ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита        Дело № А19-2981/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2022 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Ломако Н.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сарсенбаев» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 июня 2022 года по делу № А19-2981/2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сарсенбаев» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – истец, ООО «Сарсенбаев») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 318385000010654, ИНН 

<

***>, далее – ответчик, ИП ФИО2) об обязании освободить часть земельного участка с кадастровым номером 38:26:040501:251 площадью 50 кв.м. по адресу: Иркутская обл. 

<

...> квартал, д. 21.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора - Региональное строительно-промышленное открытое акционерное общество «Дирекция объединенных строительных трестов» (ОРГН 1043800523458, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Синергия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 июня 2022 года по делу № А19-2981/2021 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе и дополнениях к жалобе.

Апеллянт указал, что истцом приобщены в материалы дела доказательства, подтверждающие, что фактически ответчиками пользование спорным земельным участком не осуществлялось, договор 2017 года был расторгнут и фактически не исполнялся. Принимая во внимание прекращение отношений по договору 2017 года, различные условия договоров 2017 и 2020 годов, в части объекта, цели использования, места расположения и др., апеллянт полагает, что договор аренды в 2020 году заключен с нарушением требований законодательства, тогда как суд первой инстанции применил нормы права, не подлежащие применению. В связи с чем оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось.

ООО «Синергия» в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось.

Определением суда от 23.08.2022 года судебное разбирательство отложено на 09 час. 10 мин. 20 сентября 2022 года.

Определением суда от 15.09.2022 года судебное разбирательство отложено на 09 часов 20 минут 27 сентября 2022 года.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 16.07.2022, 24.08.2022, 16.09.2022. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Рассмотрение апелляционной жалобы начато в составе судей Басаева Д.В. (председательствующий), Сидоренко В.А., Скажутиной Е.Н.

В связи с длительным отсутствием ввиду нахождения судьи Скажутиной Е.Н. в очередном отпуске, на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 №7, определением председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2022 года судья Скажутина Е.Н. заменена на судью Ломако Н.В.

При таких обстоятельствах в силу части 5 статьи 18 АПК РФ рассмотрение дела проведено с самого начала.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28.08.2020 года между ООО «Сарсенбаев» (арендатор) и собственниками помещений дома №21 квартала 207/210 города Ангарска (арендодатель) на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений от 28.08.2020 года заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 38:26:040501:251 площадью 50 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...> квартал, дом 21, для размещения торгового павильона сроком на 49 лет.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН Управлением Федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 29.09.2021 за №38:26:040501:251-38/115/2020-1.

Как следует из искового заявления, на земельном участке, переданном истцу по договору аренды от 28.08.2020 года, возведен торговый павильон с вывеской «Волна», торговую деятельность в котором осуществляет ИП ФИО2

05.11.2020 года истцом в адрес ИП ФИО2 направлено требование об освобождении части земельного участка и сносе установленного торгового павильона; указанное требование вручено ответчику 20.11.2020 года, однако оставлено без удовлетворения.

Возведение ответчиком торгового павильона и препятствование истцу в пользовании земельным участком, переданном истцу по договору аренды от 28.08.2020 года, послужило основанием для обращения ООО «Сарсенбаев» в суд с иском.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способом защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Особенностью применения данного способа защиты гражданских прав является то, что он обеспечивает восстановление нарушенных прав в будущем.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

На основании пункта 2 части 1 и пункта 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами или гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (п. 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ).

Отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 174, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходил из того, что соответчики ООО «Синергия» и ИП ФИО2 осуществляют владение и пользование спорным земельным участком на основании действующих договоров аренды и субаренды, то есть на законных основаниях.

В частности, суд первой инстанции признал обоснованными возражения соответчиков ИП ФИО2 и ООО «СИНЕРГИЯ» со ссылкой на заключение ООО «СИНЕРГИЯ» с РСП ОАО «ДОСТ», действовавшим на основании протокола №1/2017 внеочередного общего собрания собственников помещений МКД №21 квартала 207/210, договора краткосрочной аренды спорного земельного участка № 02-аз/2017 от 10.04.2017г., переданного впоследствии ООО «СИНЕРГИЯ» ИП ФИО2 в субаренду на основании договора от 01.04.2018г. № 2; По мнению соответчиков, они обладают правом аренды на законном основании, а договор аренды заключен РСП ОАО «ДОСТ» ранее чем с истцом, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Так, судом установлено, что РСП ОАО «ДОСТ» осуществляет управление многоквартирным домом № 21 и придомовой территорией квартала 207/210 г. Ангарска на основании договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006г.

Между РСП ОАО «ДОСТ» и ООО «Синергия» на основании протокола №1/2017 внеочередного общего собрания собственников помещений МКД №21 квартала 207/210, заключен договор краткосрочной аренды земельного участка №02-аз/2017 от 10.04.2017г., предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> квартал (ул. Красная), у дома № 21.

Судом также установлено, что в настоящее время ООО «Синергия» владеет спорным земельным участком на основании договора № 15-аз/2020 от 01.07.2020г., также заключенного на основании протокола № 1 от 29.03.2017г., предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> квартал у дома № 21 (ул. Красная).

Согласно пункту 1.3. данного договора срок его действия с 01 июля 2020 года по 31 мая 2021 года (11 месяцев).

В силу пункта 1.4. договора в случае если за 10 дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть договор, то он считается продленным автоматически не следующие 11 месяцев, но не более трех раз.

При этом, отклоняя доводы истца о недействительности договоров № 02-аз/2017 от 10.04.2017г. и № 15-аз/2020 от 01.07.2020г., мотивированные тем, что данные договоры заключены от имени РСП ОАО «ДОСТ» с превышением полномочий, суд первой инстанции указал, что сделка, совершенная лицом от имени юридического лица, с превышением полномочий или при отсутствии соответствующих полномочий, является оспоримой (статья 174 Гражданского кодекса РФ), соответственно, доводы о недействительности данных сделок могут быть приведены в рамках отдельного иска (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, судом первой инстанции в рамках настоящего дела не установлено правовых оснований для признания договоров краткосрочной аренды № 02-аз/2017 от 10.04.2017г. и № 15-аз/2020 от 01.07.2020г., заключенных между РСП ОАО «ДОСТ» и ООО «Синергия», недействительными сделками на основании их ничтожности.

По результатам повторного рассмотрения дела судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции незаконными и необоснованными по следующим мотивам.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктами 4 и 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

Порядок созыва, проведения и принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме установлены ст. 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

По общему правилу, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Однако такая обязанность не является безграничной. Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, в настоящем деле истец должен доказать факт того, что является титульным владельцем спорного земельного участка. В свою очередь, соответчики, возражая против иска, должны представить документы, подтверждающие наличие законных оснований для пользования таким земельным участком.

Как следует из материалов дела, истец представил в материалы дела заключение кадастрового инженера, подтверждающее, что согласно схемам расположения земельного участка, являющимся приложениями к договорам краткосрочной аренды, земельные участки, переданные ООО «Синергия» в аренду РСП ОАО «ДОСТ» на основании договора № 02-аз/2017 от 10.04.2017г. и на основании договора № 15-аз/2020 от 01.07.2020г., не совпадают по площади и расположению (т.2 л.д.114-115).

Наглядно существенное несовпадение по расположению спорных земельных участков подтверждается указанной схемой, прилагаемой к заключению кадастрового инженера (т.2 .д.116).

Указанное обстоятельство также подтверждается содержанием договоров № 02-аз/2017 от 10.04.2017г. и № 15-аз/2020 от 01.07.2020г., а также заявлениями ООО «Синергия» от 17.03.2017 и 18.06.2020 о предоставлении в аренду земельных участков (т.2 л.д.31-32).

Судом апелляционной инстанции также установлено, что договор № 15-аз/2020 от 01.07.2020г. в любом случае не соответствует решению собственников МКД, оформленному протоколом №1 от 29.03.2017, определившему предмет аренды, о чем обоснованно указывает истец в своих пояснениях (т.2 л.д.84-88).

Таким образом, следует признать, что договор № 15-аз/2020 от 01.07.2020г. является новым договором, заключенным в отсутствие соответствующего решения собственников МКД, что документально ответчиками опровергнуто не было.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что договор № 02-аз/2017 от 10.04.2017г. фактически исполнялся с сентября 2017 года, на что обоснованно ссылался истец и не было документально опровергнуто ответчиками.

В свою очередь, как следует из пункта 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Пояснения же РСП ОАО «ДОСТ» и ООО «Синергия» о том, что выявленное несоответствие является следствием того, что в схеме расположения павильона в границах земельного участка многоквартирного дома №21, квартала 207/210 к договору краткосрочной аренды земельного участка № 02-аз/2017 от 10.04.2017г. было не верно указано расположение павильона ООО «Синергия»; в перезаключенном договоре краткосрочной аренды земельного участка № 15-аз/2020 от 01.07.2020г. схема расположения павильона на земельном участке в границах земельного участка многоквартирного дома №21, квартала 207/210 является верной; указанных несоответствий нисколько не опровергает.

Установив, что оспариваемая сделка заключена управляющей организацией в отсутствие решения собственников помещений в многоквартирных домах, требуемого в соответствии с положениями п. 4 и 5 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для признания договора № 15-аз/2020 от 01.07.2020 ничтожной сделкой в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенной против интересов собственников жилых помещений.

В этой связи ссылка суда первой инстанции на оспоримость такой сделки основана на неправильном применении норм материального права.

При указанных обстоятельствах следует признать, что у ответчиков не имелось правовых оснований для пользования спорным земельным участком, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

То обстоятельство, что договор № 15-аз/2020 от 01.07.2020 на момент рассмотрения апелляционной жалобы также оспаривается по ничтожности собственниками МКД в Ангарском городском суде (дело №2-3349/2022) не является для арбитражного суда апелляционной инстанции препятствием для рассмотрения настоящего спора.

Таким образом, обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу пунктов 1, 2 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований с учетом положений статьи 174 АПК РФ.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 9 000 рублей относятся солидарно на ответчиков.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 июня 2022 года по делу № А19-2981/2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить в полном объёме. Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318385000010654, ИНН 

<

***>) и общество с ограниченной ответственностью Синергия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) освободить от нестационарного торгового объекта часть земельного участка с кадастровым номером 38:26:040501:251, площадью 50 м2, по адресу: 

<

...> квартал, д. 21, в срок, не позднее одного месяца с момента вступления настоящего постановления в законную силу.

Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318385000010654, ИНН 

<

***>) и общества с ограниченной ответственностью Синергия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сарсенбаев» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

 

ПредседательствующийД.В. Басаев

СудьиН.В. Ломако

В.А. Сидоренко