АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-42523/2022

г. Краснодар

20 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демченко О.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области, от истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ? ФИО1 (доверенность от 15.01.2024), от ответчика ? индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) ? ФИО3 (доверенность от 16.04.2024), в отсутствие третьего лица – департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2024 по делу № А53-42523/2022, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:

– возложить на предпринимателя обязанность в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда осуществить снос части комнаты № 9 здания (литера М, м) с кадастровым номером 61:44:0071204:133 площадью 5 кв. м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:115 площадью 226 кв. м по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Советский р-н, ул. Доватора, д. 157, категория земель «земли поселений (земли населенных пунктов) для использования под огородничество» (с определенными координатами точек участка заступа);

– возложить на предпринимателя обязанность в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда осуществить демонтаж расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:115 части навеса (литера М, м) площадью 8 кв. м, части навеса (литера м) здания (литера М, м) площадью 10 кв. м, части навеса с обшивкой из металлопрофиля площадью 30 кв. м (с определенными координатами точек участка заступа);

– возложить на предпринимателя обязанность передать департаменту по акту приема-передачи свободный земельный участок (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

Решением суда от 16.11.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024, требования удовлетворены.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, здание (магазин) не является самовольной постройкой. Суды обеих инстанций не исследовали представленную ответчиком в материалы дела проектную и разрешительную документации. Вопреки выводам судов, спорный земельный участок входил в границы садового товарищества. Суды оставили без внимания тот факт, что ранее земельный участок площадью 0,0229 га являлся собственностью ФИО2, входил в состав земельного участка с кадастровым номером 61:44:071204:0002 площадью 708 кв. м. 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты и направить дело на новое рассмотрение.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 09.07.2002 № 1359 ФИО2 предоставлен земельный участок общей площадью 0,0728 га, из которого земельный участок площадью 0,0499 га – в собственность для эксплуатации домовладения, земельный участок площадью 0,0229 га – в аренду сроком на 3 года для огородничества без права возведения капитальных строений и посадки многолетних насаждений до начала работ по организации внутриквартальных проездов и прокладки инженерных коммуникаций по ул. Доватора.

19 августа 2002 года комитет по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды № 23147 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:115 для использования под огородничество на срок до 09.07.2005 (план границ земельного участка в приложении № 1 к договору), по условиям которого на земельном участке запрещено строительство капитальных объектов и посадка многолетних насаждений (пункт 1.6 договора).

Согласно акту обследования от 18.04.2022 № 851 земельный участок состоит из двух контуров. Южный контур огорожен, доступ ограничен, используется как единый земельный участок совместно со смежным земельным участком с кадастровым номером 61:44:0071204:11, согласно сведениям ПК ГИСОД в виде топографической съемки южный контур земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:115 пересекает металлическое строение. Северный контур земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:115 пересекает капитальное строение, расположенное на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071204:11.

По сведениям из ЕГРН и данным публичной кадастровой карты, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:11 площадью 499 кв. м, в пределах которого находятся принадлежащие ей на праве собственности объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 61:44:0071204:102 (жилой дом площадью 313,2 кв. м), 61:44:0071204:103 (магазин площадью 256,8 кв. м), 61:44:0071204:133 (магазин площадью 317,4 кв. м).

Согласно пункту 4.2.5 договора аренды в случае, если земельный участок предоставлен для эксплуатации и размещения только объектов временного исполнения (некапитальных), то после окончания срока действия договора и при отсутствии решения о его пролонгации арендатор обязуется передать земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального.

Департамент 24.05.2022 направил предпринимателю уведомление № 59.30-10516/6 об отказе от договора аренды, прекращении его действия, указав на необходимость освобождения земельного участка в срок до 02.09.2022.

Неисполнение предпринимателем требования о возврате земельного участка в добровольном порядке послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 12, 222, 450, 606, 610, 621 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса), статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования департамента об освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:115 путем возложения на предпринимателя обязанностей снести часть комнаты № 9 и демонтировать навесы здания (магазина) с кадастровым номером 61:44:0071204:133, а также демонтировать навес с обшивкой из металлопрофиля, расположенные за пределами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:11.

Судебные инстанции исходили из экспертного исследования (заключение экспертизы от 11.07.2023 № 446-А), установившего, что на принадлежащем ответчику земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071204:11 расположены здание (литера М, м) с кадастровым номером 61:44:0071204:133 с заступом до 2,07 м за северную (фасадную) границу собственного участка в глубину земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:46 (кадастровый номер 61:44:0071204:115), а также навес с обшивкой из металлопрофиля с заступом до 1,61 м за южную границу собственного участка в глубину земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:47 (кадастровый номер 61:44:0071204:115), что превышает величину погрешности при определении местоположения характерных точек контура конструктивных элементов здания; имеется техническая возможность произвести демонтаж расположенных за пределами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:11 частей комнаты № 9 здания (магазина) площадью 5 кв. м, навеса здания (магазина) площадью 8 кв. м, навеса литера м здания (магазина) площадью 10 кв. м и навеса с обшивкой из металлопрофиля площадью 30 кв. м без нанесения несоразмерного ущерба зданию (магазину) и зданиям и сооружениям, расположенным на соседних земельных участках (т. 2, л. д. 48 – 73).

Суды признали экспертное заключение от 11.07.2023 № 446-А надлежащим доказательством по делу.

Исходя из того, что на основании договора аренды ответчику предоставлен земельный участок без права строительства капитальных объектов, суды сочли ответчика обязанным возвратить земельный участок в первоначальном состоянии.

Ссылку ответчика на наличие разрешительной документации на здание (магазин) суды отклонили, указав, что единственным способом легализации самовольной постройки является признание на нее права собственности в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, такое решение суда в отношении объекта ответчика не принималось. В акте приемки законченного строительством индивидуального жилого дома от 19.05.2004, экспликации помещений объекта, заключении МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству» от 15.12.2003 не имеется сведений относительно навесов.

Судебные инстанции также отклонили заявление предпринимателя о пропуске департаментом срока исковой давности, сославшись на то, что арендодатель реализовал свое право на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, направив ответчику 24.05.2022 уведомление о прекращении договора аренды с указанием на необходимость освобождения земельного участка до 02.09.2022. Поскольку в данном случае с того момента, как арендодатель потребовал возврата участка и арендатор отказался его вернуть, прошло менее трех лет, срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не допускающем строительство этого объекта, не истек.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судебных инстанций, исходя из следующего.

Частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) предусмотрено, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Статья 71 Арбитражного процессуального кодекса обязывает арбитражный суд оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению. В мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (пункт 2 части 4 статьи 170 названного Кодекса).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции немотивированно оставили без оценки доводы ответчика о том, что здание (магазин) в существующей конфигурации (с учетом навесов) не может быть отнесено к объектам самовольного строительства.

Из материалов дела и пояснений ответчика усматривается следующее. По договору купли-продажи от 22.02.2002 ФИО2 приобрела земельный участок с кадастровым номером 61:44:071204:0002 площадью 708 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, СТ «Водоканалпроект», д. 14 с находящимися на нем строениями в границах плана, прилагаемого к договору (т. 1, л. д. 152 – 155). Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 09.07.2002 № 1359 предпринимателю предоставлен земельный участок общей площадью 0,0728 га, из которого земельный участок площадью 0,0499 га – в собственность для эксплуатации домовладения, земельный участок площадью 0,0229 га – в аренду сроком на 3 года для огородничества без права возведения капитальных строений и посадки многолетних насаждений до начала работ по организации внутриквартальных проездов и прокладки инженерных коммуникаций по ул. Доватора (т. 1, л. д. 156 – 157). Постановлением главы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 29.11.2002 № 1934 разрешено строительство жилого дома в домовладении по ул. Доватора, д. 157, принадлежащем ФИО2 (т. 2, л. д. 142). Ответственными органами 13.11.2002 согласован проект индивидуального двухэтажного жилого дома по ул. Доватора, д. 157 в г. Ростове-на-Дону (т. 2, л. д. 128 – 141). Постановлением главы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 19.05.2004 № 1776 утвержден акт приемки законченного строительства индивидуального жилого дома (литера М) площадью 317,4 кв. м по адресу ул. Доватора, д. 157 (т. 2, л. д. 23 (оборотная сторона)). Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2006 № 1280 жилое помещение (литера М) площадью 317,4 кв. м по ул. Доватора, д. 157 переведено в нежилое помещение (т. 2, л. д. 25).

Судебные инстанции при разрешении спора представленные ответчиком документы не исследовали, не оценили их в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами. Из указанного следует, что фактических обстоятельств, связанных со строительством (самовольным возведением) спорного объекта, судами не устанавливалось. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 постановления № 44, постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Суды не исследовали и не установили, имелось ли изменение параметров объекта капитального строительства с момента возведения. Согласно заключению экспертизы от 11.07.2023 № 446-А внутренняя планировка здания (магазина) соответствует данным технического паспорта по состоянию на 07.02.2007, изменение площади здания (в сторону уменьшения; по сравнению с техническим паспортом по состоянию на 15.01.2003) произошло за счет перерасчета площади комнаты № 1, возведения перегородки в коридоре № 8 и уменьшения площади комнаты № 10 в результате проведения внутренних отделочных работ. Кроме того, из представленного в материалы дела технического паспорта по состоянию на 15.01.2003 усматривается наличие у объекта капитального строительства таких конструктивных элементов, как навес над частью комнаты № 9 и навес (литера м).

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (постановление № 44).

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса отклонение от предельных параметров допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения застройщика, не может служить основанием для признания на самовольную постройку права собственности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061).

Для правильного разрешения данного спора также имеет существенное значение установление фактических обстоятельств, связанных с формированием земельных участков по адресу: 

<

...> в существующей конфигурации.

Приобщив к материалам дела представленные ответчиком план участка (февраль 2002 года), выписку из правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону от 19.10.2023, суд первой инстанции не дал им правовой оценки, доводы предпринимателя о том, что спорный земельный участок входил в границы садового товарищества и не относится к неразграниченным землям, надлежащим образом не проверил. 

Суд апелляционной инстанции названные доводы и документы также оставил без внимания и должной оценки.

По данным публичной кадастровой карты, а также экспертного заключения, границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071204:115 не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства; земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071204:11 с северной стороны граничит с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0071204:46 площадью 178 кв. м, с южной стороны – с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0071204:47 площадью 48 кв. м; площади земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0071204:46, 61:44:0071204:47 соответствуют площадям участков № 1 и 3 по чертежу границ земельного участка от 31.07.2002 (приложение к договору аренды).

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют какие-либо правоустанавливающие документы на земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0071204:46, 61:44:0071204:47.

Согласно пункту 16 постановления № 44 постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 130, 132 Арбитражного процессуального кодекса).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 09.07.2002 № 1359 на ФИО2, в частности, возложена обязанность выполнить межевание земель по уточнению границ и площади предоставляемого земельного участка для указания уточненной площади в правоудостоверяющих документах.

Таким образом, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда приняты по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора. Для принятия обоснованного и законного судебного акта по существу спора требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции, поэтому обжалуемые судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить, обладает ли департамент на предъявление рассматриваемых требований, оценить доводы участвующих в деле лиц, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 названного Кодекса). 

Определением кассационного суда от 14.05.2024 по ходатайству ответчика исполнение обжалуемых судебных актов приостановлено на срок до окончания рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения указанных судебных актов, произведенное названным определением, утратило силу (часть 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2024 по делу № А53-42523/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.05.2024.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

 

Судьи

В.А. Анциферов

 

В.Е. Епифанов