от 19.10.2015 в счет погашения задолженности Кларксон Лимитед (Clarkson Limited) перед Ликвидируемым Акционерным обществом «Латвийас Крайбанк» по кредитному договору № 

<

***> от 28 октября 2009г., обращено взыскание на недвижимое имущество, заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотека) № 

<

***> от 28.10.2009г. в пользу Ликвидируемого Акционерного общества «Латвийас Крайбанк», принадлежащее на праве собственности ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МГСС НЕДВИЖИМОСТЬ", а именно: нежилое здание общей площадью 2,933,5 кв.м, условный номер 1330, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>; нежилые помещения (этаж 1: пом.1 ком. 1,2; пом. II ком. 1; пом. III ком. 2; пом. IV ком. 1; этаж 2: пом. VIII ком. 1- 3) общей площадью 328,6 кв. м, условный номер 1295, расположенные по адресу: Россия, 

<

...>.

В счет погашения задолженности Кларксон Лимитед (Clarkson Limited) перед Акционерным обществом банк СНОРАС по кредитному договору № 

<

***> от 04 декабря 2009г., обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное по договору о последующем залоге недвижимости (ипотека) от 15 февраля 2010г. в пользу Акционерного общества банк СНОРАС, а именно: нежилое здание общей площадью 2,933,5 кв.м, условный номер 1330, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>; нежилые помещения (этаж 1: пом.1 ком. 1,2; пом. II ком. 1; пом. III ком. 2; пом. IV ком. 1; этаж 2: пом. VIII ком. 1-3) общей площадью 328,6 кв. м, условный номер 1295, расположенных по адресу: Россия, 

<

...>, после удовлетворения требований Ликвидируемого Акционерного общества «Латвийас Крайбанк» по кредитному договору № 

<

***> от 28 октября 2009г.

Определен способ реализации публичные торги.

10 марта 2016 г. было возбуждено исполнительное производство № 8581/16/77011-И.П в рамках которого указанное недвижимое имущество подлежало реализации с публичных торгов.

№ 6635-A3/1

г. протоколом

13 июля 2016

 торги признаны несостоявшимися.

23 августа 2016 г. протоколом № 6900-АЗ/1 повторные торги также признаны несостоявшимися.

05 сентября 2016 г. ответчику поступило предложение оставить нереализованное имущество за собой.

06 сентября 2016 г. ответчик уведомил о согласии оставить нереализованное имущество за собой.

19 сентября 2016 г. нереализованное имущество передано ответчику АО «Латвийас Крайбанк» по акту-приема передачи.

21 сентября 2016 г. истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации права на оставленное за собой недвижимое имущество.

28 ноября 2016 г. в государственной было отказано в связи с наличием записи о последующей ипотеке в пользу АО Банк СНОРАС, а также в силу предполагаемого завышения организатором торгов начальной продажной стоимости предмета залога на сумму НДС (

решение

 № 77/012/011 /2016-2410 от 28 ноября 2016 г.).

06 декабря 2016 г. истец обжаловал отказ в государственной регистрации в Арбитражный суд г. Москвы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 августа 2018 г. по делу №А40-244914/16-82-2111 в удовлетворении данного требования отказано в полном объеме.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-300321/18-64-2452 от 10.07.2019 в удовлетворении исковых требований АО «Латвийас Крайбанк» об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью «МГСС Недвижимость» на нежилое здание и признании права собственности Ликвидируемого Акционерного общества «Латвийас Крайбанк» (LAS «Latvijas Krajbanka») было отказано в связи с серьезными нарушениями процедуры реализации имущества на торгах.

Суд также указал, что в данной ситуации способом реализации АО «Латвийас Крайбанк» своих прав является обращение в Службу судебных приставов с целью корректного проведения торгов по установленной законом процедуре и по зафиксированной судом цене.

В 2019 г. Банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительными публичных торгов по реализации Здания, прошедших в 2016 году.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-334048/19-79-2547 от 24.09.2020 Банку было отказано в удовлетворении исковых требований, в связи с истечением срока исковой давности.

Согласно исковому заявлению, здание в настоящий момент находится во владении Истца. Банк не вступил во владение Зданием, право собственности на Здание не оформил по независящим от Истца причинам.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался следующим.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены    законом,    требование    залогодержателя    может    быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Таким образом, институт залога обеспечивает исполнение основного обязательства, предоставляя залогодержателю преимущественное право получить удовлетворение по основному обязательству из стоимости предмета залога.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 339.1 ГК РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Основания прекращения залога приведены в ст. 352 ГК РФ.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Как следует из материалов дела, Залогодержатель реализовал свое право, сначала обратился в суд с заявлением об обращении взыскания на заложенное Истцом Здание, а затем (после того как торги были признаны несостоявшимися) подал в службу судебных приставов заявление о передачи предмета залога залогодержателю.

28.11.2016 Управлением Росреестра по Москве в государственной регистрации перехода права собственности на здание было отказано в связи с существенным нарушением процедуры проведения торгов по реализации заложенного имущества.

06 декабря 2016 г. кредитор обжаловал отказ в государственной регистрации в Арбитражный суд г. Москвы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 августа 2018 г. по делу №А40-244914/16-82-2111 в удовлетворении данного требования отказано в полном объеме.

Суд пришел к выводу о том, чтобы взыскатель получил реализуемое имущество в собственность - закон в обязательном порядке требует проведение двух раундов торгов, на которых имущество должно быть выставлено в первом случае по цене, указанной в решении суда, а во втором случае - по цене, уменьшенной на 15%, и только если имущество не будет реализовано на торгах, взыскатель может оставить его за собой.

Судом по делу №А40-244914/16-82-2111 также установлено, что в соответствии с пп.4 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается - в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.

При этом, в соответствии с пп.8 указанного п.1 ст.352 ГК РФ, залог также прекращается и в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.

Таким образом, при регистрации объекта недвижимого имущества за кредитором одновременно должен прекращаться залог данного имущества и в пользу последующего залогодержателя.

Данный вывод основан на системном применении Закона о регистрации и Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен ст.25 Закона об ипотеке и ст.29 Закона о регистрации.

Специальные нормы о прекращении ипотеки в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда закреплены в п.4 ст.25 Закона об ипотеке и ст.25.4 Закона о регистрации.

Суд указал, что ни в одном из указанных случаев законодатель не делает различий между типом ипотеки, запись о которой подлежит прекращению.

Следовательно, к прекращению записи о последующей ипотеке должны применяться те же правовые принципы, что и к прекращению записи о предшествующей ипотеке.

Согласно данным ЕГРП ипотека в пользу кредитора возникла 28.01.2010 (запись № 77-77-12/032/2009- 368, а ипотека в пользу последующего залогодержателя - 20.04.2010 (запись № 77-77-12/007/2010- 571).

Суд пришел к выводу, что кредитор является предшествующим залогодержателем по отношению к АО Баню CHOP АС, что подтверждается Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2015 по делу № А40-100070/13.

Таким образом, к отношениям между кредитором и последующим залогодержателем не применимы положения п.1 ст.335.1 ГК РФ (созалогодержатели), а также положения п.5 ст.342.1 ГК РФ, регулирующие случаи, когда невозможно установить какая из указанных сделок залога совершена ранее.

Таким образом, в силу положений ГК РФ, Закона об ипотеки и Закона о регистрации, регистрирующему органу надлежит зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущество за истцом и одновременно (в силу п.2 ст.25.4 Закона о регистрации) прекратить запись об ипотеке в пользу истца в связи с регистрацией права собственности залогодержателя, а также прекратить запись об ипотеке в пользу последующего залогодержателя в связи с регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества за истцом (т.е. за приобретателем заложенного имущества).

Тот факт, что объект недвижимого имущества в ходе публичных торгов не был реализован третьему лицу, а был приобретен (оставлен за собой) заявителем в порядке ст.58 Закона об ипотеке, ст.91 и ст.92 Закона об исполнительном производстве, данному выводу не противоречит.

Судом было разъяснено, что в данной ситуации способом реализации кредитором своих прав является обращение в Службу судебных приставов с целью корректного проведения торгов по установленной законом процедуре и по зафиксированной судом цене.

АО Латвийас Крайбанк вновь обращался в Арбитражный суд города Москвы с требованиями (Дело № А40-334048/19-79-2547 Решение суда от 24 сентября 2020 года) о признании недействительными назначенных на 13 июля 2016 г. публичных торгов по реализации нежилого здания, общ. пл. 2933,5 кв. м., по адресу: 

<

...>, условный номер: 1330, кад. номер: 77:09:0003012:1016, проведенных организатором торгов ООО «ВЕЛЕС» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>) (лот № 1, протокол об определении победителя торгов по продаже имущества ООО «МГСС Недвижимость» № 663 5-A3/1 от 13 июля 2016 г.); о признании недействительными назначенных на 23 августа 2016 г. повторных публичных торгов по реализации указанного имущества (нежилого здания), проведенных организатором торгов ООО «ВЕЛЕС» (лот № 1, протокол об определении победителя торгов по продаже имущества ООО «МГСС Недвижимость» № 6900-АЗ/1 от 23 августа 2016 г.); о применении последствий недействительности сделки в отношении указанных публичных торгов и приведении сторон в первоначальное положение, а именно: передать указанное имущество (нежилое здание) Межрайонному отделу судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве (его правопреемнику) для осуществления исполнительных действий по организации новых публичных торгов; и восстановить требования Ликвидируемого Акционерного общества «Латвийас Крайбанк», установленные Решением Арбитражного суда г. Москвы, вступившим в законную силу 22 января 2016 г., в части зачтенной в счет покупной цены указанного имущества (нежилого здания) в размере 150 779 625 (сто пятьдесят миллионов семьсот семьдесят девять тысяч шестьсот двадцать пять) рублей 00 копеек; произвести исполнительные действия по организации новых публичных торгов по реализации указанного имущества (нежилого здания), исходя из начальной продажной стоимости, определенной Решением Арбитражного суда г. Москвы № А40-100070/13- 97-639, вступившим в законную силу 22 января 2016 г., а именно: 201 039 500 (двести один миллион тридцать девять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек (в том числе НДС) с соблюдением предусмотренных законом требований к проведению торгов.

В удовлетворении требований судом было отказано.

Судом было установлено, что 20.09.2016г. судебный пристав-исполнитель передал нереализованное имущество кредитору по акту приема-передачи, кредитор обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации права на данное имущество, которое отказало ему в связи с тем, что на торгах (первичных и повторных) была завышена начальная продажная цена, что противоречило решению Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-100070/13.

Впоследствии суды трех инстанций (дело № А40- 300321/18-64-2452) поддержали решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации права собственности, признав наличие существенного нарушения при проведении торгов.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

По данному делу суды пришли к выводу, что поскольку торги по реализации имущества дважды признаны несостоявшимися, а банк фактически не реализовал свое право на оставление предмета ипотеки за собой, в связи с чем в силу положений пункта 5 статьи 58 Закона об ипотеке, пунктов 5 и 6 статьи 350.2 Гражданского кодекса обременение спорного имущества в виде ипотеки прекращается в силу прямого указания закона.

Как следует из материалов дела, Истец является лишь залогодателем в рамках спора о взыскании денежных средств с компании "Кларксон Лимитед" в пользу ответчика Акционерного общества «Латвийас Крайбанк». 

В соответствии с разъяснениями, сформулированными в пунктах 3, 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим и при вышеуказанных обстоятельствах данное требование подлежит удовлетворению, на том основании, что требования по предшествующему залогу не были удовлетворены за счет спорного залогового имущества.

Таким образом, учитывая, что требования первоначального кредитора -акционерного общества «Латвийас Крайбанка» при взыскании задолженности с должника Кларксон Лимитед не были удовлетворены за счет спорного объекта нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0003012:1016 площадью 2933,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> - оснований для обременения нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0003012:1016 площадью 2933,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> виде ипотеки по Договору о последующем залоге недвижимости (ипотека) от 15.02.2010 на основании Кредитного договора от 04.12.2009 с дополнительным соглашением от 04.12.2009 №, выдан 15.02. 2010 - от заемщика АО "Latvijas Krajbank" в пользу Акционерного общества банк CHOPАС - срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой - 26.10.2012, в ЕГРН совершена запись о залоге.

Таким образом, учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что залог прекратился в силу пп.4 ч.1 ст. 352, 350.2 ГК РФ. 

При указанных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 41, 48, 49, 65-68, 71, 110, 121-123, 156, 167-171, 176, 180-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим (прекращенным) обременение нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0003012:1016 площадью 2933,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> виде ипотеки по Договору залога недвижимого имущества (ипотека) № 

<

***> от 28.10.2009, заключенного между ООО «МГСС НЕДВИЖИМОСТЬ» и Акционерного общества «Латвийас Крайбанк», регистрационная запись № 77-77-12/032/2009-368 от 28 января 2010 года.

Признать отсутствующим (прекращенным) обременение нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0003012:1016 площадью 2933,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> виде ипотеки по Договору о последующем залоге недвижимости (ипотека) от 15.02.2010, заключенного между ООО «МГСС НЕДВИЖИМОСТЬ» и  АО Банк «Снорас», номер государственной регистрации в ЕГРН 77-77-12/007/2010-571 от 20.04.2010г.

Взыскать с АО «Латвийас Крайбанк» в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МГСС НЕДВИЖИМОСТЬ" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.

Взыскать с АО Банк «Снорас» в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МГСС НЕДВИЖИМОСТЬ" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья:

Л.С. Дьяконова