ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А65-17490/2017

г. Самара

03 ноября 2017 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Терентьева Е.А., 

судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 октября 2017 г. в зале №6 помещения суда  

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Прайд-БК»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 августа 2017 года, принятое по делу №А65-17490/2017, судья Исхакова М.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Казань,  

к обществу с ограниченной ответственностью «Прайд-БК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Казань, 

о взыскании долга по постоянной арендной плате 250 000 руб., долга по переменной части арендной платы 92 010 руб. 57 коп., стоимости восстановительного ремонта 201 932 руб., расходов на проведение оценки 20 000 руб.,

с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, 

- общества с ограниченной ответственностью «Лайн Групп», город Казань,

- общества с ограниченной ответственностью «Актив недвижимость», город Казань, 

с участием в судебном заседании представителя ответчика ФИО2 (доверенность от 01.01.2017 г.), 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Прайд-БК» о взыскании долга по постоянной арендной плате в размере 250 000 руб., долга по переменной части арендной платы в размере 92 010 руб. 57 коп., взыскании стоимость восстановительного ремонта 201 932 руб., расходов на оплату услуг оценки 20 000 руб.

В обоснование иска истец указал, что ответчик на основании договора субаренды №09-12/2014Д177 от 09.12.2014 г., соглашения об уступке прав и обязанностей субарендатора от 31.01.2016 г., дополнительного соглашения от 01.09.2016 г. использовал на праве субаренды часть нежилого одноэтажного здания общей площадью 70 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, 30.11.2016 г. ответчиком в адрес истца было направлено письмо с просьбой об уменьшении размера арендной платы, а в случае отказа с предложением рассматривать данное письмо в качестве уведомления о расторжении договора, истцом в уменьшении размера арендной платы было отказано, письмом от 29.12.2016 г. ответчик предложил истцу принять помещение 18.01.2017 г., письмом от 24.01.2017 г. истец уведомил ответчик о расторжении договора с 03.03.2017 г.

На основании указанных обстоятельств истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате (за январь 2017 г.) 250 000 руб., задолженность по уплате переменной части арендной платы (за ноябрь, декабрь 2016 г., январь 2017 г.) 92 010 руб. 57 коп.

Кроме того истец просил взыскать с ответчика стоимость восстановительного ремонта арендованного помещения, а также расходы на оплату услуг оценки.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2017 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Лайн Групп» и общество с ограниченной ответственностью «Актив недвижимость».

Ответчиком заявлено ходатайство о выделении из арбитражного дела в отдельное производство требования о компенсации нанесенного ущерба для раздельного рассмотрения с требованием о взыскании задолженности.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.07.2017 г. ходатайство ответчика удовлетворено. Исковые требования ООО «Ритейл Инвест+» к ООО «Прайд-БК» о взыскании стоимости восстановительного ремонта 201 932 руб. и 20 000 руб. расходов на услуги оценки выделены в отдельное производство с присвоением делу номер А65-21807/2017.

В отзыве на иск ООО «Прайд-БК» с требованиями истца не согласилось, указало, что договор аренды между сторонами был расторгнут с 18.01.2017 г. на основании уведомления ответчика от 30.11.2016 г., а также ввиду невозможности использования помещения из-за препятствий, создаваемых истцом. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 августа 2017 года иск удовлетворен.

С ООО «Прайд-БК» в пользу ООО «Ритейл-Инвест+» взыскано 250 000 руб. постоянной арендной платы, 92 010 руб. 57 коп. переменной части арендной платы.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Прайд-БК» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции в части взыскания постоянной части арендной платы в размере 250 000 руб.

В обоснование своей просьбы ответчик указал, что в соответствии с решением суда первой инстанции договор считается расторгнутым с 01.02.2017 г., следовательно у ответчика имелась обязанность оплатить арендную плату за январь 2017 г. в размере 250 000 руб., однако указанная арендная плата в соответствии с пунктом 3.5.5 договора подлежит зачету за счет обеспечительного взноса, в связи с чем в удовлетворении иска в данной части следовало отказать.  

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на отсутствие доказательств оплаты арендной платы в спорном периоде (январь 2017 года), просит в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 31.102.2017 г. принял участие представитель заявителя апелляционной жалобы ФИО2, действующий на основании доверенности от 01.01.2017 г., выданной за подписью генерального директора ООО «Прайд-БК» ФИО3

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.    

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Из содержания апелляционной жалобы усматривается, что ответчиком решение суда оспорено только в части взыскания 250 000 руб., в части взыскания долга по переменной части арендной платы в размере 92 010 руб. 57 коп. решение суда первой инстанции ответчиком не оспаривается.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. 

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

В силу изложенного законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции только в обжалованной части - в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по постоянной части арендной платы в размере 250 000 руб. 

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости изменения судебного решения по следующим основаниям. 

09.12.2014 г. ООО «Ритейл Инвест+» (арендатор) и ООО «Лайн Групп» (субарендатор) заключили договор субаренды №09-12/2014Д177, по условиям которого арендатор обязался передать, а субарендатор принять во временное возмездное пользование (субаренду) часть нежилого 1-го этажного здания под литером А. номера помещений на поэтажном плане БТИ: 1, 7, 8, 10, часть помещения 6, общей площадью 70 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>. 

С целью идентификации помещение дополнительно согласовано сторонами и отмечено (заштриховано) в приложении №1.

Помещение передается субарендатору для организации букмекерской конторы.

В соответствии с пунктом 2.3.1 договора субарендатор имеет право в любое время отказаться от исполнения настоящего договора в случаях и в порядке, установленном пунктом 7.4 договора.

Пунктом 7.3 договора стороны установили, что субарендатор вправе в одностороннем порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью отказаться от исполнения договора с обязательным письменным предупреждением арендатора в срок не позднее чем за 60 календарных дней до предполагаемого отказа от договора, если договором не предусмотрен иной срок, путем направления арендатору письменного уведомления посредством почтовой службы обычного или заказного письма с уведомлением о вручении. Письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора должно быть получено арендатором не позднее чем за 60 календарных дней до даты расторжения договора. В противном случае  датой расторжения договора будет считаться день, следующие за истечением 60-го календарного дня со дня получения арендатором письменного предупреждения.

В соответствии с пунктом 7.4 договора в день истечения соответствующего срока после получения стороной по договору уведомления об отказе другой стороны от исполнения договора стороны обязуются подписать акт сдачи - приемки помещения и соглашение о расторжении настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Постоянная часть арендной платы (пункт 3.3 договора) определена сторонами в размере 103 000 руб. в месяц (НДС не облагается). Оплата постоянной части арендной платы должна совершаться субарендатором ежемесячно в срок не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

В течение срока действия договора арендатор вправе в одностороннем порядке изменять установленный размер постоянной арендной платы не чаще одного раза в год, но не более чем на 10% с предварительным уведомлением об этом арендатора.

Переменная часть арендной платы состоит из расходов субарендатора на оплату услуг электроснабжения, водоснабжения, водоотведения.

В соответствии с пунктом 3.5 договора в качестве гарантии надлежащего исполнения субарендатором обязательств по договору субарендатор в течение 5 календарных дней перечисляет арендатору обеспечительный взнос в размере месячной арендной ставки.

Согласно подпункту 3.5.5. договора обеспечительный взнос засчитывается в счет оплаты постоянной части арендной платы за последний месяц субаренды.

Обусловленное договором помещение было передано арендатором субарендатору по акту приема - передачи от 09.12.2014 г.

31.01.2016 г. ООО «Ритейл Инвест+» (арендатор), ООО «Лайн Групп» (субарендатор) и ООО «Актив-Недвижимость» (новый субарендатор) заключили соглашение об уступке прав  обязанностей субарендатора по договору субаренды нежилого помещения №09-12/2014Д177 от 09.12.2014 г., по условиям которого субарендатор с согласия арендатора передает с 01.02.2016 г. новому субарендатору в полном объеме принадлежащие ему права и обязанности по договору субаренды нежилого помещения №09-12/2014Д177 от 09.12.2014 г. При этом сумма обеспечительного взноса в размере 103 000 руб. засчитывается арендатором в счет частичной оплаты обеспечительного взноса новым субарендатором, а новый субарендатор обязан дополнить обеспечительный взнос до размера действующей арендной платы 250 000 руб. без НДС.           

Обусловленное договором помещение было передано субарендатором новому субарендатору по акту приема - передачи от 01.02.2016 г.

01.02.2016 г. ООО «Ритейл Инвест+» (арендатор) и ООО «Актив-Недвижимость» (субарендатор) заключили дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения №09-12/2014Д177 от 09.12.2014 г., по условиям которого сторонами изменены условия о предмете договора, а также условие о размере постоянной части арендной платы:

- с 01.02.2016 г. по 29.02.2016 г. - 103 000 руб. (НДС не облагается) в месяц;

- с 01.03.2016 г. по 31.05.2016 г. - 205 000 руб. (НДС не облагается) в месяц;

- с 01.06.2016 г. и в последующие месяцы - 250 000 руб. (НДС не облагается) в месяц.

Кроме того стороны согласовали изменение в определении размера обеспечительного взноса 250 000 руб. (НДС не облагается).

Обусловленное договором с учетом дополнительного соглашения помещение было передано арендатором субарендатору по акту приема - передачи от 01.02.2016 г.

01.09.2016 г. ООО «Ритейл Инвест+» (арендатор), ООО «Актив-Недвижимость» (субарендатор) и ООО «Прайд-БК» (новый субарендатор) заключили соглашение об уступке прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды нежилого помещения №09-12/2014Д177 от 09.12.2014 г., по условиям которого субарендатор с согласия арендатора передает с 01.09.2016 г. новому субарендатору в полном объеме принадлежащие ему права и обязанности по договору субаренды нежилого помещения договору субаренды нежилого помещения №09-12/2014Д177 от 09.12.2014 г.

В соответствии с пунктом 6 соглашения сумма обеспечительного взноса, перечисленная субарендатором в соответствии с пунктом 3.5.1 договора субаренды, засчитывается арендатором в счет оплаты обеспечительного взноса новым субарендатором. 

Обусловленное договором помещение было передано субарендатором новому субарендатору по акту приема - передачи от 01.09.2016 г.

30.11.2016 г. (исх. №30/1) ООО «Прайд-БК» уведомило ООО «Ритейл Инвест+» о том, что в случае невозможности снижения арендной платы указанное письмо являеся уведомлением о расторжении договора с 31.12.2016 г.

В ответ на указанное письмо ООО «Ритейл Инвест+» в снижении арендной платы субарендатору отказало, указало субарендатору о том, что пунктом 7.3 договора предусмотрено предварительное за 60 календарных дней уведомление стороны о расторжении договора.

Письмом от 29.12.2016 г. (исх. 460) ООО «Прайд-БК» уведомило ООО «Ритейл Инвест+» о расторжении договора субаренды №09-12/2014Д177 от 09.12.2014 г. с 18.01.2017 г.

19.01.2017 г. ООО «Прайд-БК» направило в адрес ООО «Ритейл Инвест+» подписанные субарендатором соглашение о расторжении договора, акта о возврате помещения из субаренды, а также ключи от арендованного помещения.

Письмом от 19.01.2017 г. ООО «Ритейл Инвест+» уведомило ООО «Прайд-БК» о получении уведомления от 29.12.2016 г. и о расторжении договора с 03.03.2017 г.

Судом первой инстанции правильно определены фактические обстоятельства дела и нормы права, подлежащие применению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование имущество за плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с положениями статей 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уведомление о расторжении договора было направлено ответчиком в адрес истца 30.11.2016 г., соответственно с учетом условий договора о предварительном (за 60 календарных дней) уведомлении стороны о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор субаренды считается расторгнутым с 01.02.2017 г.

В указанной части решение суда первой инстанции сторонами по делу также не оспорено.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам ответчика о прекращении арендных отношений с 18.01.2017 г. (дата возврата ключей от помещения), а также позиции истца о прекращении действия договора с 03.03.2017 г. и обе этих позиции сторон признаны необоснованными.

Таким образом суд первой инстанции пришел к выводу, что требование истца о взыскании арендной платы за январь 2017 года в размере 250 000 руб. подлежит удовлетворению. Вместе с тем в этой части решение суда первой инстанции является ошибочным по следующим мотивам.

В соответствии с пунктом 3.5.5. договора субаренды №09-12/2014Д177 от 09.12.2014 г. обеспечительный взнос засчитывается в счет оплаты постоянной части арендной платы за последний месяц субаренды.

Последним месяцем субаренды в соответствии с обоснованными выводами суда первой инстанции является январь 2017 года, а поэтому требование истца (арендатора) о взыскании арендной платы за январь 2017 года не может быть удовлетворено, поскольку данная задолженность подлежит погашению за счет обеспечительного взноса.

В исковом заявлении (стр.5 искового заявления третий абзац сверху) истец прямо указал, что обеспечительный взнос в размере 250 000 руб., уплаченный ответчиком в соответствии с договором, в соответствии с пунктом 3.5.5 договора засчитан истцом в счет оплаты постоянной части арендной платы за февраль месяц 2017 года (последний месяц аренды). Однако поскольку, как указано выше последним месяцем аренды являлся январь 2017 года, обеспечительный взнос должен быть засчитан именно за этот месяц, а требование истца о взыскании долга по арендной плате за январь месяц 2017 года удовлетворению не подлежит.      

По указанным основаниям апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд 

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 августа 2017 года, принятое по делу №А65-17490/2017, изменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Прайд-БК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 92 010 руб. 57 коп. переменной части арендной платы.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Прайд-БК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы истца по оплате государственной пошлины по иску в размере 2 647 руб.

В остальной части расходы по оплате государственной пошлины по иску возложить на истца.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Прайд-БК» удовлетворить частично.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределить между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Прайд-БК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 2 192 руб. 70 коп.

В остальной части расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возложить на ответчика. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа. 

Председательствующий                 Е.А. Терентьев

Судьи     Н.Ю. Пышкина

                          С.Ш. Романенко