Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                      Дело № А21-9595/2016

«14» ноября 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 07 ноября 2017 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 14 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск»

к Закрытому акционерному обществу «Балтийский хлеб»

о признании строения самовольной постройкой и обязании осуществить снос постройки

и исковое заявление Закрытого акционерного общества «Балтийский хлеб»

к Администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск»

о признании постановления от 30.09.2016 № 745 недействительным

при участии: 

от истца: ФИО2 – по доверенности от 02.05.2017 и паспорту

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 13.03.2017 и паспорту, ФИО4 – по доверенности от 22.12.2016 и паспорту, Дыма Н.А. – по доверенности от 22.12.2016 и паспорту

установил:

Администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238520, 

<

...>) (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 09.10.2017 (листы дела 8-17 том 2) к Закрытому акционерному обществу «Балтийский хлеб» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238520, 

<

...>) (далее – ЗАО «Балтийский хлеб», общество) о признании строения, возведенного Обществом на земельном участке с кадастровым номером 39:14:010415:130, площадью 723 кв.м., расположенного в городе Балтийске, в районе дома № 4 по ул. Чехова,  самовольной постройкой и обязании осуществить её снос, а в случае неисполнения судебного акта в добровольном порядке  предоставить Администрации осуществить её снос своими силами с последующим взысканием с Общества понесенных расходов (дело № А21-9595/2016).

ЗАО «Балтийский хлеб» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании постановления Администрации от 30 сентября 2016 года № 745 «О признании недействительным градостроительного плана и разрешения на строительство» недействительным (дело № А21-9773/2016).

Поскольку указанные дела связаны между собой доказательствами в отношении спорного объекта, определением от 13.02.2017 суд объединил дела № А21-9595/2016 и № А21-9773/2016 в одно производство для совместного рассмотрения, присвоив ему номер А21-9595/2016.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал исковые требования в части признания спорного объекта самовольной постройкой, в обоснование требований, ссылаясь на материалы экспертного заключения, в удовлетворении требований Общества просил отказать.

ЗАО «Балтийский хлеб» просило в удовлетворении исковых требований Администрации отказать, поскольку строительство спорного объекта было осуществлено Обществом на основании всей разрешительной документации, а Администрацией не представлены доказательства того, что строительство спорного объекта было осуществлено Обществом с нарушением действовавшего законодательства. Кроме того, Общество поддержало требования о признании недействительным постановления от 30.09.2016 № 745 и указал на отсутствие оснований для его вынесения.

Заслушав представителей сторон, эксперта, исследовав представленные доказательства, суд установил.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон,  02 августа 2011 года между Администрацией (арендодатель) и ЗАО «Балтийский хлеб» (арендатор) заключен договор № 194 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:14:010415:130 площадью 723 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов Балтийского муниципального района в городе Балтийске, в районе дома № 4 по улице Чехова, с разрешенным использованием – под объекты торговли, с фактическим – под проектирование и строительство магазина с кафетерием и административными помещениями.

Срок договора установлен до  25.07.2014 и постановлением от 21.01.2014 № 27 продлен до  25.07.2017.

17 января 2014 года Обществом получен градостроительным план земельного участка № RU39513101-008 на строительство указанного объекта (листы дела 154-160 том 2).

25 апреля 2014 года ЗАО  «Балтийский хлеб» получено разрешение на строительство № RU 39513101-37 спорного объекта (лист дела 153 том 2).

Указанного разрешение выдано в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Коце».

Срок действия разрешения  установлен до 25.07.2017.

30 сентября 2016 года Администрацией вынесено постановление № 745 о признании недействительным с момента выдачи градостроительного плана земельного участка № RU39513101-008 от 17.01.2014, а также разрешение на строительство № RU 39513101-37 от 25.04.2014 (лист дела 28 том 1).

Основанием для вынесения указанного постановления Администрацией указаны: выявленные нарушения при выдаче градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство, а также несоответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

31.10.2016 Обществу вручено письмо от 06.10.2016 № 3355 о прекращении строительных работ на объекте и решения вопроса о его демонтаже (лист дела 29 том 1).

Администрация, полагая, что спорный объект возведен с нарушением Обществом градостроительных норм и правил, обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы сторон, находит исковое заявление Администрации не подлежащим удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 названной статьи (абзац второй пункта 2 статьи 222 Кодекса). Снос строений, сооружений при самовольном занятии земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2015 N 18-КГ15-65, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства.

Согласно подпункту 2 пункта 1 и подпункту 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П "По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Кодекса последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

На основании определения суда от 16 мая 2017 года подготовлено заключение эксперта ООО «Декорум»  № 017-07/17-Ю от 12.09.2017 (листы дела 97-146 том 2), из которого следует, что в представленной проектной документации на строительство спорного объекта  имеются нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а именно: в проектной документации отсутствуют: пояснительная записка, сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического  обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического  обеспечения, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации);  проектная документация не соответствует требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию», а также выявлено установлено, что проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ).

Кроме того, в заключении эксперта сделан вывод о том, что при строительстве  допущены нарушения градостроительных и строительных норм, а именно:

- фасады обследуемого здания не соответствуют проектным решениям,  

- конструкция кровли здания изменена и не соответствует проектным решениям, при этом не внесены изменения в проектную документацию в соответствии с требованиями части 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации; 

- минимальные отступы от границ земельного участка до стен зданий не  соответствуют требованиям пункта 7.1 СП 42.13330.2001 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, пункта 6 статьи 34 «Правил землепользования и застройки муниципального образования городское поселение «Город Балтийск», ГПЗУ RU39513101-008 от 17.01.2014»: «Расстояние до границ участка должны  быть не менее, м: до стены жилого дома – 3; до хозяйственных построек – 1»%

- в соответствии с данными проектной документацией строящееся здание имеет степень огнестойкости – III, класс конструктивной пожарной безопасности здания С0, по табл. № 1 п. 4.3 СП 4.1330.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» минимальные противопожарные расстояния между составляет 6. Фактически расстояние между строящимся зданием магазина и соседним двухэтажным магазином составляет 5,644 м.;

- поскольку в результате изменения конструкции кровли, изменилась высота строящегося здания (высота здания стала больше 10 м), то в соответствии с пунктом 6.43 СП 118.133330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009: «На крыше зданий выше 10 м следует предусматривать ограждение в соответствии с ГОСТ 25772». На момент осмотра здания ограждение на кровле не установлено.

Оспаривая выводы эксперта, Обществом представлены: технический отчет арх. № 09-12 об инженерных изысканиях (листы дела 24-58 том 3), технические   условия для подсоединения к электрическим сетям, к городским сетям ливневой канализации, сетям уличного освещения, к водоснабжению и канализации, а также акты выполнения указанных технических условий (листы дела 54-68 том 3).

Кроме того, ЗАО «Балтийский хлеб» представлен проект изменения фасада здания, который согласован с главным архитектором г. Балтийска 10.08.2016 (лист дела 69 том 3). 

Таким образом, представленные документы опровергают выводы, изложенные в экспертном заключении.

В части соответствия спорного объекта нормам противопожарной безопасности экспертом установлено, что спорное здание не соответствует требованиям противопожарной безопасности в части обеспечения безопасности соседних объектов, однако не указано как выявленное нарушение повлияет на возможность ввода  в эксплуатацию возведенного строения и на режим соседних объектов.

Вывод о безопасности спорного объекта и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан в заключении экспертизы также не содержится.  

Сторонами ходатайство о проведении дополнительной экспертизы не заявлено.

Как усматривается из представленных документов, ответчик имел необходимую разрешительную документацию для строительства спорного объекта. Здание возводится на основании полученного в установленном порядке разрешения на строительство, выданного Администрацией.

Право Администрации отменить собственный правовой акт установлено в статье 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Принимаемый при этом ненормативный правовой акт должен отвечать критериям законности (часть 4 статьи 7 данного закона) и обоснованности.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Согласно части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство по общему правилу выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В силу части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент вынесения постановления № 745 от 30.09.2016) действие разрешения на строительство может быть прекращено на основании решения уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления в следующих случаях:

1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;

3) расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;

4) прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Таким образом, по смыслу приведенной нормы, имеющей императивный характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство объекта капитального строительства, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Это означает, что при отсутствии какого-либо из названных оснований решение о прекращении действия выданного застройщику разрешения на строительство не может быть принято.

Постановление Администрации от 30.09.2016 № 745 не содержит ссылок на часть 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающей исчерпывающий перечень оснований для принятия решения о прекращении действия разрешения на строительство. Ссылка Администрации в постановлении № 745  на выявленные нарушения при выдаче ГПЗУ и разрешения на строительство, а также на несоответствия проектной документации требованиям ГПЗУ судом не принимается во внимание, поскольку такое основание в указанном перечне отсутствует.

Суд также отмечает, что действующим законодательством не предусмотрено право уполномоченного органа на признание недействительным ГПЗУ и разрешения на строительство, а только их отмена или отказ в выдаче.

Кроме того, все нарушения были установлены не Администрацией, принявшей оспариваемое постановление № 745 от 30.09.2016, а прокурором и Агентством по архитектуре, градостроению  и перспективному развитию. То есть непосредственно Администрацией выявленные нарушения не устанавливались, а приняты без проверки.

Утверждение Администрации о том, что земельный участок с кадастровым номером 39:14:010415:130 расположен в двух функциональных зонах: зоне многоквартирной застройки зданиями высокой этажности (Ж-1) и зоне многофункциональной общественно-деловой застройки (ОД-1), что действующим законодательством не допускается, судом отклоняется. 

Решением Балтийского городского Совета депутатов от 29 января 2013 года № 03 утверждены правила землепользования и застройки муниципального образования «Городское поселение «Голод Балтийск».

В силу статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к определенным территориальным зонам.

На основании пункта 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. 

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Как следует из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

В части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации также закреплено правило о том, что границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

В соответствии с пунктами 1 и 4 части 1 и пунктом 3 части 2 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; сложившейся планировки территории и существующего землепользования. Границы территориальных зон могут устанавливаться, в том числе, по границам земельных участков.

Учитывая указанные обстоятельства, именно границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности выбранного земельного участка к той зоне, в которой допускается строительство зданий, а не наоборот. Границы территориальных зон должны быть установлены таким образом, чтобы не допустить нарушения прав существующих либо потенциальных землепользователей.

Таким образом, при принятии Правил землепользования и застройки требования части 4 статьи 30 и пункта 1 и 4 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не были учтены, в связи с чем границы установленных названным нормативным правовым актом территориальных зон не отвечают требованию принадлежности земельного участка только к одной территориальной зоне.

Судом также учтено, что договор аренды № 194 земельного участка от 02.08.2011 заключен до принятия правила землепользования и застройки муниципального образования «Городское поселение «Голод Балтийск». Кроме того, уже в момент действия новых правил землепользования и застройки, постановлением Администрации от 21.01.2014 № 27 действие договора аренды № 194  с Обществом продлевалось до 25.07.2017.

Договор аренды № 194 в момент вынесения постановления № 745 от 30.09.2016 не признан недействительным и являлся действующим.

Таким образом, суд находит заявление ЗАО «Балтийский хлеб» о признании постановления Администрации от 30.09.2016 № 745 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, на момент  проведения экспертизы здание объекта находилось в незавершённой стадии строительства, а выявленные в ходе проведения экспертизы нарушения строительства объекта не свидетельствуют о невозможности приведения постройки в безопасное состояние. 

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что сохранение существующей постройки с теми нарушениями, которые выявлены при проведении строительной экспертизы, создает реальную угрозу для жизни и здоровья граждан или нарушает чьи-либо права и законные интересы, а устранение данных нарушений не возможно.

На основании изложенного, в удовлетворении требований Администрации следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления Администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» отказать.

Признать недействительным постановление администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск»  от 30.09.2016 № 745.

Взыскать с администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» в пользу Закрытого акционерного общества «Балтийский хлеб» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова