Дело №  А11-14956/2019

04 декабря 2020 года

г. Владимир

Резолютивная часть решения объявлена 27.11.2020. Полный текст решения изготовлен 04.12.2020.      

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Митропан И.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шестериковой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (Владимирская область, Ковровский район, д. Ручей, ОГРНИП 308333223200061, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Звезда Велеса» (

<

...>, этаж подвал, пом. II;  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании  12 000 000 руб.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2,

при  участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 11.08.2020, сроком действия три года, ФИО4 по доверенности от 24.07.2020, сроком действия пять лет;

от общества с ограниченной ответственностью «Звезда Велеса» – ФИО5 по доверенности от 05.10.2020 сроком на три года,

от третьего лица – ФИО6 по доверенности от 23.11.2020, сроком действия на пять лет,

установил:

истец, индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Звезда Велеса» (далее – ООО «Звезда Велеса», общество), с требованием о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от 08.06.2018 в размере 6 000 000 руб., штрафа за уклонение от заключения основного договора в размере 6 000 000 руб. на основании пункта 4.1 договора, а всего –   12 000 000 руб. 

Определением суда от 14.07.2020 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (далее – ФИО2).

Ответчик в письменных отзывах на иск (вх. от 09.01.2020, 17.02.2020, 10.07.2020, 07.10.2020) возразил против удовлетворения заявленных требований. ООО «Звезда Велеса» полагает, что исковые требования ИП ФИО1 являются необоснованными и не подлежат удовлетворению, просит суд в иске отказать. 

ООО «Звезда Велеса» полагает, что у него не возникли обязательства по совершению действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи с ИП ФИО1 относительно доли в общей долевой собственности на земельные участки и находящиеся на земельных участках объекты недвижимости, так как предварительный договор от 08.06.2018г., на который ссылается истец, является ничтожным ввиду несоблюдения требований об обязательном нотариальном удостоверении. 

ООО «Звезда Велеса» пояснило, что не произвело перечисление задатка истцу, предусмотренного п. 2 предварительного договора в сумме 6 000 000 руб. ввиду того, что считало его ничтожным. 

Также общество считает, что в связи с ничтожностью предварительного договора от 08.06.2018г. отсутствовали основания для обеспечения явки уполномоченного представителя ООО «Звезда Велеса» в нотариальную контору для заключения основного договора купли-продажи. 

Ответчик полагает, что тот факт, что рассматриваемый предварительный договор является ничтожным, уже является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска ИП ФИО1, между тем, по его мнению, имеются и иные основания для отказа в удовлетворении иска ИП ФИО1

Помимо ФИО1 другим участником общей долевой собственности в отношении имущества, указанного в предварительном договоре от 08.06.2018г., является ФИО2 (третье лицо по настоящему делу). В нарушение ст. 250 Гражданского кодекса РФ ФИО1 не представил доказательства извещения им в письменной форме ФИО2 о своем намерении продать свои доли в общем с ФИО2 имуществе постороннему лицу - ООО «Звезда Велеса». Также в нарушение названных норм закона ФИО1 не представлено надлежащих доказательств отказа ФИО7 от права преимущественного приобретения доли. Представленную в материалы дела копию отказа ФИО2 от преимущественного права покупки ответчик считает недопустимым доказательством, т. к. оригинал такого документа истцом не был  представлен. При этом доказательства передачи ФИО2 подобного отказа ФИО1 не представлены. Кроме того, как пояснил ответчик, после подписания предварительного договора от 08.06.2018г. обществу «Звезда Велеса» стало известно, что ФИО2 (второй участник общей долевой собственности на имущество, указанное в предварительном договоре) возражает относительно заключения сделки купли-продажи между ФИО1 и ООО «Звезда Велеса», т. к. имеет собственный интерес в приобретении доли ФИО1

ООО «Звезда Велеса»  утверждает, что не получало от ФИО1 уведомления о готовности заключить основной договор купли-продажи с указанием места и времени совершения такой сделки, представленные в материалы дела уведомление от 29.06.2018г. и телеграмма от 29.06.2018г., направленные в адрес ООО «Звезда Велеса» с предложением прибыть в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи, не могут быть признаны надлежащими уведомлениями, исходящими от стороны предварительного договора, так как названные уведомление и телеграмма составлены и подписаны не ФИО1, а ФИО8 и  у ООО «Звезда Велеса» не имелось никаких оснований рассматривать телеграмму и уведомление, полученные от ФИО8, в качестве уведомлений самого ФИО1 Ответчик считает неподтвержденными полномочия представителя, так как к названным уведомлению и телеграмме не было приложено доверенности (копии доверенности) или иного документа, которые бы подтверждали наличие у ФИО8 полномочий на представление интересов ФИО1 при заключении с ООО «Звезда Велеса» договора купли-продажи доли объектов недвижимости, а из текста предварительного договора о наличии у ФИО1 представителя ФИО8 ничего не говорится. О том, что ФИО8 уполномочен заключить от имени ФИО1 договор купли-продажи с ООО «Звезда Велеса», истец ответчика не уведомлял, тот факт, что ФИО1 29.06.2018г. оформил доверенность на ФИО8 до ООО «Звезда Велеса» доведен не был, о наличии такой доверенности ООО «Звезда Велеса» стало известно только в ходе настоящего судебного процесса. Кроме того, ответчик обращает внимание на то, что помимо телеграммы и уведомления, направленных 29.06.2018г. ФИО8 без подтверждения наличия полномочий представителя ФИО1, ООО «Звезда Велеса» не получало никаких иных уведомлений о готовности ФИО1 заключить основной договор.

Ответчик полагает, что  ФИО1 не было совершено     действий,     которые     бы     свидетельствовали     о     его заинтересованности в совершении сделки с ООО «Звезда Велеса».  Об этом, по мнению ответчика, так же свидетельствует то обстоятельство, что в рамках настоящего дела ФИО1 заявлено требование о взыскании денежных средств с ООО «Звезда Велеса». Требования о понуждении к заключению договора купли-продажи ФИО1 не заявляет, между тем, для стороны, которая заинтересована в заключении договора действующее законодательство предусматривает иной способ защиты (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ).

Ответчик указывает в своих возражениях также на признаки злоупотребления истцом правом, так как  ФИО1, не обеспечив выполнение требований закона, необходимых для заключения основного договора купли-продажи и не передав ООО «Звезда Велеса» никакого имущества, в настоящее время требует с ООО «Звезда Велеса» в общей сложности 12 000 000 рублей (т. е. полную стоимость незаключенного между сторонами договора купли-продажи). Такие действия ФИО1, по мнению общества,  очевидно направлены   исключительно   на   причинение   ООО   «Звезда   Велеса» имущественного вреда и на получение ФИО1 необоснованного обогащения.

Третье лицо ФИО2 в отзыве от 06.10.2020 и пояснениях по делу от 23.11.2020 по существу данного дела пояснил следующее. Являясь участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33:20:011807:266 и на земельный участок с кадастровым номером 33:20:011807:274, объекты незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:011807:475 и с кадастровым номером 33:20:011807:472, находящиеся по адресу: Владимирская область, МО 

<

...> в 2018 году узнал о попытках ФИО1 продать принадлежащие ему доли в праве общей долевой собственности на указанные земельные участки и объекты незавершенного строительства. ФИО2 в отзыве от 06.10.2020 и пояснениях по делу от 23.11.2020 указал, что ФИО1 в нарушение ч. 2 ст. 250 ГК РФ не извещал ФИО2  в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием иены и других условий, на которых продает ее, а вместо этого ФИО1 обращался ФИО9 с требованием предоставить ему отказ от преимущественного права покупки в отношении предлагаемой ФИО1 к продаже доли в указанных объектах. Как пояснил ФИО2,  свой отказ от преимущественного права покупки в отношении вышеуказанных объектов он ФИО1 не передавал, в том числе не передавал ФИО1 нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки в отношении указанных объектов. В июне 2018 года ФИО9 стало известно о намерении ФИО1 продать обществу «Звезда Велеса» принадлежащие ему доли в праве общей долевой собственности на указанные земельные участки и объекты незавершенного строительства. ФИО2 сообщил директору ООО «Звезда Велеса» ФИО10, что  возражает против заключения сделки между ФИО1 и ООО «Звезда Велеса» по продаже долей в праве собственности на указанное имущество. Свое возражения относительно заключения такой сделки ФИО2 выразил в письменном обращении, которое  вручил ФИО10 под роспись. В данном обращении он сообщил, что имеет собственный интерес в приобретении и использовании объектов, которые хочет продать ФИО1, а потому просил ООО «Звезда Велеса» воздержаться от заключения с ФИО1 сделок купли-продажи в отношении долей в праве собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 33:20:011807:266, 33:20:011807:274 и объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 33:20:011807:475, 33:20:011807:472.

С учетом изложенного, третье лицо считает требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, просит суд в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица пояснил суду, что поступивший в материалы дела отзыв от 12.11.2020 представлен не ФИО2, а иным лицом, доводы, изложенные в нем, не соответствуют действительности. Представил письменные пояснения  от 23.11.2020 ФИО2, подлинность подписи на которых удостоверена нотариусом Ковровского нотариального округа ФИО11 

Рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

08.06.2017 между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «Звезда Велеса» (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельные участки и находящихся на земельных участках объектах недвижимости.

Согласно пункту 1.1 договора стороны обязуются на условиях, указанных в настоящем договоре, заключить в будущем договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельные участки и находящихся на земельных участках объектах недвижимости (далее по тексту - «Основной договор») на следующее недвижимое имущество:

½ (одна вторая) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4729 кв.м., кадастровый номер 33:20:011807:266, расположенный по адресу: Владимирская область, МО 

<

...>;

½ (одна вторая) доля в праве общей долевой собственности земельный участок площадью 3961 кв.м, кадастровый номер 33:20:011807:274, расположенный по адресу: Владимирская область, МО г. Ковров (городской округ), г. Ковров, участок находится примерно в 20м от ориентира по направлению на юго-запад, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, МО 

<

...>;

½ (одна вторая) доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства недвижимости с кадастровым номером 33:20:011807:475 площадью 432 кв.м., находящегося по адресу: Владимирская область, МО 

<

...>;

½ (одна вторая) доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:011807:472 площадью 626,4 кв.м, находящегося по адресу: Владимирская область, МО 

<

...>.

 Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен сторонами в срок до 01 июля 2018 года.

Согласно пункту 2.1 договора по основному договору продавец обязуется передать в собственность Покупателя ½ (одну вторую) доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, указанные в п.1.1. договора, а покупатель обязуется принять (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности и уплатить цену, предусмотренную в п. 3.1. договора.

Пунктом 2.2 договора установлено, что стороны обязуются совершить все необходимые действия для обеспечения перехода права собственности от продавца к покупателю по основному договору, в том числе в согласованный сторонами срок представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для регистрации сделки.

Согласно пункту 3.1 договора по предварительной договоренности между сторонами стоимость сделки по основному договору на объекты недвижимости, указанные в п. 1.1 договора, составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей. 

В соответствии с пунктом 3.2 договора в течение двух рабочих дней с момента подписания настоящего договора покупатель вносит на р/счет продавца задаток в размере 6 000 000 (шесть миллионов) рублей. В случае расторжения настоящего договора либо незаключения основного договора купли-продажи по вине покупателя задаток не возвращается. При заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет оплаты стоимости сделки. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере.

Оставшуюся сумму оплаты по сделке покупатель перечисляет продавцу при заключении основного договора (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора стороны согласовали, что в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора (п. 1.1), предусмотренного настоящим договором, то уклоняющаяся сторона должна будет возместить добросовестной стороне убытки, причиненные таким уклонением. Помимо убытков уклоняющаяся сторона должна уплатить добросовестной стороне штраф в размере 6 000 000 (шесть миллионов) рублей.

Срок договора установлен в пункте 6.1 договора, согласно которому договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 01.07.2018.

ФИО2  является участником общей долевой собственности на земельный участок площадью 4729 кв.м., кадастровый номер 33:20:011807:266, расположенный по адресу: Владимирская область, МО 

<

...> земельный участок площадью 3961 кв.м, кадастровый номер 33:20:011807:274, расположенный по адресу: Владимирская область, МО г. Ковров (городской округ), г. Ковров, участок находится примерно в 20м от ориентира по направлению на юго-запад, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Владимирская, МО 

<

...>, объект незавершенного строительства недвижимости с кадастровым номером 33:20:011807:475 площадью 432 кв.м., находящегося по адресу: Владимирская область, МО 

<

...> объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:011807:472 площадью 626,4 кв.м, находящегося по адресу: Владимирская область, МО 

<

...>.

Представителем продавца по доверенности ФИО8  в адрес общества было направлено письмо от 29.06.2019  с требованием явиться 30.06.2018 к 13.00 в нотариальную контору по адресу: 

<

...> д. для заключения договора купли – продажи доли объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре от 08.06.2018. 

Представителем продавца по доверенности ФИО8  в адрес общества была направлена телеграмма от 29.06.2018, в которой  представитель продавца уведомил ответчика о необходимости прибыть 30.06.2018 к 13.00  в нотариальную контору по адресу: 

<

...> для заключения договора купли-продажи доли объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре от 08.06.2018. 

ООО «Звезда Велеса» в указанное время для заключения договора явку своего представителя не обеспечило. 

Полагая, что ввиду бездействий общества, выразившихся неперечислением задатка в размере 6 000 000 руб., необеспечении явки уполномоченного представителя общества в указанное истцом место для заключение договора, общество должно оплатить сумму задатка по предварительному договору от 08.06.2018 в размере 6 000 000 руб., выплатить штраф в размере 6 000 000 руб. за уклонение от заключения основного договора, ИП ФИО1 направил в адрес ООО «Звезда Велеса» претензию от 03.06.2019, которая оставлена последним без ответа и удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения индивидуального предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд с указанными исковыми требованиями.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 

В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора, предусматривает, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

С учетом указанных положений законодательства предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельные участки и находящихся на земельных участках объектов недвижимости от 08.06.2018 подлежал нотариальному удостоверению.

В силу пункта 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Таким образом, несоблюдение формы  предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствии, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Заявление самостоятельного иска о признании ничтожной сделки недействительной не требуется. 

Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от наличия встречного иска и истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной (абзац 4 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание, что нотариальная форма предварительного договора купли-продажи в праве общей долевой собственности на земельные участки и находящиеся на земельных участках объектов недвижимости от 08.06.2018 не соблюдена, суд, признав предварительный договор  ничтожной сделкой, не находит оснований для удовлетворения требований, основанных на условиях данного договора.

Расходы по государственной пошлине  в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца в связи с отказом последнему в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-170, 176, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение

 может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород,  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 Судья                                                                  И. Ю. Митропан