Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-88766/2016

11 февраля 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  14 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  11 февраля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Денисюк М.И.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело 

по заявлению Администрации муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области 

к обществу с ограниченной ответственностью «ЛЭНДКЕЙ-СТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, адрес: 188353, Ленинградская область, Гатчинский район, деревня Горки (Веревское с/п), ул. Строителей, д. 5)

об обязании в рамках исполнения гарантийных обязательств по муниципальному контракту (договор купли-продажи) от 31.03.2015 № 34/15 о приобретении в муниципальную собственность благоустроенного жилого помещения для предоставления лицам из числа детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей (пос. Кобринское), принять меры, обеспечивающие достаточное кондиционирование воздуха (воздухообмен), препятствующее образованию повышенной влажности воздуха и появлению плесневых грибов, расположенных по адресу: 

<

...>, кв. № № 9, 21, 25, 26, 29, 32, 33, 34 (с учетом уточнений)

при участии

от истца (заявителя): предст. ФИО2 – доверенность от 14.05.2018 № 01-32-68

от ответчика: предст. ФИО3 – доверенность от 10.09.2018

установил:

Администрация муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области (далее – истец, Администрация)  обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ) обязать общество с ограниченной ответственностью «ЛЭНДКЕЙ-СТРОЙ» (далее – ответчик, Общество) в рамках исполнения гарантийных обязательств по муниципальному контракту (договор купли-продажи) от 31.03.2015 № 34/15 о приобретении в муниципальную собственность благоустроенного жилого помещения для предоставления лицам из числа детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей (пос. Кобринское), принять меры, обеспечивающие достаточное кондиционирование воздуха (воздухообмен) в жилых помещениях, препятствующее образованию повышенной влажности воздуха и появлению плесневых грибов, расположенных по адресу: 

<

...>, кв. №№ 9, 21, 25, 26, 29, 32, 33, 34.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2017 производство по делу было приостановлено на основании пункта 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в связи с назначением экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО «Модуль-Проект» ФИО4

24.05.2018 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области поступило экспертное заключение ООО «Модуль-Проект» от 03.05.2018 № 01/05-2018 ЗЭ.

На основании распоряжения заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2018 в связи с болезнью судьи Галкиной Т.В. на основании статьи 18 АПК РФ дело № А56-88766/2016 передано в производство судьи Денисюк М.И.

Определением суда от 11.09.2018 производство по делу возобновлено на основании статьи 146 АПК РФ.

В судебном заседании 30.10.2018 представитель Администрации заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО5, проживающую в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>. В удовлетворении указанного ходатайства судом отказано (определение суда от 30.10.2018).

В судебное заседание 27.11.2018 явился и дал свои пояснения по заключению от 03.05.2018 № 01/05-2018 ЗЭ эксперт ООО «Модуль-Проект» ФИО4

В судебном заседании 14.12.2018 представитель Администрации поддержал исковые требования (с учетом уточнения). Представитель Общества возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве. От эксперта ООО «Модуль-Проект» ФИО4 поступили в суд дополнительные письменные объяснения.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее:

Как следует из материалов дела, между Администрацией (Покупатель) и Обществом (Продавец) был заключен муниципальный контракт (договор купли-продажи) от 31.03.2015 № 34/15 о приобретении в муниципальную собственность благоустроенного жилого помещения для предоставления лицам из числа детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей (пос. Кобринское) (далее – Контракт), в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность муниципального образования «Гатчинский муниципальный район» Ленинградской области, а Покупатель принять недвижимое имущество - 8 квартир (№№ 9, 21, 25, 26, 29, 32, 33, 34) в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>. 

Указанный многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию в 2014 году, застройщиком дома являлось ООО «ЛЭНДКЕЙ-СТРОЙ» (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.12.2014 № RU47506000-34).

В соответствии с пунктом 3.5 Контракта передаваемое жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»), должно быть пригодным для постоянного проживания и отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»).

Жилые помещения (квартиры №№ 9, 21, 25, 26, 29, 32, 33, 34) были переданы Обществом Администрации по акту приема-передачи от 17.04.2015.

Впоследствии указанные жилые помещения были переданы Администрацией лицам из числа детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей на основании договоров специализированного найма.

В связи с поступлением жалоб жителей вышеуказанных квартир, Администрацией проводились обследования (осмотры) квартир, в ходе которых фиксировалась повышенная влажность в квартирах, наличие следов сырости и плесени на стенах и потолке  (акты осмотра и обследования от 30.11.2016, от 02.12.2015,  от 29.12.25015, от 11.01.2016, от 31.03.2016, от 18.05.2016). 

Администрацией  в адрес Общества были направлены претензии от 03.12.2015              № 5190/31, от 02.2016 б/н, от 04.2016 № 1559-22/1908-22, от 21.06.2016 № 2359-19, от 13.09.2016 № 4044/31-1 с требованием устранить  выявленные недостатки.

Ссылаясь на то, что выявленные в квартирах дефекты Обществом устранены не были, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, выслушав и оценив доводы сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований, в связи со следующим.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 477 ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1). Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3.5 Контракта передаваемое жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»), должно быть пригодным для постоянного проживания и отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»).

Как следует из материалов дела, жилые помещения (квартиры №№ 9, 21, 25, 26, 29, 32, 33, 34) были переданы Обществом Администрации по акту приема-передачи от 17.04.2015, в котором указано, что перечисленные в данном акте квартиры удовлетворяют и соответствуют всем установленным и действующим санитарно-техническим нормам и требованиям (том 9 л.д.4-5). При приемке квартир комиссией Администрации с участием представителя Общества произведен осмотр вышеуказанных квартир, по результатам которого составлен совместный акт осмотра от 17.04.2015, в котором отражено, что жилые помещения отвечают установленным санитарным и техническим требованиям к жилым помещениям, пригодны для постоянного проживания (том 9 л.д.6-8).

При этом, пунктом 3.6 Контракта предусмотрено, что для проверки Продавцом результатов, предусмотренных Контрактом, в части их соответствия условиям Контракта Покупатель проводит экспертизу, которая может быть проведена Покупателем своими силами или к ее проведению могут привлекаться эксперты. Результаты такой экспертизы оформляются в виде заключения (пункт 3.7 Контракта).

Вместе с тем, как следует из материалов дела, Администрация при приемке квартир по акту приема-передачи от 17.04.2015 не осуществила проведение экспертизы в соответствии с пунктом 3.6 Контракта (доказательства обратного в материалы дела не представлены).

По ходатайству Администрации судом было назначено проведение экспертизы по следующим вопросам, которые были поставлены судом перед экспертом с учетом предложений сторон:

1.Соответствует ли проектная документация, по которой был построен объект, расположенный по адресу: 

<

...> - требованиям технических регламентов, норм и правил?

2.Соответствует ли построенный объект, расположенный по адресу: 

<

...> - проектной и рабочей документации?

3.В случае выявления плесени и повышенной влажности на объекте, расположенном по адресу: 

<

...>, 25, 26, 29, 32, 33, 34 - установить причину возникновения плесени и повышенной влажности воздуха в вышеуказанных жилых помещениях (квартирах).

4.Определить причины возникновения плесени и повышенной влажности воздуха в жилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>, 25, 26, 29, 32, 33, 34.

5.Определить возможные работы по исправлению сложившейся ситуации с образованием плесени и повышенной влажности воздуха в жилых помещениях (квартирах), расположенных по адресу: 

<

...>, 25, 26, 29, 32, 33, 34.

В материалы дела поступило экспертное заключение ООО «Модуль-Проект» от 03.05.2018 № 01/05-2018 ЗЭ (том 9 л.д. 59-151).

Согласно заключению эксперта по первому вопросу: проектная документация, по которой был построен объект, расположенный по адресу: 

<

...>, соответствует требованиям технических регламентов, норм и правил. При этом, как следует из экспертного заключения, при ответе на первый вопрос экспертом устанавливалось соответствие проектной документации установленным строительно-техническим нормам и правилам, противопожарным нормам и правилам, а также экологическим и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, действующим на территории Российской Федерации. Для ответа на указанный вопрос эксперту была представлена и исследовалась экспертом проектная и техническая документация на многоквартирный дом, в том числе Раздел 5. Сведения об инженерном оборудовании, сетях и т.д. в т.ч. Система электроснабжения; Система электроосвещения; Система водоснабжения; Система водоснабжения; Система водоотведения; Отопление и вентиляция, тепловые сети; Сети связи.

При ответе на второй вопрос эксперт пришел к выводу о том, что построенный объект, расположенный по адресу: 

<

...>, соответствует проектной и рабочей документации.  С целью определения соответствия смонтированных конструкций и (или) элементов конструкций Объекта исследования проектной документации в ходе производства экспертизы были проведены работы по вскрытию конструкций в многоэтажном жилом доме (вскрытие конструкций наружной стены в квартире № 33, вскрытие конструкций в зоне надоконной перемычки в квартире № 33, вскрытие чердачного перекрытия в зоне над квартирой № 33). В ходе исследования не выявлены отступления фактически смонтированных конструкций от конструктивных решений, принятых в исходном проекте ООО «ПРОФПРОЕКТ», шифр проекта: 07-Ж-13, 2013-2014 гг. В таблице 9.1 экспертного заключения приведено сравнение запроектированных и фактических смонтированных фундаментов с указанием выявленных отступлений.

При ответе на третий вопрос эксперт указал, что в ходе исследования была выявлена плесень и повышенная влажность на объекте, расположенном по адресу: 

<

...>, 25, 26, 29, 32, 33, 34. Возможные причины возникновения плесени и повышенной влажности воздуха в вышеуказанных жилых помещениях (квартирах):

– ненадлежащая эксплуатация жилых помещений;

– нарушение температурно-влажностного режима в помещениях.

При этом как указано в исследовательской части экспертного заключения, в рамках исследования по третьему вопросами экспертом проводились натурные и инструментальные исследования непосредственно на объекте исследования, расположенном по адресу: 

<

...>, 25, 26, 29, 32, 33, 34. Натурные исследования заключались в фотофиксации помещений, в которых, предположительно, имеются дефекты в виде плесени. Натурные исследования экспертом проводились 25 августа 2017 года. Инструментальные исследования производились прибором «Термогигрометр Testo 605-H1», измерениям подлежали: температура окружающего воздуха и относительная влажность воздуха в помещении. Инструментальные исследования проводились 11 января 2018 года. Фотофиксации производились в осенний период в помещениях, в которые на момент исследования был предоставлен доступ собственниками: квартиры №9, №21, №25, №26, №33, №34. В заключении экспертизы указано, что со слов собственников помещений, радиаторы отопления в холодный период года работают плохо: температура внутри помещений в холодный период года ниже оптимальной (ниже 20С). В помещениях однокомнатных квартир на момент исследования проживают семьи в составе двух и более людей.

В экспертном  заключении содержится фотофиксация внутренних помещений здания (квартир №№ 9, 21, 25, 26, 33, 34) с описанием выявленных дефектов.

На объекте исследования производились работы в соответствии с требованиями ГОСТ 30494-2011 по измерению температурно-влажностного режима внутри жилых помещений (период проведения работ: 11.01.2018, исп. ФИО6  фото № 11.1 – 11.9  в таблице «Температурно-влажностный режим помещения»); измерения производились в холодный период года, в светлое время суток, в пасмурную погоду.

Результаты измерений температурно-влажностного режима в жилых помещениях на Объекте представлены в таблице 11.2 экспертного заключения. При этом по результатам измерений температурно-влажностного режима в помещении № 33 экспертом сделан вывод о том, что ограждающие конструкции обеспечивают нормативные параметры температурно-влажностного режима при выполнении требований надлежащей эксплуатации.

При ответе на четвертый вопрос экспертом выявлены следующие причины возникновения плесени и повышенной влажности воздуха в жилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

...>, 25, 26, 29, 32, 33, 34:

– ненадлежащая эксплуатация жилых помещений;

– нарушение температурно-влажностного режима в помещениях.

Как указано в исследовательской части экспертного заключения при ответе на четвертый вопрос, общая площадь однокомнатных квартир, подлежащих исследованию, составляет от 36 м² до 42 м², минимальная площадь жилых комнат данных квартир составляет 16,2 м²; на момент исследования в квартирах, где обнаружены следы плесени, проживают семьи, состоящие из двух и более людей. 

Экспертом на момент визуального освидетельствования помещений установлено, что в квартирах имеет место установка сушилки для белья в жилых помещениях (фото №11.3), а не в приспособленных для сушки белья помещениях ванной, что приводит к ухудшению влажностного режима помещения. Т.к. в жилых помещениях не производится достаточного воздухообмена, то в результате сушки в жилых помещениях происходит повышение влажности и образуется конденсат на внутренних стенах помещения. После многократных циклов повышения – понижения влажности возможно образование темных пятен в виде плесени. Соответственно, по мнению эксперта, имеет место нарушение температурно-влажностного режима в помещениях.

Данные факты подтверждается повторным посещением Объекта исследования экспертом в период проведения работ по вскрытиям конструкций 11.01.2018 , а именно: в квартирах, где временно никто не проживает (в течение нескольких месяцев), дефектов в виде следов плесени на несущих конструкциях в зоне вскрытий (фото № 5 и № 7 в табл. 10.2) не обнаружено; температурно-влажностный режим в квартирах без жильцов – в норме.

При ответе на пятый вопрос эксперт указал, что возможные работы по исправлению сложившейся ситуации с образованием плесени и повышенной влажности воздуха в жилых помещениях (квартирах), расположенных по адресу: 

<

...>, 25, 26, 29, 32, 33, 34 заключаются в проведении следующих мероприятий:

– осуществление естественной вентиляции в помещениях в период отрицательных температур наружного воздуха путем работы вентиляторов, установленных в  вентиляционных каналах, в течение всего дня.

В дополнительно представленных 13.12.2018 письменных пояснениях эксперт указал, что измерения температурно-влажностного режима производились 25.08.2017 в квартирах №№ 9, 21, 25, 26, 33, 34, в которые был предоставлен доступ (в квартиры № 29 и № 32 доступ предоставлен не был). При осмотре присутствовали представители Администрации и Общества, а также собственники/пользователи квартир. По результатам измерения температурно-влажностного режима установлено, что в жилых комнатах квартир №№ 9, 21, 25, 26, 33, 34 превышена допустимая влажность воздуха. Эксперт также пояснил, что в рамках работ по натурному и инструментальному исследованию выполнена проверка системы естественной вентиляции в помещении чердака, в ходе которой зафиксировано, что естественная вентиляция функционирует нормально. При этом работ естественной вентиляции в помещениях квартир нарушена установкой вентиляторов в вентиляционных каналах, которые на момент проведения экспертизы были отключены. Эксперт также отметил, что натурные и инструментальные исследования квартир №№ 9, 21, 25, 26, 33, 34 проводились в неотопительный период – 25.08.2017, в связи с чем невозможно было проверить работу отопительных приборов. На момент проведения повторного исследования квартиры № 33, выполненного 05.03.2018, зафиксировано, что радиаторы отопления теплые, температура воздуха в квартире соответствует нормам СанПиН 2.1.2.2645-10. В квартиры №№ 9, 21, 25, 26, 29, 32, 34 на момент проведения повторного исследования доступ не предоставлен. Вопрос эксплуатации, связанный с определением температуры, подаваемой на теплоносители, не исследовался.

Экспертное заключение ООО «Модуль-Проект» от 03.05.2018 № 01/05-2018 ЗЭ принимается судом в качестве допустимого и относимого доказательства по делу. Выводы, изложенные в заключении эксперта относительно причин образования плесени и повышенной влажности воздуха в жилых помещениях (квартирах) истцом документально не опровергнуты. Ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы Администрацией не заявлено.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства (в том числе акт осмотра и акт приемки-передачи квартир по Контракту от 17.04.2015, подписанный истцом без возражений, экспертное заключение ООО «Модуль-Проект» от 03.05.2018 № 01/05-2018 ЗЭ) суд полагает, что истцом не доказано, что появление повышенной влажности и плесени в квартирах по адресу: 

<

...>, кв. №№ 9, 21, 25, 26, 29, 32, 33, 34, обусловлено недостатками квартир, возникшими по вине Общества, а не иными причинами (в том числе Администрацией не исследован и не подтвержден факт подачи ресурсоснабжающей организацией теплоносителя в систему отопления надлежащей температуры, не опровергнут вывод эксперта о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях со стороны жильцов).

Соответственно, истцом не доказано и материалами дела не подтверждается, что продавцом (Обществом) был передан покупателю (Администрации) товар ненадлежащего качества.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований Администрации не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по проведению экспертизы в размере 230000 руб. подлежат оставлению на истце.

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Денисюк М.И.