РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-315933/24-84-2195

10 июля 2025 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2025 г.              

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2025 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Сизовой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белых Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению: ООО "Строй-Сервис К1" (127018, 

<

...>, стр7, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.09.2002, ИНН: 

<

***>) 

к ответчику: Управление Росреестра по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>) 

третьи лица: 1) ОАО "494 УНР" (140171, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.10.2002, ИНН: 

<

***>); 2) ООО "К-Инвест" (125212, 

<

...>, этаж 2 № S-28, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.09.2014, ИНН: 

<

***>) об оспаривании решения, изложенного в уведомлении КУВД-001/2024-51494526/1, об обязании, 

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 (паспорт, доверенность от 10.10.2024 №б/н, диплом); 

от ответчика: ФИО2 (удостоверение, доверенность от 28.01.2025 №Д-38/2025, диплом); 

от третьих лиц: 1) ОАО "494 УНР": ФИО3 (паспорт, доверенность от 22.03.2024 №4, диплом); 2) ООО "К-Инвест": не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Логитек" (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве (далее – ответчик) от 22 октября 2024 года № КУВД-001/2024-51494526/1 о приостановлении государственной регистрации прав на здание общей площадью 2160,00 кв.м., назначение нежилое, с кадастровым номером 77:02:0021005:1012, расположенное по адресу: г. Москва, ФИО4 Роща, ул. Складочная, дом 20а, строение 10; 

о признании незаконным решения от 22 января 2025 года № КУВД-001/2024-51494526/3 об отказе государственной регистрации прав на здание общей площадью 2160,00 кв.м., назначение нежилое, с кадастровым номером 77:02:0021005:1012, расположенное по адресу: г. Москва, ФИО4 Роща, ул. Складочная, дом 20а, строение 10;

об обязании Управления Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию прав собственности ООО «СТРОЙ-СЕРВИС К1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на здание общей площадью 2160,00 кв.м., назначение нежилое, с кадастровым номером 77:02:0021005:1012, расположенное по адресу: г. Москва, ФИО4 Роща, ул. Складочная, дом 20а, строение 10, с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо ОАО "494 УНР" изложило позицию, изложенную в отзыве.

От третьего лица ООО "К-Инвест" поступил отзыв в котором он возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо ООО "К-Инвест", извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания в суд не явилось. Заявление рассмотрено в порядке ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие его представителей.

Изучив материалы дела, доводы сторон, выслушав сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно- правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления, между ОАО «494 УНР» (далее по тексту - Третье лицо, Продавец) и ООО «СТРОЙ-СЕРВИС К1» (далее по тексту - Истец, Покупатель) был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения от 25 ноября 2002 года, предметом которого является купля-продажа:

- нежилого помещения здания административно-бытового назначения общей площадью 2160,00 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ФИО4 Роща, ул. Складочная, дом 20А, стр. 10 с кадастровым номером 77:02:0021005:1012 (далее по тексту - Объект недвижимости).

Указанный Объект недвижимости был передан Продавцом Покупателю по Акту приема-передачи, расчеты по данному Договору купли-продажи от 25 ноября 2002 года завершены внесением денежных средств на счет Продавца, Акт приема-передачи и оплата никем не оспариваются.

18 октября 2024 года подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности без одновременного государственного учета (при наличии в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества)

Уведомлением от 22 октября 2024 года № КУВД-001/2024-51494526/1 управлением вынесено уведомление о приостановлении в государственной регистрации прав.

22 января 2025 года № КУВД-001/2024-51494526/3 Управлением Росреестра по Москве было принято решение об отказе государственной регистрации прав на здание общей площадью 2160,00 кв.м., назначение нежилое, с кадастровым номером 77:02:0021005:1012, расположенное по адресу: г. Москва, ФИО4 Роща, ул. Складочная, дом 20а, строение 10.

Заявитель посчитав вынесенное уведомление о приостановлении и об отказе в государственной регистрации права незаконными, нарушающими права и законные интересы Заявителя, в связи с чем обратился в суд с настоящими требованиями.

Судом проверено и установлено, что срок на обжалование, предусмотренный ч.4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

По результатам правовой экспертизы, проведенной в рамках поступившего заявления о государственной регистрации права собственности, регистрационные действия были приостановлены 22.10.2024 на три месяца по решению государственного регистратора в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости).

22.01.2025 на основании ст. 27 Закона о недвижимости Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий.

Пунктом 2 ст. 14 Закона о недвижимости установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В качестве документа основания для осуществления государственной регистрации права собственности ООО «Строй-Сервис К1» в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:02:0021005:1012 представлен Договор купли-продажи нежилого помещения от 25.11.2002, заключенный между ОАО «494 Управление начальника работ» (продавец) и ООО «Строй-Сервис К1» (покупатель).

Согласно пп.3 п.3 ст. 15 Закона о недвижимости, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

При этом Единый государственный реестр недвижимости (далее -ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 1 Закона о недвижимости).

Однако право собственности продавца на указанный объект в ЕГРН не зарегистрировано, кроме того, не представлено также заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности на указанный выше объект недвижимости.

При этом продавец в лице ОАО «494 Управление начальника работ» на сегодняшний день по-прежнему является действующим юридическим лицом.

Таким образом, ОАО «494 Управление начальника работ» в настоящее время не лишено возможности обратиться в Управлением с заявлением о регистрации своего права собственности на заявленный к регистрации объект недвижимое in с кадастровым номером 77:02:0021005:1012 с приложением правоустанавливающих документов в соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона о недвижимости, отвечающих требованиям ст. 21 Закона о недвижимости, при этом - после регистрации права представить заявление о переходе права собственности к ООО «Строй-Сервис К1».

Следует отметить, что в 2024 году ОАО «494 Управление начальника работ» обращалось в Управление с заявлением о регистрации права собственности в отношении вышеуказанного объекта.

При этом в регистрации права собственности ОАО «494 Управление начальника работ» Управлением было отказано по причине отсутствия документов, подтверждающих право собственности.

Указанное решение об отказе в регистрации не было обжаловано ОАО «494 Управление начальника работ» в установленном законом порядке.

Кроме того, к заявлению о регистрации права собственности ООО «Строй-Сервис К1» были приложены судебные акты по делу № А40-62626/21, в рамках которыхАрбитражным судом города Москвы рассматривался иск Правительства Москвы и ДГИ города Москвы к ООО «Строй-Сервис К1» о признании, в том числе здания, расположенного по адресу - Москва, ул. Складочная, д. 20А, стр. 10 с кадастровым номером 77:02:0021005:1012, самовольной постройкой, обязании снести здание, обязании снять здание с кадастрового учета, обязании освободить земельный участок. 

При этом в рамках дела № А40-62626/21 судом было установлено, что вышеуказанное здание было возведено ООО «Строй-Сервис К1» без какой либо разрешительной документации.

Указанные обстоятельства подтверждают вывод Управления об отсутствии исходной разрешительной документации на заявленный к регистрации объект.

При этом в соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из смысла ч. 2 ст. 209 ГК РФ следует, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая тот факт, что в отношении спорного объекта недвижимости в ЕГРН не была осуществлена государственная регистрация права собственности ОАО «494 Управление начальника работ», то данное общество не вправе было распоряжаться спорным объектом недвижимости, в том числе в форме отчуждения на основании Договора купли продажи нежилого помещения от 25.11.2002, так как это противоречив не только Закону о недвижимости, но и нормам гражданского законодательства РФ.

В силу части 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом., на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При этом согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как уже было отмечено выше, право собственности ОАО «494 Управление начальника работ» в отношении спорного имущества не было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, следовательно, ОАО «494 Управление начальника работ» не вправе было распоряжаться спорным объектом, а у ООО «Строй-Сервис К1» не возникло право собственности на недвижимое имущество по вышеуказанному адресу.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, отсутствие в ЕГРН записи о регистрации нрава собственности ОАО «494 Управление начальника работ» в отношении вышеуказанного нежилого здания свидетельствует о том, что продавец распорядился имуществом, не принадлежащем ему на праве собственности, то есть незаконным образом, а сама по себе сделка, возникшая на основании Договора купли - продажи нежилого помещения от 25.11.2002, не порождает у ООО «Строй-Сервис К1» права собственности на спорное недвижимое имущество.

Довода заявителя о том, что представленный в Управление договор купли - продаже никем не оспорен и не признан недействительным, подлежит отклонению.

Факт того, что Договор купли продажи нежилого помещения от 25.11.2002 не оспорен и не признан недействительным означает только то, что с заявлением в суд об оспаривании указанного договора никто и сторон или третьих лиц не обращался. Соответственно не представляется возможным сделать вывод о том, что представленный в Управление договор купли-продажи соответствует нормам действующего законодательства. 

При этом Управление с подобным заявлением в суд об оспаривании указанного договора об отчуждении обращаться не вправе поскольку не имеет никакого материально правового интереса к спорному объекту недвижимости.

Более того, у сторон по договору купли - продажи имелась возможность в течение нескольких лет представить на регистрацию документы, подтверждающие право собственности продавца, а также представить заявления о переходе права (права собственности) в отношении спорного объекта по договору купли - продажи. Однако, они этого не сделали.

 Управление правомерно полагает, что являясь регистрирующим органом, не должно нести ответственность за то, что заявитель не может представить документы, необходимые для проведения государственной регистрации.

Тем не менее, заявитель обращается в суд с заявлением именно к Управлению, в котором просит признать действия регистрирующего органа незаконными.

При этом в соответствии с п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в ею владении недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Пункт 59 Постановления 10/22 предусматривает, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда нрава на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

По мнению заявителя по общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли - продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Однако, п. 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежи i государственной регистрации.

При этом п, 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, договор купли - продажи от 25.11.2002, представленный заявителем в Управление в 2024 году, считается незаключенным, так как с заявлением о государственной регистрации права сторона обратилась 18.10.2024.

Правовая позиция Управления подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 04.10.2011 № 4904/11.

Заявитель в обоснование заявленных требований ссылается наположения п. 3 ст. 551 ГК РФ, в соответствии с которым в случае, когдаодна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода правасобственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны,а в случаях, предусмотренных законом Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Относительно указанного довода заявителя управление отметило, что в распоряжении Управления отсутствует судебный акт о государственной регистрации перехода права собственности в отношении заявленного объекта, при этом соответствующее решение суда заявителем также не было представлено в регистрирующий орган.

Кроме того, заявитель ссылается на положения п. 62 Постановления10/22, в соответствии с которым покупатель недвижимого имущества,которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи,вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход правасобственности в связи с отсутствием заявления продавца может бытьобжалован в суд по правилам ГПК РФ или 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Копии единственным препятствием для регистрации перехода нрава собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Однако, как следует из материалов дела препятствием для регистрации права собственности ООО «Строй-Сервис К1» служит не только отсутствие заявления продавца о переходе права, но и, как уже было отмечено выше, причиной приостановления (последующего отказа в регистрации) явилось также и отсутствие в ЕГРН записи о праве собственности продавца на отчуждаемый объект.

Учитывая изложенное, ссылка заявителя на положения п. 62 Постановления 10/22 является неправомерной и не применимой к рассматриваемым правоотношениям.

На основании положений статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Заявитель не представил доказательств, свидетельствующих о неправомерности выводов управления.

Таким образом, отсутствуют основания, предусмотренные статьей 13 ГК РФ, статьями 198, 201 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта недействительными.

Судом рассмотрены все доводы заявителя, однако они не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

При этом неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов лиц, участвующих в деле, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 N 305-КГ17-13690).

Поскольку совокупность обстоятельств, необходимых для признания ненормативного правового акта недействительным (противоречие закону и нарушение прав и законных интересов) судом не установлена, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат отнесению на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 75, 123, 156, 167-170, 176, 180, 181, 197-201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Проверив на соответствие действующему законодательству, в удовлетворении заявленных требований ООО "Строй-Сервис К1" отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.В. Сизова