АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; 

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-20914/2018

12 декабря 2018 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 10 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2018 года

           Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Бастион», ОГРН 

<

***> 

к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО2

о признании договора купли-продажи имущества от 30.08.2000 незаключенным; о признании права собственности на нежилое здание (домик сторожа) общей площадью 18,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:000000:19583, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, о. Пономаревский

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности от 17.10.2018, ФИО4 полномочия проверены,

от ответчика: ФИО5 по доверенности № 02-02-04/24 от 09.01.2018,

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Бастион», ОГРН 

<

***> с исковым заявлением к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО2, о признании договора купли-продажи имущества от 30.08.2000 незаключенным; о признании права собственности на нежилое здание (домик сторожа) общей площадью 18,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:000000:19583, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, о. Пономаревский.

Отводов суду не заявлено.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик требования оспорил согласно позиции, изложенной в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается в порядке статей 152 - 166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а также статьей 123 Конституции РФ принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Истец мотивирует исковые требования тем, что 30 августа 2000 года ООО «Бастион» подписал с ТОО «Островок» договор купли-продажи имущества: понтоны, в количестве 17 штук стоимостью 7 500 руб., ограждения металлические в количестве 71 секции стоимостью 3 800 руб., проходная площадью 4 кв.м. площадью 3 000 руб., домик сторожа площадью 18,7 кв.м. стоимостью 6 000 руб., сварочный агрегат, в количестве 1 штука стоимостью 2 000 руб.

Указанное имущество и объект недвижимости расположены по адресу: г. Энгельс, о. Пономаревский.

18 июня 2018 года ООО «Бастион» обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание (домик сторожа)  общей  площадью   18,7  кв.м,  кадастровый  номер  64:50:000000:19583, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, о. Пономаревский.

27.06.2018 Общество получило уведомление о приостановлении государственной регистрации.

В ходе подготовки документов стало известно, что ТОО «Островок» никогда не оформляло свои права на нежилое здание, а значит юридически не являлось собственником продаваемого объекта недвижимости.

В договоре от 30.08.2000 не указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости, являющийся предметом договора.

Таким образом, указанный договор является незаключенным ввиду несогласования между сторонами существенных условий договора.

Кроме того, в договоре нет сведений о фактической передаче объекта недвижимости от продавца покупателю, а также сведений о произведенной оплате по договору, что свидетельствует, что договор купли-продажи имущества от 30.08.2000 фактически заключен не был.

ООО «Бастион» с мая 2000 года добросовестно, открыто и непрерывно владеет нежилым зданием домика сторожа общей площадью 18,7 кв.м как своим собственным, обслуживает, несет все расходы по содержанию и эксплуатации.

Однако, зарегистрировать право собственности на указанное нежилое здание в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ООО «Бастион» не имеет возможности, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 27 июня 2018 года.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит признать договор купли-продажи имущества от 30.08.2000 незаключенным, признать за ним право собственности на спорный объект недвижимости в силу приобретательной давности на основании статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив имеющиеся в материалах дела документы, заслушав истца и ответчика, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Ответчик в своем отзыве указывает, что предъявляя иск о признании права собственности, истец должен документально подтвердить наличие оснований для возникновения у него права собственности на спорный объект, а также доказать, что существует спор о праве между ним и ответчиком. Из материалов дела не следует, что администрация ранее являлась собственником спорного имущества, имеет притязания на это имущество. На нарушения администрацией прав и законных интересов истца, повлекшие необходимость обращения с настоящим иском в суд, общество не ссылается.

Факт нахождения спорного объекта длительное время на балансе истца, несение бремени определенных расходов, затрат на строительство, содержание не свидетельствуют о возникновении права собственности истца на спорный объект и не может служить основанием для признания права собственности на имущество в силу приобретательной давности, так как сами по себе не свидетельствуют о добросовестности владения данным имуществом.

В обоснование своих доводов о правомерности использования земельного участка и расположенного в его границах нежилого здания площадью 18,7 кв.м (домика сторожа) истцом представлен договор аренды земельного участка № 3643 от 24.01.2001.

Однако земельный участок площадью 1 521 кв.м предоставлялся истцу для целей не связанных со строительством, а для эксплуатации лодочной базы на Пономаревском острове сроком до 01.05.2013.

На сегодняшний день правовых оснований для занятия и эксплуатации земельного участка у ООО «Бастион» не имеется. 13.04.2016 в адрес ООО «Бастион» было направлено уведомление за номером 01-09/3538 об отказе от договора аренды земельного участка № 3643/1 от 24.07.2001 по истечении трех месяцев со дня получения уведомления. 13.07.2016 направленное в адрес арендатора уведомление заказным письмом с уведомлением вернулось за истечением срока хранения. 06.10.2017 ООО «Бастион» было получено уведомление от 2.10.2017 № 01-09/0829 о том, что договор аренды на земельный участок считается расторгнутым с 13 июля 2016 года.

Ни в период действия договора аренды земельного участка, ни в какое иное время разрешение на строительство ООО «Бастион» нежилого здания площадью 18,7 кв.м администрацией Энгельсского муниципального района не выдавалось.

Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте от 03.10.2016 № 64/201/2016-699580, названный объект учтен в государственном кадастре недвижимости 04.07.2012 как нежилое здание - домик сторожа площадью 18,7 кв.м с кадастровым номером 64:50:000000:19583. Вместе с этим технический паспорт нежилого здания от 10.10.2008 не позволяет идентифицировать спорный объект как объект недвижимости: в сведениях технического паспорта в описании конструктивных элементов основного строения указано, что фундамент-металлические столбы, стены - шпалы деревянные, перекрытие - деревянные, кровля - прочерк, полы - дощатые не окрашенные.

Земельный участок с кадастровым номером 64:50:040101:2 площадью 1 521 кв.м, который предоставлялся ООО «Бастион» в аренду, фактически представляет собой территорию острова Пономаревский.

Доказательств того, что объект (домик сторожа) расположен за пределами водоохранной зоны и не входит в границы береговой линии истцом в суд не представлено.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ способами, причем данная норма содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Однако выбор способа защиты права и определение предмета и основания иска является правом истца, и Арбитражный процессуальный кодекс РФ не предоставляет суду право изменять предмет или основание иска по усмотрению суда, с целью использования надлежащего способа защиты права.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, неся, в противном случае бремя негативных для себя последствий.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки юридических лиц между собой, согласно пункту 1 части 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации должны совершаться в письменной форме.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах названы как существенные или необходимые для договором данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 554 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса). Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

30 августа 2000 года ООО «Бастион» подписало с ТОО «Островок» договор купли-продажи имущества: понтоны, в количестве 17 штук стоимостью 7 500 руб., ограждения металлические в количестве 71 секции стоимостью 3 800 руб., проходная площадью 4 кв.м. площадью 3 000 руб., домик сторожа площадью 18,7 кв.м. стоимостью 6 000 руб., сварочный агрегат, в количестве 1 штука стоимостью 2 000 руб.

Указанное имущество и объект недвижимости расположены по адресу: г. Энгельс, о. Пономаревский.

Данный договор подписан обеими сторонами сделки и скреплен печатями.

Согласно запросу суда из Межрайонной ИФНС России № 19 по Саратовской области поступила выписка из ЕГРЮЛ в отношении Товарищества с ограниченной ответственностью Островок ИНН 

<

***>, зарегистрированного в качестве юридического лица 1992 году. 02.08.2011 ТОО «Островок» прекратило деятельность в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 ФЗ от 08.08.2001 № 129ФЗ.

Кроме того, постановлением Администрации ЭМО от 15.05.2001 № 2129 расторгнут договор аренды № 647 от 20.08.1994 с ТОО «Островок» на земельный участок площадью 0,9 га для эксплуатации водно-лодочной базы «Чайка-2» на Пономаревском острове.

Истец считает указанный договор незаключенным ввиду несогласования между сторонами существенных условий договора. В договоре нет сведений о фактической передаче объекта недвижимости от продавца покупателю, а также сведений о произведенной оплате по договору, что свидетельствует, что договор купли-продажи имущества от 30.08.2000 фактически заключен не был.

В судебном заседании был допрошен свидетель ФИО6, который пояснил, что на острове Пономаревский имеется только один домик сторожа, который ранее принадлежал ТОО Островок, а в последующем стал использоваться ООО «Бастион», других строений, отвечающих характеристикам объекта, являющегося предметом спора, на острове Пономаревский не имеется.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2017 по делу № А57-17348/2016, в котором рассматривались встречные требования ООО «Бастион» о признании права собственности на следующие объекты недвижимости: нежилое здание (домик сторожа);  нежилое здание (проходной); нежилое здание (забор), судом в удовлетворении встречных требований было отказано.

В рамках дела № А57-17348/2016 судом установлено, что согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 1 от 30.08.2000 покупатель передал продавцу денежные средства по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из абзацев четвертого и пятого пункта 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П действующие во всех видах судопроизводства общие правила распределения бремени доказывания предусматривают освобождение от доказывания входящих в предмет доказывания обстоятельств, к числу которых процессуальное законодательство относит обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу (статья 90 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 69 АПК РФ). В данном основании для освобождения от доказывания проявляется преюдициальность как свойство законной силы судебных решений, общеобязательность и исполнимость которых в качестве актов судебной власти обусловлены ее прерогативами. Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, обстоятельства, касающиеся заключенности спорного договора купли-продажи недвижимости от 30.08.2000, установленные в судебном акте по делу № А57-20914/2018, имеет для разрешения настоящего спора преюдициальное значение, и не подлежат установлению вновь.

Кроме того, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует, и в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным. Договор сторонами исполнялся, произведена оплата приобретенного имущества по цене, установленной договором, данная оплата принята товариществом, о чем свидетельствует квитанция к приходным кассовому ордеру. 

Общество пользуется зданием и каких-либо споров до настоящего времени по поводу данного имущества между сторонами не возникало. Неопределенность между сторонами в отношении предмета договора купли-продажи от 30.08.2000 отсутствует и основания для признания договора незаключенным по причине несогласованности сторонами существенных условий договора отсутствуют. 

Отсутствие акта приема-передачи имущества не влечет незаключенность договора купли-продажи. Передаточный акт является лишь документом, подтверждающим фактическую передачу имущества. Заключенный сторонами договор в части передачи имущества продавцом и его принятия покупателем исполнен. Действующее законодательство не ставит заключенность договора купли-продажи нежилых объектов в зависимость от наличия (отсутствия) государственной регистрации договора.

Кроме того, разногласий относительно предмета договора в момент подписания, оплаты за это имущество, последующее обращение в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на данное имущество на основании того же договора купли-продажи от 30.08.2000 у истца не возникло.

Факт ликвидации продавца по договору купли-продажи от 30.08.2000 подтвержден представленной в дело выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 27.09.2018.

При рассмотрении дела истец не ссылался на наличие каких-либо обстоятельств, препятствовавших ему предъявить иск из договора купли-продажи от 30.08.2000 до прекращения деятельности товарищества (02.08.2011).

При названных условиях обращение в 2016, 2017 годах с иском о признании права собственности на имущества и признании договора незаключенным как возникшего из договора с организацией, признанной ликвидированной и уже исключенной из реестра юридических лиц, представляет собой злоупотребление правом, недопустимое в силу статьи 10 Гражданского кодекса, что влечет отказ в иске.

Кроме того, судом установлено, что администрация является ненадлежащим ответчиком по делу в части требований о признании договора купли-продажи от 30.08.2000 незаключенным, поскольку не связана правоотношениями с истцом, признание ею иска не может повлечь удовлетворение требований общества в данной части.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что заявленные требования истца о признании договора купли-продажи имущества от 30.08.2000 незаключенным не подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца о признании права собственности на нежилое здание (домик сторожа) общей площадью 18,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:000000:19583, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, о. Пономаревский в силу приобретательной давности суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности.

В пунктах 16, 17 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество, и в силу пункта 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 16 указанного Постановления указано, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Таким образом, существенным условием для признания права собственности на имущество в силу приобретательной давности является то обстоятельство, что лицо, заявляющее такое требование, не является собственником спорного имущества. Ответчиком по иску о приобретении права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Согласно названным нормам и приведенным разъяснениям, для правильного разрешения спора о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности необходимо установление собственника этого имущества, либо установление бесхозяйности имущества в смысле, определенном статьей 225 Гражданского кодекса.

Материалами дела установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на нежилое здание (домик сторожа) общей площадью 18,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:000000:19583, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, о. Пономаревский зарегистрированы не были, правоустанавливающих документов на указанный объект отсутствует.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п. 2 ст. 6 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В силу п.п. 5 ч. 4 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на заявленный к регистрации объект недвижимости не отменяет необходимости установления факта наличия возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правового титула на вещь, то есть ранее возникшего права (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124).

В соответствии с инструкцией «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 № 83, Бюро технической инвентаризации ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию объектов недвижимости.

Таким образом, до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав собственности на недвижимое имущество осуществлялись органами БТИ.

Согласно техническому паспорту объекта недвижимости нежилого фонда, изготовленного 10.10.2008 ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», первичная инвентаризация нежилого здания домик сторожа была проведена 15 сентября 2008 году.

Согласно заключению эксперта № 618/18 от 28.11.2018, подготовленному ООО «Саратовская Экспертиза и Оценка» по заказу истца, нежилое здание домика сторожа Саратовская обл., г. Энгельс о Пономаревский является объектом капитального строения и объектом недвижимости.

С данными выводами суд не согласен в виду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

Кроме того, данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; иметь полезные свойства, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества; быть неспособным к перемещению без несоразмерного ущерба назначению.

Признание объекта в качестве объекта гражданских прав (объекта недвижимости) невозможно лишь на том основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический (кадастровый) паспорт.

В соответствии с частью 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей на момент выдачи кадастрового паспорта) кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Таким образом, кадастровый паспорт содержит характеристики объекта недвижимости, предназначен для информационного обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Органы технической инвентаризации и кадастрового учета не осуществляют проверку соответствия объекта требованиям недвижимой вещи, предусмотренным статьям 130 ГК РФ, а лишь фиксируют факт наличия объекта, имеющего связь с земельным участком, в связи с чем, наличие технического и кадастрового паспортов само по себе не означает, что такой объект является недвижимым имуществом.

Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6), сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (пункт 23).

При этом суд, исходя из представленных в материалы дела доказательств:  технического, соответственно, не усматривает оснований для выводов о наличии у спорного объекта идентифицирующих признаков объекта недвижимости, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Суд критически оценивает представленное истцом экспертное исследование, исходя из следующего.

Исследования не отвечают принципу достоверности доказательств.

В рассматриваемом случае исследование проведено истцом в одностороннем, внесудебном порядке, исследование не содержит расписку эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.

Между тем, лицо, проводившее исследование по инициативе истца, не получало процессуального статуса эксперта в настоящем деле, так как ни он, ни организация, от имени которой он подготовил акт, не назначались арбитражным судом в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 55 АПК РФ.

Кроме того, суд отмечает, что в исследовании относительно выводов об отнесении спорного сооружения к объекту капитального строительства, данное внесудебное исследование неинформативно, не содержит описательной и исследовательской части, аналитики исследования исходных данных, а потому такое исследование не может быть проверено на его достоверность.

В период рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции истец не был лишен права заявить ходатайство о проведении соответствующей судебной экспертизы.

Для признания вещи недвижимой необходимо не только установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных (физических) свойств или на основании закона к недвижимым объектам, но также установить, что указанная вещь изначально создавалась как объект недвижимости в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. 

Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте от 03.10.2016 № 64/201/2016-699580 названный объект учтен в государственном кадастре недвижимости 04.07.2012 как нежилое здание - домик сторожа площадью 18,7 кв.м с кадастровым номером 64:50:000000:19583. 

Оценивая указанные характеристики спорного объекта, домик сторожа нельзя отнести к объекту недвижимого имущества, потому что он не прочно связан с землей и его перемещение без ущерба назначению возможно, в связи с чем спорный объект не имеет характеристик свойственных исключительно объекту недвижимого имущества и обладает признаками самовольной постройки. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Истец указывает, что данный домик сторожа находится на земельном участке, предоставленном администрацией города Энгельса обществу по договору аренды земельного участка № 3643 от 24.07.2001.

Однако суд не согласен с данным доводом, в связи с тем, что данный договор расторгнут, что подтверждается представленными уведомлениями, направленными в адрес истца, а  именно:  13.04.2016 в адрес ООО «Бастион» было направлено уведомление за номером 01-09/3538 об отказе от договора аренды земельного участка № 3643/1 от 24.07.2001 по истечении трех месяцев со дня получения уведомления. 13.07.2016 года направленное в адрес арендатора уведомление заказным письмом с уведомлением вернулось за истечением срока хранения. 06.10.2017 ООО «Бастион» было получено уведомление от 2.10.2017 № 01-09/0829 о том, что договор аренды на земельный участок считается расторгнутым с 13 июля 2016 года.

Доказательств того, что в настоящее время обществу предоставлен земельный участок на праве аренды, на котором находится спорный домик сторожа, в материалы дела не представлено.

При этом суд установил, что истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства, свидетельствующие о строительстве заявленного к регистрации объекта ТОО «Островок», либо его правопредшественником, либо доказательств приобретения имущества по иным предусмотренным законом основаниям.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения, позволяющие установить не только факт правообладания спорным имуществом ТОО «Островок» и его правопреемниками, но и сам факт осуществления хозяйственного господства в отношении имущества: сведения о времени постройки объектов, об его учете в хозяйственной деятельности как продавца, так и любого из его правопредшественников.

Судом установлено, что в нарушение требований градостроительного законодательства с заявлением о выдаче разрешения на строительство истец не обращался.

Кроме того, исходя из позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Надлежащим ответчиком по требованиям о признании права собственности по основаниям ст. 234 ГК в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), а надлежащим ответчиком по требованиям о признании права собственности по основаниям ст. 222 ГК РФ является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Представленный истцом технический паспорт на спорный объект, составленные по состоянию на 2008, не может быть признан достаточным доказательством, подтверждающим, что спорное имущество в тех технических характеристиках существовало на момент заключения договора купли-продажи и продолжает существовать в том виде, в котором истец просит признать на него право собственности в настоящее время.

В материалы дела в обоснование давностного владения представлены квитанции к приходному кассовому ордеру № 23 от 06.06.2000 и ордер на покупку доски 1,2 м., накладная № 13619 от 14.09.2016, квитанция подтверждают приобретение частным лицом строительных материалов, доставка которых была осуществлена по адресу: 

<

...>, под.1, приходные кассовые ордера за стоянку м. судов по договорам с физическими лицами за период с 2000 по 2002, договор на выполнение работ № 2 от 25.04.2003 по укреплению фундамента нежилого здания (домик сторожа).

Вместе с тем, как установлено судом, в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих несение истцом в течение всего срока владения в отношении спорного имущества расходов по его содержанию, в том числе в виде заключенных договоров, направленных на содержание, использование спорного имущества, ремонт, произведение затрат по их исполнению.

При этом, иных доказательств в обоснование своей правовой позиции по спору у истца не имеется.

Между тем, анализ имеющихся в материалах дела доказательств не позволяет сделать вывод об обоснованности требований о признании права собственности на спорное имущество.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 64:50:040101:2 площадью 1 521 кв.м, который предоставлялся ООО «Бастион» в аренду, представляет собой фактически территорию острова Пономаревский.

Согласно сведениям, представленным управлением обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района, координаты границ земельного участка с кадастровым номером 64:50:040101:2 не установлены и не содержаться в Государственном кадастре Недвижимости. Указанный участок расположен в кадастровом квартире 64:50:040101, который в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс находится частично в границах участка Р-1/01 территориальной зоны общественных парков (Р-1), которая выделена для обеспечения правовых условий строительства и реконструкции объектов  капитального строительства и  использования земельных участков, распложенных  в парковых зонах и не относящихся к категориям общего пользования; частично в границах Р-7/05, Р-7/07, Р-7/-8, Р-7/10, Р-7/11, Р-7/12, P-7/I3, P-7/I4, Р-7/15, Р-7/16, P-7/I7, Р-7/18 территориальной зоны природных ландшафтов (Р-7), которая выделена для обеспечения правовых условий строительства и реконструкции объектов капитального строительства и использования земельных участков, расположенных на незастроенных и неосвоенных территориях неудобий по условиям строительства иных неосвоенных территорий.

В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Энгельс кадастровый квартал 64:50:040101, в котором находится земельный участок, расположен частично функциональной зоне городских лесов, частично в функциональной зоне парков, частично в зоне парков, частично в функциональной зоне пляжей, и т.д.

Вместе с этим, территория кадастрового квартала, в котором находится земельный участок, находится в зоне 1-го пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

Согласно части 1 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности являются водоохранными зонами, которые устанавливаются в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В соответствии с ч.3 ст. 65 Водного кодекса РФ ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы за пределами территорий городов и других населенных пунктов устанавливаются от соответствующей береговой линии.

Береговая линия (граница водного объекта) реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера определяется по среднемнголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом (ч.4 ст.5 ВК РФ).

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Согласно части 4 статьи 65 Водного кодекса РФ, ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:

1) до десяти километров - в размере пятидесяти метров;

2) от десяти до пятидесяти километров - в размере ста метров;

3) от пятидесяти километров и более - в размере двухсот метров.

Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере пятидесяти метров.

Согласно части 11 статьи 65 Водного кодекса РФ, ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет тридцать метров для обратного или нулевого уклона, сорок метров для уклона до трех градусов и пятьдесят метров для уклона три и более градуса.

Доказательств того, что объект (домик сторожа) расположен за пределами водоохранной зоны и не входит в границы береговой линии истцом в суд не представлено.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что спорный объект возведен на земельном участке, который в установленном законом порядке в пользовании истца не находится, отсутствуют достаточные допустимые доказательства осуществления истцом строительства спорного объекта, а также доказательства последующего его ввода в установленном законом порядке в эксплуатацию, доказательства отнесения указанного объекта к объектам недвижимости.

Кроме того, судом установлено, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил в дело допустимых доказательств несения им расходов по содержанию спорного имущества с момента его создания по сегодняшний день.

Установив перечисленные выше обстоятельства, суд пришли к выводу об отсутствии доказательств открытого и добросовестного давностного владения истцом спорным имуществом.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Истец, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал совокупность обстоятельств при которых возможно удовлетворение иска в порядке статьи 234 ГК РФ.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

С учетом того, что материалы дела не содержат доказательств того, что истец добросовестно, открыто и непрерывно владел как своим собственным спорным недвижимым имуществом, удовлетворение иска о признании права собственности на данный объект не соответствует положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании права собственности удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В силу статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

По правилам статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям; судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд относит их на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,       

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бастион», ОГРН 

<

***> в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                   И.М. Заграничный