АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

                              634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67-4905/2017

г. Томск

25 января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2018 года.  

Полный текст решения изготовлен 25 января 2018 года.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи С.Г. Аксиньина 

при ведении протокола заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Стройкерамик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Восток»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 9 316 510,54 руб., 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Стройкерамик» ФИО2 (ИНН 

<

***>), временный управляющий ФИО3,

при участии в заседании:

от истца – ФИО4 по доверенности от 10.05.2017, 

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 07.03.2017 № Д – 35,

  ФИО6 по доверенности от 07.03.2017 № Д – 33,

от третьих лиц – без участия (извещены),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Стройкерамик» (далее – ООО «ПКФ «Стройкерамик», истец) обратилось в арбитражный суд с иском (с учетом уточнения исковых требований) к обществу с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Восток» (далее – ООО «Газпромнефть-Восток», ответчик) о взыскании 9 316 510,54 руб. пени за просрочку оплаты по договору купли-продажи недвижимости №ВСТ-15/01600/75/р от 27.04.2015 (в редакции дополнительных соглашений) за период с 05.06.2015 по 13.09.2016.

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статей 309, 310, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указав на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате по договору купли-продажи недвижимости. В связи с просрочкой исполнения обязательств по осуществлению соответствующих платежей, предусмотренных пунктами 3.3.2, 3.3.3 договора, с учетом положений пунктов 3.5, 4.1.1, 4.1.2, на основании пункта 6.2 договора истцом начислена неустойка в виде пени в размере 9 316 510,54 руб. за период с 05.06.2015 по 13.09.2016.

В исковом заявлении, дополнительных пояснениях от 31.10.2017, 14.11.2017, 10.01.2018, 17.01.2018 истец, в том числе, указал, что на дату заключения спорного договора купли-продажи издание постановления администрацией, являющегося основанием для заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка, уже не требовалось.

В отношении довода ответчика, о том, кем первоначально был подготовлен проект договора, указал, что проект договора был подготовлен ответчиком, между сторонами велась переписка по электронной почте. 

Полагает, что ходатайство ответчика о снижении размера пени удовлетворению не подлежит, поскольку пени в размере 36,5% годовых соответствуют требованиям разумности, справедливости и соразмерны последствиям нарушения обязательства по оплате в рамках договора купли-продажи здания (л.д. 66-67, т. 2).

В отзыве от 20.07.2017, 03.10.2017, дополнительных пояснениях от 30.10.2017, 13.11.2017, 11.01.2018, 17.01.2018, ответчик, в том числе указал, что условие об окончательном расчете на основании наступления определенных событий, в частности издание Администрацией г.Томска постановления было включено в текст договора истцом. Проект договора был подготовлен и представлен на рассмотрение ответчику истцом (проект договора от 31.03.2015), тем самым указав, что толкование условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Получив 06.09.2016 в администрации г.Томска договор купли-продажи земельного участка на долю в праве и посчитав обязательства истца исполненными, произвел окончательный расчет, перечислив 13.09.2016 денежную сумму в размере 19 264 023,81 руб. Указал, что условиями пункта 3.5. договора стороны предусмотрели право покупателя приостановить исполнение обязательств (задержать осуществление соответствующих платежей) в качестве меры обеспечения исполнения встречных обязательств продавца, указанных в пунктах 4.1.1-4.1.4 договора. Неисполнение любого из данный условий о возможной задержке платежей, по мнению ответчика, распространяются на все платежи, указанные в пункте 3.3. Также пояснил, что здание было передано ответчику в состоянии, не отвечающем описанию, что отражено в акте приёма-передачи недвижимости от 30.04.2015, что также явилось основанием для приостановления исполнения соответствующего обязательства по оплате. По мере устранения истцом недостатков переданного здания, ответчик производил платежи. С учетом изложенных доводов, ответчик полагает, что у истца отсутствуют основания для взыскания пени, поскольку имелись факты ненадлежащего исполнения ООО «ПКФ «Стройкерамик» договорных обязательств, которые и послужили основаниями для задержки соответствующих платежей в счет стоимости имущества (л.д. 113-115; 142-145 т. 1.; л.д. 42-43, т. 2). Кроме того, ответчик ходатайствовал о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ вследствие ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства (л.д. 1-3, т. 2).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, с учетом уменьшения требований по основаниям, изложенным в иске, дополнительных пояснениях. Снял довод о несогласованности и, соответственно, незаключенности договора в части условий о рассрочке оплаты.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзывах и пояснениях. Указал, в том числе, ссылаясь на то, что он не является профессиональным участником рынка строительства и не знал о том, что в момент заключения договора купли-продажи недвижимости не требуется издание постановления, указанного в пункте 3.3.3 договора, в то время, как истец, действующий как профессиональный участник рынка строительства, должен был убедиться о включении в договор условий, отвечающим требованиям законодательства.

Заслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 27.04.2015 обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Стройкерамик» (истец, продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Восток» (ответчик, покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости №ВСТ-15/01600/75/р нежилого здания общей площадью, включая цокольный подземный этаж (на момент заключения вышеуказанного договора) – 2 973,5 кв.м., кадастровый номер 70:21:0200031:3934, расположенного по адресу: 

<

...> и земельного участка общей площадью 88,8 кв.м., кадастровый номер 70:21:0200031:0091, расположенного по адресу: 

<

...> б, в редакции дополнительных соглашений № 1 от 03.06.2015, № 2, № 3 от 10.08.2015, № 4 от 31.05.2016 (совместно именуемое как недвижимое имущество, л.д. 23-55, 67-70, 81-82 т. 1). 

Стоимость передаваемого по договору недвижимого имущества согласно пункту 3.1 в окончательной редакции дополнительного соглашения № 4 от 31.05.2016 (л.д. 81-82 т. 2) определена из расчета 60 647,58 руб. за 1 (один) квадратный метр, включая НДС. Общая стоимость передаваемого имущества составляет 180 335 605,06 руб., в том числе НДС. Указанная стоимость включает в себя: стоимость нежилого здания – 179 294 648,84 руб., куда включена стоимость мероприятий по обустройству продавцом территории перед центральным входом в нежилое здание (объем которых определен в приложении №3 к договору); стоимость земельного участка – 1 040 956,22 руб.

Порядок оплаты установлен пунктом 3.3 договора, согласно которому: покупатель в счет оплаты стоимости недвижимого имущества перечисляет в качестве аванса сумму в размере 5 000 000 руб. в течение 5 банковских дней с момента заключения договора (пункт 3.3.1.).

Покупатель в счет оплаты стоимости имущества перечисляет 156 071 581,25 руб., включая НДС, после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество в течение 5 банковских дней.

Как указано в пояснениях истца, ответчика, под определением «банковские дни» при определении сроков выполнения обязательств стороны подразумевали рабочие дни (л.д. 1, 19, т. 2).

В случае, если будут выявлены какие-либо обременения или иные права третьих лиц на здание и (или) земельный участок № 1, в том числе указанные в настоящем договоре, существующие на момент подачи документов на государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на здание и земельный участок № 1, и (или) на момент получения документов о праве собственности покупателя на здание и земельный участок № 1, и (или) на момент наступления срока для оплаты указанной в настоящем пункте суммы, покупатель вправе задержать предусмотренный настоящим пунктом платеж до момента освобождения продавцом здания и земельного участка № 1 от всех обременений и прав третьих лиц. Указанная задержка не будет признаваться нарушением покупателем обязательств по оплате стоимости имущества и не будет влечь за собой возникновения оснований для привлечения покупателя к ответственности за просрочку оплаты стоимости имущества (пункт 6.2. договора, статья 395 Гражданского кодекса РФ и т.п.) (пункт 3.3.2.).

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения № 4 остаток общей стоимости   имущества, оставшийся после платежей, произведенных покупателем, а именно 19 264 023,81 руб. покупатель перечисляет в течение 5 банковских дней с момента наступления последнего из следующих обстоятельств: а) издания Администрацией г. Томска постановления, в соответствии с которым оформляются права покупателя на земельный участок № 2, свободный от каких-либо обременении и иных прав третьих лиц; б) фактического устранения продавцом всех выявленных при приемке здания  недостатков  (недоделок),  в том числе проведения продавцом обустройства прилегающей к зданию территории.

Соответствующий платеж по договору считается произведенным с момента списания денежных средств с расчетного счета покупателя на корреспондентский счет банка продавца. Подтверждением оплаты является копия платежного поручения с отметкой банка (пункт 3.4).

Согласно пункту 3.5 договора в случае несовершения продавцом какого-либо действия, указанного в пунктах 4.1.1.-4.1.4. договора, в сроки, установленные в договоре покупатель вправе задержать осуществление соответствующих платежей в счет стоимости имущества на срок фактического совершения продавцом соответствующего действия. Указанная задержка не будет признаваться нарушением покупателем обязательств по оплате стоимости имущества и не будет влечь за собой возникновения оснований для привлечения покупателя к ответственности за просрочку оплаты стоимости имущества (пункт 6.2 договора, статья 395 ГК РФ). При этом отдельное уведомление о задержке платежа продавцу не направляется. В случае, если продавец не совершит соответствующие действия, указанные в пунктах 4.1.1.-4.1.4. договора в течение 30 календарных дней с момента истечения установленных в договоре сроков для совершения данных действий, покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора путем направления продавцу письменного уведомления. В этом случае продавец обязан в течение 5 банковских дней с момента получения указанного уведомления вернуть покупателю все уплаченные последним в счет стоимости имущества денежные средства, а также уплатить в соответствии со статьей 823 ГК РФ (коммерческий кредит) проценты за пользование денежными средствами, размер которых определен в пункте 3.5 договора.

Согласно пункту 4.1.1 продавец обязуется освободить здание, земельный участок № 1 от всех обременений и прав третьих лиц, в том числе указанных в пунктах 2.5.1, 2.5.2 договора в срок до 30.04.2015. 

В силу пункта 4.1.2. продавец обязуется передать покупателю здание, отвечающее описанию (приложение № 3), в порядке и сроки, предусмотренные разделом 5 договора. Представить в срок до 30.04.2015 в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на здание, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны для оформления такого права покупателем.

Как установлено пунктом 4.1.3. договора одновременно со зданием продавец обязуется передать покупателю земельный участок № 1 в порядке и сроки, предусмотренные разделом 5 договора, и представить в срок до 30.04.2015 в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на земельный участок № 1, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны для оформления указанных прав покупателем.

В силу пункта 2.5 продавец гарантирует покупателю, что здание (в том числе помещения в здании) и земельный участок № 1 никому другому не продано, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит.

Согласно пункту 2.5.1 на момент заключения договора здание, земельный участок №1 и право аренды земельного участка № 2 обременены следующими правами третьих лиц: ипотека по договору № 136400/0065-7 об ипотеке (залоге недвижимости) от 11.09.2013 в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк», заключенного для обеспечения исполнения обязательств продавца по договору № 146400/0065 об открытие кредитной линии от 06.09.2013, которое распространяется на здание, земельный участок № 1 и право аренды земельного участка № 2. Залог (ипотека) в силу закона (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») в пользу следующих участников долевого строительства: ФИО7 (договор № 1/2014 от 12.03.2014 об участии в долевом строительстве «Административно-торгового комплекса» по адресу: ФИО8, 13 в г. Томске, дата государственной регистрации 28.04.2014); ФИО9 (договор № 3/2014 от 17.03.2014 об участии в долевом строительстве «Административно-торгового комплекса» по адресу: ФИО8, 13 в г. Томске, дата государственной регистрации 16.05.2014); ФИО10 (договор № 4/2014 от 25.08.2014 об участии в долевом строительстве «Административно-торгового комплекса» по адресу: ФИО8, 13 в г. Томске, дата государственной регистрации 28.08.2014); ФИО11 (договор № 5/2014 от 08.10.2014 об участии в долевом строительстве   «Административно-торгового комплекса по адресу ФИО8, 13 в г. Томске, дата государственной регистрации 17.10.2014); ФИО12 (договор № 7/2014 от 25.09.2014 об участии в долевом строительстве «Административно-торгового комплекса по адресу: ФИО8, 13 в г. Томске, дата государственной регистрации 24.11.2014); Некоммерческое  партнерство  «Центр организации работ и услуг природоохранного назначения» (договор № 8/2014 от 24.11.2014 об участии в долевом строительстве «Административно-торгового комплекса» по адресу: ФИО8, 13 в г. Томске, дата государственной регистрации 05.12.2014), который распространяется на земельный участок № 1 и право аренды земельного участка № 2 (пункт 2.5.2).

Акт приема-передачи, согласно которому ООО «Газпромнефть-Восток» приняло от ООО «ПКФ «Стройкерамик» недвижимое имущество подписан сторонами 30.04.2015 (л.д. 56-66, т. 1).

В случае выявления недостатков передаваемого здания, в том числе выявления несоответствия здания приложению №3 договора купли-продажи, все недостатки и замечания подлежат указанию в акте приема передачи недвижимости. Все указанные недостатки и недоделки подлежат устранению продавцом за его счет в срок, указанный в акте приема-передачи недвижимости (пункт 5.1). 

Все недостатки переданного здания должны были быть устранены в срок до 01.09.2015, на что было указано в акте приема-передачи недвижимости от 30.04.2015. 

Недостатки были устранены продавцом 20.06.2016, что подтверждается актом об устранении недостатков (л.д. 93-97, т. 1).

Согласно письму № 03-1000-254 от 12.01.2018 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 01.06.2015 в Единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись о прекращении залога в силу закона (статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> б, кадастровый номер 70:21:0200031:91 (земельный участок № 1).

Как следует из письма № 01-1100-19817 от 11.12.2017 записи об ипотеке в пользу ОА «Российский сельскохозяйственный банк», возникшие на основании договора об ипотеке №136400/0065-7 от 11.09.2013 в отношении здания (кадастровый номер 70:21:0200031:3934) по адресу: 

<

...> а, строение 1 и земельного участка (кадастровый номер 70:21:0200031:91) по адресу: 

<

...> б (земельный участок № 1) были погашены 04.06.2015 (регистрационная запись об ипотеке за № 70-70-01/239/2013-989) на основании поданного в регистрирующий орган 03.06.2015 совместного заявления представителя ООО «ПКФ «Стройкерамик» ФИО13 (залогодателя) и представителя ОАО «Россельхозбанк» ФИО14 (залогодержателя) (л.д. 114-116, т. 2).

Как следует из пояснений истца, ответчика, представленных в материалы дела документов ограничения и обременения, указанные в пункте 2.5.2 договора были сняты на основании соглашений о расторжении договоров об участии в долевом строительстве «Административно-торгового комплекса» по адресу: ФИО8, 13 в г. Томске: договор участия в долевом строительстве № 1/2014 от 12.03.2014 (соглашением от 17.04.2015, дата государственной регистрации 19.05.2015), договор участия в долевом строительстве №3/2014 от 17.03.2014 (соглашением от 17.04.2015, дата государственной регистрации 14.05.2015), договор участия в долевом строительстве № 4/2014 от 25.08.2014 (соглашением от 17.04.2015, дата государственной регистрации 14.05.2015), договор участия в долевом строительстве № 5/2014 от 08.10.2014 (соглашением от 17.04.2015, дата государственной регистрации 14.05.2015), договор участия в долевом строительстве №7/2014 от 25.09.2014 (соглашением от 17.04.2015, дата государственной регистрации 14.05.2015), договор участия в долевом строительстве № 8/2014 от 24.11.2014 (соглашением от 15.05.2015, дата государственной регистрации 19.05.2015), заключенных соответственно между ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО15, ФИО12, Некоммерческим партнерством «Центр организации работ и услуг природоохранного назначения» с одной стороны и ООО «ПКФ «Стройкерамик» с другой стороны. Договор об участии в долевом строительстве «Административно-торгового комплекса» по адресу: ФИО8, 13 в г. Томске № 2/2014 от 24.03.2014, заключенный между ФИО16 и ООО «ПКФ «Стройкерамик» был расторгнут до даты заключения договора №ВСТ-15/01600/75/р купли-продажи недвижимости от 27.04.2015 на основании соглашения о расторжении договоров об участии в долевом строительстве «Административно-торгового комплекса» по адресу: ФИО8, 13 в г. Томске № 1/2014 от 12.03.2014 (соглашением от 18.12.2014, дата государственной регистрации 30.12.2014). Как пояснили представители сторон, иные ограничения и обременения в отношении здания и земельного участка №1 отсутствовали.

Во исполнение условий заключенного договора купли-продажи, ответчик произвел следующие платежи: 28.04.2015 платежным поручением № 891 перечислил 5 000 000 руб., 21.05.2015 платежным поручением № 864 – 100 000 000 руб., 05.08.2015 платежным поручением № 580 – 30 000 000 руб., 10.11.2015 платежным поручением № 2258 – 7 000 000 руб., 15.12.2015 платежным поручением № 3773 – 10 000 000 руб., 29.03.2016 платежным поручением №3285 – 7 000 000 руб., 28.06.2016 платежным поручением № 7392 – 1 040 956,22 руб., 28.06.2016 платежным поручением № 7393 – 1 030 625,03 руб., 13.09.2016 платежным поручением №326 – 18 223 067,59 руб., 13.09.2016 платежным поручением № 327 – 1 040 956,22 руб. (л.д. 83-92, т. 1).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из материалов дела следует, что обязательство по передаче объекта недвижимости истцом исполнено, что подтверждается актом приема-передачи от 30.04.2015.

Вместе с тем общество с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Восток» обязательства по оплате, установленные пунктами 3.3.2, 3.3.3, с учетом условий договора, указанных в пунктах 4.1.1, 4.1.2, в установленные сроки не исполнило.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2. договора купли-продажи установлено, что за нарушение покупателем срока уплаты цены договора, указанной в пункте 3.1. договора, продавец вправе потребовать от покупателя уплаты пени в размере 0,1% от неуплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки. При этом общий размер пени не может превышать 10% от общей стоимости имущества, определенной в пункте 3.1 договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ» (далее – Постановление Пленума № 25), по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе и от поведения стороны сделки. Следовательно, в силу пункта 1 статьи 157 ГК РФ указанное условие является отлагательным и по правилу пункта 3 статьи 157 ГК РФ признается наступившим при недобросовестном воспрепятствовании его наступлению одной из сторон.

По общему правилу установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ).

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

До 01.03.2015, пунктом 8 статьи 36 ЗК РФ было установлено, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 статьи 36 ЗК РФ, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Данная статья утратила силу с 01.03.2015 с введением в действие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку договор купли-продажи заключен 27.04.2015, то есть после 01.03.2015, к данным правоотношениям применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пунктом 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (статьи 39.1-39.20).

В соответствии с подпунктом 2 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Таким образом, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ в случае предоставления земельных участков в собственность или в аренду основаниями возникновения права является договор купли-продажи или договор аренды соответственно и принятие дополнительных решений в форме муниципальных правовых актов не требуется, издание постановления администрацией г.Томска о предоставлении собственнику здания земельного участка в аренду или собственность требовалось до момента вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Таким образом, довод ответчика о том, что основанием для оплаты объекта недвижимости являлось, в том числе, издание постановления администрацией г. Томска, судом не принимается, поскольку на дату заключения договора действующим законодательством не предусматривалось издание такого постановления, соответственно, срок оплаты не мог быть поставлен в зависимость от исполнения заранее неосуществимых условий, в данном случае от издания постановления администрацией г. Томска, которое на момент заключения договора не издавалось местной администрацией, как не требующееся согласно законодательству.

С 01.03.2015 Администрация руководствовалась статьей 39.1. ЗК РФ «Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности», земельные участки предоставлялись на основании договора аренды или купли-продажи без издания постановления.

В связи с тем, что установленный договором купли-продажи срок для оплаты, поставленный в зависимость от условия, которое никогда не наступит, с учетом положений статьи 190 ГК РФ является несогласованным.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Как следует из материалов дела проект договора был представлен ответчиком в адрес истца 18.12.2014, что подтверждается копией электронного письма начальника правового управления ООО «Газпромнефть-Восток» ФИО17 22.01.2015 в адрес учредителя ООО «ПКФ «Стройкерамик» - Кима О.П. от начальника правового управления ООО «Газпромнефть-Восток» ФИО17 поступило  электронное письмо с приложением второй редакции проекта договора.

Из проектов договора от 18.12.2014, 22.01.2015 следует, что между сторонами предполагалось заключение договора купли-продажи будущей вещи, предмет которого  соответствует предмету договора № ВСТ-15/01600/75/р купли-продажи недвижимости от 27.04.2015.

С учетом изложенного, суд соглашается с позицией истца о том, что включение в договор условий, при которых продавец может не получить оплату за товар для истца невыгодно и экономически нецелесообразно. Тем самым толкует условия договора в пользу истца, поскольку включение спорных пунктов в проект договора было инициировано ответчиком.

Кроме того, первоначальное направление проекта договора именно ответчиком истцу подтверждается представленными скриншотами страниц электронной переписки ответственных исполнителей истца и ответчика с приложением проекта договора, а также тем, что в указанных проектах договора, направляемых истцу присутствуют лишь реквизиты ООО «Газпромнефть-Восток» (л.д. 82-83, т. 2).

При толковании условий договора о внесении соответствующих платежей судом учитывается, что поскольку условиями пункта 3.3.2 договора установлено, что покупатель в счет оплаты стоимости имущества перечисляет 156 071 581,25 руб., с учетом наличия обременений третьих лиц (пункт 2.5.1-2.5.2), которые были сняты 04.06.2015, в момент наступления срока для оплаты указанной в настоящем пункте суммы, а именно 04.06.2015, покупатель уже не вправе был задерживать предусмотренный настоящим пунктом платеж и произвести оплату указанной суммы. Окончательная оплата оставшейся суммы в размере 19 264 023,81 руб. должна была быть произведена в срок, предусмотренный пунктами 3.3.3 и 4.1.2 после истечения 5 банковских дней после устранений всех недостатков, а именно 27.06.2016. 

Толкуя содержание пунктов 3.3.2, 3.3.3, 3.5, 4.1.1-4.1.4 в совокупности, суд приходит к выводу, что ответчик до исполнения продавцом обязанности, указанной в пункте 4.1.1. был вправе задержать только платеж, предусмотренный пунктом 3.3.2, который является соответствующим обязанности продавца, указанной в пункте 4.1.1. Задержание ответчиком оплаты, предусмотренной пунктом 3.3.3 договора, было обоснованно только в случае неисполнения продавцом условий пункта 4.1.2. в части устранения недостатков здания. 

Таким образом, довод ответчика, что при наличии обстоятельств, указанных в пунктах 4.1.1, 4.1.2, дающих ему право задержать все платежи по договору, противоречит условиям договора купли-продажи.

Довод ответчика об обязательстве истца передать здание, соответствующее описанию в срок до 30.04.2015, не соответствует условиям договора (пункты 3.2., 4.1.2., 5.1., 5.2.). Так в силу пункта 5.2. обязательство истца передать здание считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи недвижимости. Таким образом, подписав   30.04.2015 акт приема-передачи недвижимости, ответчик признал исполненным обязательство истца по передаче недвижимого имущества и возникновение своего обязательства по оплате соответствующего платежа, в том числе, с учетом снятия обременений и устранения выявленных недостатков.

Довод ответчика о невозможности проверить все условия договора купли-продажи ввиду того, что он не является профессиональным участником рынка недвижимости, судом отклоняется, поскольку ответчик, действуя разумно, профессионально и осмотрительно, а также с учетом продолжительного времени согласования условий договора купли-продажи, не был лишен возможности до момента заключения договора проверить все его условия и оценить правовые последствия заключения данного договора.

Кроме того, суд считает обоснованным довод истца о том, что в связи с продажей здания, к ответчику перешли также и права в отношении земельного участка, поскольку одновременно с передачей права собственности на здание покупателю передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования на тех же условиях, что и существовали у продавца недвижимости. Администрация г. Томска на момент заключения договора не имела полномочий предоставлять земельный участок в аренду собственнику недвижимости, расположенной на таком земельном участке, поскольку право аренды на земельный участок возникает у собственника такой недвижимости в силу закона (ч.1, 3 ст. 552 ГК РФ, пп.9 п.2 ст. 39.6, ст. 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, осуществив толкование условий договора, приняв во внимание смысл договора купли-продажи в целом, оценив доводы истца и ответчика, суд приходит к выводу, что с учетом снятия всех обременений, не согласованного условия о рассрочке оплаты по договору, поставленного в зависимость от издания постановления администрацией г. Томска, а также, исходя из положения о том, что оплата оставшейся суммы должна была быть произведена в течение 5 дней после устранения недостатков, с учетом акта об устранении недостатков от 20.06.2016, оплата согласно пункту 3.3.2 в сумме 156 071 581,25 руб. и пункту 3.3.3 в сумме 19 264 023,81 руб., с учетом условий пунктов 4.1.1, 4.1.2 должна была быть произведена до 04.06.2015 и 27.06.2016 соответственно.

Однако, ответчик, в нарушение указанных положений договора производил соответствующие платежи с просрочкой.

Таким образом, на основании изложенного, с учетом положения пунктов 3.3.2, 3.3.3., 4.1.1, 4.1.2 договора истцом за просрочку внесения соответствующих платежей в счет стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимости № ВСТ-15/01600/75/р от 27.04.2015 на основании пункта 6.2 договора начислена неустойка в размере 9 316 510,54 руб. за период с 05.06.2015 по 13.09.2016.

Расчет неустойки судом проверен, признан верным.

Довод ответчика о применении статьи 333 ГК РФ подлежит отклонению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Соответственно, ответчик, заявив о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, должен был представить доказательства в обоснование данного довода.

При таких обстоятельствах, с учетом зафиксированного в договоре ограничения в 10% от цены договора, которое составляет 18 033 560,51 руб., при отсутствии доказательств со стороны ответчика, подтверждающих несоразмерность неустойки, суд не усматривает оснований для применения статьи 333 ГК РФ и снижения неустойки.

Таким образом, требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в заявленном размере 9 316 510,54 руб.  руб. за период с 05.06.2015 по 13.09.2016.

Размер государственной пошлины, подлежащей уплате в федеральный бюджет за рассмотрение настоящего дела, составляет 69 583 руб.

Истцом при подаче искового заявления государственная пошлина не уплачивалась, судом была предоставлена отсрочка (пункт 2 определения суда от 03.07.2017).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Восток»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Стройкерамик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 9 316 510,54 руб. пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Восток»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 69 583 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья                                        С.Г. Аксиньин