимости от 23.08.2012 (т. 1 л.д. 18-22), в редакции дополнительного соглашения от 10.06.2015 к договору (т. 1 л.д. 28).

В соответствии с п. 2.1 договора результат инвестиционной деятельности (далее по тексту - результат) - результат работ по реконструкции объекта капитального строительства - жилого барака (общежития) № 22 в 4-х блочную гостиницу, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, санаторий «Кисегач», проводимых в соответствии с Лицензией Застройщика Е 033975 № ГС5-74-03-27-0-7420007450-007379-1 от 07.03.2008, выданной Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также проводимых на основании Разрешения на строительство № RU74314000-037, выданного Администрацией Чебаркульского городского округа 18.08.2014 и иных разрешительных документов, необходимых для осуществления застройщиком своей деятельности и исполнения обязательств согласно договору в соответствии с законодательством России. Ответственность за наличие у застройщика всех документов, необходимых и достаточных для законного исполнения застройщиком всех обязательств по договору несет застройщик.

Инвестор передает заказчику денежные средства в сумме, в порядке и в срок, установленные договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности и объекта (Блок 4) на земельном участке.

После сдачи объекта (Блок 4) в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций застройщик передает инвестору в собственность объект (Блок 4) площадью 298,1 м2, технические характеристики и иные сведения о котором указаны в документах органов технической инвентаризации и договоре.

Согласно п. 2.3 договора стороны признают, что на момент заключения договора инвестор является единственным инвестором при осуществлении работ для достижения результата. Застройщик имеет право привлекать других инвесторов для достижения результата только при условии и с момента заключения между инвестором и иными инвесторами соглашения о распределении между всеми ними  результата и при этом объект предается исключительно в собственность инвестора и не может быть передан иным инвесторам.

Размер инвестиций по договору определен сторонами в сумме 5 000 000 (пяти миллионов) рублей, НДС не предусмотрен (п. 3.1 договора).

Инвестор обязуется перечислить сумму инвестиций (п 3.1. договора) в течение 10 (десяти) банковских дней с момента заключения договора. Обязательства инвестора по внесению/перечислению суммы инвестиций считаются исполненными с момента поступления денежных средств на корреспондентский счет банка инвестора (п. 3.2 договора). 

Во исполнение условий договора истец перечислил ответчику 5 000 000 руб. по платежному поручению от 29.08.2012 № 69 (т. 1 л.д. 51).

В свою очередь ответчик, по акту от 15.06.2015 передал истцу объект недвижимости – нежилое помещение – блок 4, кадастровый номер 74:38:0101007:354, площадью 298,1 кв.м, расположенный в нежилом здании 4-х блочной гостиницы, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22 (т. 1 л.д. 45-46).

Соглашением о распределении результата инвестиционной деятельности от 15.06.2015, заключенного между застройщиком и ФИО5 (инвестор 1), ФИО6 (инвестор 2), общество с ограниченной ответственностью «Кисегач Сервис» ЛТД (инвестор 3), общество с ограниченной ответственностью «Патент Групп» (инвестор 4) стороны согласовали распределение нежилых помещений и констатировали выполнение застройщиком результата инвестиционной деятельности (т. 1 л.д. 31-34).

 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области обратилось в суд с иском к ООО «Санаторий «Кисегач», ФИО5, ФИО6, обществу с ограниченной ответственностью «Кисегач-Серис» ЛТД, ООО «Вертикаль» о признании самовольной постройкой строения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера «Кисегач», д. 22; возложении обязанности на ответчиков осуществить снос самовольной постройки - нежилого здания 4-х блочной гостиницы. 

Решением Чебаркульского городского суда Челябинской области от 25.01.2017 в удовлетворении исковых требований было отказано (т. 1 л.д. 52-65).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16.06.2017, решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 25.01.2017 отменено. 

Исковые требования Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях удовлетворены. 

Строение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356 признано самовольной постройкой. 

На ООО «Санаторий Кисегач», ФИО5, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Кисегач-Сервис ЛТД», ООО «Вертикаль» возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки - нежилого здания 4-х блочной гостиницы, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящего из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356 (т. 1 л.д. 66-82). 

По инициативе истца, обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» проведена оценка по определению рыночной стоимости нежилого помещения, площадь: общая 298,1 кв.м, этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4. 

Согласно отчету от 22.06.2018 № 117 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, площадью: общая 298,1 кв.м., этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, Кадастровый номер (или условный) номер 74:38:0101001:354, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, а также убытков, нанесенных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройки, общий размер возмещения за нежилое помещение, общей площадью 298,1 кв.м в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой, с учетом НДС составляет 12 351 000 руб. (т. 2 л.д. 23-112).

Истец направил в адрес ответчика претензию о возмещении убытков в размере 12 351 000 руб. в связи с признанием здания самовольной постройкой (т. 1 л.д. 10-12).

Поскольку требования, изложенные в названной выше претензии, ответчиком исполнены не были, истец обратился в суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что убытки в размере 5 861 000 руб., включающие в себя расходы на поиск нового нежилого помещения (услуги риэлтора на поиск новой коммерческой недвижимости), расходы, связанные с переездом, расходы на оформление документов, расходы на отделочные работы, не являются убытками, причиненными непосредственными действиями ответчика, а также не нацелены на восстановление нарушенного действиями ответчика права.

Данные выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Согласно статье 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с пунктами 4, 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно пункту 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, исковое заявление обусловлено возникновением у истца убытков вследствие признания апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16.06.2017, строения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356 самовольной постройкой, и возложения обязанностей по его сносу (т. 1 л.д. 66-82).

В соответствии со статьями 1, 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в целях указанного закона, инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Абзацем 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Учитывая изложенное, между сторонами возникли обязательственные отношения, вытекающие из купли-продажи, при этом на истца как сторону, осуществляющую финансирование строительства, возложена обязанность по своевременному перечислению денежных средств на строительство (создание) будущей вещи, в то время как на ответчика (застройщика) - обязанность передать помещения, определенные договором, после ввода объекта в эксплуатацию.

По условиям договора инвестирования реконструкции объекта недвижимости от 23.08.2012, результат инвестиционной деятельности (далее по тексту - результат) - результат работ по реконструкции объекта капитального строительства - жилого барака (общежития) № 22 в 4-х блочную гостиницу, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, санаторий «Кисегач», проводимых в соответствии с Лицензией Застройщика Е 033975 № ГС5-74-03-27-0-7420007450-007379-1 от 07.03.2008, выданной Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также проводимых на основании Разрешения на строительство № RU74314000-037, выданного Администрацией Чебаркульского городского округа 18.08.2014 и иных разрешительных документов, необходимых для осуществления застройщиком своей деятельности и исполнения обязательств согласно договору в соответствии с законодательством России.

Во исполнение условий договора от 23.08.2012 объект был создан, о чем составлен акт от 15.06.2015 (т. 1 л.д. 45-46).

Соглашением о распределении результата инвестиционной деятельности от 15.06.2015, заключенного между застройщиком и ФИО5 (инвестор 1), ФИО6 (инвестор 2), общество с ограниченной ответственностью «Кисегач Сервис» ЛТД (инвестор 3), общество с ограниченной ответственностью «Патент Групп» (инвестор 4) стороны согласовали распределение нежилых помещений и констатировали выполнение застройщиком результата инвестиционной деятельности (т. 1 л.д. 31-34).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области обратилось в суд с иском к ООО «Санаторий «Кисегач», ФИО5, ФИО6, обществу с ограниченной ответственностью «Кисегач-Серис» ЛТД, ООО «Вертикаль» о признании самовольной постройкой строения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера «Кисегач», д. 22; возложении обязанности на ответчиков осуществить снос самовольной постройки - нежилого здания 4-х блочной гостиницы. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16.06.2017, решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 25.01.2017 отменено. Исковые требования Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях удовлетворены (т. 1 л.д. 66-82).

При рассмотрении апелляционной жалобы Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях Челябинским областным судом в рамках дела № 11-7017/2017 установлено, что земельный участок из категории земель: земли поселений, площадью 632683 кв.м., распложенный по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач с кадастровым номером 74:38:0101001:0003 находится в собственности Российской Федерации.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области и ООО «Санаторий Кисегач» заключен договор аренды данного земельного участка от 27.10.2008 для оздоровительных целей.

Пунктом 4.3.2 названного договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право возводить на участке здания, строения и сооружения, исключительно с согласия собственника земельного участка, в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации.

Чебаркульской городской прокуратурой совместно с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области проведена проверка информации о наличии самовольных построек на территории курорта «Кисегач», в ходе проверки было выявлено, что с восточной стороны жилого дома №23 застройщиком ООО «Санаторий «Кисегач» без получения разрешительной документации и согласования с собственником земельного участка осуществляется строительство четырехблочной гостиницы. 

Челябинским областным судом сделан вывод, что 4-блочная гостиница построена на земельном участке, не отведенном для строительства и без согласия его собственника, потому, несмотря на получение ООО «Санаторий «Кисегач» выданных органом местного самоуправления разрешения на реконструкцию, градостроительного плана, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16.06.2017 по делу № 11-7017/2017, в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора.

Согласно п. 2.1 договора от 23.08.2012, в редакции дополнительного соглашения от 10.06.2015, ответственность за наличие у застройщика всех документов, необходимых и достаточных для законного исполнения застройщиком всех обязательств по договору несет застройщик.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что истцом доказано возникновение у инвестора убытков вследствие ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору от 23.08.2012.

Истец в обоснование размера убытков, причиненных в результате не исполнения договора инвестирования, внесения денежных средств в размере 5 000 000 руб. и признании строения расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356 самовольной постройкой, ссылается на отчет общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» от 22.06.2018 № 117, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, площадь: общая 298,1 кв.м, этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, с учетом округления и НДС составляет 6 490 000 руб. Размер убытков, причиненных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой, с учетом округления и НДС составляет 5 861 000 руб. (т. 2 л.д. 23-112).

Согласно вышеуказанному отчету расчет размера убытков определен оценщиком следующим образом: РВ = PC + Рпнп + Рп + Род+Рор, где, РВ - размер возмещения за объект оценки; PC - рыночная стоимость объекта оценки; Рпнп - расходы на поиск нового нежилого помещения; Рп - расходы связанные с переездом; Род - расходы связанные с оформление документов на новое недвижимое имущество; Pop - расходы на отделочные работы. 

Определение рыночной стоимости объекта оценки, рыночная стоимость объекта оценки - нежилое помещение. Площадь: общая 298,1 кв.м. Этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, без учета НДС составляет: 5 500 000 руб. (рыночная стоимость нежилого помещения без учета убытков, которые несет собственник при изъятии помещения). 

Определяя размер расходов, связанных с поиском нового нежилого помещения, оценщик установил, что стоимость затрат на услуги риэлтора по поиску нового недвижимого имущества составляет 3% от стоимости сделки. В рамках данного отчета за стоимость сделки принимается рыночная стоимость объекта оценки. Указанные расходы оценщиком определены в размере 164 998 руб.

Для выявления величины расходов, связанных с перевозкой имущества, оценщиком были проанализированы сайты транспортных компаний оказывающих услуги по переезду и перевозу мебели и прочего имущества. По расчету оценщика, затраты на переезд в среднем составят 8 060 руб.

Определяя размер расходов при оформлении документов на новую коммерческую недвижимость, оценщик указал, что в соответствии с пунктом 22 статьи 333.33 Налогового Кодекса за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина 22 000 руб., таким образом, величина расходов на оформление документов на новое недвижимое имущество для организаций составляет 22 000 руб. 

При определении размера расходов на отделочные работы, оценщик исходил из объема работ и их стоимости, отраженных в акте о приемке выполненных работ от 20.10.2015, справке о стоимости выполненных работы и затрат от 20.10.2015 и локальной смете на отделочные работы на цокольном и первом этажах, мансарде от 29.06.2015. Стоимость затрат составила 4 771 986 руб. 44 коп. без НДС и 5 630 944 руб. с НДС.

Отказывая во взыскании убытков истца, составляющих расходы на отделочный ремонт, в сумме 5 630 944 руб., суд первой инстанции исходил из того, что затраты на произведенную собственником отделку помещения учтены в полном объеме в составе убытков, нанесенных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку рыночная стоимость нежилого помещения, определялась оценщиком при осмотре данного помещения с уже произведенной отделкой.

Расходы на отделочные работы, поиск нового нежилого помещения, переезд, оформление документов, не являются убытками, причиненными непосредственными действиями ответчика, а также не были нацелены на восстановление нарушенного действиями ответчика права.

Поскольку, в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не приобретает право собственности на нежилое помещение, площадь: общая 298,1 кв. м, этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, Кадастровый (или условный) номер: 74:38:0101001:354, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, компенсация ответчиком расходов на отделочные работы, поиск нового нежилого помещения, переезд, оформление документов, не приведет восстановлению нарушенного права, как это предусмотрено статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отчет от 22.06.2018 № 117, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс», отвечает принципу достоверности и использованные оценщиками сведения, методики, подходы и существенные факторы, могли сформировать достоверную рыночную стоимость объекта оценки.

Доказательств нарушения принципов законности, независимости оценщика, объективности, всесторонности и полноты исследования, ответчиком не представлено. 

Ходатайств о назначении экспертизы спорного отчета в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ответчиком не заявлялось, отрицательного заключения в отношении спорного отчета не представлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе инвестиционный договор, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16.06.2017 по делу № 11-7017/2017, установив, что истец не получил того результата, на который рассчитывал при заключении инвестиционного договора в связи с нарушением ответчиком обязательств по инвестиционному договору, суд первой инстанции признал доказанными факт причинения истцу убытков в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по инвестиционному договору, только в части взыскания рыночной стоимости нежилого помещения, площадью: общая 298,1 кв.м. этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, с учетом округления и НДС в размере 6 490 000 руб., наличие причинно-следственной связи между убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

В суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности (т. 4 л.д. 158-159).

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление № 43), если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционным определением Челябинского областного суда от 16.07.2017 по делу № 11-7017/2017 строение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356 признано самовольной постройкой. 

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что срок исковой давности следует исчислять с момента, когда истцу стало известно о самовольной постройке - 16.06.2017.

Исковое заявление подано 14.09.2018 (т. 1 л.д. 3), то есть в пределах предусмотренного процессуальным законодательством срока.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования частично, взыскав с ответчика в пользу истца 6 490 000 руб. убытков.

Довод апелляционной жалобы ООО «Санаторий «Кисегач» о том, что суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о соблюдении истцом срока исковой давности, судом апелляционной инстанции не принимается, так как до обращения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области в суд общей юрисдикции, у ответчика была возможность получить необходимые разрешения у собственника спорного земельного участка, как это предусмотрено п. 4.3.2 договора аренды, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области и ООО «Санаторий Кисегач». Учитывая данную возможность застройщика получить одобрение собственника на осуществление строительства на данном земельном участке, суд апелляционной инстанции полагает, что у истца отсутствовали основания полагать, что его права, в период исполнения ответчиком договора от 23.08.2012, нарушаются.

По указанному основанию отклоняется довод о том, что истцу было известно, что в соответствии с п. 4.3.2 договора аренды ответчик, имеет право возводить на участке здания, строения, сооружения исключительно с согласия собственника земельного участка.

Ссылка на то, что истец знал, что договор, квалифицированный им как договор купли-продажи будущей недвижимости, ничтожен, до момента принятия судом апелляционного определения от 16.07.2017, судом апелляционной инстанции не принимается, так как разрешение на строительство № RU74314000-037 ответчиком было получено после подписания договора (т. 1 л.д. 40).

Учитывая, что в договоре от 23.08.2012 в п. 1.3 указано наименование документа: «разрешение на строительство», полученное ответчиком 18.08.2014 разрешение на строительство № RU74314000-037, не могло вызвать у истца сомнений в неправомерности его выдачи.

Ссылка ООО «Санаторий Кисегач» на ничтожность договора от 23.08.2012, судом апелляционной инстанции не принимается, так как ответчиком не указано, в силу какой нормы гражданского законодательства договор от 23.08.2012 является ничтожной сделкой. Из материалов дела следует, что договор сторонами исполнен в полном объеме, результат реконструкции передан истцу, каких-либо противоправных целей, участники рассматриваемой сделки не преследовали.

Договор от 23.08.2012, заключенный в отсутствие разрешения на строительства собственника земельного участка, на котором планируется реконструкция, может квалифицироваться как сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, которая в силу пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, является оспоримой.

Ссылка на то, что истец имел возможность узнать о нарушении своих прав и о наличии оснований для признания постройки самовольной при предъявлении иска в Чебаркульский городской суд правообладателем земельного участка еще 26.10.2015, подлежит отклонению, так как учитывая результаты рассмотрения иска Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях в Чебаркульском городском суде, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что о нарушении своих прав, истец узнал в момент вынесения апелляционного определения Челябинским областным судом от 16.07.2017 по делу № 11-7017/2017.

Указание ООО «Санаторий Кисегач» на то, что если исходить из того, что договор от 23.08.2012 является действительным, то и в данном случае срок исковой давности ООО «Вертикаль» пропущен, поскольку ответчик свои обязательства в предусмотренный договором срок не исполнил, подлежит отклонению, так как в настоящем случае исковые требования заявлены о взыскании убытков вследствие признания здания самовольной постройкой, а не требования, обусловленные несвоевременным исполнением застройщиком своих обязательств по договору.

Ссылка на то, что вина ответчика по условиям договора состоит в том, что он не создал объект недвижимости, а не в том, что его истец утратил, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как застройщик несет ответственность перед инвестором в силу п. 2.1 договора от 23.08.2012, в редакции дополнительного соглашения от 10.06.2015.

Ссылка на то, что договор от 23.08.2012 должен быть квалифицирован как договор простого товарищества, подлежит отклонению, поскольку как верно было указано судом первой инстанции, строительство спорного объекта осуществлялось на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве аренды, само право аренды не являлось вкладом в инвестиционную деятельность, истец не выступал соарендатором данного земельного участка. При указанных обстоятельствах заключенный между сторонами инвестиционный договор по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора купли-продажи и строительного подряда, а не договором простого товарищества.

Довод апелляционной жалобы ООО «Вертикаль» о том, что судом первой инстанции не приняты во внимание имеющиеся в материалах дела и подтверждающие выполнение отделочных работ доказательства, подлежит отклонению, так как в удовлетворении исковых требований, в части расходов на отделочные работы, было отказано, не по причине их недоказанности.

Суд первой инстанции указал, что по состоянию на дату оценки отделка объекта была завершена, что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 20.10.2015 и актом о приемке выполненных работ за октябрь 2015, здание, в котором расположен объект оценки было признано незаконной постройкой на основании апелляционного определения Челябинского областного суда от 16.06.2017 по делу №11-7017/2017 и определения Челябинского областного суда от 10.11.2017 № 4г-2616/2017. Таким образом, затраты на произведенную собственником отделку помещения учтены в полном объеме в составе убытков, нанесенных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой.

Указание на то, что отделочные работы были произведены истцом после получения свидетельства о государственной регистрации права (08.09.2015), завершены 20.10.2015, соответственно, отвечают критериям добросовестности, разумности, обоснованности, относимости к объекту, находятся в прямой причинно-следственной связи с имущественными интересами истца, допущенные ответчиком нарушения повлекли уменьшение имущественной сферы истца, подлежит отклонению, так как осуществленный истцом ремонт спорного помещения входит в рыночную стоимость данного помещения.

Ссылка на то, что представленный в материалы дела отчет отвечает критериям относимости и разумности, судом апелляционной не принимается, так как судом первой инстанции не оценивалась правильность определения оценщиком размера понесенных истцом расходов, а определялась их взаимосвязь с неправомерными действиями ответчика.

Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения. Иная оценка подателями жалоб обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Каких-либо новых обстоятельств, опровергающих выводы суда, апеллянтами не приведено.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции          

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2019 по делу № А76-30028/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» и общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Кисегач» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                         Е.В. Ширяева

 

Судьи:                                                                              О.Е. Бабина

 

В.В. Баканов