﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-21612/2019

г. Краснодар

14 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в  судебном заседании от истца – Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840) – Муцениекс А.Г. (доверенность от 16.12.2019), от ответчиков: индивидуального предпринимателя Романовой Арзы Сайфуллаевны (ОГРНИП 317237500298334) – Романова Д.Т. (доверенность от 19.09.2018), индивидуального предпринимателя Телегиной Натальи Геннадиевны                       (ОГРНИП 317237500114395) – Романова Д.Т. (доверенность от 19.09.2018), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Гаврилова Владимира Владимировича – Романова Д.Т. (доверенность от 21.05.2019), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2020 по делу № А32-21612/2019, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Романовой Арзы Сайфуллаевне     (далее – предприниматель Романова А.С.) и индивидуальному предпринимателю Телегиной Наталье Геннадиевне (далее – предприниматель Телегина Н.Г.), в котором просила:

– расторгнуть договор от 31.01.2014 № 4000004824 аренды земельного участка площадью 5 588 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402004:404, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, имеющего вид разрешенного использования «для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» (далее также – земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402004:404; договор аренды земельного участка от 31.01.2014, договор аренды от 31.01.2014),

– указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для исключения из сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи о действии договора от 31.01.2014 № 4000004824.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) и Гаврилов Владимир Владимирович (т. 1, л. д. 1 – 2;        т. 2, л. д. 72 – 73).

Решением от 22.11.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.02.2020, в иске отказано.

Судебное решение мотивировано следующим. Муниципальному образованию город-курорт Геленджик на праве муниципальной собственности принадлежит земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 5 588 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402004:404, с видом разрешенного использования «для размещения объекта рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» (запись о государственной регистрации права от 22.06.2012).  На основании протокола от 29.01.2014 № 95-З проведения открытого аукциона комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных на территории муниципального образования      город-курорт Геленджик, администрацией (арендодатель) и Гавриловым В.В. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 31.01.2014 № 4000004824. В соответствии с договором аренды от 31.01.2014 арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 5 588 кв. м (водоохранная (500 м) зона Черного моря, охранная (500 м) зона объектов историко-культурного наследия, зона акустического воздействия Б) с кадастровым номером 23:40:0402004:404 (пункт 1.1); участок предоставляется для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (пункт 1.3); арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе при неиспользовании арендатором земельного участка более одного года (пункт 3.1.3); арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора, использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункты 4.3.1, 4.3.4);  договор действует с 29.01.2014 по 29.01.2063 (пункт 6.1). Соглашением от 08.08.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ответчикам. Сделки зарегистрированы в установленном законом порядке. Согласно акту осмотра                       от 18.02.2019, составленному сотрудниками управления имущественных отношений администрации, земельный участок не освоен, не используется в соответствии с целью предоставления, объекты капитального строительства отсутствуют. На предложение администрации (письмо от 29.03.2019) подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 31.01.2014 ответчики ответили отказом (письмо                   от 30.04.2019). Довод ответчиков о том, что в целях установления факта неосвоения земельного участка надо исходить из фактического его поступления в пользование предпринимателей с 08.08.2018 (дата заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды) отклонен. Указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13, что арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет; при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки; перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором. Обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение определенного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; аналогичная правовая позиция высказана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017                № 18-КГ-14. В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) возможность осуществления строительства появляется только после получения разрешения на строительство. Ответчиками подтверждено принятие мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство. Сведения о задолженности по арендной плате в материалы дела не представлены, как не представлены администрацией  и доказательства невозможности реализации предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок. Кроме того, несмотря на требования закона (пункт 2 статьи 452, статья 619 Гражданского кодекса, пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленумов № 6/8), пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо       № 66) и предложения суда, в дело не представлено требование об устранении нарушений закона и условий сделки, которое должно быть передано арендатору до направления соглашения о расторжении договора.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал полностью, дополнительно отметив следующее. На вопрос суда апелляционной инстанции представитель истца пояснила, что администрация не располагает доказательствами, достоверно подтверждающими тот факт, что ответчицы намеренно уклоняются от освоения земельного участка, в том числе не получают разрешение на строительство. В силу статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом;  в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство. Неосвоение земельного участка в установленные сроки может являться основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя лишь в случаях неправомерного поведения (бездействия) арендатора, то есть нарушение договорного обязательства поставлено в прямую зависимость от волеизъявления лица, арендующего земельный участок. Расторжение договора аренды земельного участка, в связи с его не освоением для строительства, представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении. Обоснованны выводы суда первой инстанции об отсутствии достаточных оснований для констатации факта неосвоения спорного участка ответчицами, о том, что ими не допущено существенных нарушений договора аренды земельного участка. Действия, направленные на получение разрешения на строительство на спорном участке, предпринимались с      2015 по 2019 годы как бывшим арендатором Гавриловым В.В., так и новыми арендаторами. Кроме того, решение Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 30.11.2018 № 41, которым  внесены изменения в Правила землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, и изменены параметры в зоне курортного строительства (КС), повлекло необходимость проектирования объекта, соответствующего названным изменениям. Управление архитектуры и градостроительства в письмах от 26.12.2018, от 05.09.2019 выражало разные мнения об отнесении апартамент-отеля к объектам рекреационного назначения и возможности его строительства на спорном земельном участке, 05.09.2019 отказало предпринимателям в выдаче разрешения на строительство гостиничного комплекса. 

В кассационной жалобе администрация просит решение от 22.11.2019 (в тексте жалобы ошибочно указано определение) и апелляционное постановление от 12.02.2020 отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, поскольку спорный арендованный земельный участок не используется в соответствии с целью его предоставления, установленной пунктом 1.1 договора от 31.01.2014, более 5 лет, отсутствуют основания для предъявления требования об устранении выявленных нарушений. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. 

От ответчиков в суд округа поступил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

Определением исполняющего обязанности председателя третьего судебного состава окружного суда от 02.06.2020 разбирательство по кассационной жалобе откладывалось на 15.06.2020, соответствующая информация размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В судебном заседании, состоявшемся 15.06.2020, представитель администрации на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель предпринимателей и Гаврилова В.В. просил жалобу отклонить. В данном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) объявлен перерыв до 19.06.2020, 10 часов 00 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. 

После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием тех же представителей участвующих в деле лиц, поддержавших ранее высказанные правовые позиции, в том числе, с учетом дополнения ответчиков к отзыву на жалобу.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса  арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее (с учетом дополнения к отзыву), выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон и представителя Гаврилова В.В., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1         статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в  этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. 

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Названное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума № 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок       (статья 619 Гражданского кодекса, пункт 29 информационного письма № 66), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса, пункт 60 постановления Пленумов № 6/8).

В пункте 30 информационного письма № 66  указано, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что прежний и новые арендаторы муниципального земельного участка по долгосрочному договору аренды от 31.01.2014 № 4000004824, заключенному на торгах, с 2015 по 2019 годы предпринимали меры, направленные на освоение земельного участка; не допустили существенных нарушений условий данного договора аренды; арендаторы были лишены возможности во внесудебном порядке устранить имеющиеся со стороны арендодателя замечания либо представить по ним свои возражения. Исходя из установленных фактических обстоятельств и применимых норм права, суды отказали администрации в удовлетворении иска.

Приведенный в жалобе аргумент о том, что арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет, содержанию обжалуемых судебных актов не противоречит. Заявленные к новым арендаторам исковые требования рассмотрены судами по существу. 

 Возражения подателя жалобы, обусловленные тем, что спорный арендованный земельный участок не используется в соответствии с целью его предоставления, установленной пунктом 1.1 договора от 31.01.2014, более 5 лет, в связи с чем, отсутствуют основания для предъявления требования (досудебного) об устранении выявленных нарушений, окружным судом не принимаются.

Закрепленный нормами Гражданского кодекса порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка каких-либо исключений не содержит. 

Само по себе указание на период времени, истекший ко дню подачи иска с момента предоставления земельного участка в аренду по договору от 31.01.2014 № 4000004824, факт неиспользования участка по целевому назначению в течение указанного периода не подтверждает, поскольку не учитывает установленные судебными инстанциями обстоятельства освоения спорного участка прежним и новыми арендаторами. Доказательства наличия на стороне арендаторов, длящегося более пяти лет, противоправного поведения (бездействия), которое влечет для стороны арендодателя такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, администрацией в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 22.11.2019 и апелляционного постановления от 12.02.2020 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для правильного рассмотрения дела фактические обстоятельства, верно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке судом кассационной инстанции не подлежат   (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2020 по делу                               № А32-21612/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            Н.С. Мазурова

Судьи                                                                                                                    В.Е. Епифанов

                                                                                                                               И.В. Сидорова