АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-15778/2019

22 октября 2019 года

город Саратов

 

Арбитражный суд Саратовской области 

в составе судьи Харламова А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании 17 октября 2019 года дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>,

 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Универсалстрой», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 410012, 

<

...>,

 

к Акционерному обществу Коммерческий банк «ФИО4», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 105066, 

<

...>,

 

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 

 

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 410012, Саратовская область, город Саратов, Театральная Площадь, д. 22,

 

Комитета по управлению имуществом города Саратова, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 410012, Саратовская область, г. Саратов, Театральная площадь, д. 7,

 

«о прекращении обременения, в виде ипотеки» от 28 июня 2019 года входящий номер 15778,

 

при участии в заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности, ФИО3 по доверенности;

от ответчиков - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьих лиц -  не явились, извещены надлежащим образом.

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 22 октября 2019 года. 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением от 28 июня 2019 года входящий номер 15778, в котором, с учетом удовлетворения судом письменного Ходатайства Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09 августа 2019 года входящий номер 43 «О замене ненадлежащего ответчика» (л.д. 60, 61), что нашло свое отражение в протоколе судебного заседания (л.д. 87 оборотная сторона) и в определении от 27 сентября 2019 года (л.д. 89 оборотная сторона), просит суд:

1.«прекратить обременение земельного участка с кадастровым номером 64:48:010244:66, в виде ипотеки в отношении права аренды ООО «Универсалстрой» в пользу АО КБ «ФИО4» (л.д. 6-8).

В судебное заседание ответчики, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, явку своих представителей не обеспечили, были надлежащим образом извещены судом о месте и времени судебного разбирательства, что подтверждается имеющимися в деле Почтовыми уведомлениями, Почтовыми конвертами с наличием необходимых отметок отделения почтовой связи (л.д. 47 А, 47 В, 47 Г, 96), распечаткой из программы «Кодекс» - «АИС Судопроизводство» Арбитражного суда Саратовской области и распечатками с официального Internet сайта – Почта России (л.д. 48, 49, 52, 53, 82-85, 96-104).

Данный вывод подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 15 октября 2013 года № ВАС-3563/13, позицией Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, изложенной в постановлении от 27 апреля 2011 года по делу № А10-3439/2010, позицией Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях, соответственно: от 04 марта 2013 года по делу № А40-68330/12-43-640, от 15 августа 2013 года по делу № А40-160537/12-22-1608, позицией Арбитражного суда Дальневосточного округа, изложенной в постановлении от 13 сентября 2013 года № Ф03-3801/2013.

Согласно части 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

В соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

В ходе судебного разбирательства представители истца поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в рассматриваемом исковом заявлении. 

В ходе судебного разбирательства АО КБ «ФИО4» представило в материалы дела Письменные пояснения от 17 сентября 2019 года входящий номер 489, в которых, по сути, не возражает против удовлетворения заявленных истцом исковых требований, а также просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д. 69-71).

В ходе судебного разбирательства Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области представило в материалы дела письменный Отзыв на исковое заявление от 26 августа 2019 года входящий номер 312, согласно которому просило суд:

-«… заменить Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области на надлежащего ответчика;

-в случае оставления процессуального положения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области без изменения, в удовлетворении заявленных истцом исковых требований к Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области отказать» (л.д. 62-66).

ООО «Универсалстрой» в нарушение требований статей 9, 16, 52, части 1 статьи 65 и статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило в материалы настоящего дела письменный мотивированный отзыв на рассматриваемое исковое заявление Администрации муниципального образования «Город Саратов» до момента рассмотрения арбитражным судом 1ой инстанции настоящего арбитражного дела.

Указанное юридически значимое обстоятельство позволяет арбитражному суду 1ой инстанции, разрешая данный спор, в полной мере руководствоваться положениями части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При рассмотрении данного дела арбитражный суд 1ой инстанции основывается на предписания пункта 1 статьи 9, части 1 статьи 65, части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положения главы 23, главы 26, главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положения Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Кроме того, суд, разрешая возникший между сторонами спор, руководствуется позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Суд, рассмотрев материалы дела, изучив и оценив представленные в данное дело доказательства в соответствии со статьями 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав пояснения представителей истца, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Из содержания рассматриваемого искового заявления и пояснений представителей истца следует, что на основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 18 июля 2008 года № Т-5048-р между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области – «арендодатель» и ООО «Универсалстрой» - «арендатор» был заключен Договор от 11 августа 2008 года № 571 «Аренды находящегося в государственной собственности земельного участка», по условиям которого, ООО «Универсалстрой» был представлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:010244:66, расположенный по адресу: г. Саратов, Глебучев Овраг.

Данное юридически значимое обстоятельство было установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 11 сентября 2018 года по делу № А57-6929/2018 (л.д. 9-21).

В соответствии со сведениями из ЕГРН, содержащимися в Выписке из ЕГРН от 21 июня 2019 года № 99/2019/268363421 (л.д. 26-28) в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010244:66 была 23 января 2018 года внесена (зарегистрирована) запись об ипотеке (ограничении) права аренды ООО «Универсалстрой» на указанный земельный участок в пользу АО КБ «ФИО4».

Из предоставленных в настоящее дело письменных Пояснений конкурсного управляющего АО КБ «ФИО4» - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» следует, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010244:66, расположенного по адресу: г. Саратов, Глебучев Овраг, является предметом залога по Договору ипотеки (залога недвижимого имущества) от 26 декабря 2017 года, заключенного между АО КБ ФИО4» и ООО «Универсалстрой» в обеспечение исполнения обязательств ООО «НДА» перед Банком по следующим договорам: 

-по Кредитному договору от 31 марта 2017 года № 29-КД;

-по Договору о переводе долга от 24 мая 2017 года;

-по Договору кредитной линии от 01 сентября 2017 года № 70-КЛ;

-по Договору уступки прав требования (цессии) от 29 января 2016 года;

-по Договору уступки прав требования (цессии) от 01 февраля 2016 года (л.д. 69-71). 

Материалами по данному делу подтверждается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области по делу от 11 сентября 2018 года № А57-6929/2018 был расторгнут Договор от 11 августа 2008 года № 571 «Аренды находящегося в государственной собственности земельного участка», площадью 385 м2, с кадастровым номером 64:48:010244:66, расположенного по адресу: г. Саратов, Глебучев Овраг, предоставленного для строительства многофункционального торгового комплекса, сроком на 49ть лет (л.д. 9-21).

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Следовательно, факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы и затем отражены в судебных актах, приобретают качество достоверности, пока акт не отменен или не изменен.

В ходе судебного разбирательства представители Администрации муниципального образования «Город Саратов» пояснили суду, что, несмотря на фактическое прекращение залога, наличие записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010244:66, расположенного по адресу: г. Саратов, Глебучев овраг, после расторжения в судебном порядке по решению арбитражного суда Договора от 11 августа 2008 года № 571 «Аренды находящегося в государственной собственности земельного участка» препятствует возможности правообладателя – Администрации муниципального образования «Город Саратов» реализовать предоставленное ему законодателем право на распоряжение таким земельным участком. Так, до настоящего времени Администрация муниципального образования «Город Саратов» не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с земельного участка, что послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд 1ой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным Законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Данный вывод подтверждается позицией Седьмого арбитражного апелляционного суда, изложенной в постановлении от 28 марта 2018 года по делу № А03-10565/2017.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010  года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010  года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Материалами по настоящему делу подтверждается государственная регистрация обременения, в виде ипотеки права аренды спорного земельного участка. 

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одного из ниже перечисленных документов: заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. 

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется (абзац 2 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). 

Таким образом, по смыслу Закона, достаточными основаниями для погашения регистрационной записи об ипотеке, является представление одного из указанных документов.

Представленными истцом в данное дело доказательствами подтверждается, что Уведомлением от 19 сентября 2019 года № 64/999/001/2019-148599 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области сообщило истцу об отсутствии заявления залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке (л.д. 75, 76).

В ходе судебного разбирательства представители Администрации муниципального образования «Город Саратов» пояснили суду, что истец должным образом в досудебном порядке обращался к АО КБ  «ФИО4» и к ООО «Универсалстрой» с просьбой подать совместное заявление в уполномоченный орган о снятии обременения спорного земельного участка, однако каких-либо действий последними осуществлены не были.

В  соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в  случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными. 

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса. 

При рассмотрении данного дела суд поддерживает в качестве правомерного довод представителей истца о том, что прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие. 

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, прекращение права залога находится в  зависимости от  прекращения заложенного права аренды.

Поскольку материалами по настоящему делу подтверждается, что право аренды земельного участка, площадью 385 м2, с кадастровым номером 64:48:010244:66, расположенного по адресу: г. Саратов, Глебучев Овраг, прекратилось, то в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращена и ипотека права аренды на вышеуказанный земельный участок, ввиду прекращения заложенного права и предусмотренные Законом основания для сохранения в ЕГРН записи об указанном залоге отсутствуют.

При таких обстоятельствах арбитражный суд 1ой инстанции считает, что с учетом отсутствия оснований для наличия права аренды ООО «Универсалстрой» на спорный земельный участок заявленные истцом исковые требования о прекращении обременения данного земельного участка с кадастровым номером 64:48:010244:66, площадью 385 м2, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Глебучев Овраг, в виде ипотеки в отношении права аренды ООО «Универсалстрой» в пользу АО КБ «ФИО4 по Договору ипотеки (залога недвижимого имущества) от 26 декабря 2017 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 23 января 2018 года номер государственной регистрации 64:48:010244:66-64/001/2018-1, подлежат удовлетворению.

Настоящий судебный акт является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

1.Прекратить обременение земельного участка с кадастровым номером 64:48:010244:66, площадью 385 м2, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Глебучев Овраг, в виде ипотеки в отношении права аренды Общества с ограниченной ответственностью «Универсалстрой» в пользу Акционерного общества Коммерческий банк «ФИО4 по Договору ипотеки (залога недвижимого имущества) от 26 декабря 2017 года, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 23 января 2018 года номер государственной регистрации 64:48:010244:66-64/001/2018-1.

 

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья ________________________________________________/Харламов А.Ю.