ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-17820/2019

г. Самара

18 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Засыпкиной Т.С., 

судей Бажана П.В., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем  судебного заседания ФИО1,  

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Фараон" – ФИО2 (доверенность от 31.05.2019), 

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – ФИО3 (доверенность от 26.12.2019), 

от общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная компания «Стройсила»- представитель не явился, извещено,

от индивидуального предпринимателя - кадастрового инженера ФИО4 - представитель не явился, извещен,

от Администрации городского округа Самара- представитель не явился, извещена,

от Департамента градостроительства городского округа Самара- представитель не явился, извещен,

от ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области- представитель не явился, извещено,

от Департамента управления имуществом городского округа Самара- ФИО5 (доверенность от 11.12.2019), 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Фараон" на  решение  Арбитражного суда Самарской области  от 05.11.2019 по делу № А55-17820/2019 (судья Филатов М.В.), 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фараон" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Самара, 

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица: 

общество с ограниченной ответственностью проектно-строительная компания «Стройсила», г. Самара,

индивидуальный предприниматель - кадастровый инженер ФИО4, г. Самара,

Администрация городского округа Самара,  г. Самара, 

Департамент градостроительства городского округа Самара, г. Самара,

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, г. Самара,

Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

о признании незаконным решения об отказе в регистрации права, выраженное в уведомлении  от 25.04.2019 № 63-001/300/2019-1773, об обязании, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фараон» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе в регистрации права, выраженного в уведомлении от 25.04.2019 № 63-001/300/2019-1773, а также обязании регистрирующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности заявителя на земельный участок, кадастровый номер 63:01:0709002:2353, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, р-н Промышленный, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/проспект Кирова, с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) код ВРИ № 4.2.; деловое управление код ВРИ 4.1.», общей площадью 19 913 кв.м.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что в соответствии с действующим законодательством никто, кроме собственника здания, сооружения, не вправе приобрести земельный участок, занятый этим объектом, в собственность.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границу передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Согласно Градостроительному обоснованию структура планировки территории складывается из земельных участков следующего назначения: земельный участок существующего объекта недвижимости - нежилого здания; земельные участки под существующие объекты вспомогательного назначения - временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения; земельный участок под открытую асфальтобетонную площадку для парковки легковых машин; земельные участки благоустройства.

На рассматриваемую территорию разработана документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания), которая утверждена постановлением Администрации городского округа Самара от 04.06.2018 № 401 «Об утверждении документации по планировке территории в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара», которая устанавливает размещение крупного торгового центра.

Нежилое здание, временные павильоны розничной торговли, подготовленные торговые площадки, подъездные пути, парковки, внутренние дороги и пешеходные дорожки, забор, вышки электроосвещения представляют собой единый имущественный комплекс, связанный одним технологическим процессом - торговля.

Объект недвижимости заявителя выполняет, в первую очередь, административно-хозяйственные, вспомогательные функции в целях организации торгового процесса на ранее спроектированном и выстроенном рынке. В нем располагается управленческий персонал рынка, хранится разрешительная и иная необходимая документация, ведется бухгалтерия, в т.ч. установлена необходимая оргтехника и программное обеспечение; хранится инвентарь, необходимый для обслуживания и эксплуатации торговых рядов. В здании располагаются санузлы для пользования персоналом и посетителями рынка, в том числе санузлы, оборудованные для маломобильных групп населения. Вход в здание также оборудован пандусом для посещения маломобильными группами населения. Также данное здание дополнительно выполняет функцию торгового центра.

Рынок, как единый комплекс некапитальных и капитальных строений, является сооружением.

Судом первой инстанции не принят во внимание тот факт, что использование нежилого здания по прямому назначению в отрыве от торговых рядов и павильонов невозможно. А торговые ряды и павильоны при современных требованиях к организации процесса торговли и оказания услуг по существу также невозможно использовать без вспомогательного объекта недвижимости.

Регистрирующим органом не было представлено суду иных расчетов (обоснований) размера испрашиваемого земельного участка.

У регистрирующего органа не возникло вопросов при регистрации договора аренды земельного участка.

Процедура формирования и кадастрового учета спорного земельного участка произведена на законных основаниях (в том числе на основании действующего нормативного правового акта - постановления Администрации г.о. Самара от 04.06.2018 № 401), кадастровый учет земельного участка не отменен, не оспорен и не признан недействительным.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2020 судебное разбирательство было отложено.

Согласно ст. 18 АПК РФ в связи с нахождением судьи Корнилова А.Б. в очередном отпуске в составе суда была произведена замена судьи Корнилова А.Б. на судью Бажана П.В.

После замены судьи согласно положениям указанной статьи дело рассмотрено сначала.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель регистрирующего органа считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу. 

Представитель Департамента управления имуществом городского округа Самара поддержал доводы апелляционной жалобы заявителя.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником нежилого здания (торговый центр), общей площадью 3 568,9 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, пересечение ул. Ново-Садовая /пр. Кирова, кадастровый номер 63:01:0709002:1893.

Указанный объект недвижимого имущества располагался на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, общей площадью 19 238 кв.м., который был предоставлен заявителю в аренду сроком на 25 лет.

20.04.2017 заявитель обратился в Администрацию городского округа Самары с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320.

10.01.2019 с заявителем был заключен договор купли-продажи № 001007кп земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353, площадью 19 913 кв.м. 

14.01.2019 после оплаты выкупной цены земельного участка сторонами был подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи.

17.01.2019 заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353.

В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор от 10.01.2019 № 001007кп купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара.

24.01.2019 регистрирующим органом было принято решение о приостановлении государственной регистрации на срок до 24.04.2019 по основаниям, предусмотренным пунктами 13 и 23 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, т.е. в связи с тем, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной и земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта.

Поскольку заявителем не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации права, регистрирующим органом 25.04.2019 было отказано в государственной регистрации права (уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 25.04.2019 № 63/001/300/2019-1773).

Не согласившись с данным отказом регистрирующего органа, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктами 13 и 23 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта.

Пленум Верховного Суда РФ в пунктах 74 и 75 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

С 01.03.2015 порядок предоставления без торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение, регламентируется статьями 39.17 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации. 

Действующее законодательство и судебная практика исходят из того, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

В рассматриваемом случае регистрирующим органом было установлено и материалами дела подтверждается, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 10.01.2019 № 001007кп был заключен на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

При этом площадь земельного участка, предоставляемого в собственность заявителю по указанному договору, значительно превышает площадь объекта недвижимости, принадлежащего заявителю и расположенного на указанном земельном участке. 

Так, принадлежащее заявителю нежилое здание имеет общую площадь 3 568,9 кв.м. и имеет 3 этажа, в том числе один - подземный. Данное обстоятельство заявителем не оспаривается.

Строительство данного здания осуществлялось заявителем в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:138 площадью 2 915 кв.м., предоставленного для целей строительства выставочного зала на праве аренды. Данное обстоятельство заявителем также не оспаривается.

В соответствии со схемой расположения указанного здания на земельном участке, представленной в 2013 году при обращении за постановкой на государственный кадастровый учет, площадь земельного участка, полученного в аренду для строительства выставочного зала, превышает площадь застройки (2 915 кв.м. и 1 190 кв.м. соответственно), то есть в площадь предоставленного для строительства земельного участка вошла как часть, занятая самим объектом недвижимости, так и часть, необходимая для ее использования, т.е. 1 190 кв.м., занятых постройкой, и 1 725 кв.м. - для ее обслуживания.

Затем в 2016 году земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0709002:138 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0709002:2320 путем объединения с земельным участком площадью 1 844 кв.м., предоставленным заявителю на праве аренды для размещения временного рынка, и земельным участком площадью 14 478 кв.м., предоставленным заявителю на праве аренды под проектирование и реконструкцию рынка. 

После было осуществлено формирование земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353 путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0709002:2320, трех земельных участков, предоставленных под временные торговые павильоны, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В настоящее время основную территорию земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353 занимает рынок с расположенными на нем временными павильонами розничной торговли и обслуживания населения. Данное обстоятельство заявителем не оспаривается.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 в размере 16 998 кв.м. не предоставлялась заявителю для целей строительства (размещения) торгового центра, а была предоставлена ему ранее для других целей.

Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 является неделимым, в материалы дела не представлено.

В обоснование размера подлежащего выкупу земельного участка заявитель в регистрирующий орган предоставил Градостроительное обоснование размера и вида использования земельного участка ГРО-25/18, подготовленное ООО «Проектно-строительная компания «Стройсила».

Однако данное градостроительное обоснование правомерно не принято во внимание регистрирующим органом, поскольку оно не обосновывает необходимость предоставления в собственность земельного участка в таком размере именно для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего заявителю.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается и заявителем не оспаривается, что до образования земельного участка 63:01:0709002:2320 только один, из входящих в его состав земельных участков, имел вид разрешенного использования «под строительство выставочного зала» и площадь этого участка составляла 2 915 кв.м. При этом площадь самого здания торгового центра не изменилась. Доказательств того, что в установленном законом порядке здание было реконструировано, в материалы дела не представлено.

Основная часть спорного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 предоставлялась заявителю для целей, отличных от строительства, а именно: для размещения временного рынка и для проектирования рынка. 

Представленное заявителем градостроительное обоснование размера и вида использования земельного участка, изготовленное ООО ПСК «Стройсила», декларирует связь здания, временных сооружений и земельного участка единым технологическим процессом. 

По мнению заявителя, пешеходные дорожки, внутренние подъездные пути, озеленение, парковки и заасфальтированные подъездные пути представляют собой единый имущественный комплекс. 

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, асфальтовое покрытие является замощением, улучшением свойств земельного участка, и не свидетельствует о нем как об объекте недвижимости и имущественном комплексе. 

Наличие асфальтового покрытия не является безусловным доказательством того, что земельный участок, занятый этим покрытием, необходим для эксплуатации принадлежащего заявителю здания. 

При этом из материалов дела следует, что данные работы проведены на той части участка, которая занята временным рынком.

Наличие объектов благоустройства и озеленения на участке также не является основанием для передачи в собственность заявителю этого участка, поскольку они не предназначены для обслуживания здания.

В рассматриваемом случае заявитель не оспаривает, что большая часть спорного земельного участка занята временными объектами - павильонами розничной торговли и обслуживания населения, которые не являются объектами недвижимости. Следовательно, расположенные под ними земельные участки не могут быть приобретены в порядке, установленном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Довод заявителя о том, что нежилое здание, временные павильоны розничной торговли, подготовленные торговые площадки, подъездные пути, парковки, внутренние дороги и пешеходные дорожки, забор, вышки электроосвещения представляют собой единый имущественный комплекс, связанный одним технологическим процессом – торговлей, арбитражным апелляционным судом не принимается во внимание, поскольку использование различных самостоятельных объектов в предпринимательской деятельности не свидетельствует о том, что у лица, использующего эти объекты, возникло исключительное право на выкуп земельных участков, расположенных под этими объектами.

Сам же заявитель в своей апелляционной жалобе указывает на тот факт, что принадлежащий ему объект недвижимости выполняет административно-хозяйственные, вспомогательные функции в целях организации торгового процесса на ранее спроектированном и выстроенном рынке, в нем располагается управленческий персонал рынка, хранится разрешительная и иная необходимая документация, ведется бухгалтерия. Также данное здание дополнительно выполняет функцию торгового центра.

Однако все указанные функции могут выполняться в любом здании или помещении, которые могут располагаться и на значительном расстоянии (отдалении) от территории рынка.

Выполнение заявителем указанных функций свидетельствует только об обслуживании потребностей используемого в своей деятельности торгового рынка.

При этом наличие у заявителя временных павильонов не свидетельствует о том, что земельный участок под ними необходим именно для обслуживания и эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости.

Необоснованным является и довод заявителя о том, что использование нежилого здания по прямому назначению в отрыве от торговых рядов и павильонов невозможно. 

Заявителем в материалы дела не представлено доказательств того, что временные павильоны нельзя использовать без наличия принадлежащего заявителю здания.

Не представлено в материалы дела и доказательств того, что принадлежащее заявителю здание торгового центра также нельзя использовать самостоятельно без наличия временных павильонов рынка.

Использование объекта недвижимости для определенных целей не свидетельствует о том, что этот объект недвижимости невозможно использовать и для других целей.

Довод заявителя о том, что рынок, как единый комплекс некапитальных и капитальных строений, является сооружением, арбитражным апелляционным судом отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае рынок, как объект недвижимости, не зарегистрирован и, следовательно, на него не распространяются требования пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Также необоснованным является и довод заявителя о том, что на рассматриваемую территорию разработана документация по планировке территории (проект планировки и проект межевания), которая утверждена постановлением Администрации городского округа Самара от 04.06.2018 № 401 «Об утверждении документации по планировке территории в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара» и которая устанавливает размещение крупного торгового центра, поскольку наличие данного постановления не свидетельствует о том, что у заявителя автоматически возникло исключительное право на приватизацию всего спорного земельного участка.

Арбитражным апелляционным судом отклоняется и довод заявителя о том, что регистрирующим органом не было представлено суду иных расчетов (обоснований) размера испрашиваемого земельного участка, поскольку в рассматриваемом случае именно заявитель обязан доказать потребность размера испрашиваемого земельного участка.

Не принимаются во внимание и доводы заявителя о том, что у регистрирующего органа не возникло вопросов при регистрации договора аренды земельного участка и что кадастровый учет земельного участка не отменен, не оспорен и не признан недействительным, поскольку данные обстоятельства не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора. В данном случае регистрирующий орган проводил правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов на предмет их соответствия требованиям законодательства, в том числе проверялось право заявителя приватизировать земельный участок в испрашиваемых размерах.

В градостроительном обосновании, подготовленном ООО ПСК «Стройсила», необходимость земельного участка в испрашиваемом размере обосновывается возможностью создания в будущем на нем торгово-развлекательного комплекса, торговой площадью 12 020 кв.м.

Однако возможность в будущем постройки нового объекта недвижимости не является основанием для выкупа земельного участка в порядке пункта 1 статьи 39.20 ЗК под несуществующим объектом недвижимости.

В рассматриваемом случае, как уже отмечено выше, площадь застройки принадлежащего заявителю объекта недвижимости составляет 1 190 кв.м., что значительно меньше площади выкупаемого заявителем участка.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявителем не представлено доказательств того, что весь испрашиваемый земельный участок площадью 19 913 кв.м. необходим для обслуживания существующего здания, площадь застройки которого значительно меньше площади земельного участка.

Из градостроительного заключения ООО ПСК «Стройсила» следует, что в целях расчета принята площадь застройки по проекту планировки торгово-развлекательного комплекса, а именно указана площадь застройки 14 740 кв.м., в то время как в настоящее время площадь застройки объекта заявителя составляет всего 1 190 кв.м. Кроме того, в заключении ООО ПСК «Стройсила» указана площадь планируемых зданий торгового комплекса в размере 37 067 кв.м. Однако здания с данными площадями в собственности заявителя в настоящее время отсутствуют.

Как правильно указал суд первой инстанции, право выкупа возникает у собственника существующего объекта, а не планируемого к возведению. 

Предоставление земельного участка в аренду заявителю не является безусловным основанием для возникновения у данного общества права выкупа всего земельного участка. 

Судом первой инстанции обоснованно отклонена ссылка Департамента градостроительства городского округа Самара на СП 42.13330.2016, поскольку исходя из площади здания, принадлежащего заявителю, площадь машино-мест для данного объекта также значительно меньше заявленной к выкупу.

Судом первой инстанции также обоснованно отклонены ссылки заявителя на нахождение объекта заявителя в зоне Ц-2 и на разрешенное использование земельного участка, поскольку данные обстоятельства не являлись основанием оспариваемого отказа и не свидетельствуют об исключительном праве заявителя на приобретение в собственность спорного земельного участка. 

При предоставлении в собственность земельного участка необходимо учитывать факт приобретения земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, а не для целей строительства, в связи с чем должна быть определена потребность в данном участке с учетом назначения существующего объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости. 

Арбитражный апелляционный суд считает, что в рассматриваемом случае заявитель в обход установленной процедуры намеревается без проведения торгов приобрести права на ту часть земельного участка, которая не требуется ему для обслуживания и эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости (здания).

Фактически все доводы заявителя в апелляционной жалобе и дополнении к ней сводятся к тому, что все объекты, используемые им в своей деятельности (в том числе и временные объекты, объекты благоустройства, озеленения) должны учитываться при формировании площади испрашиваемого в собственность земельного участка.

Однако эти доводы противоречат содержанию пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которой исключительное право на приобретение земельного участка распространяется только на ту часть, которая занята объектом недвижимости и необходима для его эксплуатации.

При указанных обстоятельствах регистрирующий орган пришел к правильному выводу о том, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не может являться надлежащим правоустанавливающим документом для регистрации права собственности заявителя на земельный участок площадью 19 913 кв.м., с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/ пр-кт Кирова.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая, что при подаче апелляционной жалобы в соответствии с п. 12 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ государственная пошлина в рассматриваемом случае уплачивается в размере 1 500 руб., а податель апелляционной жалобы уплатил государственную пошлину в сумме 3 000 руб. платежным поручением от 02.12.2019 № 440, то согласно ст. 333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1 500 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области  от 05.11.2019 по делу № А55-17820/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Фараон" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Самара, из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 02.12.2019 № 440 государственную пошлину в размере 1500 руб. 

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                 Т.С. Засыпкина

СудьиП.В. Бажан

Е.Г. Филиппова